Споры по расселению аварийных домов

Споры по расселению аварийных домов в Москве чаще всего идут вокруг трёх вопросов: признан ли дом аварийным, сколько стоит изымаемое помещение и что собственник получает взамен, деньги или другое жильё. Каждый вопрос решается своим путём. Признание дома аварийным относится к компетенции межведомственной комиссии и органа власти, который утверждает её заключение. Размер выкупной цены определяет соглашение сторон или суд. Предоставление другого жилья зависит от того, включён ли дом в программу переселения, и от согласия самого собственника.

Если вы получили проект соглашения об изъятии или уведомление о сносе, не подписывайте документ в день получения. Сначала сравните предложенную сумму с рыночной стоимостью помещения, проверьте, учтена ли доля в земельном участке и общем имуществе дома, и только потом отвечайте органу власти письменно. Подпись под соглашением закрывает вопрос о доплате, а изъятие через суд позволяет добиваться полного возмещения. Ниже разобраны основания признания дома аварийным, состав выкупной цены, условия переселения и порядок судебной защиты для граждан и для организаций, владеющих помещениями в таком доме.

Как дом становится аварийным и кто это решает

Порядок признания определяет Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года. Оно касается жилых помещений, многоквартирных домов и вопроса о том, подлежит ли дом сносу или реконструкции. Решение принимает межведомственная комиссия, а на его основании орган исполнительной власти издаёт распоряжение или постановление. Заявление в комиссию вправе подать собственник помещения, наймодатель, а также организация, которой поручен надзор за домом, например жилищная инспекция.

Комиссия опирается на заключение специализированной организации, проводившей обследование конструкций. Без технического заключения вопрос о признании дома аварийным не рассматривается. Физический износ, трещины в несущих стенах, просадка фундамента, деформация перекрытий фиксируются в этом заключении и сравниваются с нормативными требованиями. Поэтому первое доказательство в таком споре, технический отчёт, определяет весь дальнейший ход дела. Заказывайте обследование у организации с допуском СРО и действующей лицензией, иначе комиссия вправе не принять документ.

После признания дома аварийным и подлежащим сносу орган власти устанавливает срок, в который собственники должны снести дом или реконструировать его за свой счёт. Если собственники этого не сделали, принимается решение об изъятии земельного участка и каждого помещения в доме. С этого момента начинают действовать нормы статьи 32 Жилищного кодекса РФ о выкупе. Собственник получает письменное уведомление, а проект соглашения об изъятии направляется ему заказным письмом.

Спор о самом признании обычно возникает в двух ситуациях. В первой собственник считает, что дом аварийным признан напрасно и расселение приведёт к потере выгодного жилья или помещения. Во второй собственник, напротив, добивается признания дома аварийным, потому что дом разрушается, а власти не реагируют. В обоих случаях основной инструмент один: независимое заключение эксперта и обжалование решения комиссии или отказа в рассмотрении.

Выкуп жилья: из чего складывается выкупная цена

Статья 32 Жилищного кодекса РФ определяет, что входит в возмещение за изымаемое помещение. Это рыночная стоимость самого помещения, включая долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме и долю в праве на земельный участок. К ней добавляются убытки, которые собственник несёт из-за изъятия: расходы на переезд, на временное жильё, на поиск нового помещения и оформление права собственности, а также упущенная выгода, если помещение приносило доход. Кроме того, собственнику компенсируют непроизведённый капитальный ремонт, если дом нуждался в нём на дату первой приватизации.

Самая частая причина доплаты, которую добиваются через суд, — заниженная оценка. Орган власти заказывает отчёт оценщику, и тот иногда оценивает квартиру как помещение в аварийном доме, то есть с дисконтом за состояние. Такой подход противоречит разъяснениям высшей судебной инстанции: стоимость определяется без учёта аварийного состояния дома. Если отчёт сделан иначе, его оспаривают через судебную оценочную экспертизу, поручая её эксперту из другой организации.

Вторая типичная проблема связана с землёй. В выкупную цену включается доля собственника в земельном участке под домом, и оценщик обязан учесть её отдельно. Проверьте в отчёте, оценивался ли участок и как определена его кадастровая и рыночная стоимость. Для участков в центре Москвы эта часть возмещения может составлять значительную долю итоговой суммы, а ошибка в расчёте площади участка или доли сразу меняет результат.

Третья позиция, которую часто пропускают, — убытки. Они возмещаются при наличии подтверждающих документов: договоров аренды жилья на время поиска квартиры, актов перевозчика, расходов на нотариуса и регистрацию. Упущенную выгоду, например арендные платежи за сдаваемое помещение, подтверждают договором аренды, платёжными поручениями и налоговой отчётностью арендодателя. Собирайте эти документы заранее, так как после изъятия восстановить их сложнее.

Переселение: другое жильё вместо денег

Собственник вправе вместо выкупной цены принять другое жильё. Статья 32 Жилищного кодекса РФ называет это соглашением о предоставлении иного помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену. Для домов, признанных аварийными после 1 января 2012 года и включённых в региональную программу переселения, действуют дополнительные гарантии: собственник получает выбор между выплатой и равнозначным помещением, а условия переселения прописаны в программе и в Федеральном законе № 185-ФЗ о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Равнозначное жильё — не обязательно жильё с теми же параметрами. Суды проверяют общую площадь, число комнат, благоустройство, расположение в том же населённом пункте и соответствие санитарным нормам. Собственнику не обязаны предоставлять квартиру большего размера, но обязаны предложить помещение не хуже изымаемого. Если предлагаемая квартира находится в другом районе, на первом этаже без лифта или с худшей планировкой, это основание для отказа и для иска о предоставлении другого помещения.

Отдельный режим действует для домов, попавших в московскую программу реновации. Она регулируется специальными нормами о статусе столицы и городскими правовыми актами, поэтому порядок голосования, предложения квартир и сроки в ней другие. Если ваш дом включён в реновацию, начинайте с проверки адреса в перечне домов и с изучения предложения о переселении, а не с общих положений об изъятии.

Если вы отказываетесь от предложенного помещения, в протоколе или письменном ответе фиксируйте мотивы: площадь, этаж, шумность, юридические дефекты, например обременения. Фраза «меня не устраивает» без объяснений даёт органу власти аргумент для иска о принудительном изъятии. Подробный отказ, наоборот, показывает суду, что вы не уклонялись от переговоров, а предъявляли конкретные претензии.

Спор о признании дома аварийным и об отказе комиссии

Если комиссия отказала в признании, решение можно обжаловать в суд по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ. Срок подачи административного иска составляет три месяца со дня, когда вам стало известно о решении. Административным ответчиком выступает орган, принявший решение: районная управа, департамент или иной уполномоченный орган города. Оспаривается и заключение комиссии, и бездействие, если заявление рассматривали дольше положенного.

Главная ошибка заявителей — полагаться только на визуальный осмотр. Суд назначает судебную строительно-техническую экспертизу и на её основе решает, соответствовали ли выводы комиссии реальному состоянию дома. Вопросы эксперту нужно формулировать конкретно: каков физический износ несущих конструкций, соответствует ли состояние перекрытий нормативу, возможна ли реконструкция без отселения людей, превышает ли стоимость ремонта допустимый порог. Недостаточно спросить «аварийный ли дом».

Другой спорный сюжет касается дат. Дом, признанный аварийным до 1 января 2017 года, и дом, признанный позднее, получают разный режим включения в программы. От этой даты зависит и право на переселение по программе, и порядок расчёта. Поэтому на первом этапе стоит получить копию распоряжения о признании и сверить дату с условиями программы.

Организациям, чьи помещения находятся в таком доме, важно знать, что признание дома аварийным меняет и режим пользования. Арендаторы нежилых помещений теряют основание для работы: договор нередко приходится расторгать или менять место деятельности. Требования арендатора к арендодателю о возврате арендной платы за период, когда помещением нельзя было пользоваться, рассматриваются по правилам гражданского и арбитражного законодательства.

Организации и предприниматели: нежилые помещения в аварийных домах

В аварийных домах нередко расположены магазины, мастерские, офисы и склады. Собственник нежилого помещения тоже вправе рассчитывать на возмещение по статье 32 Жилищного кодекса РФ, хотя выплата другого жилья ему не положена. Основное требование юрлица или предпринимателя — выкупная цена по рыночной стоимости помещения и возмещение убытков, связанных с прекращением бизнеса на этом месте. Сюда входят расходы на демонтаж оборудования, перевозку, поиск нового помещения и оборудование его заново.

Спор о размере возмещения юридические лица рассматривает арбитражный суд, если оба участника — организации или предприниматели и дело связано с экономической деятельностью. Если собственником выступает гражданин, не являющийся предпринимателем, дело рассматривает суд общей юрисдикции. При смешанном составе, например когда помещение принадлежит гражданину и сдаётся организации, подсудность определяется составом сторон и характером спора, поэтому её нужно установить до подачи иска.

Арендатору нежилого помещения придётся действовать иначе. Вопрос о возмещении убытков из-за досрочного прекращения аренды решается между арендатором и арендодателем в рамках договора и общих норм гражданского законодательства о расторжении договора. Если арендодатель получил выкупную цену, а арендатор вложил средства в неотделимые улучшения, у него есть основание требовать их возмещения по условиям договора. Без такого условия вопрос решается по правилам о неосновательном обогащении.

Подрядчику, выполнявшему капитальный ремонт в доме перед признанием его аварийным, нужно проверить, не повлияло ли признание на принятие работ и оплату. Если работы выполнены, акты по форме КС-2 подписаны, а затем дом признан подлежащим сносу, обязанность оплатить принятые работы сохраняется. Заказчик не вправе ссылаться на аварийность, чтобы не платить за уже выполненный объём, а подрядчик вправе требовать оплаты и по необходимости неустойку за просрочку.

Иск в суд: порядок, доказательства, экспертиза

Исковое заявление о принудительном изъятии подаёт орган власти, а иск о взыскании выкупной цены или предоставлении другого помещения подаёт сам собственник. Орган власти вправе предъявить иск об изъятии не ранее чем по истечении трёх месяцев со дня направления собственнику проекта соглашения. До этого момента у вас есть время подготовить встречные требования: заказать оценку, собрать документы об убытках, получить техническое заключение о состоянии помещения.

Состав доказательств зависит от позиции. Для спора о размере выкупной цены понадобятся выписка ЕГРН, технический паспорт помещения, отчёт независимого оценщика, договоры и платёжные документы об убытках. Для спора о равнозначности жилья — планы и экспликации предлагаемого помещения, акты осмотра, фотографии, справки о составе семьи и о проживающих. Для спора о признании дома аварийным — техническое заключение, акты жилищной инспекции, переписка с управляющей организацией.

Судебная экспертиза решает исход большинства дел. Суд назначает её по ходатайству стороны, и стоимость экспертизы авансируется заявителем ходатайства. Формулируйте вопросы строго: какова рыночная стоимость помещения на дату оценки без учёта аварийного состояния дома, какова стоимость доли в земельном участке, каковы размеры убытков. Если экспертное заключение расходится с отчётом оценщика, суд вызывает эксперта для пояснений.

Решение суда вступает в силу по истечении срока на апелляцию, если жалоба не подана. Выкупная цена должна быть выплачена до перехода права собственности, а при её просрочке собственник вправе рассчитывать на проценты по правилам Гражданского кодекса РФ. Исполнительный лист предъявляется в службу судебных приставов или в финансовый орган, который перечисляет средства из бюджета. Для организаций, получивших решение в арбитражном суде, процесс заканчивается получением исполнительного листа и контролем перечисления на расчётный счёт.

Типовые ситуации из практики и с чего начать

Первая ситуация — собственнику предлагают сумму намного ниже рыночной. Он видит в проекте соглашения цену, меньшую стоимости аналогичных квартир поблизости. Решение: отказаться от подписания, заказать независимую оценку, направить письмо с возражениями и вернуться к переговорам. Если орган власти не меняет сумму, иск о принудительном изъятии он подаёт сам, а собственник защищается встречным требованием о доплате.

Вторая ситуация — собственнику предлагают квартиру в другом районе, и он не согласен. Здесь работает довод о равнозначности: сравниваются площадь, район, этаж, состояние дома. Если предложение хуже, собственник вправе отказаться и требовать выплаты по рыночной цене либо другое помещение, соответствующее условиям программы. Отказ оформляется письменно с мотивами и копиями документов.

Третья ситуация касается организации с помещением на первом этаже. Дом признан аварийным, арендаторы съезжают, выручка падает, а орган власти предлагает сумму только за стены. Решение: заявить убытки, включая упущенную выгоду, подтвердить их договорами и бухгалтерской отчётностью, а при споре настаивать на судебной экспертизе, которая отделит рыночную стоимость помещения от убытков бизнеса.

Первый шаг во всех трёх случаях одинаковый. Получите копию распоряжения о признании дома аварийным, проект соглашения об изъятии и сведения из ЕГРН. Не подписывайте ничего без расчёта выкупной цены. Сохраните все письма органов власти с отметками о получении. Если срок на обжалование идёт, а документы собираются долго, подайте иск и дополняйте доказательства в процессе, чтобы не пропустить три месяца.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com