Чек-лист: проверка строительной компании

Проверка строительной компании перед договором подряда занимает от одного до трёх рабочих дней и строится на открытых источниках: ЕГРЮЛ, сервисах ФНС, Федресурсе, реестре членов СРО, картотеке арбитражных дел, банке данных ФССП и бухгалтерской отчётности. Заказчику она показывает, способен ли подрядчик выполнить объём и вернуть аванс. Подрядчику и субподрядчику она показывает, заплатит ли контрагент за работу. Ниже 15 пунктов, которые стоит пройти до подписания, и признаки, при которых сделку лучше отложить или защитить дополнительными условиями.

Проверку проводят до того, как перечислен аванс и подписан договор, а не после первой просрочки. Результаты сохраняют: распечатки, скриншоты с датой, переписку. В споре с инспекцией или в арбитражном суде эти материалы подтверждают, что компания выбирала контрагента осмотрительно. Если контрагент крупный, а сумма договора значительная, к открытым данным добавляют запрос документов у самой компании и выезд на её объект.

15 пунктов проверки подрядчика, субподрядчика или заказчика

Перечень подходит для любой стороны строительного договора. Генподрядчик проходит его, выбирая субподрядчика на монтаж или отделку. Подрядчик проходит его, когда заказчик предлагает объект с большим объёмом работ и отсрочкой оплаты. Пункты расположены от простых к трудоёмким.

1. Компания зарегистрирована, не находится в стадии ликвидации или реорганизации, в ЕГРЮЛ нет отметки о недостоверности адреса, руководителя или участника.
2. Руководитель и участники не дисквалифицированы, не являются «массовыми» директорами десятков фирм.
3. Основной вид деятельности по ОКВЭД соответствует работам по договору.
4. Компания состоит в СРО нужного профиля, если этого требует Градостроительный кодекс РФ, и уровень её ответственности покрывает цену договора.
5. Компании нет в реестре недобросовестных поставщиков на zakupki.gov.ru.
6. По счетам нет решений ФНС о приостановлении операций.
7. Нет публикаций на Федресурсе о намерении кредиторов подать заявление о банкротстве, о введении процедур банкротства, о ликвидации.
8. Арбитражные дела, где компания ответчик, не связаны с массовыми невыплатами субподрядчикам или неотработанными авансами.
9. В банке данных ФССП нет крупных незавершённых производств.
10. Бухгалтерская отчётность за последние два-три года сдана, выручка сопоставима с ценой договора, чистые активы положительные.
11. У компании есть собственный персонал, техника и производственная база либо понятные договоры аренды.
12. Объекты, которые компания называет в портфолио, существуют, и её участие подтверждается открытыми данными о закупках или самими заказчиками.
13. Подписант договора имеет полномочия: руководитель по ЕГРЮЛ или представитель по доверенности с нужным объёмом прав.
14. Сделка не требует одобрения как крупная, либо одобрение получено.
15. Контрагент готов дать обеспечение: банковскую гарантию на аванс, гарантийное удержание, поэтапную оплату.

Если по одному-двум пунктам есть замечания, сделку обычно не отменяют, а меняют её условия. Если замечаний пять и больше, риск невозврата аванса или неоплаты работ становится высоким.

Регистрационные реестры ФНС и Федресурс: что открыть первым

Первый источник — выписка из ЕГРЮЛ на сайте egrul.nalog.ru. Её получают бесплатно по ИНН или ОГРН. В выписке смотрят дату регистрации, адрес, руководителя, участников, уставный капитал, сведения о филиалах, лицензиях и записи последних месяцев. Частая смена директора и адреса перед крупной сделкой даёт повод задать вопросы.

Второй источник — сервис «Прозрачный бизнес» на pb.nalog.ru. Он показывает среднесписочную численность, систему налогообложения, сумму уплаченных налогов, наличие налоговой задолженности и участие руководителя в других компаниях. Строительная фирма, у которой в штате один-два человека, а заявленный объём работ исчисляется десятками миллионов рублей, почти наверняка передаст работы на субподряд.

Проверка счетов и банкротных сообщений

Сервис ФНС о решениях о приостановлении операций по счетам выдаёт ответ по ИНН компании и БИК банка. Блокировка счёта означает, что компания не сдала отчётность или не исполнила требование инспекции. Такой контрагент может не провести платёж даже при желании.

На Федресурсе (fedresurs.ru) и на bankrot.fedresurs.ru публикуют сообщения о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве, о введении наблюдения, о решении ликвидироваться, о реорганизации. Здесь же видны договоры финансовой аренды и залог движимого имущества. Подрядчик, который узнал о банкротном сообщении после подписания актов, рискует оказаться в общей очереди кредиторов.

Что ещё посмотреть в ЕГРЮЛ

Обратите внимание на отметки о недостоверности сведений и на решение регистрирующего органа о предстоящем исключении компании из реестра. Исключённая организация не может быть стороной в суде, а взыскание долга с неё превращается в отдельную процедуру привлечения контролирующих лиц.

Допуск к работам: СРО, НОСТРОЙ, НОПРИЗ и реестр недобросовестных поставщиков

Градостроительный кодекс РФ требует членства в саморегулируемой организации для компаний, которые заключают договоры строительного подряда, договоры на подготовку проектной документации и на инженерные изыскания с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, получившим разрешение на строительство. Исключения кодекс устанавливает для договоров на небольшую сумму, для отдельных видов объектов и для некоторых организаций с государственным участием. Субподрядчик, работающий с генподрядчиком, по общему правилу членом СРО быть не обязан.

Членство проверяют по единому реестру членов СРО. Строители проверяются через Национальное объединение строителей (nostroy.ru), проектировщики и изыскатели через Национальное объединение изыскателей и проектировщиков (nopriz.ru). В выписке смотрят дату вступления, статус членства, уровень ответственности по обязательствам и наличие взноса в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств.

Уровень ответственности и цена договора

Если договор заключается по итогам конкурентной процедуры, совокупная цена таких договоров члена СРО не может превышать предел, соответствующий его уровню ответственности. Подрядчик с минимальным уровнем не вправе брать объект, цена которого выше этого предела. Нарушение даёт заказчику основания для спора о действительности договора, а подрядчику создаёт риск исключения из СРО.

Реестр недобросовестных поставщиков

В реестр на zakupki.gov.ru включают компании, с которыми государственный или муниципальный заказчик расторг контракт из-за существенных нарушений, и участников, уклонившихся от заключения контракта. Запись хранится два года. Наличие компании в реестре не запрещает коммерческую сделку, но показывает, что она уже срывала сроки или качество на чужих объектах.

Лицензии на отдельные виды работ

Часть работ требует лицензии помимо членства в СРО. Монтаж, техническое обслуживание и ремонт средств обеспечения пожарной безопасности лицензирует МЧС России. Работы по сохранению объектов культурного наследия выполняют только организации с лицензией Минкультуры России. Реестры этих лицензий открыты на сайтах ведомств. Если подрядчик обещает выполнить такой раздел своими силами, номер лицензии стоит запросить и сверить до подписания, иначе раздел придётся передавать другой организации уже в ходе стройки.

Арбитражная и исполнительная история контрагента

Судебная история показывает поведение компании в конфликтах лучше любых рекомендаций. Её смотрят на kad.arbitr.ru по ИНН или наименованию. Интересны не только дела, где компания ответчик, но и предмет исков: взыскание долга по актам КС-2, неотработанного аванса, неустойки за просрочку, стоимости устранения недостатков.

Как читать список дел

Дело о взыскании задолженности, где строительная компания выступает истцом, обычно говорит о нормальной работе: у неё есть дебиторы, и она защищает свои деньги. Серия дел, где субподрядчики взыскивают с неё оплату, говорит об обратном. Если таких исков больше трёх-четырёх за год, генподрядчик, скорее всего, системно задерживает расчёты.

Отдельно смотрят дела о расторжении договоров, о включении в реестр недобросовестных поставщиков, иски от налоговых органов и заявления о банкротстве. Заявление о банкротстве, оставленное без движения или возвращённое, тоже значимо: кредитор уже пытался взыскать долг через процедуру несостоятельности.

Исполнительные производства

Банк данных исполнительных производств ФССП на fssp.gov.ru показывает возбуждённые и оконченные производства с суммой и основанием. Производство, оконченное из-за отсутствия имущества, означает, что приставы не нашли, с чего взыскать. Для строительной компании с такой записью возврат аванса через суд становится маловероятным даже при выигранном деле.

Полезно открыть и карточки нескольких дел. Решение суда показывает, какие доводы использует компания: оспаривает ли она объёмы через экспертизу, заявляет ли о снижении неустойки, подписывает ли мировые соглашения.

Финансовые показатели по бухгалтерской отчётности

Годовая отчётность большинства организаций доступна в государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчётности на bo.nalog.ru. Там есть бухгалтерский баланс и отчёт о финансовых результатах за несколько лет. Этого достаточно, чтобы оценить, соответствует ли масштаб компании размеру договора.

Какие строки баланса и отчёта смотреть

• Выручка. Если годовая выручка подрядчика меньше цены договора, объект будет одним из главных в его портфеле, и любая задержка оплаты со стороны заказчика ударит по выполнению.
• Чистая прибыль или убыток. Убытки два года подряд говорят о том, что компания финансирует текущие объекты за счёт авансов по новым.
• Дебиторская и кредиторская задолженность. Кредиторская задолженность, которая растёт быстрее выручки, означает задержки расчётов с поставщиками и субподрядчиками.
• Основные средства. Нулевые основные средства у компании, которая обещает собственную технику, требуют объяснений и договоров аренды.
• Чистые активы. Отрицательные чистые активы при долгах перед кредиторами повышают риск банкротства.

Если отчётности нет

Отсутствие отчётности за прошлый год у действующей компании — серьёзный сигнал. Компания может быть новой, и тогда стоит запросить у неё промежуточный баланс и справку о состоянии расчётов с бюджетом. Если компания давно работает и не сдаёт отчётность, налоговый орган может заблокировать её счета, а это сорвёт расчёты по договору.

Документы, которые запрашивают у самой компании

Открытые данные дополняют запросом у контрагента. Добросовестная компания предоставляет такие документы без долгих обсуждений:

• справку налогового органа об исполнении обязанности по уплате налогов, сборов, пеней и штрафов;
• копии устава, решения или протокола о назначении руководителя, доверенности подписанта;
• выписку из реестра членов СРО и копии лицензий, если они нужны для работ;
• перечень объектов за последние годы с указанием заказчиков и видов работ;
• сведения о персонале: инженерно-технические работники, специалисты из национального реестра специалистов в области строительства;
• перечень собственной техники или договоры её аренды.

Отказ предоставить хотя бы справку о налогах и полномочия подписанта — повод не перечислять аванс до выяснения причин. Ответы контрагента сохраняют вместе с остальными материалами проверки.

Красные флаги: когда договор лучше отложить или переписать

Отдельные недостатки встречаются почти у любой компании. Решение принимают по совокупности признаков. Таблица ниже помогает перевести каждый признак в конкретное действие по договору.

Признаки, которые таблица не покрывает

Подозрение вызывают и мягкие сигналы. Контрагент торопит с подписанием и отказывается обсуждать текст. Договор присылают без сметы и графика. Директор не может назвать объекты, на которых компания работала. Электронная почта и сайт созданы недавно. Каждый такой сигнал отдельно ничего не доказывает, но вместе с записями из реестров он меняет оценку риска.

Как оформить результаты проверки и перейти к подписанию

Результаты проверки собирают в одну папку по контрагенту: выписка из ЕГРЮЛ с датой, скриншоты сервисов ФНС, выписка из реестра СРО, список арбитражных дел, сведения ФССП, бухгалтерская отчётность. Короткое заключение на одну-две страницы фиксирует выводы и решение: подписать договор на стандартных условиях, подписать с обеспечением или отказаться.

Зачем хранить проверку

Эта папка нужна в трёх ситуациях. Налоговая инспекция при проверке вычетов спросит, как выбирали субподрядчика. Участник общества может спросить руководителя, почему он перечислил аванс фирме с признаками недобросовестности. В арбитражном споре проверка подтверждает разумность действий стороны и помогает при оценке её вины.

Условия договора по итогам проверки

Если риски выявлены, их закрывают в договоре. Подрядчику-новичку дают аванс частями и требуют банковскую гарантию. Генподрядчику с историей задержек оплаты ставят короткий срок платежа и право приостановить работы по ст. 719 ГК РФ. В договор включают заверения об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ: о наличии полномочий, членства в СРО, отсутствии процедур банкротства и уплате налогов. Недостоверное заверение даёт право на возмещение убытков и на отказ от договора.

Повторная проверка в ходе исполнения

Договор подряда на крупный объект длится месяцами, и положение контрагента за это время меняется. Перед каждым крупным платежом и перед подписанием итоговых актов стоит повторить короткую часть чек-листа: блокировки счетов, новые арбитражные иски, сообщения на Федресурсе, статус в СРО. Появление банкротного сообщения посреди стройки — сигнал перейти на оплату строго по факту и ускорить сдачу выполненных этапов.

Если проверку нужно провести быстро или результаты вызывают сомнения, пришлите адвокату реквизиты контрагента и проект договора. Специалист сопоставит данные реестров с условиями сделки и предложит, какие пункты изменить до подписания.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.