Проверка разрешения на строительство

Проверка разрешения на строительство дома в Москве и области сводится к четырём вопросам: выдано ли оно на нужный участок, на тот объект, который вам строят, на ваше имя или имя вашего заказчика и действует ли оно сейчас. Ответы находятся в открытых источниках: в системе обеспечения градостроительной деятельности, в публичной кадастровой карте и выписке из ЕГРН, в реестрах разрешений органов власти региона. Проверку делают до подписания договора подряда и до первого платежа, потому что подрядчик, начавший работы без действующего документа, подставляет под удар и себя, и заказчика.

Для индивидуального жилого дома порядок отличается от остальных объектов. Для ИЖС вместо разрешения действует уведомительный порядок: застройщик направляет в орган власти уведомление о планируемом строительстве, а после окончания работ — уведомление об окончании. Для коммерческих, производственных и многоквартирных объектов, а также для реконструкции капитальных объектов нужно полноценное разрешение по статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Что именно у вас, определяет вид объекта и участок, и это первое, что нужно установить.

Статья написана для двух сторон стройки: для частного заказчика, который строит дом на своём участке, и для компании или предпринимателя, которые выступают подрядчиками либо заказчиками при строительстве или реконструкции. Ниже перечислено, где искать сведения, какие сроки учитывать, что означает отзыв документа и какие бумаги проверить вместе с разрешением.

Разрешение, уведомление или ничего: как определить, что нужно для вашего объекта

Начните с классификации. Градостроительный кодекс требует разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, прямо им названных. К исключениям относятся, например, вспомогательные постройки, временные сооружения и ряд других. Индивидуальные жилые дома и садовые дома строятся по уведомительному порядку статьи 51.1.

Практически выбор определяют три факта:

• вид разрешённого использования земельного участка по выписке из ЕГРН: ИЖС, садоводство, личное подсобное хозяйство, иное;
• параметры объекта: площадь, этажность, назначение, наличие подвала и технических этажей;
• расположение участка: водоохранная зона, охранная зона инженерных сетей, зона с особыми условиями, участок в границах населённого пункта или вне его.

Если вам предлагают строить жилой дом на участке, где вид использования не допускает жилой застройки, останавливайтесь. Это не вопрос подпорок и бумаг: нужно менять вид использования либо отказываться от замысла. Последствия строительства вопреки градостроительным ограничениям касаются и владельца, и подрядчика, который выполнил работы и должен получить оплату.

Для организации-заказчика (девелопера малоэтажных проектов, владельца производственной площадки, арендатора земли) обязательны полный пакет и разрешение. Подрядчику важно запросить копию разрешения до начала работ и указать в договоре, что заказчик гарантирует его наличие. Практика показывает, что договор без этой оговорки трудно использовать для взыскания оплаты, если работы остановлены по требованию проверяющих органов.

Реестры и источники: где и как проверять документ

Единого общедоступного сервиса, в котором есть ответы на все вопросы, нет, поэтому проверка идёт по нескольким направлениям.

Первое направление — участок и права на него. Заказывается выписка из ЕГРН на землю: кадастровый номер, категория земель, вид разрешённого использования, собственник или арендатор, обременения и ограничения. Выписка из ЕГРН — документ Росреестра, получить её можно через портал Росреестра или МФЦ. Проверьте, что собственник в выписке совпадает с заявителем в разрешении, а при аренде договор не истекает до окончания стройки.

Второе направление — градостроительная документация. Сведения о градостроительном плане земельного участка, правилах землепользования и застройки, красных линиях и зонах с особыми условиями доступны в региональной системе обеспечения градостроительной деятельности. Для Москвы ею ведает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, для Московской области — Министерство жилищной политики региона, в поселениях области — местные органы архитектуры.

Третье направление — сам документ. Разрешения на строительство размещаются в государственных информационных системах, а выдавший орган по запросу подтверждает подлинность. Запросите подтверждение письмом на официальном бланке, если речь идёт о крупной стройке. Для уведомлений по ИЖС ответ органа власти о соответствии параметров допустимым — главный документ: он подтверждает, что замечаний нет.

Четвёртое направление — надзор. Контроль за строительством осуществляют органы государственного строительного надзора. В Москве это Мосгосстройнадзор, в области — Главгосстройнадзор. По их ресурсам можно узнать о проверках, предписаниях и остановке работ на объекте.

Пятое направление — суды и исполнительные производства. Картотеку арбитражных дел и сайты судов общей юрисдикции (sudrf.ru) стоит проверить на предмет споров, где оспаривается разрешение или застройка соседних участков. Банк данных исполнительных производств на сайте ФССП покажет долги заказчика, которые могут повлиять на платежеспособность.

Сроки: когда выдаётся, как долго действует и что с продлением

Сроки — слабое место всех стройплощадок, и их нужно проверять отдельно.

Рассмотрение заявления о выдаче разрешения занимает установленное Градостроительным кодексом число рабочих дней, а уведомление о планируемом строительстве ИЖС рассматривается в течение семи рабочих дней со дня поступления. По результатам орган власти направляет ответ: либо уведомление о соответствии параметров, либо уведомление о несоответствии. Строить можно только после ответа о соответствии.

Срок действия разрешения на строительство в нём указан. Он не может быть произвольным: его рассчитывают исходя из нормативной продолжительности строительства, определённой проектной документацией. Уведомление ИЖС имеет собственный срок действия, и по его истечении нужно направлять новое. Прочтите дату в документе, сопоставьте с графиком вашего договора и заложите запас. Если график работ по договору подряда длиннее срока разрешения, потребуется продление, и подавать заявление лучше заранее, а не накануне окончания.

Для продления разрешения подают заявление до истечения срока, с приложением документов о том, что строительство ведётся и срок необходим. Если срок пропущен, продлить уже нельзя: придётся оформлять новое разрешение, а выполненные работы к этому моменту будут находиться в неясном правовом статусе. Для подрядчика это риск неоплаты: заказчик ссылается на отсутствие документа, а подрядчик на то, что работы выполнялись по его заданию.

Ещё один срок связан с изменениями. Если в проект вносятся изменения, меняется площадь, этажность или границы участка, потребуется внести изменения и в разрешение. Правила требуют, чтобы разрешение соответствовало тому, что строится, и расхождения проверяющие выявляют при осмотре.

Отзыв, отмена и оспаривание: что значит, когда разрешение теряет силу

Разрешение, которое было выдано, может оказаться недействующим. Причины разные: истёк срок, заказчик сменил участок, документ отменил сам орган, его признали недействительным в суде по иску соседей или иных заинтересованных лиц, он был получен по недостоверным данным.

Для подрядчика и заказчика главное — вовремя узнать о таких решениях. Простейшая профилактика состоит в периодическом запросе: раз в несколько месяцев и перед крупными платежами запрашивайте у заказчика актуальную информацию о статусе разрешения и самостоятельно смотрите картотеку судов. Договор лучше дополнить обязанностью заказчика немедленно сообщать о любых спорах вокруг документов.

Если разрешение оспаривается в суде, нужно понимать последствия. Юридические лица и предприниматели оспаривают решения органов власти в арбитражном суде по правилам АПК РФ, граждане — в суде общей юрисдикции по Кодексу административного судопроизводства. Обратиться с заявлением можно в трёхмесячный срок с момента, когда заявитель узнал о нарушении права, если закон не предусматривает иной. Суд вправе принять меры обеспечения, например, приостановить действие оспариваемого решения, и тогда работы на площадке нужно останавливать.

Если вам отказали в выдаче разрешения или направили уведомление о несоответствии, это отдельный документ, и в нём обычно перечислены причины: несоответствие градостроительному плану, предельным параметрам, правилам землепользования, зонам с особыми условиями. Отказ оспаривается, но практичнее сначала исправить указанные недостатки и подать документы снова. Оспаривание имеет смысл, когда основание отказа неверно по существу или орган применил норму, которую закон не содержит.

Приостановка работ из-за проблем с документом создаёт юридические последствия по договору подряда. Подрядчик вправе приостановить работы при невозможности их продолжения по вине заказчика и потребовать возмещения простоя. Для этого он должен направить письменное уведомление и сохранить доказательства, поэтому стоит заранее знать нормы Гражданского кодекса о праве подрядчика приостановить работу и об ответственности заказчика за непередачу площадки и нужных документов.

Какие документы смотреть вместе с разрешением

Разрешение — лишь одно из звеньев цепочки. Проверка обязательно включает связанные бумаги, и расхождения между ними чаще всего показывают проблему.

Кроме таблицы стоит получить технические условия на подключение к электричеству, воде и канализации. Это не разрешение, но отсутствие условий сдвигает сроки и стоимость. Если строится дом с бассейном, баней, гаражом, уточните, как они учтены в документах: помещения, не вошедшие в разрешение, создают расхождение и сложности при вводе в эксплуатацию.

Проверьте также право исполнителя работ. Для отдельных видов работ в капитальном строительстве требуется членство подрядчика в саморегулируемой организации. Подрядчик обязан подтвердить допуск выпиской из реестра СРО. Эта проверка касается и частных заказчиков, хотя для малых бытовых работ требований меньше.

Наконец, согласуйте с подрядчиком порядок передачи заказчиком исполнительной документации и ввода в эксплуатацию. Для ИЖС по окончании строительства направляют уведомление об окончании, а после ответа органа власти право собственности оформляют в Росреестре. Для остальных объектов нужно разрешение на ввод в эксплуатацию по статье 55 Градостроительного кодекса. Если по ходу стройки разрешение не соответствует построенному, ввод будет отклонён.

Проверка исполнителя и отзывов о нём: кто будет строить по этому разрешению

Хорошее разрешение не спасёт, если строит исполнитель без допуска и ресурсов. Проверку подрядчика проводят параллельно, и она занимает не больше нескольких часов.

В ЕГРЮЛ видно, сколько лет компании, кто руководитель и учредитель, нет ли записей о недостоверности сведений и предстоящей ликвидации. В картотеке арбитражных дел видно, как часто подрядчик выступает ответчиком по искам о некачественных работах и срыве сроков, и чем такие дела заканчивались. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве проверяют, не подано ли заявление о несостоятельности. На сайте ФССП смотрят долги по исполнительным производствам.

Отзывы заказчиков на открытых площадках читайте осторожно: они бывают заказными. Надёжнее запросить контакты двух-трёх прежних заказчиков и объектов, которые можно осмотреть, а также попросить копии актов приёмки и гарантийных обязательств по завершённым проектам. Подрядчик, которому нечего скрывать, делает это без возражений.

Для крупных работ проверьте допуск СРО, наличие страхования ответственности и размер компенсационного фонда. В договор внесите гарантийный срок, порядок устранения недостатков и условие об удержании части оплаты до приёмки.

Как действовать, если проблема обнаружилась: порядок шагов для заказчика и подрядчика

Ситуаций, в которых проверка выявляет проблему, несколько: разрешения нет, оно выдано на другого человека, истёк срок, объект построен с отклонениями от документа, на участок наложены ограничения. Действия зависят от стадии.

До начала работ достаточно остановить подписание договора, потребовать документы и перепроверить их по источникам. Если заказчик не готов предъявить разрешение, лучше отказаться от сделки, чем подписывать договор с условием, что документ «будет позже». Включите в договор положение, по которому начало работ возможно только после предоставления копии разрешения, а при его отсутствии подрядчик не несёт ответственности за простой и вправе потребовать оплату подготовительных работ.

Во время работ, если обнаружилось, что срок разрешения истекает, подавайте заявление о продлении. Если срок истёк, остановите работы, сфотографируйте текущее состояние и зафиксируйте в акте стоимость выполненного. Продолжение работ без документа создаёт риск штрафов для заказчика и последствий для исполнителя.

После окончания, если разрешение и фактический объект не совпадают, нужно привести документы в соответствие с реальностью в рамках закона, не прибегая к обходным путям. Оценка таких ситуаций требует индивидуального анализа, так как зависит от параметров и от того, как именно возникло расхождение.

При спорах об оплате подрядчик опирается на договор, акты КС-2, справку КС-3 и фиксацию переписки. Позиция заказчика обычно строится на отсутствии документа, поэтому заранее соберите доказательства того, что заказчик знал о состоянии разрешения и давал указания продолжать. Для частного заказчика важны чеки, акты и переписка с подрядчиком, подтверждающие объём выполненного. Взыскание подрядной задолженности и защита от встречных требований идут по общим правилам подряда: досудебная претензия, затем арбитражный суд либо суд общей юрисдикции.

Что собрать на консультацию: выписку из ЕГРН, копии разрешения или уведомления с ответом органа власти, градостроительный план, проект, договор подряда, смету, акты, переписку. Адвокат проверит соответствие документов друг другу, оценит риски остановки или спора и подготовит претензию либо иск.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com