Споры о сроках строительства

Споры о сроках строительства между компаниями сводятся к одному вопросу: кто отвечает за то, что объект сдан позже даты из договора. Заказчик в таком споре требует неустойку за просрочку и возмещение убытков, подрядчик доказывает, что задержку вызвали действия заказчика или обстоятельства, за которые он не отвечает. Для каждой из сторон порядок действий один и тот же: восстановить хронологию по документам, проверить, приостанавливались ли работы и направлялись ли уведомления, сверить расчёт неустойки с договором, направить претензию и при отсутствии договорённости обращаться в арбитражный суд. Такие дела в Москве разбирает Арбитражный суд города Москвы, когда ответчик зарегистрирован в столице либо это предусмотрено договором.

Исход спора о просрочке почти всегда решают письма и записи, сделанные во время стройки, а не объяснения, данные после неё. Подрядчик, который вовремя предупредил заказчика о препятствиях и приостановил работы, защищён заметно лучше того, кто молча продолжал работать и сдал объект позже. Цена адвокатской помощи складывается из суммы неустойки, срока просрочки, количества спорных эпизодов и потребности в судебной экспертизе, а называют её после знакомства с договором, графиками и перепиской. Описанная практика относится лишь к отношениям организаций и предпринимателей между собой: заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиком.

Почему срываются сроки на объектах: зоны ответственности сторон

Срок исполнения работ входит в число существенных условий договора подряда. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре обозначают начальный и конечный сроки, а если стороны согласились, то и промежуточные. За несоблюдение любого из этих сроков отвечает подрядчик. Однако обязанность подрядчика уложиться в срок предполагает, что заказчик исполнит свою часть: передаст площадку, документацию, материалы, если они его, и будет принимать работы. Поэтому в каждом споре о просрочке первым делом раскладывают причины задержки по зонам ответственности.

Смешанная вина

Чаще всего задержка складывается из нескольких причин. Площадку передали с опозданием в две недели, после чего подрядчик ещё месяц не мог собрать бригаду. Суд по ГК РФ может снизить ответственность должника, когда кредитор своими действиями способствовал росту убытков или неисполнению обязательства. В спорах о сроках это означает, что неустойку могут уменьшить пропорционально периоду, который приходится на заказчика, а иногда исключить полностью.

Обстоятельства вне контроля сторон

Организация-подрядчик отвечает вне зависимости от вины, за исключением непреодолимой силы. Подорожание материалов, нехватка средств у подрядчика и нарушения его поставщиков, как правило, к таким обстоятельствам не причисляются. Непреодолимую силу нужно доказать конкретно: какое событие, как оно повлияло на работы, почему его нельзя было предотвратить, когда подрядчик уведомил заказчика.

Неустойка за просрочку: как её считают и где ошибаются

Неустойку за срыв сроков устанавливает договор. Типичные варианты: доля цены договора за каждый день просрочки, доля стоимости невыполненных работ, твёрдая сумма за каждый день, штраф за срыв промежуточного срока. Во многих договорах общий размер неустойки ограничен, допустим, десятью процентами цены. Если неустойка договором не предусмотрена, заказчик может требовать проценты на сумму неисполненного денежного обязательства только там, где речь идёт о деньгах, а для просрочки работ остаются убытки.

Ошибки в расчётах

• Неустойку считают от полной цены договора, хотя договор указывает базу «стоимость невыполненных работ».
• Период просрочки начинают с даты, которая не совпадает с конечным сроком из последнего дополнительного соглашения.
• Не вычитают дни, в которые работы стояли по уведомлению подрядчика.
• Начисляют неустойку и за промежуточный, и за конечный срок по одному и тому же этапу.
• Начисляют неустойку и после расторжения договора, хотя за просрочку выполнения работ она по прекращении договора уже не идёт.

Расчёт неустойки со всей цены договора

Условие о неустойке от общей цены договора закону не противоречит, и суды его применяют. Но когда основной объём работ уже сделан и принят, подобная база даёт заведомо завышенную сумму. В разъяснениях о применении норм об ответственности (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7) высшая инстанция отметила: несоразмерность неустойки оценивают с учётом всех обстоятельств, а предпринимателю уменьшение возможно лишь по его заявлению и в исключительных случаях. Начисление процентов на стоимость уже сданного результата как раз является одним из доводов о несоразмерности.

Защита подрядчика: приостановление, просрочка заказчика, продление срока

Возражать против требования о неустойке подрядчик может двумя способами: подтверждает отсутствие просрочки либо показывает, что её вызвал заказчик. Второй путь требует документов, оформленных вовремя.

Право приостановить работы

По ст. 716 ГК РФ подрядчик, заметивший обстоятельства, из-за которых работу нельзя завершить в срок или которые угрожают годности результата, должен незамедлительно предупредить заказчика и до получения указаний остановить работу. Подрядчик, не предупредивший заказчика и не остановивший работу, впоследствии не вправе опираться на такие обстоятельства. По ст. 719 ГК РФ подрядчик вправе не начинать работу либо остановить уже начатую, когда заказчик не выполняет встречных обязанностей: не предоставляет площадку, документацию и материалы. Оба права реализуются письменным уведомлением, которое должно дойти до заказчика.

Просрочка кредитора

По ГК РФ должника нельзя считать просрочившим, пока исполнение невозможно из-за просрочки кредитора. Для подряда это означает: если заказчик не выдал рабочую документацию на раздел, подрядчик не просрочил выполнение этого раздела на период ожидания. Чтобы суд принял этот довод, подрядчик должен показать, что без документации или площадки работы действительно нельзя было вести, а не просто удобнее было подождать.

Продление срока по договору

Многие договоры предусматривают порядок переноса сроков: при изменении объёмов, при задержке встречного исполнения заказчиком, по уведомлению подрядчика. Если такой механизм есть, подрядчику нужно использовать его буквально: направить уведомление в установленный срок, приложить обоснование, запросить дополнительное соглашение. Пропуск договорной процедуры даёт заказчику довод, что сроки остались прежними.

Что подрядчику делать прямо сейчас, если объект идёт с отставанием

1. Зафиксировать письмами каждое препятствие со стороны заказчика с указанием даты и влияния на график.
2. Приостановить работы на участках, где без решения заказчика продолжать нельзя, и уведомить об этом.
3. Отражать простой и его причины в общем журнале работ и в протоколах совещаний.
4. Предложить заказчику обновлённый график работ и дополнительное соглашение об изменении срока.
5. Хранить подтверждения отправки каждого письма на адрес из договора или из ЕГРЮЛ.

Позиция заказчика: доказать просрочку и взыскать неустойку и убытки

Заказчику доказывать саму просрочку проще: достаточно сравнить дату из договора с датой акта приёмки. Сложность начинается, когда подрядчик заявляет о вине заказчика. Здесь заказчику нужно опровергнуть причинную связь: показать, что площадка была доступна, документация была достаточной для начала работ, а задержка связана с организацией работ самим подрядчиком.

Доказательства заказчика

• Акт о передаче площадки и бумаги о её освобождении.
• Реестры, по которым подрядчику передавалась рабочая документация, с его отметками.
• Предписания технического надзора о нехватке ресурсов и отставании.
• Отчёты подрядчика за каждую неделю о количестве персонала и техники.
• Протоколы совещаний, на которых подрядчик соглашался с отставанием и обещал его нагнать.

Убытки сверх неустойки

При отсутствии в договоре исключительной неустойки заказчик вправе требовать убытки в той части, которую неустойка не покрывает. Для заказчика из бизнеса это могут быть дополнительные расходы на технический надзор, аренду временных помещений, удорожание работ при замене подрядчика, неполученные доходы от сдачи объекта. Каждую позицию нужно связать с просрочкой и подтвердить документами, иначе суд в убытках откажет.

Отказ заказчика от договора при просрочке

Когда подрядчик ведёт работы столь медленно, что завершить их в срок очевидно нельзя, заказчик может отказаться от договора и потребовать компенсации убытков. Это право надо использовать осторожно. Если отказ заявлен без достаточных оснований, суд вправе счесть его необоснованным отказом заказчика, и тогда тот обязан оплатить выполненные подрядчиком работы и возместить его убытки.

Экспертиза сроков: что выясняет эксперт и какие вопросы ставить

При споре сторон о причинах просрочки суд назначает судебную строительно-техническую экспертизу. Вопрос о виновности эксперт не разрешает: такая правовая оценка относится к компетенции суда. Задача эксперта техническая: установить, можно ли было уложиться в срок при реальных условиях, как отдельные события сказались на длительности строительства, какие работы лежали на критическом пути графика.

Материалы для эксперта

Качество заключения зависит от исходных данных. В распоряжение эксперта поступают переписка о препятствиях, договор с приложенными графиками, дополнительные соглашения, меняющие сроки, общий журнал и журналы специальных работ, акты освидетельствования скрытых работ, а также реестры передачи документации. Если части документов нет, эксперт пишет об этом в заключении, и вывод становится вероятностным, а такой вывод слабее как доказательство.

Примерные вопросы

• Какая продолжительность работ по договору технологически обоснована при условиях, сложившихся на объекте?
• Возможно ли было выполнение работ по разделу до передачи рабочей документации на этот раздел?
• На сколько календарных дней отсутствие доступа к участку увеличило общую продолжительность работ?
• Какие работы были выполнены в период, который заказчик считает просрочкой?

Рецензия и повторная экспертиза

Когда заключение опирается на неполные сведения либо эксперт превысил полномочия и дал оценку вины, сторона представляет рецензию специалиста и ходатайствует о вызове эксперта в заседание. Если обоснованность выводов вызывает серьёзные сомнения, суд вправе поручить повторную экспертизу другому эксперту. Для таких ходатайств нужны конкретные доводы: какие документы не учтены, какие методики применены неверно, в чём противоречие выводов.

Претензия и судебный процесс по неустойке за просрочку

До предъявления иска о неустойке заказчик отправляет подрядчику претензию, к которой приложен расчёт. Отвечать нужно в течение тридцати календарных дней по АПК РФ или в срок, прописанный непосредственно в договоре. Подрядчик, получив претензию, отвечает мотивированно, со ссылками на письма о препятствиях и приостановлении. Впоследствии этот ответ войдёт в число доказательств, и потому его составляют с той же аккуратностью, что и отзыв на иск.

Совместное рассмотрение встречных требований

Спор о сроках редко остаётся односторонним. Заказчик требует неустойку, а подрядчик одновременно ждёт оплаты последних актов или возврата гарантийного удержания. Подрядчику выгодно предъявить собственные требования встречным иском в рамках того же дела: суд изучит обе части расчётов совместно и проведёт зачёт в решении. Если же подрядчик подаст отдельный иск, дела могут объединить, но время будет потеряно.

Заявление о снижении неустойки

Ходатайство об уменьшении неустойки по ст. 333 ГК РФ подают в суде первой инстанции. Суд апелляционной инстанции, как правило, такое заявление не принимает к рассмотрению, кроме случая перехода к разбору дела по правилам первой инстанции. Заявление строят на расчётах: сколько составили бы проценты по ключевой ставке за тот же срок, какую долю цены договора занимает неустойка, какие настоящие потери понёс заказчик. Голословная ссылка на несоразмерность почти никогда не срабатывает.

Сроки и ход дела

Рассмотрение спора о просрочке в первой инстанции укладывается в законные сроки АПК РФ, пока не назначена экспертиза. На время экспертизы производство по делу приостанавливается, и этот этап оказывается самым долгим. Ускорению способствуют заранее составленные вопросы эксперту и предложенные экспертные организации с подтверждёнными сроками и стоимостью. Электронная карточка на kad.arbitr.ru показывает движение дела, даты заседаний и размещённые судебные акты.

Типовая ситуация по просрочке генподрядчика и что подготовить к консультации

Как развивается такой спор

Генподрядчик на московском объекте сдаёт коробку здания с опозданием на несколько месяцев. Неустойку заказчик требует исчислить от полной цены договора за весь срок. Генподрядчик указывает, что рабочая документация по фасадам выдавалась частями, а площадка под котлован была занята сетями, которые заказчик выносил сам. Письма о препятствиях есть, но формального приостановления не было. В подобных спорах суд обычно назначает экспертизу, исключает из периода просрочки дни, когда работы технически не могли вестись, пересчитывает неустойку по договорной базе и затем рассматривает заявление о снижении. Перед вами типовая схема, а не описание конкретного дела: итог определяется тем, каким образом оформлена строительная документация.

Документы для первичного анализа

Для оценки спора о сроках нужны договор со всеми графиками и дополнительными соглашениями, акт передачи площадки, реестры передачи документации, общий журнал работ, акты приёмки по этапам, переписка о препятствиях и приостановлении, претензия второй стороны с расчётом. По этим материалам можно определить, какой период просрочки реально доказуем, какая часть приходится на каждую сторону, нужна ли экспертиза и каким будет первый процессуальный шаг.

Если объект ещё строится, обращаться лучше до сдачи, а не после получения претензии. На этапе стройки можно правильно оформить приостановление, запросить продление срока и собрать доказательства, которые после завершения работ восстановить уже не получится.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com