Дефекты доступной среды

Дефекты доступной среды в зданиях Москвы — это пандусы с превышенным уклоном, подъёмные платформы, которые не запускаются, лифты с узкими дверями и неудобной панелью, санузлы без нужной площади разворота, отсутствие тактильных указателей и контрастной маркировки. Требования к таким элементам установлены сводом правил СП 59.13330 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» и Федеральным законом «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Когда эти элементы выполнял подрядчик по договору с компанией-заказчиком, а при проверке выявлены нарушения, заказчик вправе требовать от исполнителя переделки и возмещения расходов по правилам ГК РФ о строительном подряде. Предписания надзорных органов и штрафы по КоАП РФ адресуются собственнику или застройщику, поэтому для него важно правильно выстроить требования к подрядчику. Спор между организациями рассматривает Арбитражный суд города Москвы.

Если вы получили предписание или акт проверки с нарушениями доступности, начните с трёх шагов. Сопоставьте каждое замечание с проектом: нарушение заложено в чертежах или появилось при строительстве. Найдите договор с подрядчиком, исполнительную документацию и акты приёмки по этим элементам. Письменно уведомите подрядчика о выявленных несоответствиях и пригласите на совместный осмотр. Срок исполнения предписания обычно короткий, поэтому параллельно планируют, кто и за чей счёт будет переделывать.

Доступная среда как результат строительных работ

Доступность здания складывается из множества элементов, которые выполняют разные исполнители: монолитчики делают пандусы и площадки, отделочники — покрытия и контрастную маркировку, монтажники — лифты и платформы, сантехники — оборудование специализированных санузлов. Каждый элемент проверяется на соответствие проекту и своду правил.

Где закладываются требования

Требования доступности сначала отражаются в проектной документации, в разделе мероприятий по обеспечению доступа инвалидов. Проект проходит экспертизу, а затем передаётся подрядчику как обязательная основа работ. Поэтому первый вопрос любого спора — что именно было в проекте и совпадает ли с ним построенное.

Какие элементы проверяют

• пути движения от парковки и тротуара ко входу;
• пандусы, их площадки, поручни и бортики;
• входные двери, пороги, тамбуры;
• лифты и подъёмные платформы;
• ширина коридоров и дверных проёмов внутри здания;
• специализированные санузлы и их оборудование;
• тактильные указатели, контрастная маркировка, информационные знаки;
• места для автомобилей инвалидов на парковке.

Почему это вопрос подряда

Для заказчика несоответствие доступности — дефект результата работ, такой же, как трещина или протечка. ГК РФ требует, чтобы качество работ соответствовало договору и обязательным требованиям. Требования свода правил по доступности, на который ссылается проект, становятся частью этих требований. Поэтому заказчик применяет к подрядчику обычные средства защиты: требование безвозмездного устранения, уменьшения цены, возмещения расходов.

Пандусы и подъёмные платформы: дефекты исполнения

Пандус — самый заметный элемент доступности и самый частый предмет замечаний надзора. Свод правил задаёт предельный уклон, ширину, длину марша между площадками, размеры площадок, параметры поручней и бортиков.

Отклонения при строительстве

На практике отступления возникают при бетонировании: пандус выполнен короче проектного из-за ошибки разметки, уклон получился больше допустимого, площадка у двери меньше нужного размера. Иногда пандус переносят по месту из-за коммуникаций, и его геометрия меняется без согласования с проектировщиком. Каждое такое изменение превращается в нарушение, которое обнаружит проверка.

Поручни и бортики

Поручни должны быть с обеих сторон пандуса, на установленной высоте, с завершающими участками за пределами марша. Типовые дефекты: поручень только с одной стороны, обрыв на площадке, неудобный профиль, отсутствие нижнего поручня там, где он требуется. Бортик по краю пандуса предотвращает соскальзывание коляски, и его отсутствие — частое замечание. Края пандуса по периметру нередко выводят бортовым камнем, и проверку высоты делают по проекту, в том числе при установке гранитных поребриков.

Покрытие

Покрытие пандуса должно быть нескользким во влажном состоянии. Полированный керамогранит или окрашенный бетон без противоскользящей обработки не отвечают этому требованию. Если материал выбирал подрядчик без согласования, ответственность за переделку на нём. Если материал указан в проекте или выбран заказчиком, вопрос переходит к ним. Для наружных пандусов к этому добавляется водоотвод: вода, застаивающаяся на площадке, зимой превращается в лёд, и пандус фактически перестаёт быть пригодным. Наличие лотков и уклона площадки сверяют с проектом благоустройства.

Подъёмные платформы

Там, где пандус разместить невозможно, проект предусматривает вертикальную или наклонную подъёмную платформу. Типовые претензии к монтажной организации: платформа не запускается, нет связи с диспетчером или вызывной кнопки, дверцы не фиксируются, платформа не защищена от осадков снаружи. Подъёмные платформы относятся к оборудованию, на которое распространяются требования технических регламентов, и перед вводом в эксплуатацию проходят оценку соответствия. Документы об этом должен передать монтажник.

Лифты для маломобильных посетителей

Если здание имеет несколько этажей, доступ на верхние уровни обеспечивается лифтом, пригодным для транспортировки человека на кресле-коляске. Требования к безопасности лифтов установлены техническим регламентом Таможенного союза ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов», а требования к их доступности — сводом правил по доступности.

Типичные несоответствия

• размеры кабины и ширина дверного проёма меньше требуемых;
• панель управления расположена слишком высоко или без рельефных обозначений;
• отсутствуют звуковое оповещение о прибытии и голосовое объявление этажей;
• нет поручня в кабине;
• точность остановки на этаже не обеспечена, образуется ступенька;
• двусторонняя связь с диспетчером не работает.

Проект, поставщик или монтажник

Габариты кабины и шахты определяет проект, а модель лифта выбирает заказчик или генподрядчик по спецификации. Если поставлен лифт с меньшей кабиной, чем требовалось, вопрос к тому, кто подбирал оборудование. Ошибки точности остановки и настройки сигнализации относятся к монтажу и пусконаладке. Неработающая связь с диспетчерским пунктом может быть связана с отсутствием подключения, которое по договору выполнял другой исполнитель.

Документы

Для спора нужны паспорт лифта, декларация или сертификат соответствия, акт полного технического освидетельствования перед вводом, договор поставки и монтажа, акты пусконаладочных работ. Если монтажная организация не передала документы, лифт нельзя ввести в эксплуатацию законно, и это само по себе основание для претензии.

Санузлы, пути движения и информационные элементы

Помимо пандусов и лифтов, значительная часть замечаний касается внутренних помещений и мелких элементов, которые выполняют отделочные и монтажные бригады.

Санузлы

Специализированная кабина требует определённой площади, свободного пространства для разворота коляски, двери с открыванием наружу, опорных поручней, кнопки вызова помощи. Если площадь кабины недостаточна, это почти всегда проектная ошибка. Неправильная установка поручней и оборудования — ошибка монтажа.

Пути движения

Ширина коридоров, отсутствие перепадов, повороты с достаточной площадью — элементы, которые закладываются в планировке. Но при отделке их легко испортить: установленный стеллаж, ступенька от разницы покрытий, порог от неправильной стяжки сужают путь или создают препятствие. Здесь важно отделить дефекты исполнения от последующих изменений, которые сделал сам заказчик или арендатор.

Информационные элементы

Тактильные плитки, мнемосхемы, знаки, контрастная маркировка дешевы по сравнению с другими работами, но их отсутствие стабильно попадает в акты проверок. Если договор подряда включал эти работы, а подрядчик их не выполнил, заказчик вправе требовать выполнения или уменьшения цены.

Штрафы и предписания: кто их получает и как это связано с подрядчиком

Нарушения требований доступности выявляют органы строительного надзора при проверке объекта до ввода, а после ввода — органы прокуратуры и другие контролирующие органы. В Москве государственный строительный надзор осуществляет Мосгосстройнадзор.

Предписание надзора

При выявлении нарушений до ввода объекта надзор выдаёт предписание об их устранении. Пока предписание не исполнено, заключение о соответствии построенного объекта требованиям не выдаётся, а значит, задерживается и ввод в эксплуатацию. Для заказчика это означает срыв сроков продаж или аренды, и такие потери могут составлять существенную часть убытков.

Административная ответственность

КоАП РФ содержит статью 9.13 об уклонении от исполнения требований к обеспечению условий для доступа инвалидов к объектам инфраструктуры. При нарушениях в процессе строительства надзор применяет нормы КоАП о нарушении обязательных требований в области строительства. Субъектом ответственности обычно выступает застройщик, технический заказчик или собственник, реже подрядчик, если нарушение допустил непосредственно он как лицо, осуществляющее строительство.

Можно ли переложить штраф на подрядчика

Взыскание с подрядчика суммы административного штрафа в качестве убытков — вопрос спорный. Суды учитывают, что штраф назначен за собственное правонарушение лица, привлечённого к ответственности. Шансы выше, если нарушение прямо вызвано отступлением подрядчика от проекта, заказчик не мог его обнаружить при приёмке и договор содержит условие о возмещении штрафов, наложенных по вине подрядчика. Расходы на переделку и убытки от задержки ввода взыскать проще, чем сам штраф.

Требования прокуратуры

После ввода объекта прокуратура вправе внести представление об устранении нарушений или обратиться в суд с требованием обязать собственника обеспечить доступность. Собственник выполняет эти требования, а затем оценивает, может ли он предъявить расходы подрядчику с учётом гарантийного срока и причин нарушения.

Иски заказчика к подрядчику о дефектах доступности

Если подрядчик отказывается устранять несоответствия добровольно, заказчик предъявляет иск. Споры между организациями по объектам в Москве рассматривает Арбитражный суд города Москвы, когда стороны не договорились о другом суде.

Предмет иска

Заказчик может требовать обязать подрядчика выполнить работы по устранению недостатков, взыскать стоимость их устранения другой организацией, если договор это допускает, уменьшить цену работ, взыскать неустойку за просрочку и убытки от задержки ввода объекта. Выбор зависит от срочности: если предписание нужно исполнить в короткий срок, заказчику выгоднее переделать своими силами и взыскать расходы.

Доказательства

К иску прикладывают договор, проект в части мероприятий по доступности, исполнительную документацию, акты приёмки, предписание или акт проверки надзора, акт совместного осмотра, заключение специалиста о несоответствиях и их причинах, сметы и документы об оплате работ по переделке. Без сравнения с проектом суд не сможет определить, кто ответственен.

Защита подрядчика

Подрядчик показывает, что выполнил работы по проекту, а нарушение заложено в документации; что заказчик принял работы без замечаний, хотя дефект был явным; что элемент изменён после сдачи; что истёк гарантийный срок. По явным недостаткам, которые можно было обнаружить обычным осмотром при приёмке, ГК РФ ограничивает возможность ссылаться на них после подписания актов, если заказчик не оговорил их. Подрядчик вправе ходатайствовать о строительно-технической экспертизе и снижении неустойки при её несоразмерности.

Экспертиза

Эксперту ставят вопросы о соответствии элементов доступной среды проекту и своду правил, о причинах несоответствий, о том, относятся ли они к проекту или к исполнению, о способе и стоимости устранения. Для пандусов и лифтов исследование включает инструментальные замеры уклонов, размеров и усилий открывания дверей.

Сроки и претензионный порядок

Подрядчик отвечает за недостатки в пределах гарантийного срока, согласованного в договоре. Если договор такой срок не называет, для работ на зданиях и сооружениях закон даёт пятилетний срок обнаружения недостатков. Нарушения доступности часто выявляются уже при итоговой проверке надзора, то есть до ввода объекта, и тогда вопрос о сроках не возникает. Сложнее с требованиями прокуратуры через несколько лет после ввода: здесь заказчику нужно проверить, не истёк ли гарантийный срок. Перед иском о взыскании денег АПК РФ требует направить претензию и дать контрагенту время ответить, иначе суд вернёт заявление.

Типовые ситуации в спорах о доступной среде

Ниже описаны распространённые ситуации и то, как стороны обычно выстраивают позиции. Это обобщённые сценарии без привязки к реальным делам.

Пандус короче проекта

Генподрядчик перенёс пандус из-за наружных сетей и сократил длину, уклон вырос. Надзор выдал предписание. Заказчик требует переделки. Позиция подрядчика зависит от того, согласовал ли он изменение с заказчиком и проектировщиком в письменной форме. Если согласования нет, переделка ложится на него. Если заказчик письменно одобрил перенос, ответственность распределяется.

Лифт с меньшей кабиной

Заказчик сам закупил лифты дешевле проектной спецификации, монтажник смонтировал их. При проверке выяснилось, что кабина не подходит для коляски. Требования к монтажнику здесь слабые: он работал с оборудованием заказчика. Однако если монтажник видел несоответствие проекту и промолчал, ГК РФ позволяет поставить ему в вину отсутствие предупреждения.

Санузел на отделке

Отделочная организация установила поручни не на той высоте и дверь с открыванием внутрь, хотя проект предусматривал иное. Это прямое отступление от проекта. Такие дефекты обычно устраняются быстро, и спор чаще всего заканчивается добровольной переделкой после претензии.

Тактильные элементы не выполнены

Работы по тактильной плитке были в смете, оплачены по актам, но фактически не выполнены. Для заказчика это не только дефект, но и вопрос о неосновательной оплате невыполненных работ. Он требует выполнить работы или вернуть их стоимость.

Что делать дальше

Сверьте предписание с проектом, соберите договор и исполнительную документацию, уведомите подрядчика письменно. Адвокат по строительным спорам поможет определить, к кому обращать требования, и подготовить претензию, а при необходимости сопроводит проверку надзорного органа.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.