Споры по реконструкции объектов в Москве

Споры по реконструкции объектов в Москве почти всегда возникают из-за того, что существующее здание оказалось не таким, как предполагал проект. При вскрытии конструкций подрядчик находит прогнившие перекрытия, ослабленный фундамент, коммуникации, которых нет на чертежах. Объём работ увеличивается, сроки нарушаются, а стороны выясняют, кто платит за дополнительные работы и кто отвечает за просрочку. Ясный ответ на этот вопрос содержится в Гражданском кодексе РФ: подрядчик, обнаруживший неучтённые работы, обязан сообщить заказчику и получить его решение. Когда предупреждения не было, платы за дополнительный объём требовать нельзя.

Рассмотрение споров между компаниями по реконструкции относится к Арбитражному суду города Москвы. До иска нужна претензия. Первые шаги для любой стороны: собрать договор, проектную и сметную документацию, акты обследования здания, переписку о выявленных обстоятельствах и акты освидетельствования. Цена адвокатской помощи определяется количеством спорных позиций и необходимостью строительно-технической экспертизы.

Чем реконструкция отличается от нового строительства и ремонта

По определению Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства: его высоты, числа этажей, площади и объёма. Сюда же относятся надстройка, перестройка, расширение, а также замена и восстановление несущих конструкций, кроме отдельных элементов. Капитальный ремонт, в отличие от реконструкции, не меняет этих параметров. Разница важна: для реконструкции обычно нужны проект, экспертиза и разрешение на строительство, а значит и государственный строительный надзор.

Для договора подряда разница тоже существенна. Подрядчик работает с существующим зданием, состояние которого никто до конца не знает. Даже подробное техническое обследование не показывает всего: скрытые дефекты обнаруживаются только при разборке. Поэтому риск неизвестных обстоятельств в реконструкции выше, чем в новом строительстве, и договор должен его распределять.

Особенности договоров на реконструкцию

• работы часто ведутся в действующем здании, частично занятом арендаторами или самим заказчиком;
• объект может быть объектом культурного наследия, и тогда на работы требуется согласование органа охраны и лицензия у исполнителя;
• проект нередко корректируется по ходу работ по результатам вскрытия;
• в смету заложен резерв на непредвиденные работы, и спорным оказывается порядок его траты;
• демонтаж и вывоз строительного мусора в центре Москвы ограничены по времени и маршрутам.

Техническое обследование до начала работ

Перед проектированием реконструкции проводят обследование технического состояния конструкций. Полученные результаты служат исходными данными для проекта. Если обследование было поверхностным, а заказчик передал его подрядчику как достоверное, ответственность за последствия ошибок смещается на заказчика. Подрядчику важно сохранять отчёт об обследовании, который ему передали, и фиксировать расхождения с фактическим состоянием.

Работы в действующем здании и на объектах наследия

Когда реконструкция идёт в здании, где продолжают работать арендаторы или сам заказчик, договор обычно ограничивает время шумных работ, порядок отключения инженерных систем и доступ на этажи. Каждое такое ограничение снижает выработку подрядчика. Если ограничения появились после заключения договора, например заказчик запретил работы днём по просьбе арендатора, это основание для продления срока и пересмотра цены. Ограничения нужно фиксировать письменно, иначе подрядчик не докажет их влияние на график.

На объектах культурного наследия к этому добавляются требования органа охраны: для Москвы таким органом служит Департамент культурного наследия города Москвы. Работы по сохранению такого объекта выполняют организации с лицензией Минкультуры России, по согласованной научно-проектной документации. Если заказчик не получил согласование вовремя, простой подрядчика лежит на нём. Когда подрядчик работал без лицензии, договор может быть признан недействительным, а оплата тогда определяется правилами о неосновательном обогащении.

Скрытые дефекты конструкций: кто за них отвечает

Скрытые дефекты в реконструкции бывают двух видов. Первые существовали в здании до начала работ: коррозия арматуры, гниль деревянных перекрытий, трещины в кладке, просадка фундамента. Вторые создаёт сам подрядчик в ходе работ: некачественное усиление, нарушение технологии бетонирования, повреждение существующих конструкций при демонтаже. От того, к какому виду относится дефект, зависит распределение ответственности.

Дефекты первого вида — риск заказчика как собственника здания, если договор не возлагает этот риск на подрядчика прямо. Подрядчик обязан о них предупредить. Согласно статье 716 ГК РФ, обнаружив обстоятельства, угрожающие годности или прочности результата, подрядчик должен без промедления уведомить заказчика и остановить работы. Если предупреждения заказчику не было, ссылаться на эти обстоятельства в споре подрядчик уже не сможет.

Как фиксировать обнаруженное при вскрытии

1. Остановить работы на участке и сделать фото- и видеофиксацию.
2. Вызвать представителей заказчика, технадзора и проектировщика на осмотр.
3. Составить акт с описанием дефекта, его расположения и предварительной оценки.
4. Отправить заказчику письмо, где предложен вариант выхода из ситуации: усиление, замена, корректировка проекта.
5. Получить письменное решение заказчика и лишь затем возобновлять работы.

Если заказчик не отвечает, подрядчик вправе не возобновлять работы на этом участке. Время ожидания ответа не считается просрочкой подрядчика. Такой порядок защищает и от претензий о сроках, и от отказа в оплате дополнительных работ.

Дефекты, созданные подрядчиком

За дефекты, которые подрядчик допустил сам, он отвечает в обычном порядке: бесплатно устраняет, возмещает расходы на устранение силами третьих лиц или соразмерно уменьшает цену. В реконструкции к этому добавляется ответственность за повреждение существующих конструкций и имущества заказчика, например при демонтаже перегородок без проверки их несущей функции.

Цена реконструкции: смета с твёрдой и приблизительной ценой, а также дополнительные работы

Цена договора на реконструкцию может быть твёрдой или приблизительной. Это различие ключевое. В силу статьи 709 ГК РФ при твёрдой цене подрядчик не может требовать её повышения, а заказчик — снижения. Исключение одно: если стоимость материалов, оборудования или услуг третьих лиц заметно выросла и это нельзя было предвидеть, подрядчик вправе потребовать увеличить цену, а при отказе заказчика — расторгнуть договор.

При приблизительной цене и потребности в дополнительных работах, которые заметно выходят за смету, подрядчик должен вовремя предупредить заказчика. Если заказчик не принял превышения, он может отказаться от договора, оплатив уже выполненную часть. Если подрядчик не предупредил заказчика, договор ему придётся исполнить по приблизительной цене.

Порядок оплаты дополнительных работ

Ситуацию, когда в процессе работ обнаружены работы, не учтённые технической документацией, регулирует статья 743 ГК РФ. О таких обстоятельствах подрядчик должен уведомить заказчика. Когда заказчик молчит десять дней, подрядчик останавливает работы и относит убытки от простоя на заказчика, если договор не устанавливает иной срок. Подрядчик, не выполнивший этой обязанности, лишается права требовать оплаты дополнительных работ, даже если они были включены в акт.

Изменения по инициативе заказчика

По статье 744 ГК РФ заказчик вправе изменять техническую документацию, пока вызванные этим дополнительные работы не превышают десяти процентов общей сметной стоимости и не изменяют характер работ. Для изменений, выходящих за этот предел, нужно согласие подрядчика. В реконструкции заказчик нередко меняет планировку, назначение помещений, требования к отделке. Каждое такое изменение нужно оформлять письменно с пересчётом цены и сроков.

Сроки реконструкции: просрочка подрядчика и просрочка заказчика

Сроки в реконструкции срываются чаще, чем в новом строительстве. Причины: обнаружение дефектов, корректировка проекта, получение согласований, ограничения работы в действующем здании. Заказчик рассчитывает неустойку за просрочку, а подрядчик подтверждает, что задержку вызвали обстоятельства вне его ответственности.

От ответственности за просрочку подрядчика освобождает Гражданский кодекс, когда причиной стали действия заказчика: непередачей фронта работ, задержкой решений по выявленным дефектам, несвоевременной передачей документации, изменениями проекта. Подрядчик при этом должен доказать связь между действиями заказчика и задержкой. Общие ссылки на «изменения проекта» без указания, на какие работы они повлияли и на сколько, суд не принимает.

Приостановление работ

Приостановить работы подрядчик вправе по статье 719 ГК РФ, когда заказчик не выполняет свои встречные обязанности: не передаёт документацию, не обеспечивает доступ, не оплачивает аванс. Остановку работ закрепляют уведомлением, в котором называют причину. Время приостановления продлевает срок выполнения работ.

• фиксируйте каждое обстоятельство, влияющее на сроки, письмом в день его возникновения;
• ведите график с отметками о задержках и их причинах;
• при корректировке проекта требуйте согласования новых сроков дополнительным соглашением;
• не продолжайте работы на спорном участке без решения заказчика.

Просрочка заказчика и убытки подрядчика

При простое по вине заказчика подрядчик может требовать возмещения убытков, вызванных остановкой работ: затрат на содержание площадки, техники, персонала. Убытки доказываются документами: табелями работников, арендными договорами на технику и счетами за охрану. Взыскать такие расходы сложнее, чем отбиться от неустойки, но при хорошей документации это реально.

Ответственность проектировщика при реконструкции

В реконструкции проектировщик играет большую роль, чем в новом строительстве. Он корректирует проект по результатам вскрытия, выдаёт решения по усилению, участвует в авторском надзоре. Ошибки проекта приводят к дополнительным работам, задержкам, иногда к повреждению конструкций.

Если дополнительные работы вызваны ошибкой проекта, заказчик, оплативший их подрядчику, вправе требовать возмещения с проектировщика. Для этого нужно доказать, что ошибка была допущена при проектировании и что при правильном проекте дополнительные работы не понадобились бы. Если проект основан на неполном обследовании, ответственность может лежать на организации, проводившей обследование.

Авторский надзор

Авторский надзор проектировщика при реконструкции полезен всем сторонам. Решения, выданные по результатам вскрытия, оформляют записями в журнале авторского надзора. Они подтверждают, что изменения согласованы проектировщиком, и защищают подрядчика от претензий о самовольном отступлении от проекта.

Доказательства и экспертиза по делам о реконструкции

Практически в каждом споре о реконструкции суд назначает строительно-техническую экспертизу. Вопросы эксперту зависят от предмета спора: существовали ли дефекты до начала работ, были ли они видны при обследовании, необходимы ли были дополнительные работы, соответствует ли их стоимость рыночной, есть ли причинная связь между действиями заказчика и задержкой.

Проблема реконструкции в том, что к моменту экспертизы скрытые конструкции уже закрыты или заменены. Эксперт работает по документам: актам вскрытия, фотографиям, актам освидетельствования, журналам. Если эти документы не составлены, доказать состояние конструкций до работ почти невозможно.

Доказательства, которые стоит собрать сразу

• отчёт о техническом обследовании здания до начала работ;
• акты вскрытия, подписанные представителями каждой из сторон;
• снимки и видео, привязанные к осям и датам;
• письма о выявленных обстоятельствах и ответы заказчика;
• журнал авторского надзора с решениями проектировщика;
• исполнительная документация по усилению и замене конструкций.

Характерные случаи в реконструкционных спорах

Типовая ситуация первая. Подрядчик реконструировал административное здание с надстройкой этажа. При вскрытии перекрытий обнаружилось, что металлические балки корродированы сильнее, чем указано в обследовании. Подрядчик уведомил заказчика, получил решение проектировщика об усилении и выполнил работы. Заказчик отказался оплачивать усиление, ссылаясь на твёрдую цену. Подобные споры обычно разрешаются в пользу подрядчика, если он соблюдал порядок уведомления, а дефект не мог быть выявлен при обычном обследовании.

Типовая ситуация вторая. Подрядчик выполнил дополнительные работы по замене инженерных сетей без письменного согласования, ссылаясь на устное указание представителя заказчика. Заказчик отказался платить. В такой ситуации подрядчику грозит остаться без оплаты: закон обязывает известить заказчика и ожидать его решения. Шанс есть, если представитель заказчика имел полномочия, а работы приняты и используются.

Типовая ситуация третья. За просрочку продолжительностью четыре месяца заказчик начислил неустойку. Подрядчик доказал, что два месяца ушло на ожидание решения по корректировке проекта, а ещё месяц работы не велись из-за ограничения доступа в здание, занятое арендаторами. В подобных делах неустойку пересчитывают только за период, в котором задержка зависела от подрядчика, а оставшуюся сумму суд вправе ещё уменьшить, если подрядчик заявит о несоразмерности и сошлётся на статью 333 ГК РФ.

Что сделать заранее

• провести полноценное обследование здания и приложить его к договору;
• зафиксировать, как согласуются дополнительные работы и в какой срок отвечает заказчик;
• предусмотреть резерв на непредвиденные работы с понятными правилами расходования;
• организовать авторский надзор проектировщика.

Когда спор уже идёт, первым делом восстановите последовательность событий: когда обнаружены дефекты, когда направлены письма, когда приняты решения. От неё зависит и оплата дополнительных работ, и ответственность за сроки.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.