Споры по капитальному ремонту МКД в Москве

Споры по капитальному ремонту МКД в Москве — это в первую очередь споры подрядных организаций с региональным оператором, Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, а также споры между генподрядчиками и их субподрядчиками на таких объектах. Чаще всего подрядчик требует оплаты выполненных работ, а фонд начисляет неустойку, удерживает её из платежей, обращается к банковской гарантии или расторгает договор в одностороннем порядке. Подрядчик, с которым договор расторгнут по его вине, рискует попасть в реестр недобросовестных подрядных организаций и потерять доступ к новым отборам.

Рассмотрение таких споров относится к Арбитражному суду города Москвы. Подача иска невозможна без предшествующей претензии; срок на ответ чаще всего задаёт договор. Первые шаги для подрядчика: собрать договор с графиком и сметой, акты приёмки по этапам, переписку с фондом и строительным контролем, проверить расчёт неустойки и удержаний. На цену адвокатской помощи влияют число объектов по договору, размер требований и потребность в экспертизе.

Региональный оператор как заказчик: правила игры

В качестве технического заказчика капитального ремонта выступает Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы. Подрядные организации он привлекает в порядке, который утверждён постановлением Правительства РФ № 615 от 1 июля 2016 года. От 44-ФЗ и 223-ФЗ этот порядок отличается тем, что: сначала проводится предварительный отбор подрядных организаций с включением в реестр квалифицированных подрядчиков, затем электронный аукцион среди них.

Договор с фондом заключается по типовой форме, которую подрядчик на торгах изменить не может. В нём закреплены сроки по каждому дому и виду работ, порядок приёмки, обеспечение исполнения в виде банковской гарантии, размеры неустоек и штрафов, основания для одностороннего отказа. Как раз вокруг этих условий споры возникают чаще всего.

Что подрядчику важно знать до подписания

• договор часто охватывает несколько домов, и просрочка по одному адресу даёт фонду основания для санкций по всему договору;
• сроки в графике работ определены календарными датами, а не моментом передачи объекта;
• банковская гарантия покрывает и неустойки, и возврат авансов;
• для участия требуется членство в СРО с взносом в фонд обеспечения договорных обязательств.

Роль строительного контроля

На объектах капремонта работает организация строительного контроля, которую нанимает фонд. Её представитель подписывает акты скрытых работ и участвует в приёмке. Фонд ссылается на замечания стройконтроля, отказывая в приёмке работ. Любое общение с контролёром подрядчику следует оформлять письменно, начиная с первого дня: устные указания на объекте потом не подтвердить.

Подрядчики и субподрядчики: где возникают расчётные споры

Нередко генеральный подрядчик по договору с фондом отдаёт часть видов работ субподрядчикам: ремонт кровли, фасада, замену лифтов, инженерных систем. Фонд с субподрядчиками не связан. Если фонд не платит генподрядчику, субподрядчик всё равно вправе требовать оплаты от генподрядчика за принятые работы, если договор субподряда не обусловливает оплату получением денег от заказчика.

Договоры субподряда регулярно содержат условие «оплата после получения денег от заказчика». Суды подходят к такому условию с осторожностью: если генподрядчик не предпринимает мер для получения оплаты от фонда, он не может бесконечно откладывать расчёт с субподрядчиком. Срок оплаты в этом случае определяется разумным сроком.

Типичные основания конфликтов в цепочке

• из платежей субподрядчику генподрядчик вычитает неустойку, начисленную фондом на весь договор;
• субподрядчик выполнил работы, но генподрядчик не может сдать их фонду из-за замечаний к другим видам работ;
• фонд расторг договор с генподрядчиком, и субподрядчик остался с невыполненным объёмом и закупленными материалами;
• генподрядчик относит на субподрядчика штрафные санкции, не предусмотренные договором субподряда.

Субподрядчику при расторжении договора между фондом и генподрядчиком важно быстро зафиксировать объём выполненного: составить акт, сделать фотофиксацию, уведомить генподрядчика. Иначе новый подрядчик фонда может выполнить те же работы, и доказать свой объём станет почти невозможно.

Качество работ и гарантийные обязательства

Требования к качеству работ по капремонту определяют проектная документация, сметы, своды правил и условия договора. Фонд предъявляет претензии по качеству на двух стадиях: при приёмке, отказывая подписывать акт, и в гарантийный период, требуя устранения дефектов. Срок гарантии на выполненные работы определяется договором.

Претензии в гарантийный период — отдельная категория. Фонд направляет подрядчику требование устранить дефект: протечку кровли, трещины штукатурки фасада, неисправность оборудования. Когда подрядчик не исправляет дефект вовремя, фонд поручает работу другой организации, а затраты на неё относит на подрядчика и вычитает из гарантийного обеспечения.

Защита подрядчика от претензий о качестве

1. Проверить, относится ли дефект к работам по договору, а не к смежным конструкциям или работам другого подрядчика.
2. Выяснить, не вызван ли дефект неправильной эксплуатацией или внешним воздействием.
3. Запросить акт осмотра и участвовать в комиссионном обследовании.
4. При несогласии с причинами дефекта предложить независимую экспертизу.
5. При признании дефекта исправить его за разумное время и составить акт об устранении.

Одна из частых ошибок подрядчика — игнорировать вызов на комиссионный осмотр. В таком случае фонд оформляет акт сам, без подрядчика, и тому труднее впоследствии возражать против выводов акта.

Затраты на исправление дефектов сторонней организацией

Если фонд устранил недостатки силами другой организации, он должен доказать, что подрядчик был уведомлён и не исполнил требование, а стоимость работ соответствует рыночной. Подрядчик может оспорить завышенную сумму и объём работ, выходящий за пределы заявленного дефекта.

Приёмка работ по капремонту и отказ в подписании актов

Приёмку работ по капремонту проводит комиссия, состав которой определяет договор и региональные правила. Подрядчик предъявляет работы к приёмке, представляет исполнительную документацию: сертификаты на материалы, исполнительные схемы, акты испытаний и акты освидетельствования скрытых работ. По итогам комиссия подписывает акт приёмки или фиксирует замечания.

Спор о приёмке возникает, когда фонд не подписывает акт без мотивированного отказа, либо замечания несущественны, либо они касаются работ, не входящих в договор. Когда заказчик без оснований уклоняется от приёмки, Гражданский кодекс допускает составление подрядчиком одностороннего акта. Пока заказчик не докажет обоснованность своего отказа, этот акт служит подтверждением выполнения работ.

Задержки по вине фонда

Ответственности за просрочку подрядчик не несёт, когда её причина в действиях фонда: несвоевременной передачей объекта, задержкой согласований, изменением проектных решений, отсутствием доступа в помещения. О каждом таком обстоятельстве следует письменно сообщать сразу, как оно возникло. При серьёзных препятствиях подрядчик вправе приостановить работы, предварительно уведомив фонд.

Дополнительные работы вне сметы

На старых домах при вскрытии конструкций регулярно обнаруживается то, чего не было в проекте: сгнившие стропила, разрушенная кладка парапета, трубы, которые нельзя оставить. Если подрядчик увидел, что нужны дополнительные работы, он должен уведомить заказчика и дождаться его решения. Если он выполнит работы без согласования, фонд вправе их не оплачивать, даже если они были нужны. Правильный порядок такой: письмо с описанием обстоятельств и фотографиями, совместный осмотр со стройконтролем, акт о выявленных работах, корректировка проектно-сметной документации и дополнительное соглашение. Цена договора по правилам о привлечении подрядчиков к капремонту может меняться лишь в ограниченных пределах, поэтому крупные дополнительные объёмы фонд часто выносит в отдельный договор. Если фонд молчит, а работы остановить нельзя по соображениям безопасности, подрядчику стоит приостановить смежные работы и письменно уведомить о рисках.

Неустойки, банковская гарантия и реестр недобросовестных подрядчиков

Неустойка — главный инструмент фонда. Договор устанавливает пени за просрочку по этапам и штрафы за отдельные нарушения: непредставление документов, нарушение требований безопасности, неустранение замечаний. Эти суммы фонд вычитает из платежей либо взыскивает по банковской гарантии.

Подрядчик может оспорить неустойку по нескольким основаниям: задержка возникла по причинам, лежащим на стороне фонда; база для неустойки — цена всего договора, тогда как просрочен был лишь отдельный этап; штраф и пени начислены за одно нарушение дважды. По заявлению подрядчика суд может уменьшить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ, когда она явно не соответствует последствиям нарушения.

Отказ фонда от договора и попадание в реестр

Согласно постановлению Правительства РФ № 615, фонд может в одностороннем порядке отказаться от договора, если допущены существенные нарушения: задержке начала работ, систематической просрочке, неоднократном нарушении качества. Если договор расторгнут из-за подрядчика, данные о нём передают на внесение в реестр недобросовестных подрядных организаций, ведением которого занимается ФАС России. Включение в реестр лишает компанию права участвовать в отборах на определённый срок.

• оспорить решение об отказе от договора можно в арбитражном суде;
• отдельно оспаривается как ненормативный акт и само решение о внесении в реестр;
• когда решается вопрос о внесении в реестр, подрядчику необходимо подтвердить свою добросовестность доказательствами.

Требование по банковской гарантии

Банк выплачивает фонду сумму по гарантии по формальному требованию, не проверяя, обоснованы ли претензии к подрядчику. После этого банк уже к подрядчику предъявляет регрессное требование. Поэтому спор о законности выплаты ведётся не с банком, а с фондом: подрядчик взыскивает с него полученное по гарантии как неосновательное обогащение, если докажет отсутствие нарушения или завышение суммы. Если подрядчик узнал о предстоящем требовании заранее, он может просить суд о запрете фонду предъявлять гарантию до разрешения спора. К этой обеспечительной мере суды прибегают нечасто, и просить о ней нужно с весомым обоснованием.

Неотработанный аванс

Если договор расторгается, фонд требует возврата аванса в той части, которую не перекрывают принятые работы. Подрядчик вправе зачесть стоимость фактически выполненных, но не предъявленных к приёмке работ, а также стоимость закупленных для объекта материалов, если передаёт их фонду. Для этого нужно в разумный срок после расторжения направить акты с исполнительной документацией и предложить совместный осмотр объекта.

Как проходит спор с фондом в арбитражном суде

Прежде чем идти в суд, подрядчик отправляет фонду претензию, к которой прилагает расчёт и документы. Фонд в ответ обычно направляет встречные требования о неустойке. Это не мешает подаче иска: встречные требования разбирают совместно с первоначальными или засчитывают.

Исковое заявление к фонду направляется в Арбитражный суд города Москвы. Типичные требования подрядчика — взыскание стоимости выполненных работ, возврат неосновательно удержанной неустойки, признание одностороннего отказа недействительным. Обычно фонд заявляет встречные требования о неустойке, возврате аванса и компенсации затрат на исправление недостатков.

Жалобы в апелляционном порядке по таким делам разбирает Девятый арбитражный апелляционный суд. Дело с судебной экспертизой в первой инстанции нередко растягивается на многие месяцы, поэтому параллельно с процессом стороны нередко обсуждают мировое соглашение: фонду важно закончить работы на доме, подрядчику — получить деньги и избежать реестра.

Экспертиза по делам о капитальном ремонте

При споре сторон по объёму и качеству работ суд назначает строительно-техническую экспертизу. Эксперту предлагают определить, каков фактический объём выполненных работ, соответствуют ли они смете и нормам, что вызвало выявленные дефекты и сколько стоит их устранение. Для капремонта важно, что экспертиза проводится на действующем доме, и доступ к некоторым конструкциям требует согласования.

• подготовьте исполнительную документацию полностью, включая журналы работ;
• сохраните фото- и видеофиксацию скрытых работ;
• предложите эксперту вопросы, привязанные к конкретным позициям сметы.

Распространённые ситуации и их последствия

Типовая ситуация первая. Подрядчик по договору на ремонт кровли трёх домов выполнил работы на двух, а на третьем задержался из-за отсутствия доступа на чердак. Фонд начислил пени по всему договору и удержал их из оплаты. Подобные споры обычно решаются в пользу подрядчика в части неустойки, если он доказал письмами, что доступ не был обеспечен, а санкции начислены на всю цену договора, а не на стоимость работ по третьему дому.

Типовая ситуация вторая. Фонд отказался от договора на ремонт фасада, сославшись на систематическую просрочку, и потребовал выплаты по банковской гарантии. Отказ подрядчик оспаривает, указывая, что проектные решения менялись по требованию самого фонда. Здесь исход зависит от того, есть ли документальное подтверждение изменений и их влияния на сроки.

Типовая ситуация третья. Субподрядчик заменил лифтовое оборудование, генподрядчик сдал работы фонду и получил оплату, но субподрядчику не заплатил, удержав штраф, который фонд начислил генподрядчику по другому виду работ. Если договором субподряда подобное удержание не предусмотрено, субподрядчик может требовать оплаты в полном объёме.

Что сделать заранее

• фиксировать письменно каждую задержку по вине фонда;
• вести исполнительную документацию по ходу работ, не откладывая на финал;
• сверять расчёты неустоек и добиваться их пересчёта, если найдены ошибки;
• в договорах субподряда чётко прописывать порядок оплаты и удержаний.

Если спор с фондом уже начался, начните со сверки расчёта неустойки и удержаний. Ошибки в этих расчётах встречаются часто и позволяют вернуть значительную часть суммы.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.