Проверка подрядчика перед заключением договора

Проверка подрядчика перед заключением договора строительного подряда занимает от одного до нескольких дней и включает пять обязательных блоков: выписку из ЕГРЮЛ и сведения ФНС о компании, членство в саморегулируемой организации и уровень ответственности по компенсационным фондам, судебные дела и исполнительные производства, бухгалтерскую отчётность и налоговую нагрузку, а также полномочия лица, которое подписывает договор. По итогам заказчик либо отказывается от контрагента, либо меняет условия: дробит аванс, требует банковскую гарантию или поручительство, включает в договор заверения об обстоятельствах. Всё это делается по открытым государственным источникам без доступа к закрытым базам.

Проверка нужна не только чтобы не потерять аванс. Она защищает заказчика от сорванных сроков, от споров о качестве с компанией, у которой нет ни персонала, ни техники, и от налоговых претензий: по Налоговому кодексу РФ (ст. 54.1) вычеты и расходы по сделке с фирмой, которая фактически не исполняла договор, могут быть сняты. Документальные следы проверки, сохранённые на дату заключения договора, показывают, что компания действовала с должной осмотрительностью. Ниже разобрано, что смотреть в каждом источнике, какие признаки считать тревожными и как перевести результаты проверки в условия договора.

Сведения ЕГРЮЛ и сервисы ФНС: с чего начинается проверка

Первый документ проверки — свежая выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, полученная на сайте ФНС по ИНН контрагента. Выписка в электронном виде подписана усиленной подписью налоговой и годится как доказательство. Её распечатку или файл сохраняют в деле о договоре с датой получения.

Что читать в выписке

• Дата регистрации. Компания, созданная за несколько месяцев до крупного тендера, требует более глубокой проверки.
• Адрес и отметки о недостоверности. Запись о недостоверности адреса или сведений о руководителе означает, что налоговая уже выявила проблему.
• Руководитель и участники. Их проверяют по реестру дисквалифицированных лиц и по сервису ФНС о массовых руководителях и учредителях.
• Виды деятельности. Коды ОКВЭД должны включать строительные работы того профиля, который нужен заказчику.
• Процедуры. Сведения о ликвидации, реорганизации или о принятом решении о предстоящем исключении из реестра.

Сервис «Прозрачный бизнес» и проверка блокировок

Сервис ФНС «Прозрачный бизнес» показывает среднесписочную численность работников, применяемый налоговый режим, суммы уплаченных налогов и сборов, наличие налоговой задолженности. Для строительного подрядчика сопоставление численности с объёмом работ сразу видно: компания с одним-двумя работниками не выполнит монолитный каркас собственными силами, а значит, будет нанимать субподрядчиков или вовсе не приступит.

Отдельный сервис налоговой сообщает о действующих решениях о приостановлении операций по счетам. Заблокированный счёт подрядчика означает, что перечисленный аванс может быть списан в погашение налоговых долгов, а работы так и не начнутся.

Членство в СРО и допуск к работам: как проверить по реестру

Градостроительный кодекс РФ разрешает выполнять работы по договорам строительного подряда, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, или региональным оператором капремонта, только членам саморегулируемой организации в области строительства. Для проектных и изыскательских работ действуют свои СРО. Исключения есть: членство не требуется, если цена договора не превышает 10 млн рублей, а также для некоторых государственных и муниципальных организаций. Субподрядчику, работающему по договору с генподрядчиком, членство в СРО по закону не нужно, но крупные генподрядчики часто требуют его по договору.

Что проверять в реестре членов СРО

Единый реестр членов саморегулируемых организаций ведёт Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), по проектированию и изысканиям — НОПРИЗ. В выписке из реестра смотрят:

1. Статус членства: действует, приостановлено или прекращено.
2. Уровень ответственности по компенсационному фонду возмещения вреда.
3. Наличие права и уровень ответственности по компенсационному фонду обеспечения договорных обязательств. Этот уровень ограничивает совокупный размер обязательств по договорам, которые член СРО вправе заключать с использованием конкурентных способов.
4. Право выполнять работы на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах, если объект заказчика к ним относится.

Специалисты в национальном реестре

Член СРО обязан иметь в штате специалистов по организации строительства, включённых в национальный реестр специалистов. Проверить их можно по фамилии в открытом реестре НОСТРОЙ. Заказчику полезно запросить у подрядчика сведения о том, кто из этих специалистов будет главным инженером проекта или руководителем работ на объекте, и сверить их с реестром.

Судебная история и исполнительные производства подрядчика

Судебные дела контрагента рассказывают о его поведении больше любой презентации. Анализ проводят по сервису kad.arbitr.ru, где можно искать по названию и ИНН компании, а также по сайтам судов общей юрисдикции, если подрядчик спорил с работниками или физическими лицами.

Как читать судебную историю

Само по себе наличие судебных дел не порок: у действующей строительной компании споры есть почти всегда. Значение имеет соотношение. Если компания чаще выступает истцом, взыскивая с заказчиков оплату, это нормальная картина. Если она постоянно ответчик по искам о неотработанных авансах и некачественных работах, и решения выносятся против неё, это прямой риск для заказчика.

Споры с субподрядчиками и поставщиками

Отдельно стоит посмотреть иски поставщиков бетона, арматуры, металлоконструкций и субподрядчиков к подрядчику. Долги перед поставщиками означают, что материалы на объект могут не прийти, а субподрядчики уйдут с площадки. Для генподрядчика такая картина — сигнал, что аванс пойдёт на закрытие старых долгов, а не на объект заказчика.

Финансовое состояние: отчётность, выручка и налоговая нагрузка

Бухгалтерская отчётность строительных компаний доступна в государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчётности ФНС. Для анализа берут баланс и отчёт о финансовых результатах за два-три последних года.

Ключевые показатели

• Выручка в сравнении с ценой договора. Если цена договора в несколько раз больше годовой выручки подрядчика, компания берёт на себя объём, которого раньше не выполняла.
• Основные средства. Нулевые основные средства у подрядчика, обещающего собственную технику, требуют объяснений: аренда, лизинг или их отсутствие.
• Кредиторская задолженность. Резкий рост долгов при снижении выручки говорит о кассовом разрыве.
• Чистые активы. Отрицательные чистые активы означают, что долги компании превышают её имущество.
• Убытки. Убыток несколько лет подряд при росте объёмов указывает на демпинг или на вывод средств.

Налоги и численность

Показатели из «Прозрачного бизнеса» сопоставляют с отчётностью. Строительная компания с многомиллионной выручкой, но с одним работником и мизерными налогами, скорее всего, перепродаёт работы субподрядчикам или служит транзитным звеном. Для заказчика это означает двойной риск: и по исполнению договора, и по налоговым вычетам.

Если отчётность за последний год ещё не опубликована, её можно запросить у подрядчика вместе с квитанцией о сдаче. Отказ предоставить отчётность при крупном договоре сам по себе повод насторожиться.

Все полученные выписки, скриншоты сервисов и ответы подрядчика складывают в досье контрагента и хранят не меньше срока, в течение которого налоговая вправе проверить сделку. При выездной проверке инспекция спрашивает, как компания выбирала исполнителя и что о нём знала. Досье с датами, собранное до подписания договора, отвечает на этот вопрос лучше любых пояснений задним числом.

Реальные ресурсы подрядчика: объекты, техника, лицензии

Документы из реестров показывают юридическую оболочку компании. Чтобы понять, способна ли она выполнить именно этот объём работ, нужна проверка фактических ресурсов. Её проводят по сведениям, которые подрядчик даёт сам, и по способам их независимой сверки.

Выполненные объекты и отзывы заказчиков

У подрядчика запрашивают перечень объектов за последние три года с указанием заказчика, вида работ, цены и сроков. Часть объектов можно проверить по открытым данным. Государственные и муниципальные контракты видны в Единой информационной системе в сфере закупок вместе с актами приёмки, сведениями о расторжении и начисленных санкциях. По частным объектам проверяют наличие договорных споров с указанными заказчиками в арбитражных делах. Выборочный звонок или письмо прежнему заказчику с вопросом о сроках и качестве часто даёт больше, чем рекомендательное письмо в папке подрядчика.

Техника и производственная база

Если подрядчик заявляет собственную технику, у него запрашивают перечень с документами о праве владения: паспорта самоходных машин, свидетельства о регистрации, договоры лизинга или аренды. Сведения о договорах финансовой аренды публикуются на Федресурсе, и по ним видно, не изъята ли техника лизингодателем. Выезд на базу подрядчика при крупном договоре показывает, существует ли техника и в каком она состоянии.

Лицензии на отдельные виды работ

Ряд строительных и монтажных работ требует отдельных разрешений помимо членства в СРО. Монтаж, техническое обслуживание и ремонт средств обеспечения пожарной безопасности зданий выполняются по лицензии МЧС России. Работы по сохранению объектов культурного наследия требуют лицензии Минкультуры России. Работы на опасных производственных объектах связаны с требованиями промышленной безопасности. Если такие работы входят в предмет договора, наличие действующей лицензии проверяют по реестру лицензирующего органа, а в договоре закрепляют обязанность подрядчика поддерживать её на весь срок работ.

Персонал на объекте

Численность работников из налоговых сведений сопоставляют с графиком работ. Если подрядчик планирует привлекать субподрядчиков, в договоре стоит закрепить право заказчика согласовывать каждого из них и требовать сведения о членстве в СРО и опыте. Это снижает риск того, что работы фактически выполнит неизвестная организация, за качество которой отвечать будет некому.

Полномочия подписанта и корпоративные согласия

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, создаёт отдельный риск: подрядчик потом может заявить, что не связан обязательствами, а заказчик будет доказывать одобрение сделки. Проверка полномочий занимает несколько минут.

Если договор подписывает генеральный директор, его фамилию сверяют с выпиской ЕГРЮЛ на дату подписания. Если подписывает представитель, запрашивают доверенность и проверяют, что она выдана лицом, указанным в реестре, не истекла и прямо включает право заключать договоры подряда. Нотариальную доверенность можно сверить по реестру Федеральной нотариальной палаты. При обмене документами через электронный документооборот проверяют машиночитаемую доверенность подписанта.

Крупная сделка и одобрение участников

Для обществ с ограниченной ответственностью сделка стоимостью более 25 процентов балансовой стоимости активов требует согласия общего собрания участников, если устав не устанавливает иное. Для небольшого подрядчика крупный договор легко превышает этот порог. Отсутствие согласия даёт основание оспаривать сделку. Заказчику при крупном договоре разумно запросить решение участников или письменное подтверждение, что договор крупной сделкой не является.

Заверения об обстоятельствах

Гражданский кодекс РФ позволяет включить в договор заверения стороны о фактах, имеющих значение для сделки (ст. 431.2 ГК РФ): о членстве в СРО, об отсутствии процедуры банкротства, о наличии необходимого персонала и техники, о получении корпоративных одобрений. Если заверения окажутся недостоверными, заказчик вправе требовать возмещения убытков или неустойки, а при существенности обмана — отказаться от договора.

Чек-лист проверки подрядчика и условия договора по её итогам

Ниже последовательность действий, которую можно применять перед каждым договором на значимую сумму. Результаты каждого шага стоит сохранить в виде выписок и скриншотов с датой.

1. Получить выписку ЕГРЮЛ, проверить дату регистрации, адрес, руководителя, участников, отметки о недостоверности.
2. Проверить руководителя и участников по реестру дисквалифицированных лиц и сервису о массовых руководителях.
3. Посмотреть «Прозрачный бизнес»: численность, налоговый режим, уплаченные налоги, задолженность.
4. Проверить блокировки счетов.
5. Получить выписку из реестра членов СРО, сверить уровень ответственности с ценой договора.
6. Проверить специалистов по национальному реестру.
7. Проанализировать арбитражные дела за три года: роль, предмет, исход.
8. Проверить исполнительные производства, Федресурс, ЕФРСБ, реестр недобросовестных поставщиков, реестр залогов.
9. Изучить бухгалтерскую отчётность за два-три года.
10. Проверить полномочия подписанта и необходимость корпоративного одобрения.
11. Запросить у подрядчика сведения о выполненных объектах с контактами заказчиков и проверить их выборочно.
12. Выехать на действующий объект подрядчика или на его производственную базу, если договор крупный.

Как результаты проверки меняют договор

Проверка редко даёт ответ «да» или «нет». Чаще она показывает уровень риска, и договор под этот риск настраивается. При умеренных сомнениях аванс делят на части и привязывают к этапам, материалы оплачивают напрямую поставщику, сокращают сроки рассмотрения отчётов о ходе работ. При серьёзных сомнениях требуют банковскую гарантию возврата аванса, поручительство участника или материнской компании, гарантийное удержание. В любом случае в договор включают заверения об обстоятельствах и право заказчика отказаться от договора, если заверения окажутся ложными или подрядчик утратит членство в СРО.

Адвокат по строительным спорам может провести проверку контрагента, оценить выявленные риски и подготовить договор с защитными условиями. Для этого нужны ИНН подрядчика, проект договора и сведения о предмете и цене работ.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com