НДС в строительстве: общие правила

НДС в строительстве начисляют по общим правилам главы 21 Налогового кодекса РФ: подрядчик облагает налогом стоимость выполненных работ по основной ставке, которая с 1 января 2026 года составляет 22% (до этого 20%), и платит налог в момент получения аванса или передачи результата работ, в зависимости от того, что наступило раньше. Заказчик и генподрядчик принимают «входящий» НДС к вычету по счетам-фактурам исполнителей. Ошибки в этой цепочке приводят к двум видам споров: с налоговой инспекцией о вычетах и с контрагентом о том, входит ли налог в цену договора.

Строительной компании прежде всего нужно, чтобы цена в договоре подряда была сформулирована однозначно, счета-фактуры выставлялись вовремя, а субподрядчики проходили проверку до начала работ. Если спор уже возник, порядок такой. С контрагентом спор о цене и налоге разрешает арбитражный суд после претензии. С налоговым органом сначала подают жалобу в вышестоящий налоговый орган и только после этого заявление в арбитражный суд.

Кто платит НДС в строительстве и по какой ставке

Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели. Для строительной отрасли это означает, что налог начисляют генподрядчики, субподрядчики, проектировщики, поставщики материалов и арендодатели техники. Объектом налогообложения служит реализация работ на территории России, а также выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Основная ставка с 1 января 2026 года — 22%. Строительные работы облагаются именно по ней: пониженная ставка 10% к строительству не относится, а нулевая встречается редко и касается в основном экспортных операций. Если работа оплачена авансом, налог с предоплаты считают по расчётной ставке 22/122 от полученной суммы.

С 2025 года организации и предприниматели на упрощённой системе налогообложения тоже стали плательщиками НДС. Освобождение получают только те, чьи доходы не превышают порога, установленного Налоговым кодексом, и с 2026 года этот порог снижен. Упрощенцы, которые не попали под освобождение, вправе выбрать пониженные ставки 5% или 7% без права на вычет входящего налога либо работать по общей ставке с вычетами. Для подрядных цепочек это важно: генподрядчик, привлекающий субподрядчика на пониженной ставке, получит к вычету меньше налога, чем при работе с плательщиком по общей ставке.

Ставка определяется на дату, когда возникает налоговая база. Поэтому работы, начатые в 2025 году, но сданные после 1 января 2026 года, облагаются по ставке 22%. Как это влияет на цену договора, разберём ниже.

Момент начисления: аванс, промежуточные акты, сдача объекта

Налоговый кодекс определяет момент возникновения налоговой базы как наиболее раннюю из двух дат: день отгрузки (передачи результата работ) или день оплаты, в том числе частичной, в счёт предстоящего выполнения. Для подрядчика это означает два возможных события начисления налога по одному объёму работ.

Первое событие — аванс. Получив предоплату, подрядчик начисляет с неё налог по расчётной ставке и выставляет заказчику авансовый счёт-фактуру в течение пяти календарных дней. Второе событие — передача результата. В этот момент налог начисляется со всей стоимости переданных работ, а налог, уплаченный ранее с аванса, подрядчик принимает к вычету.

Самый спорный вопрос в строительстве — что считать передачей результата. Гражданский кодекс различает приёмку результата работ и промежуточную оплату по актам. Ежемесячные акты по форме КС-2 по общему подходу арбитражных судов служат основанием для расчётов, а не приёмкой объекта. Однако налоговые органы, как правило, рассматривают подписание акта КС-2 как дату реализации работ и требуют начислять налог по каждому такому акту. Компании, которые ждали окончательной сдачи объекта и начисляли налог разом, сталкиваются с доначислением пеней.

Если договор прямо предусматривает сдачу результата поэтапно, налог начисляют по каждому этапу на дату его приёмки. Если договор предусматривает сдачу всего объекта одним актом, а ежемесячные акты лишь фиксируют объёмы для расчётов, позиция налогоплательщика о переносе момента реализации существует, но требует точной формулировки договора и готовности её защищать.

Отдельная ситуация — расторжение договора с неотработанным авансом. Подрядчик начислил налог с предоплаты, но работы не выполнил, и заказчик требует вернуть деньги. После возврата аванса подрядчик вправе принять ранее уплаченный с него налог к вычету, если отразил корректировки и вернул сумму в течение года после расторжения или изменения договора. При взыскании неотработанного аванса через суд стороны иногда спорят, взыскивается ли он с налогом или без. Как правило, возврату подлежит вся полученная сумма, а налоговые последствия подрядчик урегулирует сам.

Вычеты у заказчика, генподрядчика и субподрядчика

Вычет позволяет уменьшить налог к уплате на сумму налога, предъявленного исполнителями. Условия вычета по общему правилу такие: работы приняты к учёту, есть правильно оформленный счёт-фактура, работы используются в облагаемой НДС деятельности. Заявить вычет можно в пределах трёх лет после принятия работ на учёт.

В строительной цепочке вычеты выглядят следующим образом:

• субподрядчик принимает к вычету налог по материалам, аренде техники и услугам, которые приобрёл для выполнения работ;
• генподрядчик принимает к вычету налог, предъявленный субподрядчиками и поставщиками;
• заказчик-инвестор принимает к вычету налог, предъявленный генподрядчиком, если объект будет использоваться в облагаемой деятельности.

Отдельный порядок у авансов. Заказчик, перечисливший предоплату, вправе принять к вычету налог по авансовому счёту-фактуре подрядчика, если договор предусматривает предоплату и есть платёжный документ. После приёмки работ этот налог восстанавливают и принимают к вычету уже по отгрузочному счёту-фактуре. Многие заказчики не пользуются авансовым вычетом, чтобы избежать лишних операций, и это их право.

Налог по капитальному строительству заказчик принимает к вычету по мере выполнения и принятия работ, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Это общее правило для работ, приобретённых у подрядчиков. При строительстве собственными силами действует отдельный механизм, связанный с выполнением строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Вычет в строительстве теряют чаще всего не из-за сложных налоговых схем, а из-за документов. Акт КС-2 подписан неуполномоченным лицом, в счёте-фактуре указан другой объект, суммы в акте и счёте-фактуре расходятся, работы приняты к учёту в одном квартале, а счёт-фактура получен в другом. Каждое такое расхождение инспекция использует как повод для отказа. Поэтому бухгалтерии генподрядчика полезно сверять пакет закрывающих документов от субподрядчика до его подписания, а договор субподряда должен обязывать исполнителя исправлять документы в короткий срок.

Цена договора и НДС: из-за чего спорят подрядчик и заказчик

Большинство споров о НДС между строительными компаниями сводится к формулировке цены. Налоговый кодекс требует выделять налог в расчётных документах и счетах-фактурах. Если в договоре цена указана без упоминания НДС, налог считается включённым в цену, пока договор или предшествующие ему обстоятельства не говорят об обратном. Такой подход сформулирован в постановлении Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 года № 33 о вопросах взимания НДС. Подрядчик, который рассчитывал получить налог сверху, в такой ситуации обычно проигрывает.

Повышение ставки с 20 до 22% с 1 января 2026 года вызвало много таких вопросов. Если в договоре написано «цена 100 млн рублей, в том числе НДС 20%», заказчик обычно настаивает, что цена твёрдая и налог подрядчик доплачивает из своей маржи. Подрядчик утверждает, что налог — обязательный платёж, и разница должна компенсироваться. Практика по прошлому повышению ставки в 2019 году была неоднородной. Надёжнее всего урегулировать вопрос дополнительным соглашением, а при отказе — оценить шансы с учётом точной формулировки условия о цене.

В госзаказе правила жёстче. Цену контракта по 44-ФЗ можно менять только в случаях, прямо предусмотренных законом. Верховный Суд РФ в обзоре практики по контрактной системе указывал, что цена контракта с участником на упрощённой системе не подлежит уменьшению на сумму НДС. Это защищает подрядчика от попыток заказчика удержать налог, который подрядчик не платит.

Типовая ситуация в субподряде

Генподрядчик заключил договор с субподрядчиком на монтаж инженерных систем по цене «включая НДС». Через полгода субподрядчик перешёл на упрощённую систему с пониженной ставкой и стал выставлять счета-фактуры с налогом 5%. Генподрядчик, рассчитывавший на вычет по общей ставке, потерял разницу и предъявил претензию о соразмерном уменьшении цены.

Такой спор решается толкованием договора. Если цена сформирована как твёрдая сумма с налогом, а о смене режима ничего не сказано, субподрядчик обычно ссылается на то, что цена не менялась. Генподрядчик доказывает, что стороны исходили из общей ставки, а смета и протокол согласования цены выделяли налог по ней. Решающими становятся документы преддоговорной стадии и условия о пересчёте. После такого спора компании, как правило, добавляют в шаблоны договоров условие о применяемом режиме налогообложения и о последствиях его смены.

Типичные ошибки строительных компаний

Ошибки с НДС в строительстве повторяются из года в год. Большинство из них связано с особенностями расчётов по подряду.

Гарантийное удержание. Заказчик выплачивает часть цены только после окончания гарантийного срока. Подрядчик иногда начисляет налог только на выплаченную часть. Это ошибка: налоговая база определяется со всей стоимости переданных работ на дату их передачи, удержание её не уменьшает.

Неустойка и зачёт. Неустойка за нарушение договора по сложившейся позиции Минфина России и арбитражных судов НДС не облагается, потому что не связана с оплатой работ. Но если стороны под видом неустойки фактически снижают цену работ, налоговая база пересчитывается. Зачёт встречных требований (неустойка против оплаты работ) не освобождает подрядчика от обязанности начислить налог со всей стоимости работ.

Счета-фактуры. Пропуск пятидневного срока на выставление, ошибки в реквизитах, несоответствие сумм актам КС-2 приводят к отказу в вычете у заказчика. Заказчик затем требует от подрядчика исправить документы или возместить потерянный вычет, и спор переходит в договорную плоскость.

Корректировка стоимости. Если после подписания актов стороны уменьшили объём или стоимость работ, оформляют корректировочный счёт-фактуру. Без него у подрядчика остаётся завышенная база, а у заказчика — завышенный вычет, который инспекция снимет при проверке.

Работы без договора. Подрядчик, выполнивший работы без подписанного договора и взыскивающий их стоимость как неосновательное обогащение, всё равно должен начислить налог на дату передачи результата. Суд при взыскании стоимости работ оценивает, включён ли налог в сумму требования.

Налоговая проверка строительной компании: на что смотрит инспекция

Строительство относится к отраслям, которые налоговые органы проверяют особенно внимательно. Главный риск — вычеты по субподрядчикам, которых инспекция считает «техническими», то есть не способными реально выполнить работы. Основание для отказа в вычете закреплено в статье 54.1 Налогового кодекса: налогоплательщик не вправе уменьшать налог, если операцию исполнило не то лицо, которое указано в документах, либо основной целью сделки была налоговая экономия.

При проверке инспекция обычно сопоставляет:

• наличие у субподрядчика работников, техники и опыта нужного вида работ;
• допуски на объект, пропуска, записи в журналах работ с упоминанием субподрядчика;
• движение денег по счетам субподрядчика и дальнейшую цепочку платежей;
• показания работников заказчика, генподрядчика и самого субподрядчика;
• исполнительную документацию: кто подписывал акты освидетельствования скрытых работ.

Защита строится на доказательствах реального исполнения. Полезно сохранять пропуска рабочих и техники, фотоматериалы, исполнительную документацию с подписями представителей субподрядчика, переписку о ходе работ. Проверка контрагента до заключения договора (выписка из ЕГРЮЛ, членство в СРО, финансовая отчётность, судебные споры, реальные объекты) показывает осмотрительность компании.

Если инспекция всё же доначислила налог, решение обжалуют в вышестоящий налоговый орган, в Москве это управление ФНС по городу. Без этой стадии арбитражный суд заявление не примет. Подготовку к спору лучше начинать ещё на стадии возражений на акт проверки: доводы и доказательства, не заявленные на этом этапе, сложнее использовать потом.

Как выстроить НДС в договорах и что делать при споре

Большинство налоговых споров в строительстве начинается с неточного договора. Чтобы снизить риски, полезно предусмотреть:

1. Цену в формате «стоимость работ без НДС плюс налог по ставке, действующей на дату реализации».
2. Обязанность сторон сообщать о смене режима налогообложения и порядок пересчёта цены.
3. Сроки выставления счетов-фактур и ответственность за их нарушение.
4. Порядок сдачи работ: поэтапная приёмка или единый акт с промежуточными расчётами.
5. Обязанность субподрядчика возместить потери генподрядчика, если вычет снят из-за недостоверных документов субподрядчика.

Если спор уже возник с контрагентом, сначала проверяют формулировку цены и переписку при заключении договора, затем направляют претензию с расчётом. Если спор с налоговым органом, готовят возражения на акт, затем жалобу в управление ФНС, затем заявление в Арбитражный суд города Москвы.

Адвокат, сопровождающий строительную компанию, проверяет договоры подряда и субподряда на налоговые риски, участвует в подготовке к налоговой проверке и в работе с контрагентами, готовит претензии и иски о взыскании стоимости работ с учётом НДС. При доначислениях он готовит возражения, жалобу и заявление в суд, взаимодействуя с бухгалтерией компании.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.