Как сменить навязанную УК

Чтобы сменить навязанную застройщиком управляющую компанию, собственники помещений проводят общее собрание и принимают два решения: расторгнуть договор с прежней организацией и выбрать новую форму управления. Новой формой может быть другая УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственное управление. Решение действует, если в голосовании приняли участие собственники более половины всех голосов в доме, а протокол оформлен по правилам Жилищного кодекса РФ и передан в жилищную инспекцию.

Весь путь от идеи до работы новой организации занимает, как правило, от двух до четырёх месяцев. Дольше всего тянутся не само голосование, а подготовка: поиск инициативной группы, сбор данных о собственниках, подсчёт голосов. Ниже порядок действий по этапам, документы для каждого шага и места, где прежняя УК чаще всего пытается остановить смену.

Какой способ управления выбрать вместо навязанной УК

Жилищный кодекс РФ (статья 161) называет три способа: управление товариществом собственников жилья или кооперативом, управление управляющей организацией по договору и непосредственное управление собственниками. Способ выбирает общее собрание, и его решение обязательно для всех собственников дома, включая тех, кто голосовал против или не пришёл.

ТСЖ подходит дому, где есть активная группа жильцов, готовая вести дела, нанимать подрядчиков и отчитываться перед соседями. Другая управляющая организация удобнее, если соседи не хотят вникать в быт дома, но хотят иметь исполнителя с более прозрачными ценами. Непосредственное управление применяется в небольших домах с малым числом квартир и обычно не подходит для большого современного жилого комплекса.

Определяйтесь с выбором до подачи уведомления о собрании. Если вы собираетесь приглашать новую УК, получите от неё проект договора, перечень работ и расчёт тарифа на квадратный метр. Уведомление с этими приложениями убеждает соседей лучше, чем просьба «проголосуйте за нашу».

Полезно заранее прикинуть, что изменится в расходах. У ТСЖ появляются собственные затраты: бухгалтер, председатель, банковское обслуживание, регистрация юридического лица и ведение отчётности. Управляющая организация включает эти издержки в свой тариф. Сравнивайте не только ставку за квадратный метр, но и состав работ, периодичность уборки, наличие аварийной службы и порядок отчётности. Дешёвый тариф без перечня работ ничего не доказывает.

Для компаний, которые владеют нежилыми помещениями в доме, выбор способа управления тоже важен: у них есть голоса, и они вправе предложить условия по вывескам, парковке, режиму работы. Эти вопросы лучше урегулировать в договоре управления сразу, а не оставлять на потом.

Как провести собрание, чтобы его не отменили

Инициатором собрания вправе быть любой собственник. Письменное уведомление о проведении собрания вручают каждому собственнику под подпись, направляют заказным письмом или размещают в месте, доступном всем, если такой порядок установил предыдущий протокол. Срок уведомления — не позднее чем за десять дней до даты собрания (статья 45 ЖК РФ).

В уведомлении указывают инициатора, форму (очная, заочная, очно-заочная), дату и место, повестку дня и порядок знакомства с материалами. Повестка должна быть конкретной: «расторгнуть договор управления с ООО «…», выбрать способ управления, избрать организацию…». Расплывчатые формулировки дают оппоненту основание заявить, что вопрос не поставлен надлежащим образом.

Кворум в многоквартирном доме определяется долями в праве общей собственности, то есть площадью, а не числом людей. Собрание правомочно, если приняли участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов. Большинство вопросов решается простым большинством от числа проголосовавших, а ряд решений требует двух третей голосов от общего числа. Конкретный вопрос лучше проверить по статье 46 ЖК РФ до начала голосования.

Заочная и очно-заочная формы удобнее очной: в большом доме собрать всех в одном зале невозможно. При заочном голосовании собственник заполняет бюллетень, указывает свои данные, документ о праве на помещение, долю и отметки по каждому вопросу. Бюллетень сдаётся в установленное в уведомлении место до даты окончания приёма. Полученные после срока бюллетени в подсчёте не участвуют.

Подсчёт голосов проводит счётная комиссия или инициатор с приглашёнными собственниками. Результаты оформляют листом подсчёта: в нём указана площадь, учтённая по каждому вопросу, и процент от общей площади дома. Если площадь помещений в доме указана неточно, расхождение исправляют по данным ЕГРН, а не по сведениям застройщика.

Новые собрания по тем же вопросам можно проводить повторно, если первое не набрало кворума. Но повторное голосование считается новым собранием: уведомляют заново, а старые бюллетени не засчитывают.

Типичные ошибки инициаторов

Самая частая ошибка — недостаточные сведения о собственниках. Реестр собственников готовят по выписке из Единого государственного реестра недвижимости, а не по списку жильцов, потому что в квартире может жить не собственник. Вторая ошибка — голосование за умерших или продавших квартиру людей. Третья — бюллетени без паспортных данных и документа о праве собственности, которые невозможно подтвердить при проверке.

Этапы смены УК и документы на каждом шаге

Процесс удобно представить как цепочку из шести звеньев. Пропуск любого из них даёт прежней УК повод оспаривать итог в суде.

Протокол составляют не позднее десяти дней после окончания голосования. Его копию и бюллетени передают в орган жилищного надзора. В Москве это Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Без размещения информации в государственной информационной системе ЖКХ смена не считается завершённой.

После подписания протокола необходимо проследить, чтобы он дошёл по назначению. Инициатор направляет в жилищную инспекцию подлинник или заверенную копию протокола с приложениями, а также документы, подтверждающие извещение собственников. Новая управляющая организация подаёт в инспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий, добавляя дом в перечень. Пока эти шаги не сделаны, прежняя организация числится управляющей в ГИС ЖКХ, и это даёт ей формальное основание продолжать выставлять платёжные документы.

Практический совет: назначьте одного ответственного за взаимодействие с инспекцией и ведите журнал отправленных документов с датами и номерами отправлений. При проверке или в суде такой журнал снимает половину вопросов о соблюдении сроков.

Конкурс местного самоуправления как другой путь

Бывает, что собственники не могут собрать кворум или не договорились о способе управления. Тогда вопрос выбора УК может решить орган местного самоуправления через открытый конкурс. Порядок проведения конкурса определяют Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (постановление Правительства РФ №75). Конкурс организуют, если собственники не выбрали способ управления или принятое ими решение не было реализовано.

Для жильцов, недовольных прежней УК, это запасной вариант, но он имеет оговорки. Организация, определённая по конкурсу, действует на срок, который определяет конкурсная документация (по Правилам №75 он составляет от одного года до пяти лет), а собственники всё равно вправе позже собраться и выбрать другую. Участвовать в конкурсе может только организация с лицензией. Условия договора для победителя задаёт конкурсная документация, поэтому собственникам имеет смысл следить за публикацией и направить в администрацию свои замечания до проведения процедуры.

Для навязанной застройщиком УК конкурс не является основным способом ухода: если у дома уже есть договор, подписанный собственниками или от их имени, органы власти конкурс не объявляют. Основной путь остаётся прежним — собрание.

На каком основании собственники отказываются от договора

Односторонний отказ собственников от договора управления прямо допускается Жилищным кодексом РФ, но у него есть условия. Закон связывает возможность расторжения с неисполнением обязательств управляющей организации по договору, а также с решением собрания о смене способа управления. Отдельно предусмотрен отказ от договора управления, если собственники на общем собрании приняли решение выбрать иной способ управления или иную организацию.

Главное, чтобы решение собрания было принято законно и не оспорено в срок. Протокол с признаками фальсификации, неверным кворумом или нарушением порядка уведомления легко становится поводом для иска.

В уведомлении прежней УК следует указать реквизиты протокола, дату вступления решения в силу по условиям договора и дату передачи дома. Вместе с уведомлением направляют копию протокола, поскольку без неё организация вправе утверждать, что решения не получала.

Если прежняя УК утверждает, что собственники нарушили условия, например не уведомили её в нужный срок, проверьте текст договора. Условия, которые лишают собственников права выбрать другую организацию или обременяют выход неоправданными платежами, противоречат жилищному законодательству и не должны применяться. Но отказ от договора лучше оформлять строго: письменно, с протоколом и подтверждением вручения.

Часто собственники сомневаются, можно ли менять УК, если она выполняет обязанности. Закон не требует для смены способа управления нарушений со стороны прежней организации: собрание вправе принять решение по собственному усмотрению. Аргумент о нарушениях нужен для случаев, когда договор действует на фиксированный срок и собственники хотят уйти раньше его окончания без последствий.

Как действовать, если договор заключён на несколько лет

Срок договора, подписанного застройщиком, нередко составляет год или несколько лет с автоматической пролонгацией. Но собственники, принявшие решение на собрании, вправе отказаться от него, а УК не вправе требовать штрафы за расторжение, если они не предусмотрены законом. Условия договора о неустойке за досрочный выход можно оспорить как ущемляющие права потребителей и противоречащие жилищному законодательству.

Передача дома новой организации и расчёты

После вступления решения в силу прежняя организация обязана передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением, вновь выбранной организации. Состав документов определяют Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (постановление Правительства РФ №416): технический паспорт, проектная документация, акты осмотров, сведения о собственниках, ключи от технических помещений и подвалов.

Передача оформляется актом приёма-передачи. Если прежняя организация затягивает, новая УК или ТСЖ направляет требование, а затем обращается в Государственную жилищную инспекцию с просьбой побудить прежнюю организацию выполнить обязанность. Отказ передать документацию — основание для административного производства и, при необходимости, иска об истребовании документов.

Отдельный вопрос — деньги дома. Остатки на счетах по содержанию и ремонту, незавершённые расчёты с поставщиками, платежи жильцов за период перехода нужно сверить актом. Если в период работы старой УК собирались средства на определённые цели, а работы не проведены, у собственников есть право потребовать отчёта и возврата или передачи этих средств новому исполнителю.

Пока смена не завершена, жильцы платят текущей организации. Начислять двойные квитанции никто не вправе: после даты перехода плату принимает только новая организация, о чём собственникам направляют письменное объявление.

Чтобы переход не обернулся хаосом, составьте график. В первые дни новая организация принимает аварийную службу и диспетчерскую, проверяет работу лифтов, насосов и тепловых узлов. Затем она получает документацию, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, уведомляет жильцов о новых реквизитах для оплаты. Жильцам нужно передать новые контакты диспетчерской, иначе в первые недели заявки будут теряться.

Если у прежней УК остались неисполненные обязательства перед подрядчиками дома, их нельзя автоматически перекладывать на жильцов. Долги прежней организации остаются её долгами, а новая отвечает лишь по тем обязательствам, которые приняла по акту и договору. Поэтому в акте приёма-передачи важно перечислить объекты, оборудование и неиспользованные средства.

Как прежняя УК сопротивляется и как отвечать

Самый частый приём — оспорить решение собрания в суде. Срок обращения для собственника, не согласного с решением, составляет шесть месяцев со дня, когда он узнал о принятии решения, но не позднее срока, установленного законом (статья 46 ЖК РФ). Иск рассматривает суд общей юрисдикции, а ответчиками выступают инициатор собрания и иные лица, чьи права затронуты. Чтобы выдержать проверку, комплект документов должен быть собран до подачи в инспекцию: протокол, бюллетени, реестр собственников, подтверждение уведомления.

Другой приём — длительное «рассмотрение» уведомления без подтверждения получения. Помогает заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении, а также дублирование через государственную информационную систему ЖКХ, если УК подключена. Третий приём — отказ принять дом по акту или передать документы. Тут нужны жалоба в жилищный надзор и требование о передаче документации с ссылкой на Правила №416.

Нередко прежняя УК продолжает выставлять квитанции. Платить следует новой организации, а ошибочно направленные суммы возвращать по заявлению. Если вы не уверены, кому платить, лучше уточнить это в письменном виде и сохранять платёжные документы: они подтверждают, что собственник не уклонялся от оплаты.

Типовая ситуация: через месяц после собрания прежняя УК присылает письмо, что часть бюллетеней подписана лицами, не являвшимися собственниками на дату голосования. Проверка строится на выписках из ЕГРН на дату голосования, а не на дату письма. Если после исключения спорных бюллетеней кворум сохраняется, решение остаётся в силе, и каждое лишнее возражение становится аргументом для отказа в иске. Поэтому запас голосов сверх половины полезен: чем выше явка, тем устойчивее итог.

Когда протокол оформлен без нарушений, а прежняя УК продолжает возражать, ей остаётся только исковая борьба, перспективы которой зависят от качества доказательств. Поэтому усилия лучше вложить в подготовку собрания, чем в спор после него.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com