Межевание участков в ТиНАО: споры

Межевание участка в ТиНАО спорно в двух случаях: когда границы, установленные кадастровым инженером, не совпадают с тем, чем фактически пользуются соседи, или когда сведения в ЕГРН противоречат документам на землю. Споры решают в таком порядке: сначала согласование границ и исправление межевого плана, затем исправление реестровой ошибки по заявлению в Росреестр, и только если соглашения нет, иск в суд с землеустроительной экспертизой. Вести спор нужно с документами в руках: правоустанавливающим документом, межевым планом, выпиской из ЕГРН и актом согласования границ.

Если вы строите дом или возводите забор, для вас межевание важно ещё и потому, что от положения границы зависят отступы застройки, разрешение на строительство и регистрация дома. Ошибка в несколько десятков сантиметров может остановить регистрацию или привести к иску о переносе ограждения. Страница адресована владельцу участка, заказчику строительства и подрядчику, который работает на чужой земле.

Что такое межевание и зачем оно нужно владельцу участка в Новой Москве

Межевание — это комплекс кадастровых работ по определению границ участка. Результат оформляется межевым планом, на основании которого сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Правила закреплены в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в Федеральном законе № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Кадастровый инженер отвечает за качество плана, а собственник за достоверность документов, которые он передаёт.

В ТиНАО в первые годы после присоединения территории к Москве часть участков получили границы по старым данным, а часть вообще не имела установленных границ. Поэтому у владельцев разного возраста участков разные проблемы: у одних граница уточнена, но не совпадает с забором, у других она ориентировочная, и при уточнении всплывают наложения.

Межевание нужно не только перед продажей. Оно требуется для получения разрешений на строительство, для регистрации дома, для подключения к сетям, если схема подключения привязана к границам, и для споров с соседями. Если вы планируете строиться и не знаете, где проходит граница, начинайте с заказа выписки из ЕГРН и сверки с фактическим забором.

Где проходит граница: документы, которые её определяют

Границу определяют сведения ЕГРН, а при их отсутствии или неточности документы, которые определяли границы при образовании участка, и фактическое землепользование, существующее пятнадцать и более лет. Закон так и говорит: границей считается та, что обозначена на местности природными объектами или объектами искусственного происхождения, позволяющими определить её местонахождение.

Документы, которые стоит собрать и сравнить:

• выписка из ЕГРН с описанием границ и координатами поворотных точек;
• правоустанавливающий документ на участок и приложенный к нему план;
• межевой план и акт согласования границ со смежными землепользователями;
• ортофотоплан или съёмка территории на дату спорной ситуации;
• разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве.

Если эти документы противоречат друг другу, у каждой стороны есть своя версия, и спор уже существует. Первоочередная задача — выяснить, где именно возникло расхождение: в старых данных, в ошибке инженера или в переносе забора после межевания.

Типичные споры при межевании: наложение, смещение, чересполосица и перенос забора

Чересполосица — четвёртая частая проблема. Между участками остаётся узкая полоса земли, которая никому не принадлежит или принадлежит публичному образованию. Владельцы пользуются ею десятилетиями, а при межевании выясняется, что оформить её нельзя либо она числится за городом. Земельный кодекс не допускает чересполосицу при образовании участков, поэтому Росреестр отказывается регистрировать план, где она есть. Решение: перераспределение земель с участием уполномоченного органа города либо уточнение границ по соглашению сторон.

Для застройщиков посёлков и коттеджных групп характерна иная картина: участки нарезаны по общей схеме, а фактические заборы поставлены позже и не совпадают с нарезкой. Когда собственники начинают межевание по заборам, выясняется, что суммарная площадь превышает площадь посёлка. Тогда спор идёт не между двумя соседями, а в цепочке из нескольких, и решается общим собранием, согласованием либо иском к организации, которая выполнила нарезку.

Самый распространённый спор — наложение границ. Кадастровый инженер, готовя план, не учёл границы соседа, и в ЕГРН две области накладываются друг на друга. Тогда регистрация обеих сторон останавливается, пока наложение не устранят. Второй вариант — смещение: границы установлены, но все координаты сдвинуты, потому что исходная точка привязана неверно. Забор стоит там, где стоял, а по реестру он находится на соседском участке.

Третий вид — спор о проезде или проходе: после межевания выяснилось, что подъезд к участку проходит по чужой земле. Такой вопрос решается через сервитут, а не через перенос границы. Четвёртый — перенос забора одним из соседей: он заявляет, что межевание дало ему право передвинуть ограждение, а другой видит в этом захват.

Подрядчики, которые ставят заборы и фундаменты, попадают в споры косвенно. Если подрядчик построил фундамент или ограждение по границе, указанной заказчиком, и граница оказалась неверной, сосед предъявит иск о сносе. Заказчик, в свою очередь, обратится к подрядчику с требованием возместить убытки. Чтобы этого избежать, перед разбивкой осей запрашивайте выписку и просите вынести границы на местность кадастровым инженером.

Любая такая ситуация решается по-разному, но общий принцип простой: сначала разобраться с документами, потом искать мирное решение, и только затем идти в суд.

Как договориться без суда: согласование, исправление межевого плана и уточнение границ

Большинство споров разрешается без суда, если сторонам удаётся встретиться и сравнить документы. Инициатор, как правило, направляет соседу письмо с описанием проблемы и предложением вместе пригласить кадастрового инженера. Письмо направляют заказным отправлением, чтобы подтвердить факт обращения.

Если стороны согласны, кадастровый инженер готовит новый межевой план, а стороны подписывают акт согласования границ. После этого собственник обращается в Росреестр с заявлением об учёте изменений. Когда споры вызваны реестровой ошибкой, её можно исправить по заявлению с приложением межевого плана, не обращаясь в суд, если исправление не нарушает прав третьих лиц и не затрагивает смежные участки без их согласия.

Мировое соглашение возможно и в суде. Оно утверждается определением суда и затем служит основанием для учёта в ЕГРН. Это хороший вариант, когда стороны согласны по существу, но не могут оформить соглашение иначе. В тексте соглашения указывают координаты точек границы, порядок переноса забора, сроки и распределение расходов на кадастровые работы.

Согласие соседа лучше получать письменно. Устная договорённость о том, что «забор можно оставить», не защищает от иска после смены собственника.

Иск о границах: подсудность, состав требований и пакет документов

Иски о границах участков рассматривает суд общей юрисдикции по адресу участка. Если спор возник между компаниями или предпринимателями в связи с их предпринимательской деятельностью, подведомственность определяется по Арбитражному процессуальному кодексу, и иск подают в Арбитражный суд города Москвы. Сторонами обычно становятся собственник, смежный землепользователь и орган регистрации, если требуется внести изменения в реестр.

Основные требования по таким делам:

• об установлении границы по определённым координатам;
• об исправлении реестровой ошибки в сведениях о границах;
• об устранении препятствий в пользовании участком, то есть о переносе ограждения или сносе постройки, мешающей владельцу;
• о признании результатов межевания недействительными в части, затрагивающей права истца.

К иску прилагают правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН на оба участка, межевые планы, акты согласования, фото и съёмку, доказательства нарушения, расчёт цены иска, где она есть, и квитанцию об уплате пошлины. Если требование имущественное, пошлина считается от цены иска, а если неимущественное — по фиксированной ставке.

На требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется, поэтому иск владельца, который использует земельный участок, можно подать и спустя годы. Но если речь идёт об истребовании части участка из чужого владения, действует общий срок давности, и пропуск его способен погубить дело.

Экспертиза по границам и доказательства: как выстроить позицию в споре

Сторона, которая готовится к экспертизе, должна заранее обеспечить эксперту доступ на участок и документы. Если ответчик не допускает эксперта, суд вправе признать факт, для выяснения которого назначена экспертиза, установленным. Эксперту передают материалы дела, а по его запросу уточняют вопросы, о которых он просит пояснения. Присутствовать при осмотре могут обе стороны и их представители, это стоит делать: возможность задать вопрос эксперту на месте экономит месяцы.

Заключение проверяют на трёх уровнях. Первый: достаточна ли квалификация эксперта и использованы ли поверенные приборы. Второй: соответствует ли методика предмету, то есть учтены ли документы о границах и сведения ЕГРН. Третий: логичны ли выводы и совпадают ли они с материалами дела. Любой недостаток даёт основание ходатайствовать о вызове эксперта в заседание и допросе по заключению.

Главное доказательство в споре о границах — землеустроительная экспертиза, назначаемая судом. Эксперт выезжает на участок, измеряет границы, сравнивает данные со сведениями ЕГРН и документами, определяет, где проходит граница по документам и где фактически, а также находит причину расхождения. Заключение отвечает на вопросы, которые поставил суд.

Вопросы экспертам лучше формулировать конкретно: соответствуют ли фактические границы участка данным ЕГРН, имеется ли наложение, какова площадь наложения, является ли причиной ошибка при проведении кадастровых работ, как можно исправить границу с минимальным ущербом для обоих участков. Расплывчатые вопросы дают расплывчатые ответы, а повторная экспертиза занимает месяцы.

Кроме экспертизы, суд исследует показания свидетелей, фотографии, ортофотопланы, письма и материалы, из которых видно, как участок использовали. Если ваш забор стоит давно, доказательством служит съёмка прежних лет и показания старожилов.

Расходы на экспертизу распределяются по итогам дела: проигравшая сторона возмещает их выигравшей в разумных пределах. До назначения экспертизы суд обычно требует внести деньги на депозит, и этот порядок нужно учитывать в бюджете спора.

После решения вступившее в силу решение суда служит основанием для внесения изменений в ЕГРН. Обращаться в Росреестр нужно по заявлению с приложением заверенной копии решения.

Практические шаги владельцу и подрядчику до начала работ на участке

Отдельно скажем о заборах и ограждениях, потому что именно они служат частой причиной споров. Забор — это не граница, а объект, который возводят в границе. Если забор установлен с нарушением, то претензии соседа сводятся к тому, что вы заняли его землю или закрыли ему доступ. Если забор установлен верно, но соседний участок по реестру смещён, спор идёт о реестровой ошибке. Эти два случая выглядят одинаково на местности, а решаются разными исками, поэтому сначала нужно разобраться, где именно ошибка.

Перед установкой капитального забора на ленточном фундаменте закажите вынос границ в натуру. Кадастровый инженер забивает колышки или оставляет метки по координатам ЕГРН, составляет акт выноса и фотографирует точки. Этот акт защищает и заказчика, и подрядчика: если сосед оспорит положение забора, у вас будет документ, подтверждающий, что вы действовали по данным реестра.

Если на участке уже стоит ограждение, поставленное предыдущим владельцем, не торопитесь его менять. Сначала сверьте его положение с реестром. Если расхождения есть, обсудите с соседом, кто и в какой мере готов уступить. Иногда проще оформить соглашение об уточнении границ по фактическому забору и внести изменения в ЕГРН, чем доказывать свою позицию в суде.

При разделе или объединении участков меняются кадастровые номера и границы, и спор может возникнуть уже между бывшими совладельцами. Все такие операции сопровождают письменным соглашением, схемой и согласием всех собственников, чтобы позже не пришлось доказывать, кто что получил.

Если межевание проводит компания по договору с застройщиком, отвечающим за посёлок, проверьте, что границы вашего участка согласованы с вами лично, а не только в общем реестре посёлка. Без вашей подписи в акте согласования результат можно оспорить.

Перед покупкой участка закажите выписку из ЕГРН и проверьте, установлены ли границы. Если границы не установлены, делайте межевание сразу после покупки, пока соседи не успели построиться. Перед стройкой попросите кадастрового инженера вынести границы на местность и составить акт. Он обойдётся дешевле, чем иск.

Заключая договор с кадастровым инженером, пропишите ответственность за ошибки, срок исполнения, порядок передачи плана и бесплатное исправление недостатков. Вам нужен результат — принятый Росреестром план, а не только бумага.

Если спор уже дошёл до суда, не прекращайте общаться с соседом: стороны нередко договариваются в коридоре быстрее, чем судья успевает назначить экспертизу. Любую договорённость оформляйте письменно и отправляйте в суд для утверждения мирового соглашения. Это защищает и от последующих споров.

Подрядчикам стоит просить у заказчика выписку с координатами и письменное указание, где ставить забор или фундамент. Если заказчик не уверен, подрядчик вправе приостановить работы и потребовать вынос границ. Без этого он рискует оплатить снос из своего кармана.

Храните всю переписку с кадастровым инженером и соседями в одном месте и по датам. В споре о границах хронология нередко важнее самих чертежей, потому что показывает, кто и когда мог знать о расхождении.

Если соседи уже обратились с претензией, не спешьте отвечать эмоционально. Соберите документы, посмотрите, что показывает ЕГРН, и обсудите позицию с адвокатом до того, как направите ответ.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com