Летние простои строек: причины и споры

Летние простои строек обычно возникают из-за сорванных поставок материалов, нехватки рабочих и техники в пиковый сезон или из-за того, что заказчик не передал фронт работ, документацию или аванс. От причины простоя зависит исход спора. Если простой случился из-за заказчика, подрядчик получает право на перенос срока и на возмещение убытков. Простой из-за собственных поставщиков и кадров подрядчик, как правило, оплачивает сам, вместе с неустойкой за просрочку.

Если объект уже стоит, подрядчику нужно сразу письменно уведомить заказчика о причине и о приостановке работ, составить акт простоя и записать обстоятельства в общий журнал работ. Заказчику стоит запросить у подрядчика объяснения и график восстановления темпов, а при затяжном простое — оценить основания для начисления неустойки или отказа от договора. Разногласия строительных компаний в Москве подсудны Арбитражному суду города Москвы, а подаче иска предшествует претензия.

Почему стройка встаёт именно летом

Тёплый сезон в строительстве — пик загрузки. Летом идут дорожные работы, благоустройство, кровельные и фасадные работы, ремонт школ и поликлиник между учебными и отопительными периодами. Все участники рынка одновременно заказывают бетон, асфальт, металл, краны и бригады. Спрос превышает предложение, и любая задержка у поставщика или арендодателя техники сразу останавливает площадку.

Следующая группа причин имеет отношение к людям. Отпуска, уход рабочих на более выгодные объекты, сезонная текучесть бригад сокращают выработку. Субподрядчики, взявшие сразу несколько объектов, распределяют людей по принципу «кто громче требует». Генподрядчик, рассчитывавший на определённую численность, получает её вдвое меньше.

Третья группа — заказчик. Летом часто выясняется, что проект не прошёл экспертизу, разрешение на производство земляных работ не получено, коммуникации на участке не вынесены, а бюджетное финансирование поступает позже графика. Подрядчик хотел бы продолжить работу, однако не в состоянии.

Есть и технологические ограничения жаркого периода. Бетон при высокой температуре быстро теряет воду и требует ухода: укрытия, полива, работы в ночные часы. Кровельные и окрасочные работы при палящем солнце ведут с перерывами, асфальт укладывают при определённых погодных условиях. Эти ограничения известны заранее, поэтому их следует закладывать в ППР и график, а не предъявлять заказчику как причину просрочки. Обычная летняя жара непреодолимой силой не считается.

Для спора важно не то, что стройка стояла, а то, по чьей причине. Гражданский кодекс РФ связывает ответственность с виной в нарушении обязательства, а для предпринимателей — с риском: за просрочку подрядчик отвечает независимо от вины, кроме случая, когда докажет непреодолимую силу. Поэтому вся борьба в таком деле идёт за квалификацию причины простоя.

Срыв поставок: чей это риск

Согласно общему правилу о строительном подряде, снабжение стройки материалами и оборудованием возложено на подрядчика, если договор полностью или частично не передаёт эту обязанность заказчику. Значит, задержка поставки от завода или дистрибьютора — проблема подрядчика. В Гражданском кодексе прямо сказано, что к непреодолимой силе не относятся нарушение обязанностей контрагентами должника и отсутствие на рынке нужных товаров. Ссылка на поставщика, сорвавшего отгрузку, перед заказчиком не освобождает от неустойки.

Подрядчик защищает себя иначе: обращает требования к собственному поставщику на основании договора поставки. Неустойка за просрочку поставки и убытки, включая неустойку, уплаченную заказчику, взыскиваются в отдельном споре. Чтобы этот путь работал, договор поставки должен содержать твёрдые сроки и ответственность, а подрядчик должен сохранить переписку о просрочке и документы о том, что сроки поставки были увязаны с графиком стройки.

Иначе обстоит дело, когда материалы либо оборудование предоставляет заказчик. Тогда задержка его поставки становится просрочкой кредитора, и подрядчик за соответствующий период не отвечает. Для этого нужно письменно сообщить заказчику, что работы остановлены из-за отсутствия материалов, и указать, какие именно позиции не поставлены. При поступлении некачественных давальческих материалов подрядчик должен сообщить об этом заказчику и остановить работы, пока тот не даст указаний.

Летом к задержкам добавляется рост цен. Металл, кабель или инертные материалы дорожают в разгар сезона, и подрядчик, который заключил договор весной по твёрдой цене, начинает работать в убыток. Остановить работы до пересмотра цены он не вправе: по общему правилу твёрдая цена остаётся неизменной; повысить её можно лишь тогда, когда это предусмотрено договором, либо при существенном удорожании материалов, которое невозможно было предвидеть. Суды нечасто соглашаются расторгнуть или изменить договор из-за существенного изменения обстоятельств, так как колебания цен относят к обычному предпринимательскому риску. Подрядчик, остановивший объект ради давления на заказчика, получает неустойку и риск одностороннего отказа. Задержка отгрузки из узбекских карьеров может сдвинуть график строительства, если цена в договоре твёрдая.

Отдельный вариант — смена поставщика или материала на аналог. Подрядчик, который при дефиците предложил аналог, должен получить согласие заказчика, если материал указан в проекте или спецификации. Замена без согласования создаёт повод для претензий к качеству и отказа в приёмке, даже если аналог технически не хуже.

Нехватка рабочих и техники: почему это не оправдание

Кадровый вопрос подрядчик решает сам. Недостаток рабочих, уход бригады, задержка аренды крана или экскаватора относятся к обычному предпринимательскому риску. Арбитражные суды не освобождают подрядчика от неустойки за просрочку по таким причинам, даже если дефицит рабочей силы на рынке был реальным и общеизвестным.

Не спасает подрядчика и указание на субподрядчика. За действия лиц, которых он привлёк, перед заказчиком отвечает генеральный подрядчик, после чего вправе взыскать понесённые потери с субподрядчика. Поэтому в субподрядных договорах полезно предусматривать обязанность обеспечить минимальную численность на объекте, право генподрядчика привлечь другую организацию за счёт субподрядчика и неустойку за неявку бригады.

Если из-за нехватки людей подрядчик систематически отстаёт от графика, заказчик получает дополнительные инструменты. По Гражданскому кодексу заказчик может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, когда подрядчик работает столь медленно, что закончить к сроку явно не получится. Заказчику для этого не нужно ждать окончания срока, но необходимо подтвердить отставание документально: сравнением фактического выполнения с графиком, актами осмотра, записями строительного контроля.

Подрядчику, который понимает, что не успевает, лучше выйти к заказчику с откорректированным графиком и предложением о переносе части работ до того, как заказчик заявит отказ. Переговоры на этой стадии дешевле, чем спор о расторжении и неотработанном авансе.

Типовая ситуация с благоустройством

Подрядчик по договору с компанией-инвестором коммерческого комплекса должен до сентября выполнить благоустройство: дорожки, освещение, озеленение. В июле его субподрядчик по укладке покрытия ушёл на дорожный госконтракт, а аренду катка подрядчик заранее не забронировал. Работы стоят три недели. Одновременно выясняется, что заказчик не передал согласованный проект наружного освещения.

Здесь простой имеет две причины, и спор решается их разделением. За три недели без субподрядчика и техники отвечает подрядчик, это его риск. За задержку работ по освещению отвечает заказчик, если подрядчик письменно запросил проект и сообщил, что без него не может продолжить. Суд обычно проверяет, какие работы можно было вести параллельно и действительно ли отсутствие проекта блокировало весь объект или только его часть. Подрядчику, который сразу зафиксировал оба обстоятельства раздельно, проще сократить период неустойки.

Простой по вине заказчика: основания и оформление

Вынужденный простой по вине заказчика — главная тема летних споров со стороны подрядчика. Типовые основания:

• площадку под строительство не передали вовремя либо передали с помехами (сети не вынесены, строения не снесены);
• проектная или рабочая документация не передана, передана с ошибками или не согласованы изменения;
• заказчик не внёс аванс, при отсутствии которого договор не требует начинать работы;
• не обеспечен доступ техники, не получены разрешения, которые по договору получает заказчик;
• заказчик приостановил работы своим распоряжением, не определив срок возобновления.

Подрядчик по Гражданскому кодексу вправе не начинать работу либо остановить уже начатую, когда заказчик не исполняет встречных обязанностей, из-за чего договор нельзя выполнить. Кроме того, подрядчик должен известить заказчика об обстоятельствах, не зависящих от подрядчика, которые делают невозможным завершение работы в срок, и остановить работы до получения указаний. Не сделав такого предупреждения, подрядчик лишается права ссылаться на эти обстоятельства.

Правильное оформление простоя включает несколько шагов. Первый — письмо заказчику с описанием причины, датой начала простоя и требованием устранить препятствие. Вторым идёт акт простоя: его составляют при участии представителя заказчика, а если тот не явился — в одностороннем порядке с отметкой о вызове. Третьим выступает запись в общем журнале работ. Четвёртым документом служит уведомление о возобновлении работ после устранения препятствия с предложением подписать дополнительное соглашение о новом сроке.

Важный нюанс: задокументировать простой следует немедленно, а не после завершения объекта. Попытка восстановить картину задним числом через год, в суде, обычно не удаётся. Заказчик настаивает, что никакого препятствия не существовало, и у подрядчика не нашлось ни единой бумаги за тот период.

Какие суммы взыскивают из-за простоя

Если причиной простоя послужили действия заказчика, подрядчик вправе требовать переноса срока и возмещения убытков. Убытки нужно доказать: их размер, причинную связь с действиями заказчика и меры, которые подрядчик принимал для их уменьшения.

Наряду с убытками подрядчик способен взыскать неустойку за просрочку оплаты, если договор её предусматривает, либо проценты по правилам Гражданского кодекса о денежных обязательствах. Если заказчик затягивает приостановку, подрядчик вправе отказаться от договора и потребовать оплаты фактически выполненного с возмещением убытков.

Типичная ошибка подрядчика — включить в убытки упущенную выгоду от всего объекта без расчёта. Суды требуют доказать, что прибыль была бы получена при обычных условиях оборота, и показать конкретные расчёты. Реальные расходы на аренду техники и оплату простоя взыскиваются значительно чаще.

Спор о просрочке в арбитражном суде

Простой, приходящийся на лето, почти всегда становится предметом спора о неустойке. Заказчик требует по иску неустойку за просрочку, а подрядчик подаёт встречный иск о взыскании задолженности и убытков, вызванных простоем. Оба требования разбираются арбитражным судом совместно, и он выясняет, на какую из сторон приходится каждый период просрочки.

Доводы подрядчика в таком процессе строятся на трёх элементах. Хронология: когда площадка, документация и аванс должны были поступить и когда поступили фактически. Переписка: были ли уведомления о приостановке и предупреждения о невозможности соблюсти срок. Расчёт: насколько сдвинулся срок окончания с учётом задержек заказчика. Если хронология выстроена, период неустойки сокращается на дни простоя по вине заказчика.

Даже когда просрочка подрядчика подтверждена, он может просить суд уменьшить неустойку по ст. 333 ГК РФ. Подавать ходатайство нужно уже в суде первой инстанции. К нему прикладывают расчёт, показывающий несоразмерность: соотнесение с двукратной ключевой ставкой Банка России, с величиной фактических потерь заказчика, со стоимостью невыполненной части работ. В контрактах по 44-ФЗ дополнительно проверяют, правильно ли рассчитана база: при начислении неустойки учитывают то, что фактически исполнено.

Заказчик, со своей стороны, должен доказать, что подрядчик сам виноват в простое. Полезны предписания технадзора о недостаточной численности, акты проверки площадки, сопоставление графика с фактическим выполнением. Если у заказчика есть данные о том, что подрядчик одновременно работал на других объектах, а на этом простаивал, это серьёзный довод против версии о вине заказчика.

Обжаловать решение Арбитражного суда города Москвы можно в течение месяца с момента его принятия: сначала в Девятый арбитражный апелляционный суд, затем в Арбитражный суд Московского округа. В апелляции новые доказательства допускаются лишь в ограниченных случаях, потому полную хронологию простоя следует представить ещё в первой инстанции.

Как пройти летний сезон без простоев и споров

Риски летнего простоя распределяют в договоре. Подрядчику стоит добиваться условий:

1. Срок окончания работ отсчитывается от передачи площадки, документации и аванса, а не от календарной даты.
2. Просрочка заказчика по встречным обязанностям автоматически продлевает срок на соответствующий период.
3. Затраты на простаивающую технику и персонал заказчик компенсирует по установленным ставкам.
4. Порядок и форма акта простоя согласованы заранее.

Заказчику полезно закрепить обязанность подрядчика подтверждать заключённые договоры поставки ключевых материалов, предоставлять еженедельные отчёты о численности и технике, а также право привлечь другую организацию при отставании от графика. Такие условия дают инструменты контроля задолго до срыва срока.

Если простой уже начался, порядок действий для подрядчика такой:

• определить причину и проверить, к чьей зоне ответственности она относится по договору;
• в день обнаружения препятствия отправить заказчику письмо, где оно описано и сообщается о приостановке работ;
• составить акт простоя и сделать запись в журнале;
• отдельно отражать затраты на технику и персонал за время простоя;
• когда работы возобновлены, направить предложение о заключении дополнительного соглашения с новым сроком.

Адвокат по строительным спорам анализирует договор и переписку, восстанавливает хронологию простоя, готовит уведомления и претензии, считает убытки. Если дело дошло до суда, он готовит иск или отзыв со встречным требованием, заявляет о снижении неустойки и представляет компанию во всех инстанциях арбитражных судов.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.