ИЖС в ТиНАО: особенности регулирования

Индивидуальное жилищное строительство в ТиНАО (Троицком и Новомосковском административных округах Москвы) регулируется теми же федеральными нормами, что и в остальной стране, но вместе с московскими правилами землепользования и застройки. Построить дом можно только на участке, у которого подходящие категория земель и вид разрешённого использования, а перед стройкой нужно либо получить разрешение, либо направить уведомление о планируемом строительстве. Нарушения на этих этапах позднее оборачиваются отказом в регистрации дома, предписаниями и спорами с подрядчиком и соседями.

Эта статья для заказчика, который строит дом для себя, и для подрядной организации, которая берёт такой объект. Здесь разобрано, какие правила действуют, какие документы нужны на старте, что решают отступы от границ и где возникают споры.

Что считается ИЖС и почему участок в ТиНАО нужно проверять до покупки проекта

Градостроительный кодекс РФ определяет объект индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящее здание не выше трёх надземных этажей, предназначенное для проживания и не рассчитанное на раздел на самостоятельные объекты недвижимости. Дом, который по проекту делится на несколько квартир с отдельными входами и собственниками, под это определение не подходит, и к нему применяются другие правила.

Присоединение территорий к Москве в 2012 году создало в ТиНАО особую ситуацию: рядом лежат участки в границах населённых пунктов, земли, ранее предоставленные для сельского хозяйства, и участки садовых товариществ. Для жилого дома подходит участок в черте населённого пункта с видом использования «для индивидуального жилищного строительства». На земле сельскохозяйственного назначения строить жилой дом нельзя, пока категория и вид использования не изменены, а на участке для ведения личного подсобного хозяйства допустим жилой дом, но с ограничениями, которые задаёт правила землепользования.

Проверяются документы в такой последовательности:

• выписка из ЕГРН: категория земель, вид разрешённого использования, площадь, границы, обременения;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): предельные параметры, зоны с особыми условиями, линии отступа;
• сведения о наличии охранных зон: ЛЭП, газопровод, водный объект, лесной фонд, аэродром;
• данные о соседних границах: установлены ли они по сведениям ЕГРН, нет ли пересечений.

Если ГПЗУ показывает, что часть участка в охранной зоне, площадь застройки сокращается. Покупатель участка, не проверивший ГПЗУ, получает проект, который невозможно осуществить, и затем спорит с продавцом либо с проектировщиком о возмещении убытков.

Правила землепользования и застройки Москвы и градостроительный план участка

Правила землепользования и застройки города Москвы определяют, какие объекты и с какими параметрами допускаются в каждой территориальной зоне. Для участка ИЖС в них закреплены предельная этажность, максимальный процент застройки, минимальные отступы от границ, предельная высота. На конкретный участок эти параметры сводятся в ГПЗУ, который подготавливается органом исполнительной власти Москвы на основании заявления правообладателя.

ГПЗУ нужен как проектировщику, так и заказчику. Проектная документация для ИЖС не подлежит обязательной экспертизе, однако проект, выполненный без учёта ГПЗУ, потом не проходит проверку уведомления. Подрядчик, согласившийся строить по чужому проекту, берёт на себя часть ответственности: если проект нарушает предельные параметры, заказчик вправе предъявить претензию по качеству, а подрядчик ссылаться на то, что обязан был предупредить о непригодности исходных данных (ст. 716 ГК РФ).

Практическая рекомендация для заказчика: до подписания договора подряда запросить выписку ЕГРН и ГПЗУ и приложить их к договору как исходные данные. В договоре записывается, кто отвечает за соответствие проекта градостроительным требованиям, кто подаёт уведомления и кто несёт расходы при отказе.

Для подрядной организации (юридическое лицо или предприниматель) полезно указать, что передаваемые заказчиком данные считаются исходными, а подрядчик проверяет их в пределах обычной осмотрительности. Спор по такому условию в арбитражном суде либо в суде общей юрисдикции, в зависимости от статуса заказчика, часто решается по тому, как стороны прописали ответственность.

Разрешение на строительство или уведомление: какой путь выбрать

Для ИЖС закон предусматривает облегчённый порядок. По общему правилу разрешение на строительство дома не требуется: застройщик подаёт уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ), а после завершения работ уведомление об окончании строительства. Разрешение на строительство потребуется в случаях, когда объект выходит за рамки определения ИЖС, находится на территории, где действуют особые ограничения, или иной порядок установлен специально.

В Москве уведомления подаются в уполномоченный орган, как правило в электронном виде через городской портал. Орган проверяет сведения в течение установленного срока и направляет заявителю уведомление о соответствии либо о несоответствии параметров. Только после уведомления о соответствии можно начинать работы. Подробности порядка и перечень документов разобраны на отдельной странице об уведомительном порядке.

Разрешение необходимо, если:

• участок расположен в зоне с особыми условиями использования, где уведомительный порядок исключён;
• планируется дом, не подпадающий под признаки ИЖС;
• участок входит в границы объекта культурного наследия или его защитной зоны.

Строить без уведомления нельзя: дом, возведённый без него, регистрируется с трудом, а Росреестр требует подтверждающие документы. Для заказчика, который сначала заключил договор с подрядчиком, а потом выяснил, что уведомление не подано, возникает спор о том, чья обязанность была его подать. Поэтому в договоре подряда этот пункт записывается отдельной строкой.

Отступы, высота и расстояния до соседей

Отступы — это расстояние от стены дома до границы участка. Минимальные значения для московских территорий задают правила землепользования и застройки и ГПЗУ, а общие нормативы дополняют своды правил. Для жилого дома нередко используется ориентир в три метра до границы, но решает документ по конкретному участку, а не общее правило. Хозяйственные постройки, гаражи, бани имеют свои отступы, которые могут быть меньше.

Помимо отступов, оцениваются:

• предельная высота здания и количество надземных этажей;
• процент застройки участка;
• расстояние между жилыми домами на соседних участках по требованиям пожарной безопасности;
• расстояние до инженерных сетей и охранных зон;
• расположение септика, скважины и колодца относительно границ.

Отступы проверяются при поступлении уведомления и в дальнейшем при споре с соседом. Если сосед докажет, что дом нарушает расстояния до границы, суд вправе обязать убрать нарушение, вплоть до сноса части здания, возведённой с нарушением. Поэтому заказчик, получив от кадастрового инженера точные координаты границ, переносит их в натуру до начала работ, а подрядчик фиксирует в акте разбивочные оси.

Неточные границы участка в ТиНАО встречаются часто. Если координаты ранее были определены неточно, а смежный участок уточнён позже, возникают пересечения. Исправляются они уточнением границ по согласованию с соседом либо судебным порядком.

Споры при строительстве частного дома: заказчик, подрядчик, сосед, орган власти

Возможны четыре типовые линии конфликта.

Заказчик и подрядчик. Договор строительного подряда регулируется главой 37 ГК РФ. Подрядчик обязан выполнить работы в срок и с надлежащим качеством, заказчик обязан принять результат и оплатить. Если заказчик — гражданин, который строит дом для личных нужд, на отношения распространяется потребительское законодательство: обязанность подрядчика отвечать за недостатки, право заказчика на неустойку за просрочку, возможность взыскать компенсацию морального вреда и штраф. Если заказчик — организация либо предприниматель, действует общая гражданско-правовая модель без этих преимуществ.

По общему правилу гарантийный срок на результат работ — два года, а для зданий и сооружений закон устанавливает срок в пять лет, если договор не предусматривает иного (ст. 756 ГК РФ). Недостатки, выявленные в этот период, заказчик вправе предъявить подрядчику. Для этого составляется акт с участием подрядчика или, если он не явился, акт с независимым специалистом, а затем направляется претензия.

Расхождение сметы и фактических затрат. Спор о цене возникает, когда подрядчик увеличил объёмы без согласования. Закон допускает требование доплаты при необходимости дополнительных работ, если подрядчик предупредил заказчика и получил согласие (ст. 743 ГК РФ). Без письменного согласования доплату суд присуждает не всегда.

Заказчик и орган власти. Отказ в приёме уведомления или уведомление о несоответствии обжалуется в порядке административного судопроизводства. О сроках и оснований отказа рассказано на странице об уведомительном порядке.

Заказчик и сосед. Иск об устранении нарушений, связанных с отступами, высотой, водоотведением и затенением, рассматривается районным судом. Иски собственников об устранении препятствий в пользовании участком исковой давностью не ограничены.

Независимо от вида спора, важнейшее доказательство — документы с начала стройки: договор, смета, акты скрытых работ, переписка, фотографии процесса. Строительно-техническая экспертиза по частному дому назначается судом, а вопросы эксперту лучше формулировать с участием специалиста.

Инженерные сети: электричество, газ, водоснабжение и их влияние на сроки

ИЖС в ТиНАО редко обходится без отдельного блока подключения к сетям. В части районов электросети есть по границе участка, газ и централизованная вода подведены не везде. Подключение электроэнергии идёт в порядке технологического присоединения по правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 861, газификация проходит по правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 1547. Эти процедуры требуют заявки, технических условий, договора, исполнения обязательств сторонами и акта.

От того, как организовано подключение, зависит срок ввода дома в эксплуатацию. Если подрядчик построил дом, а сети заявлены поздно, заказчик получает готовое здание, которым нельзя пользоваться. Поэтому заявку на технические условия подают одновременно со стартом проектирования, а в договоре подряда прописывают, кто за них отвечает и что происходит при просрочке сетевой организации.

Отдельные страницы этого раздела посвящены подключению электричества и газификации: они объясняют, кому адресуется заявка, какие документы нужны, какие сроки установлены и где обращаться при просрочке.

Вода, канализация и дороги

Помимо электричества и газа, дом нуждается в воде и водоотведении. В частях ТиНАО центрального водопровода и канализации нет, поэтому используются скважина и септик либо локальные очистные сооружения. Скважина требует проекта и, в зависимости от глубины и условий, регистрации в порядке, установленном водным и горным законодательством. Септик размещают на безопасном расстоянии от колодцев, скважин и границ участка, а при неправильной установке сосед получает основание для иска о нарушении санитарных норм.

Подъезд к участку тоже нужно проверить: если дорога общего пользования не оформлена, а проезд идёт по чужой земле, потребуется соглашение о сервитуте или иной способ обеспечения доступа. Подрядчик, привозящий бетон и технику, нуждается в проезде, и вопрос о том, кто отвечает за доступ, записывают в договоре.

Страхование и гарантийные обязательства

Заказчик вправе договориться о страховании строительных рисков и ответственности подрядчика. Для частного дома это добровольный инструмент, но он удобен при крупном бюджете: ущерб от пожара, залива и повреждения при монтаже возмещается страховой организацией. Гарантия на работы определяется договором и законом; при передаче объекта заказчику стороны подписывают акт, где отражают недостатки, выявленные при приёмке, и сроки их устранения.

Какие документы остаются у заказчика после сдачи дома:

• договор подряда со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
• проектная документация и исполнительные схемы;
• акты скрытых работ и протоколы испытаний;
• паспорта и сертификаты на материалы и оборудование;
• акты приёмки этапов и финальный акт приёма-передачи;
• документы по подключению к сетям.

Этот комплект нужен для регистрации права, обращения по гарантии и защиты в суде. Хранить его стоит не меньше пяти лет: именно столько длится гарантия на здание по общему правилу, и все недостатки, которые проявятся в этот период, придётся доказывать документами и фотографиями этапов.

Практические шаги заказчику и подрядчику перед стартом

Перед началом строительства стоит пройти следующую последовательность.

1. Получить выписку ЕГРН и убедиться, что категория земель и вид использования допускают жилой дом.
2. Запросить ГПЗУ и сверить с ним проект, особенно отступы, высоту и процент застройки.
3. Пригласить кадастрового инженера для выноса границ в натуру и фиксации актом.
4. Подать уведомление о планируемом строительстве и дождаться ответа о соответствии.
5. Подписать договор подряда с понятным предметом, приложить смету, график и исходные данные, определить порядок приёмки скрытых работ и ответственность за уведомления.
6. Подать заявки на технологическое присоединение к сетям.
7. Вести журнал работ, фотофиксацию и актирование этапов.
8. По окончании подать уведомление об окончании строительства и подготовить технический план.

Для подрядной организации полезна добавочная защита: письменно предупреждать заказчика о рисках исходных данных, подписывать акты по этапам, не начинать работы до получения ответа органа по уведомлению. При возникновении спора вовремя направленная претензия и сохранённые документы определяют итог. Если вы не уверены, соответствует ли ваш проект правилам ТиНАО, покажите документы адвокату до начала работ, а не после претензии соседа или отказа в регистрации.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com