Типовые ошибки заказчиков: интервью

Типовые ошибки заказчиков в строительных спорах с подрядчиками повторяются из объекта в объект: договор подписан на шаблоне подрядчика, аванс перечислен без обеспечения, акты лежат без ответа, претензии по качеству составлены общими словами, а договор расторгнут с нарушением порядка. Каждая такая ошибка в Москве обычно проявляется в Арбитражном суде города Москвы: заказчик, уверенный в своей правоте, получает иск о взыскании долга по односторонним актам или проигрывает собственный иск о возврате аванса. Исправить большую часть ошибок можно до суда, если вовремя ответить на акты, зафиксировать недостатки и отказаться от договора по правилам ГК РФ.

Ниже разговор о том, где заказчики теряют позицию и как этого избежать. Вопросы подготовила редакция сайта, ответы обобщают позицию адвокатов, которые представляют строительные компании в спорах друг с другом. Это собирательная беседа без имён, а описанные ситуации типовые: они показывают, как обычно развиваются такие споры, и не являются отчётом о конкретных делах. Речь идёт о заказчиках-организациях: девелоперах, владельцах коммерческих объектов, генподрядчиках, которые выступают заказчиками по отношению к субподрядчикам.

Договоры: условия, которые заказчик подписывает не глядя

С какой ошибки чаще всего начинается проблема заказчика?

С договора на шаблоне подрядчика. Заказчик торопится начать работы, юрист подрядчика присылает свой проект, и его подписывают после беглого просмотра цены и сроков. В таком тексте обычно короткий срок на приёмку, после которого работы считаются принятыми, широкий перечень обстоятельств, освобождающих подрядчика от просрочки, символическая неустойка за срыв сроков и высокая неустойка за задержку оплаты. Пока работы идут гладко, это никого не беспокоит. Когда начинается спор, каждое из этих условий работает против заказчика.

Какие условия заказчику стоит проверить в первую очередь?

Порядок приёмки: срок рассмотрения актов, форма мотивированного отказа, кто вправе подписывать акты от имени заказчика. Эталон качества: проект, нормативы, образцы материалов. Порядок согласования дополнительных работ и изменения цены. Ответственность за просрочку окончательного и промежуточных сроков. Основания и порядок одностороннего отказа. Гарантийный срок и порядок вызова подрядчика для устранения дефектов. Подсудность. Если эти разделы составлены в интересах заказчика, большинство будущих споров решается на уровне переписки.

А как насчёт сметы и цены?

Вторая частая ошибка — приблизительная смета без механизма контроля. Если цена приблизительная, подрядчик при её существенном превышении должен предупредить заказчика, и тот вправе отказаться от договора. Но если договор не описывает, что считать существенным превышением и как оформлять изменения, спор о цене неизбежен. Твёрдая цена защищает заказчика лучше, но только когда объём работ описан полностью и проект готов до подписания договора.

Стоит ли проверять самого подрядчика до подписания?

Обязательно, и это тоже частая ошибка — пропустить проверку. Минимальный набор: выписка из ЕГРЮЛ с датой регистрации и сведениями о руководителе, членство в саморегулируемой организации, если Градостроительный кодекс РФ требует его для такого вида и объёма работ, сведения о судебных делах в открытой картотеке арбитражных судов, отсутствие публикаций о намерении обанкротиться в ЕФРСБ. Если у подрядчика десятки исков от других заказчиков о возврате авансов, это видно за полчаса, и такой сигнал игнорировать не стоит.

Авансы и контроль их отработки

Почему вопрос аванса так часто становится предметом спора?

Потому что заказчик перечисляет крупный аванс до начала работ, не привязав его к графику и не получив обеспечения. Подрядчик тратит деньги на другие объекты, работы идут медленно, и через несколько месяцев выясняется, что большая часть аванса не отработана. Требовать его возврата, пока договор действует, заказчик не может: деньги перечислены по договору, и подрядчик вправе их удерживать в счёт будущих работ. Сначала договор нужно прекратить.

Как заказчику обезопасить себя на этапе аванса?

Привязать аванс к этапам и графику, установить порядок его зачёта в каждом акте, потребовать банковскую гарантию возврата аванса или иной способ обеспечения. Независимая гарантия банка позволяет получить деньги быстро, не доказывая в суде вину подрядчика, при условии соблюдения формальных требований гарантии. Полезно включить в договор обязанность подрядчика ежемесячно отчитываться о расходовании аванса и право заказчика приостановить следующие платежи, если отчётов нет.

Что происходит с авансом после расторжения договора?

Если договор прекращён, а подрядчик не сдал работы на сумму аванса, разница становится неосновательным обогащением, и заказчик требует её возврата. Подрядчик в ответ обычно направляет акты на работы, выполненные до расторжения, и спор переходит в плоскость объёма и стоимости фактически выполненного. Здесь заказчику нужна фиксация состояния объекта на дату прекращения договора: совместный акт осмотра, фото, при отказе подрядчика — осмотр с независимым специалистом.

Приёмка: молчание и формальные замечания

Какая ошибка при приёмке обходится заказчику дороже всего?

Молчание. Подрядчик направляет акты, а заказчик не подписывает их и не отвечает, рассчитывая, что без подписи платить не нужно. Это не так. По ГК РФ односторонний акт, подписанный подрядчиком при уклонении заказчика от приёмки, остаётся основанием для оплаты. Суд признает его недействительным, только если заказчик докажет обоснованность мотивов своего отказа. Если мотивов нет в переписке, доказать их потом сложно.

А если заказчик всё-таки отвечает, но замечания формальные?

Это вторая по частоте ошибка. Ответ «работы выполнены некачественно, акты не подписываем» без указания конкретных недостатков, мест и требований нормативов суды считают немотивированным отказом. Замечания должны быть проверяемыми: какое помещение, какая конструкция, какое отклонение, какому пункту проекта или норматива не соответствует. Надёжнее всего, если к замечаниям приложен акт осмотра с фотографиями, составленный с приглашением подрядчика.

Есть ли риск в том, что заказчик подписывает акты без проверки?

Есть, и обратный. Подписав акт без замечаний, заказчик теряет право ссылаться на недостатки, которые можно было обнаружить при обычной приёмке. Кроме того, при осуществлении контроля за ходом работ заказчик, заметивший отступления и не заявивший о них подрядчику сразу, по ГК РФ лишается права ссылаться на них впоследствии. Технический надзор, который видел дефект и промолчал, создаёт заказчику проблему в будущем споре.

Кто со стороны заказчика вправе подписывать акты?

Тот, кого договор или доверенность наделили таким полномочием. Ошибка в том, что заказчик этого не определяет, и акты подписывают то инженер технадзора, то руководитель проекта, то главный инженер. В споре сам заказчик потом утверждает, что подписавший сотрудник полномочий не имел, а суд смотрит на сложившуюся практику: если прежние акты с той же подписью оплачивались, ссылка на отсутствие полномочий не сработает. Перечень уполномоченных лиц лучше закрепить в договоре.

Претензии подрядчику: как их обычно пишут неправильно

Какие ошибки заказчики допускают в претензиях?

Пишут эмоционально и без расчёта. Претензия в стиле «вы сорвали все сроки и испортили объект» не даёт подрядчику понять, что от него требуют, и не помогает в суде. Правильная претензия содержит конкретное требование: устранить перечисленные недостатки в указанный срок, вернуть определённую сумму аванса, уплатить неустойку по приложенному расчёту. К ней прилагают документы, на которых основано требование.

Есть ли ошибки с адресом и способом направления?

Постоянно. Претензию отправляют на почту прораба или на фактический адрес офиса, который подрядчик давно сменил. В суде подрядчик заявляет, что ничего не получал, и иск могут оставить без рассмотрения из-за несоблюдения претензионного порядка. Претензию направляют по адресу из ЕГРЮЛ и по адресу из договора, способом, который позволяет подтвердить отправку и содержание вложения. Электронная почта годится, только если договор признаёт её надлежащим каналом.

Что ещё портит позицию заказчика на досудебной стадии?

Противоречивая переписка. Сегодня заказчик пишет подрядчику, что работы приняты и оплата задерживается из-за собственных финансовых трудностей, а через месяц заявляет, что работы некачественные и платить он не будет. Подрядчик предъявит в суде первое письмо, и доводы о качестве будут выглядеть как попытка уйти от оплаты. Поэтому до серьёзной переписки полезно согласовать позицию с адвокатом и придерживаться её.

Какой срок давать подрядчику на устранение недостатков?

Тот, что указан в договоре, а если его нет — разумный, с учётом характера дефекта и технологии исправления. Требование устранить трещины в стяжке на нескольких этажах за три дня суд может признать неразумным, и тогда последующий отказ заказчика от договора из-за неустранения окажется уязвимым. Срок лучше согласовать с технадзором и обосновать в претензии. После его истечения заказчик вправе устранить недостатки сам или силами другой организации и потребовать возмещения расходов, если это право предусмотрено договором или законом.

Отказ от договора и замена подрядчика

Какие ошибки допускают заказчики при расторжении договора?

Первая — заказчик просто перестаёт пускать подрядчика на объект и нанимает другого, не направив уведомления об отказе. Договор продолжает действовать, а подрядчик фиксирует недопуск и требует оплаты простоя. Вторая — отказ без указания основания или со ссылкой на неподходящее основание. ГК РФ различает отказ из-за нарушений подрядчика, когда он не приступает к работе вовремя или выполняет её так медленно, что закончить к сроку явно невозможно, и отказ без нарушений со стороны подрядчика, когда заказчик обязан оплатить выполненную часть и возместить подрядчику убытки.

Почему выбор основания так важен?

От него зависят последствия. При отказе из-за нарушений подрядчика заказчик вправе требовать возмещения своих убытков. При отказе без такой вины убытки возмещает сам заказчик. Если в уведомлении заказчик сослался на нарушения, а суд их не подтвердил, отказ могут переквалифицировать, и заказчик окажется должником. Поэтому основание формулируют только после анализа графика, переписки и фактического хода работ. Уведомление об отказе отправляют по адресу из ЕГРЮЛ и по адресу из договора, а дату его доставки сохраняют: от неё зависят прекращение договора, окончание начисления пени и момент, с которого заказчик вправе требовать возврата аванса.

Как правильно заменить подрядчика?

До допуска нового подрядчика зафиксировать состояние объекта: совместный акт осмотра с указанием объёма и качества выполненного, фото и видео. Если прежний подрядчик отказывается участвовать, его уведомляют письменно о дате осмотра и проводят его с независимым специалистом. Принять от прежнего подрядчика исполнительную документацию и материалы, если они оплачены. Только после этого передавать фронт работ. Без такой фиксации спор о неотработанном авансе превращается в спор о том, кто что сделал, и доказать это почти невозможно.

Суды: на чём заказчики проигрывают

Какие ошибки заказчиков чаще всего видны уже в суде?

Отказ от экспертизы. Заказчик утверждает, что работы выполнены некачественно, но ходатайство об экспертизе не заявляет, полагая, что достаточно писем с замечаниями. Бремя доказывания недостатков лежит на нём, и без экспертизы суд обычно решает спор в пользу подрядчика. Вторая ошибка — позднее заявление о снижении неустойки. Его можно сделать только в первой инстанции, а в апелляции уже поздно.

Что ещё?

Отсутствие встречного иска. Заказчик возражает против иска подрядчика о долге, ссылаясь на собственные убытки и неустойку, но не заявляет их как требование. Суд не может взыскать то, что не заявлено. Нередко встречается и обратная ситуация: заказчик предъявляет неустойку за просрочку, не учитывая собственных нарушений — задержку передачи площадки, документации, аванса. Подрядчик доказывает просрочку кредитора, и неустойку уменьшают или отказывают в ней полностью.

Как заказчику вести себя, если экспертиза уже назначена?

Активно участвовать: предлагать свои вопросы и экспертные организации, передавать документы, присутствовать на осмотре, фиксировать замечания в акте. Ошибка — считать экспертизу делом суда и эксперта и ждать результата. Если заказчик не обеспечил доступ на объект или не передал проект, эксперт напишет, что ответить на вопрос невозможно, и это обернётся против стороны, которая несёт бремя доказывания.

Советы заказчику на каждом этапе объекта

Что бы вы посоветовали заказчику, который хочет избежать большинства этих ошибок?

На этапе договора — проверить проект подрядчика адвокатом и привести разделы о приёмке, авансе, ответственности и расторжении в соответствие со своими интересами. На этапе работ — вести общий журнал, фиксировать замечания технадзора письменно и сразу, отвечать на уведомления подрядчика о препятствиях. На этапе приёмки — отвечать на каждый акт в срок договора, с конкретными замечаниями или подписью. При конфликте — согласовать позицию до первых писем и не допускать противоречий в переписке.

А если ошибки уже допущены?

Не всё потеряно. Немотивированный отказ можно дополнить, если ещё не истекли сроки и есть реальные недостатки. Отсутствие фиксации объекта частично восполняют документами, свидетельскими показаниями, экспертизой по сохранившимся материалам. Расторжение без надлежащего уведомления можно провести заново по правилам. Главное — не продолжать действовать вслепую. Соберите договор, акты, переписку и описание текущего состояния объекта и обсудите их со специалистом по строительным спорам до следующего письма подрядчику.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com