Договор цессии по строительным долгам

Договор цессии по строительным долгам в Москве позволяет подрядчику или субподрядчику передать другой компании право требовать с заказчика оплату за выполненные работы, неустойку за просрочку оплаты или возврат денег по договору подряда. Уступку регулирует глава 24 ГК РФ. Согласие заказчика по общему правилу не требуется, договор заключается в простой письменной форме, а требование переходит к новому кредитору в момент подписания, если стороны не договорились иначе. После этого заказчика нужно письменно уведомить: пока уведомление не получено, он вправе платить прежнему подрядчику. Новый кредитор получает требование в том объёме, в каком оно было у подрядчика, вместе с неустойкой и обеспечением, но и со всеми возражениями заказчика о качестве, объёмах и сроках работ.

Строительные компании прибегают к цессии, когда нужны деньги сейчас, а взыскание долга займёт месяцы. Подрядчик продаёт требование со скидкой и получает оборотные средства, а покупатель берёт на себя риск взыскания. Цессию используют и внутри групп компаний, и при расчётах с поставщиками материалов, и при продаже требований, уже подтверждённых решением Арбитражного суда города Москвы. Ниже разобраны форма договора, уведомление должника, риски обеих сторон, налоговые последствия и шаблон документа.

Зачем подрядчику уступать долг заказчика и кто покупает такие требования

Подрядчик сдал работы, акты подписаны, а заказчик не платит. Иск в арбитражный суд займёт от нескольких месяцев до года, если заказчик потребует экспертизу и обжалует решение. В это время подрядчику нужно платить субподрядчикам, поставщикам и работникам. Продажа требования позволяет получить часть суммы сразу, а остальное взыскивать будет покупатель.

Покупателями строительных долгов выступают несколько групп. Поставщики материалов и субподрядчики принимают уступку в счёт погашения долга подрядчика перед ними: вместо денег они получают право требовать с заказчика. Компании, специализирующиеся на покупке проблемной задолженности, приобретают требования с существенным дисконтом. Аффилированные компании группы получают требования для консолидации взыскания или для защиты от банкротства одной из них.

Отдельная категория касается требований, подтверждённых решением суда. Подрядчик выиграл дело, получил исполнительный лист, но заказчик не платит, а на его счетах пусто. Продажа такого требования избавляет подрядчика от затрат на исполнительное производство. Покупатель затем подаёт в суд заявление о замене взыскателя по статье 48 АПК РФ и продолжает взыскание от своего имени.

Цессия бывает и способом расчёта. Подрядчик должен поставщику бетона, а заказчик должен подрядчику за работы. Подрядчик уступает поставщику своё требование к заказчику, и обязательство подрядчика перед поставщиком прекращается полностью или частично. Такую конструкцию стоит оформлять двумя документами или одним договором с ясным указанием, в какой сумме погашается долг подрядчика.

Форма договора цессии и его обязательные условия

Уступка требования, основанного на письменной сделке, совершается в простой письменной форме. Договор подряда между компаниями заключается письменно, значит, и цессия оформляется письменным договором, подписанным цедентом и цессионарием. Нотариальная форма не нужна. Регистрация не требуется, за исключением случаев, когда уступается требование по договору, подлежащему государственной регистрации, что для подряда нехарактерно.

Ключевое условие договора состоит в описании уступаемого требования. Его нужно определить так, чтобы не возникло сомнений, какое именно право переходит. Указывают договор подряда с номером и датой, акты выполненных работ, справки о стоимости, сумму основного долга, период и сумму неустойки, если она уступается. Если требование уже подтверждено судом, указывают номер дела и реквизиты решения. Расплывчатая формулировка «все права по договору подряда» создаёт риск спора о том, перешли ли права на неустойку, на гарантийное удержание, на возмещение расходов.

Договор цессии обычно возмездный. Цена уступки устанавливается соглашением сторон, и она может быть ниже номинала требования. Между коммерческими организациями безвозмездная уступка рискованна: дарение между ними запрещено, и такую сделку могут признать недействительной. Если цессия используется для расчёта, указывают, какое обязательство цессионария перед цедентом погашается.

В договор включают перечень документов, которые цедент передаёт цессионарию: копию договора подряда, акты, переписку, претензии, расчёт задолженности, судебные акты. Цедент обязан передать документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для его осуществления. Отдельным пунктом стоит определить, кто и когда уведомляет должника.

Что должен содержать договор уступки строительного долга

• реквизиты договора подряда и документов, подтверждающих долг;
• сумма основного долга и отдельно сумма неустойки, если она уступается;
• момент перехода требования;
• цена уступки и порядок её оплаты;
• перечень передаваемых документов и срок их передачи;
• порядок уведомления заказчика-должника;
• заверения цедента о действительности требования и отсутствии запрета на уступку.

Что переходит к новому кредитору: неустойка, проценты, обеспечение

Статья 384 ГК РФ устанавливает, что право требования переходит в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода. Вместе с основным долгом к цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства: поручительство, залог, право требовать выплаты по банковской гарантии, если условия гарантии это допускают. Переходят и права на неуплаченные проценты и неустойку, если договор цессии не предусматривает иное.

Стороны вправе разделить требования. Например, подрядчик уступает основной долг, а неустойку оставляет за собой. Или уступает требование по одному акту, а по остальным продолжает взыскание сам. Разъяснения о применении главы 24 ГК РФ (постановление Пленума ВС РФ № 54 от 21.12.2017) допускают частичную уступку денежного требования, если это не противоречит закону и договору.

Обязанности подрядчика по договору цессией не передаются. Цессионарий получает только право требовать оплату, но не становится подрядчиком. Гарантийные обязательства, обязанность устранять недостатки, обязанность передать исполнительную документацию остаются у цедента. Если подрядчик хочет передать и права, и обязанности, нужна передача договора по статье 392.3 ГК РФ, а она требует согласия заказчика.

Гарантийное удержание стоит обсудить отдельно. Право на его выплату наступает по окончании гарантийного срока и при отсутствии претензий заказчика. Уступить его можно как будущее требование, но покупатель должен понимать, что заказчик вправе удержать эту сумму в счёт расходов на устранение недостатков, выявленных в гарантийный период.

Уведомление заказчика-должника и его возражения

Согласие заказчика на уступку денежного требования по общему правилу не требуется. Но если заказчик не уведомлён о переходе права, он вправе исполнить обязательство прежнему кредитору, и такое исполнение будет надлежащим. Риск этого несёт новый кредитор. Поэтому уведомление нужно направить сразу после подписания договора цессии.

Уведомление удобнее направлять от имени цедента, то есть подрядчика. В этом случае заказчик не вправе требовать дополнительных доказательств перехода. Если уведомляет цессионарий, заказчик может не платить до представления доказательств: копии договора цессии или выписки из него. Уведомление направляют по адресу заказчика из ЕГРЮЛ и по адресам, указанным в договоре подряда, с отслеживанием доставки.

Статья 386 ГК РФ позволяет заказчику выдвигать против нового кредитора все возражения, которые он имел против подрядчика к моменту получения уведомления. Это главное для покупателя строительного долга. Если заказчик считает работы некачественными, оспаривает объёмы, начислил подрядчику неустойку за просрочку, все эти доводы он вправе заявить цессионарию. Требование не очищается от возражений при уступке.

Заказчик вправе и зачесть против требования нового кредитора своё требование к подрядчику, если оно возникло по основаниям, существовавшим к моменту получения уведомления. Например, неустойка за просрочку работ по тому же договору. Это прямо следует из статьи 412 ГК РФ, и покупатель долга должен учитывать такую возможность при определении цены уступки.

Если спор с заказчиком уже идёт в арбитражном суде, уступка требует ещё одного шага. Цессионарий подаёт заявление о процессуальном правопреемстве и прикладывает договор цессии и доказательства уведомления должника. Суд выносит определение о замене истца или взыскателя, и с этого момента новый кредитор участвует в деле от своего имени. Все действия, совершённые подрядчиком в процессе до замены, обязательны для цессионария: он не может заново заявить ходатайство, которое суд уже отклонил, или оспорить признание, сделанное подрядчиком. Поэтому покупатель долга, находящегося в суде, изучает не только договор подряда, но и материалы дела, включая протоколы заседаний.

Риски цедента и цессионария

Цедент отвечает перед цессионарием за действительность требования. Если окажется, что долга нет, потому что работы не выполнены, акты подписаны неуполномоченным лицом или требование уже погашено, цессионарий вправе потребовать возврата уплаченного и возмещения убытков. За неисполнение требования заказчиком цедент по общему правилу не отвечает, если не принял на себя такую обязанность, например поручительство.

Запрет уступки в договоре подряда встречается часто. Для денежных требований закон смягчает последствия: соглашение о запрете не лишает силы уступку денежного требования, но цедент отвечает перед должником за нарушение запрета. На практике заказчик может потребовать от подрядчика возмещения убытков или неустойки, если договор её предусматривает. Перед уступкой стоит оценить эту ответственность.

Банкротство цедента создаёт риск оспаривания цессии. Если подрядчик уступил требование по заниженной цене незадолго до банкротства, конкурсный управляющий может оспорить сделку как совершённую при неравноценном встречном исполнении. Если цессия использовалась для погашения долга подрядчика перед одним кредитором, её могут оспорить как сделку с предпочтением.

Требования из договоров, заключённых на торгах, требуют отдельной проверки. Гражданский кодекс ограничивает уступку прав по таким договорам, но высшая судебная инстанция разъяснила, что ограничение не препятствует уступке требования об оплате уже исполненного. По государственным контрактам в строительстве до подписания цессии проверяют сам контракт и действующую редакцию 44-ФЗ: замена подрядчика по контракту ограничена, а условия оплаты привязаны к казначейским процедурам.

Налоги при уступке строительного долга

Для подрядчика-цедента уступка требования оплаты работ является реализацией имущественного права. Выручка от реализации самих работ уже признана в периоде их сдачи, поэтому уступка влияет на налог на прибыль через разницу между ценой уступки и суммой требования. Если требование продано дешевле номинала, у цедента возникает убыток. Порядок его признания установлен статьёй 279 НК РФ и зависит от того, уступлено требование до или после наступления срока платежа.

По НДС уступка денежного требования, вытекающего из договора на выполнение облагаемых работ, облагается в части превышения дохода от уступки над суммой требования. Если требование уступлено по номиналу или со скидкой, налоговая база по НДС у цедента обычно не возникает. НДС с самих работ подрядчик уже начислил при их сдаче заказчику.

Цессионарий, получивший от заказчика сумму больше той, что он заплатил за требование, получает доход. Для налога на прибыль это разница между полученным и расходами на приобретение. По НДС налоговая база у нового кредитора определяется как превышение полученной от должника суммы над расходами на приобретение требования. Покупателю, который регулярно приобретает строительные долги, стоит заранее выстроить учёт с бухгалтером.

Если цессия используется как способ расчёта, например подрядчик уступает требование поставщику в счёт оплаты материалов, у сторон возникает одновременно реализация права и погашение долга. Документы должны отражать обе операции, иначе при проверке инспекция может переквалифицировать сделку.

Образец договора уступки права требования по договору подряда

Шаблон подходит для ситуации, когда подрядчик уступает требование оплаты принятых работ и неустойки за просрочку оплаты. Реквизиты, суммы и цену нужно заменить на свои.

> Договор уступки права требования (цессии) № ____ > > г. Москва, ____ > > ООО «____» (цедент), ИНН ____, в лице ____, и ООО «____» (цессионарий), ИНН ____, в лице ____, заключили настоящий договор о нижеследующем. > > 1. Цедент уступает, а цессионарий принимает право требования к АО «____» (должник), ИНН ____, по договору подряда № ____ от ____, заключённому между цедентом и должником. > > 2. Уступаемое требование включает: задолженность за работы, принятые должником по актам № ____ от ____ и № ____ от ____, в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб.; неустойку за просрочку оплаты, начисленную по пункту __ договора подряда за период с ____ по дату фактической оплаты. > > 3. Право требования переходит к цессионарию в момент подписания настоящего договора. > > 4. За уступаемое требование цессионарий уплачивает цеденту ____ руб. в срок до ____. > > 5. Цедент не позднее трёх рабочих дней с даты подписания передаёт цессионарию копии договора подряда, актов, справок о стоимости работ, переписки и претензий по акту приёма-передачи. > > 6. Цедент в течение двух рабочих дней с даты подписания направляет должнику письменное уведомление об уступке. > > 7. Цедент заверяет, что уступаемое требование действительно, не погашено, не уступлено третьим лицам, договор подряда не содержит запрета на уступку, а цеденту не известно о возражениях должника, кроме указанных в приложении № __. > > 8. Если должник исполнит обязательство цеденту после подписания настоящего договора, цедент обязан перечислить полученное цессионарию в течение пяти рабочих дней. > > 9. Договор составлен в двух экземплярах и вступает в силу с момента подписания. > > Цедент: ________ / ________ / > Цессионарий: ________ / ________ /

Перед подписанием покупателю стоит запросить у подрядчика всю переписку с заказчиком: претензии о качестве и письма о неустойке покажут, какие возражения он получит вместе с требованием. Если вы планируете продать или купить строительный долг, пришлите договор подряда, акты и переписку. Адвокат оценит риски требования, подготовит договор цессии и уведомление должнику.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com