Дефекты балконов и лоджий

Дефекты балконов и лоджий в новых зданиях Москвы почти всегда сводятся к воде: она проникает через негерметичное остекление, стекает по плите без уклона, уходит под стену через разрушенное примыкание и проявляется пятнами на потолке нижнего этажа. Для компании-заказчика, которая строила жилой комплекс, апарт-отель или офисное здание силами генподрядчика, такие протечки означают расходы на ремонт, претензии со стороны пользователей и задержку сдачи помещений. Требования к исполнителю предъявляются на основании главы ГК РФ о строительном подряде: безвозмездное устранение, уменьшение цены, возмещение расходов на переделку и убытков. Спор между организациями рассматривает Арбитражный суд города Москвы, а до иска стороны обязаны обменяться претензиями.

Если протечка уже есть, сначала остановите ущерб временными мерами, но не демонтируйте остекление и не вскрывайте плиту до осмотра. Сфотографируйте следы воды снаружи и изнутри, отметьте секции и этажи на схеме фасада, найдите договор с генподрядчиком, договор субподряда на остекление, акты на скрытые работы по гидроизоляции. Пригласите исполнителя на совместный осмотр письменно. Лучше всего проводить осмотр во время дождя или с пробным пролитием: так видно, откуда приходит вода. Затем направляется претензия с конкретными узлами и сроком устранения.

Протечки на балконах и лоджиях: откуда приходит вода

Вода на балконе может появиться из нескольких источников, и у каждого свой виновник. Первая задача спора — установить путь воды, а не просто зафиксировать мокрое пятно.

Через остекление

Остеклённая лоджия должна защищать от осадков. Если вода появляется на полу или на внутреннем откосе во время косого дождя, причина обычно в раме, импосте, стыке створок или в монтажном шве между остеклением и плитой. Часто это видно по следам: вода стекает по внутренней стороне профиля, капает с верхнего крепления, проступает в углу.

Через плиту и примыкание к стене

Неостеклённый балкон принимает осадки на себя. Плита должна иметь уклон от здания, гидроизоляцию и водоотвод. Если уклона нет или он направлен к стене, вода застаивается у порога и уходит в стык плиты со стеной, а оттуда в помещение и на нижний этаж. Признак — намокание пола и стены у балконной двери, высолы на фасаде под балконом.

С вышележащего балкона и кровли

Протечка на нижнем балконе нередко вызвана верхним: вода с вышележащей плиты без капельника стекает по её торцу и попадает внутрь остекления ниже. На верхних этажах источником служат примыкания кровли и парапетов. Поэтому осмотр всегда включает соседние сверху конструкции.

Конденсат вместо протечки

На холодном остеклении зимой образуется конденсат, который стекает и выглядит как протечка. Если лоджия не утеплена по проекту, а пользователь превратил её в тёплое помещение, конденсат будет обязательно. Это не дефект подрядчика. Отличить конденсат от протечки помогает дата появления воды: при сухой погоде, в мороз, на внутренней поверхности стекла. Для проверки используют простой приём: на подозрительный участок наклеивают плёнку, и если влага собирается с внутренней стороны плёнки, она пришла из воздуха помещения, а не снаружи.

Гидроизоляция балконной плиты и примыканий

Гидроизоляция балкона — скрытая работа, которую после укладки покрытия не видно. Поэтому споры о ней почти всегда требуют вскрытия и документов, подтверждающих, что и как было выполнено.

Состав конструкции

Типовая конструкция открытого балкона включает плиту, разуклонку, гидроизоляционный слой с заведением на стену и порог, защитный слой и покрытие пола, капельник по краю и отлив. Требования к изоляционным покрытиям даёт свод правил СП 71.13330 «Изоляционные и отделочные покрытия», а конкретный состав слоёв — проект. Если в проекте гидроизоляция не предусмотрена, а подрядчик выполнил работу по проекту, вопрос переходит к проектировщику и заказчику.

Типичные ошибки исполнителя

• уклон отсутствует или направлен к фасаду;
• гидроизоляция не заведена на стену и под порог балконной двери;
• материал уложен по влажной или пыльной плите и отслоился;
• стыки рулонного материала не проклеены, углы не усилены;
• плитка уложена без деформационных швов и разрушает защитный слой;
• капельник по краю плиты не выполнен, вода затекает под плиту.

Порог балконной двери

Самое уязвимое место — узел балконного порога. Если отметка пола балкона выше или равна отметке пола помещения, при ливне вода переливается через порог. Решение закладывается в проекте и при монтаже двери. Ошибку отметок допускают и строители монолита, и отделочники, поэтому важно выяснить, на каком этапе она появилась.

Акты на скрытые работы

Перед укладкой покрытия гидроизоляцию предъявляют техническому надзору и оформляют акт освидетельствования. Хорошая практика — проливка водой с выдержкой и фотографиями. Если такой акт подписан заказчиком, это не лишает его претензий, но подрядчику легче показать, что гидроизоляция была целой, а повреждена позже, например при монтаже ограждения или кондиционеров.

Остекление лоджий и балконов: рамы, монтажные швы, отливы

Остекление часто выполняет отдельная специализированная организация по договору субподряда с генподрядчиком или по прямому договору с заказчиком. От схемы договоров зависит, кому предъявлять требования.

Холодное и тёплое остекление

Холодное остекление из алюминиевых профилей защищает от осадков и ветра, но не от холода. Тёплое из ПВХ или алюминия с терморазрывом рассчитано на утеплённую лоджию. Если проект предусматривал холодное остекление, требования по промерзанию и конденсату к подрядчику необоснованны. Если же тёплое остекление выполнено с теплотехническими дефектами, ответственность лежит на монтажной организации.

Монтажные швы

Шов между рамой и плитой, парапетом, стеной должен быть герметичен снаружи и защищён от пара изнутри. Требования к монтажным швам оконных конструкций установлены ГОСТ 30971-2012. Частые нарушения: пена без защитной ленты разрушается ультрафиолетом, наружный слой отсутствует, пустоты в шве. Через год-два такой шов пропускает воду.

Отливы, водосливные отверстия и уплотнители

Рама должна иметь дренажные отверстия для отвода воды из профиля, а снаружи — отлив с выступом за плоскость фасада. Заклеенные или непросверленные дренажные отверстия, короткий отлив, отлив без торцевых заглушек — типичные причины воды на подоконнике. Уплотнители створок, установленные с разрывами или пережатые, пропускают влагу при ветре.

Крепление и безопасность

Остекление крепится к плите и стене анкерами по расчёту на ветровую нагрузку. На высотных зданиях этот вопрос критичен: ослабленное крепление может привести к выпадению створки. Отсутствие расчёта или нарушение схемы крепления — дефект, который эксперт квалифицирует как существенный, даже если протечек нет.

Стеклопакеты, стёкла и фурнитура

Отдельная группа претензий касается самих заполнений: запотевание стеклопакета изнутри говорит о разгерметизации камеры и относится к браку изготовителя. Трещины стёкол без следов удара бывают вызваны термическим напряжением, когда тёмная плёнка или жалюзи вплотную к стеклу перегревают его на солнце. Перекошенные створки, которые не прижимаются к уплотнителю, обычно связаны с неверной регулировкой или прогибом верхнего крепления. Для каждого из этих дефектов исполнитель разный: завод-изготовитель, монтажная бригада или пользователь, наклеивший плёнку. Поэтому паспорта на стеклопакеты и маркировку на дистанционной рамке нужно сохранить и зафиксировать на фото.

Плиты, ограждения и облицовка: дефекты помимо воды

Кроме протечек, на балконах встречаются дефекты несущих и ограждающих элементов. Они реже, но обходятся дороже и иногда влекут угрозу безопасности.

Узел опирания плиты

Консольная балконная плита, продолжающая перекрытие, — мостик холода. Современные проекты предусматривают термовкладыши. Если проект их содержит, а монолитчики не установили, это отступление от проекта. Если проект их не содержит, вопрос к проектировщику.

Ограждения

Ограждения балконов — элемент безопасности. Их высота и прочность задаются проектом и нормами. Шатающиеся стойки, недостаточно закреплённые поручни, острые кромки становятся основанием для претензии к монтажной организации и могут привлечь внимание органов строительного надзора до ввода объекта.

Приёмка балконных работ и фиксация дефектов

Объём доказательств в споре о балконах определяется тем, что было сделано при приёмке и после появления дефектов.

При приёмке

Заказчику при приёмке нужно проверить уклоны, пороги, отливы, открывание створок, крепления ограждений. ГК РФ устанавливает, что заказчик, принявший работу без проверки, теряет право ссылаться на недостатки, которые можно было установить обычным осмотром. Поэтому замечания по видимым дефектам нужно включить в акт приёмки, а не оставлять на потом. Скрытые дефекты, например отсутствие гидроизоляции под плиткой, можно заявлять и после подписания актов по форме КС-2.

После появления протечек

Хорошая практика — составлять ведомость дефектов по каждой секции и этажу, вести реестр заявок с датами, сохранять фотографии и видео во время дождя. При массовых протечках разумно провести выборочную проливку нескольких балконов с участием подрядчика и составить акт с результатами.

Документы для спора

Понадобятся договор генерального подряда и договор субподряда на остекление, проектные узлы балконов и монтажных швов, паспорта и сертификаты на профили, стеклопакеты, гидроизоляционные материалы, акты освидетельствования скрытых работ, акты по форме КС-2, исполнительные схемы, переписка о дефектах и уведомления о вызове на осмотр. Если ремонт уже выполнен другой организацией, к этому добавляются её договор, сметы и платёжные документы.

Срок для требований

Подрядчик отвечает в пределах гарантийного срока по договору. При отсутствии договорной гарантии для недостатков результата работ на здании закон предусматривает пятилетний срок обнаружения. Требование нужно заявить письменно, как только дефект обнаружен: от даты заявления отсчитывается давность.

Ответственность за балконы: генподрядчик, субподрядчик по остеклению, заказчик

Кто отвечает за протечку, решается по результатам анализа узла, договоров и документов. Ошибка в выборе ответчика стоит времени и денег, поэтому распределение ответственности обдумывают до претензии.

Генеральный подрядчик

По договору генерального подряда весь результат перед заказчиком гарантирует генподрядчик, включая работу своих субподрядчиков. Заказчику не нужно доказывать, какая из субподрядных организаций допустила ошибку в шве или гидроизоляции. Достаточно доказать, что недостаток существует и относится к работам по договору.

Субподрядчик

Генподрядчик, возместивший заказчику расходы, предъявляет требования к субподрядчику по остеклению, гидроизоляции или монолитным работам. Для этого ему важно своевременно передать субподрядчику сведения о дефекте и пригласить на осмотр. Если генподрядчик сам устранил недостатки без уведомления субподрядчика, тот может оспорить и причину, и сумму.

Прямой договор заказчика с остекленцами

Если заказчик заключил договор на остекление напрямую, минуя генподрядчика, на стыке ответственности возникает спор: остекленцы ссылаются на неровную плиту и отсутствие отливов, генподрядчик на негерметичные рамы. В такой ситуации экспертиза определяет долю каждого, а требования предъявляются к обоим.

Обстоятельства, освобождающие подрядчика

Подрядчик не отвечает, если дефект вызван проектным решением, переданным заказчиком, указаниями заказчика вопреки письменному предупреждению, вмешательством третьих лиц после приёмки (монтаж кондиционеров, перегородки, утепление лоджии пользователем), нормальным износом. Бремя доказывания таких обстоятельств лежит на подрядчике.

Проектная организация

Когда протечка вызвана самим узлом, заложенным в чертежах, например отметкой пола балкона на уровне пола помещения или отсутствием капельника, требование адресуют проектировщику по договору на проектные работы. Подрядчику в таком споре выгодно показать, что он выполнил узел строго по проекту и не мог заметить ошибку без специальных расчётов. Если же ошибка была очевидна для профессионального строителя, а подрядчик не предупредил заказчика, суд может распределить ответственность между ним и проектировщиком.

Объём взыскания

Заказчик требует стоимость устранения дефектов, стоимость ремонта повреждённой отделки на этом и нижних этажах, расходы на обследование, неустойку за просрочку устранения, если её предусматривает договор. Подрядчик вправе заявить о несоразмерности неустойки и просить суд её снизить.

Спор о дефектах балконов в арбитражном суде

Если подрядчик не устраняет дефекты в разумный срок или отказывается признавать их, заказчик обращается в суд. Споры между организациями по объектам в Москве рассматривает Арбитражный суд города Москвы, если договор не определяет иную подсудность.

Претензия

Претензия содержит перечень балконов с адресами секций и этажей, описание дефектов, ссылку на акты осмотра, выбранное требование и срок исполнения. Если заказчик решил устранить недостатки своими силами, он сообщает об этом и указывает ориентировочную сумму. АПК РФ требует соблюдения претензионного порядка по денежным требованиям.

Экспертиза

В суде одна из сторон ходатайствует о строительно-технической экспертизе. Эксперту ставят вопросы о наличии дефектов гидроизоляции, остекления, монтажных швов, о соответствии проекту и нормам, о причинах протечек, о стоимости устранения и о том, к работам какой организации относится каждый дефект. Проливку и осмотр во время осадков эксперт планирует с учётом погоды.

Позиция подрядчика

Подрядчик проверяет гарантийный срок, наличие актов о явных недостатках при приёмке, вмешательство третьих лиц, соответствие работ проекту. Он вправе представить свои вопросы эксперту и рецензию на заключение. Если часть работ не оплачена, подаётся встречный иск о долге.

Урегулирование

Массовые протечки удобно урегулировать графиком работ: подрядчик устраняет дефекты по секциям, заказчик обеспечивает доступ, стороны подписывают акты по каждому балкону. Мировое соглашение утверждается судом и при неисполнении позволяет получить исполнительный лист.

Что сделать сегодня

Сфотографируйте следы воды во время дождя, составьте ведомость балконов с дефектами, соберите проектные узлы и акты на скрытые работы, письменно вызовите генподрядчика на осмотр. Адвокат по строительным спорам поможет распределить требования между исполнителями и подготовить претензию.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.