Чек-лист подписания договора подряда

Чек-лист подписания договора подряда нужен, чтобы до подписи найти условия, из-за которых через полгода подрядчик не получит оплату, а заказчик не вернёт аванс. В строительном подряде между компаниями таких условий обычно пять групп: предмет и документация, цена, сроки, приёмка, гарантии и ответственность. Ниже 20 пунктов проверки. Если хотя бы один из первых шести пунктов не выполнен, договор лучше не подписывать до правки текста: суд может признать его незаключённым или истолковать спорное условие против вас.

Проверку проводит тот, кто будет отвечать за исполнение: руководитель проекта, инженер ПТО, сметчик и адвокат. Каждый смотрит свой блок. На согласование протокола разногласий с контрагентом обычно уходит от нескольких дней до двух-трёх недель, и это время окупается: спор из-за неясного пункта в арбитражном суде длится от полугода и требует строительно-технической экспертизы.

Двадцать пунктов, которые проверяют до подписи

Перечень составлен для договора строительного подряда, субподряда, договора на монтаж, пусконаладку, капитальный ремонт и проектные работы. Для государственного контракта по 44-ФЗ часть пунктов изменить нельзя, но проверить их всё равно нужно, чтобы понимать риски.

1. Стороны указаны с полными реквизитами, подписант имеет полномочия.
2. Предмет описан так, что по тексту можно понять, какой объект и какие работы выполняются.
3. Приложены техническое задание, проектная или рабочая документация, смета, ведомость объёмов работ.
4. Указаны даты начала и окончания работ, а если сдача идёт по этапам, то и сроки каждого этапа.
5. Цена задана твёрдой либо приблизительной сметой, и сказано, входит ли в неё НДС и по какой ставке.
6. Описан порядок оплаты: аванс, промежуточные платежи, окончательный расчёт, сроки каждого платежа.
7. Закреплено, кто обеспечивает материалы и оборудование и каким образом их стоимость входит в цену.
8. Предусмотрена процедура, по которой оформляют дополнительные работы и меняют цену.
9. Указаны встречные обязанности заказчика: передача площадки, документации, точек подключения, срок их исполнения.
10. Сроки работ привязаны к исполнению встречных обязанностей заказчика.
11. Есть порядок приостановления работ подрядчиком.
12. Расписано, как сдаются этапы и объект в целом: уведомление, срок рассмотрения актов, мотивированный отказ.
13. Перечислена исполнительная документация, которую подрядчик передаёт вместе с актами.
14. Определено, что происходит при неподписании акта без мотивированного отказа.
15. Определены срок гарантии и процедура, по которой подрядчика вызывают для исправления недостатков.
16. Если есть гарантийное удержание, указан его размер и срок возврата.
17. Неустойка установлена для обеих сторон, есть ограничение её общего размера.
18. Условия одностороннего отказа от договора перечислены конкретно, с порядком уведомления.
19. Указан претензионный срок и суд, который рассматривает споры.
20. Определено, по каким адресам и каналам стороны направляют юридически значимые сообщения.

Каждый пункт ниже раскрыт подробнее: что именно проверять и какие формулировки создают риск.

Предмет и техническая документация: без чего договор признают незаключённым

Существенные условия договора подряда по Гражданскому кодексу РФ — предмет и сроки выполнения работ. Если предмет описан общими словами вроде «строительно-монтажные работы на объекте заказчика», а приложения отсутствуют, у контрагента появляется довод о незаключённости. На практике суды сохраняют договор, если работы фактически выполнены и приняты, но спор о составе работ всё равно приходится решать через экспертизу.

Какие приложения должны быть подписаны вместе с договором

Договор строительного подряда исполняется по технической документации и смете. Без них нельзя определить ни объём, ни качество, ни цену. Перед подписанием проверьте, что каждое приложение названо в тексте, пронумеровано и подписано обеими сторонами. Ссылка на «проект, который будет передан позднее» без срока передачи создаёт риск для подрядчика: работы начаться не могут, а срок уже идёт.

• техническое задание с перечнем работ и требованиями к результату;
• проект и рабочая документация, на которых стоит штамп «в производство работ»;
• локальные сметные расчёты или ведомость договорной цены;
• график производства работ;
• перечень материалов и оборудования поставки заказчика, если такая поставка предусмотрена.

Документация с ошибками

Подрядчик, который получил документацию и не сообщил о её явных недостатках, рискует отвечать за результат. Подрядчик, как требует Гражданский кодекс, должен уведомить заказчика о непригодности либо недоброкачественности документации, которую тот передал, и остановить работы, пока не получит ответ. Продолжив работу и не предупредив заказчика, подрядчик лишается возможности ссылаться на эти обстоятельства в споре о качестве.

Цена работ: смета, НДС и дополнительные объёмы

Цена в договоре подряда определяется твёрдой или приблизительной сметой. Пока в тексте не оговорено другое, смету принимают за твёрдую. Повысить твёрдую цену подрядчик не может, хотя бы его затраты и возросли. Из этого правила есть исключение: материалы и оборудование существенно подорожали, и предвидеть это было нельзя. Тогда подрядчик вправе потребовать повышения цены, а если заказчик возражает, добиваться расторжения договора по решению суда.

Приблизительная смета

Когда цена приблизительная, подрядчик должен вовремя сообщить заказчику о том, что превышение приобретает существенный размер. Если заказчик с повышением не согласен, он может отказаться от договора, заплатив за ту часть работ, что выполнена фактически. Не предупредив вовремя, подрядчик обязан исполнять договор по прежней цене. Перед подписанием стоит прописать, какое превышение считается существенным: например, в процентах от общей стоимости.

Дополнительные работы

Наиболее распространённое ценовое разногласие в подряде связано с работами, отсутствовавшими в смете. По Гражданскому кодексу подрядчик обязан известить заказчика о подобных работах и получить от него ответ. Если по истечении десяти дней ответа так и нет, подрядчик приостанавливает работы. Если подрядчик провёл дополнительные работы, не согласовав их, платы за эти работы он требовать не вправе. Поэтому в договоре нужен короткий и понятный порядок: письмо с расчётом, срок ответа заказчика, подписание дополнительного соглашения.

НДС и материалы

Проверьте формулировку налога. Условие «цена включает НДС 20%» в договоре, который исполняется после изменения ставки, приводит к спору о том, кто платит разницу. Надёжнее записать цену без налога, а НДС прибавлять по той ставке, что действует на день реализации. Для материалов заказчика нужно оговорить, как подрядчик отчитывается за их расход и кто отвечает за излишки или недостачу.

Время выполнения работ и встречные обязанности заказчика

Условие о сроках выполнения работ входит в число существенных. Их указывают календарными датами или периодом, который начинает течь с определённого события. Событие должно неизбежно наступить. Запись «в течение 60 дней с момента получения аванса» допустима, однако пока аванс не перечислен, срок не идёт, и разговор о просрочке теряет основание.

Промежуточные сроки и график

При наличии в договоре графика с промежуточными сроками заказчик может требовать неустойку за нарушение любого из них, но лишь при условии, что договор прямо это предусматривает. Подрядчику важно проверить, установлена ли неустойка за промежуточные сроки и не суммируется ли она с неустойкой за конечный срок. Договор должен прямо не допускать, чтобы за одну и ту же просрочку наступала ответственность дважды.

Что заказчик должен сделать для подрядчика

Приступить к работам подрядчик не вправе, пока ему не переданы площадка, документация, точки подключения к сетям и разрешения на проезд техники. Эти обязанности заказчика стоит перечислить и привязать к датам. Когда заказчик не выполняет свои встречные обязанности и из-за этого договор нельзя исполнять, Гражданский кодекс разрешает подрядчику приостановить работы. Затянувшееся неисполнение даёт подрядчику право отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Порядок продления сроков должен быть прямо записан. Хорошая формулировка: дата завершения работ переносится на время, в течение которого заказчик просрочил встречные обязанности, и подписывать для этого дополнительное соглашение не нужно, если подрядчик письменно уведомил заказчика.

Приёмка: акты, исполнительная документация и мотивированный отказ

Раздел о приёмке устанавливает момент, с которого у подрядчика появляется право на оплату. Получив сообщение о том, что результат готов, заказчик, как этого требует Гражданский кодекс, должен безотлагательно начать приёмку. Договор должен перевести «немедленно» в конкретный срок: скажем, пять либо десять рабочих дней на то, чтобы рассмотреть акт КС-2 вместе со справкой КС-3.

Мотивированный отказ от приёмки и акт в одностороннем порядке

Заказчик, который не желает подписывать акт, обязан указать причины такого отказа. Если заказчик не подписывает, подрядчик ставит в акте отметку об этом и подписывает его самостоятельно. Суд признаёт подобный акт недействительным лишь тогда, когда мотивы отказа от подписания обоснованны. Договор должен закрепить форму отказа: в письменной форме, где перечислены замечания и срок для их исправления. Формулировки «заказчик вправе не подписывать акт до устранения всех замечаний» без требований к замечаниям оставляют подрядчика без оплаты на неопределённый срок.

Исполнительная документация

Нередко заказчики ставят выплату денег в зависимость от передачи исполнительной документации. Это законно, если перечень документов указан в договоре. Проверьте, что перечень конкретный: документы об освидетельствовании скрытых работ, исполнительные схемы, журналы и сертификаты на материалы. Расплывчатая ссылка на «полный комплект исполнительной документации в соответствии с требованиями заказчика» позволяет бесконечно откладывать приёмку.

Скрытые работы

Работы, которые закрываются последующими, принимаются до их закрытия. Договор должен определить, за какой срок подрядчик вызывает представителя заказчика и что происходит при неявке. Если заказчик не пришёл, подрядчик фиксирует работы сам, а заказчик теряет право требовать вскрытия за счёт подрядчика.

Гарантии и обеспечение: сроки, удержания, банковская гарантия

Гарантийный срок в строительном подряде устанавливают договором, обычно от двух до пяти лет на строительно-монтажные работы. Когда срок гарантии в договоре не назван, требования о недостатках, выявленных в пределах пяти лет со дня приёмки, заказчик предъявить вправе. Срок гарантии увеличивается на тот период, пока объектом нельзя было пользоваться из-за недостатков, ответственность за которые несёт подрядчик.

Порядок вызова подрядчика

Заказчику важно, чтобы договор описывал процедуру: уведомление о недостатке, срок прибытия представителя подрядчика, составление акта, срок устранения. Если подрядчик не прибыл или не устранил недостаток, заказчик привлекает третье лицо и взыскивает расходы с подрядчика. Без такого порядка подрядчик в суде будет оспаривать сам факт недостатка и причину его появления.

Гарантийное удержание

Обычно заказчик оставляет у себя 3–5% стоимости каждого акта вплоть до окончания гарантийного срока либо ввода объекта в эксплуатацию. Подрядчику полезно сверить три момента: размер удержания, событие, после которого деньги возвращаются, и срок возврата. Удержание без даты возврата превращается в беспроцентный кредит заказчику на годы. Вместо удержания можно предложить банковскую гарантию на период гарантии: она обходится дешевле, чем отвлечение оборотных средств.

Обеспечение аванса

Заказчик, перечисляющий аванс, защищается банковской гарантией возврата аванса или зачётом аванса пропорционально выполнению. Порядок зачёта должен быть записан: из каждого акта удерживается определённая доля аванса. Без него при расторжении договора стороны спорят о сумме неотработанного аванса.

Ответственность сторон, расторжение договора и порядок решения споров

Неустойка в договоре подряда должна быть соразмерной и взаимной. Когда подрядчик отвечает по 0,5% за каждый день просрочки без предела, а заказчик за задержку оплаты — по 0,01% с потолком в 5% от долга, суд вправе принять такой перекос во внимание при уменьшении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Безопаснее согласовать ограничение общего размера неустойки для обеих сторон.

Односторонний отказ

Заказчик, по Гражданскому кодексу, вправе отказаться от договора, когда подрядчик к работе не приступает либо ведёт её настолько медленно, что завершить к сроку явно не получится. Отказаться от договора заказчик может и тогда, когда подрядчик ничего не нарушил, но в таком случае он платит за выполненную часть и возмещает убытки. Договор может расширить основания отказа, однако перечень должен быть конкретным. Отказ начинает действовать, когда другая сторона получила уведомление, и потому адреса для уведомлений необходимо поддерживать актуальными.

Претензия и суд

Разногласия компаний разрешает арбитражный суд. Обычно иск направляют в суд по месту нахождения ответчика, однако стороны могут выбрать иной суд, к примеру Арбитражный суд города Москвы. Согласно АПК РФ, на претензию отводится 30 календарных дней, если только договор не сокращает и не продлевает этот срок. Подписывая договор, проверьте, что выбранный суд указан однозначно, без вариантов «по месту нахождения одной из сторон».

Способы отправки сообщений, имеющих юридическое значение

Уведомление об отказе от договора, вызов на приёмку, претензия и мотивированный отказ работают, только если доставлены по правилам. Сообщение признаётся доставленным по Гражданскому кодексу и в том случае, если адресат не получил его по собственной вине, например не забрал письмо, отправленное на адрес из ЕГРЮЛ. Договор может добавить к почте электронную переписку. Для этого в тексте указывают конкретные адреса электронной почты ответственных лиц и правило: письмо с вложенным сканом подписанного документа считается полученным в день отправки. Без такого пункта контрагент в суде заявит, что не знал о претензии или об отказе, и спор начнётся с доказывания доставки.

Проверьте и то, кто вправе подписывать акты и письма от имени каждой стороны на объекте. Прораб, который подписывает акты освидетельствования скрытых работ, не всегда вправе подписывать акты КС-2. Перечень уполномоченных лиц с образцами подписей, приложенный к договору, снимает спор о полномочиях.

Если в договоре контрагента вы видите пункты, которые расходятся с этим перечнем, отправьте проект адвокату до подписания; краткую версию проверки можно взять из памятки по подписанию договора подряда. Специалист подготовит протокол разногласий с формулировками, которые сохраняют баланс интересов и позицию на случай спора.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.