Консолидация стройрынка: тренды

Консолидация стройрынка означает, что объёмы работ и контракты сосредотачиваются у меньшего числа крупных генподрядчиков и заказчиков, а средние и малые подрядчики либо входят в их группы, либо уходят с рынка через продажу бизнеса или банкротство. Для компаний, которые ведут строительные споры в Москве, этот тренд выражается в конкретных вещах: условия договоров диктует сильная сторона, растёт число исков о неотработанных авансах и неустойке, а дела о несостоятельности контрагентов становятся частью обычной практики. Понимание того, как устроены поглощения и банкротства в отрасли, помогает подрядчику заранее защитить деньги по своим договорам.

Если коротко, что делать компании прямо сейчас: проверить действующих заказчиков и субподрядчиков на признаки финансовых трудностей, привести в порядок акты КС-2 и КС-3 по всем объектам, пересмотреть договоры на предмет неустоек и права одностороннего отказа и не допускать накопления неоплаченных объёмов у одного контрагента. При первых признаках неплатёжеспособности партнёра важно действовать в считанные недели: от скорости зависит, попадёт ли требование в реестр и можно ли будет оспорить вывод активов. Затраты на такую работу зависят от числа объектов и спорных сумм и всегда меньше, чем потеря задолженности целиком.

Что стоит за укрупнением подрядного рынка

Укрупнение строительной отрасли связано с несколькими факторами. Крупные заказчики предпочитают работать с генподрядчиком, который берёт на себя весь объект и отвечает за результат перед одним лицом. Банки и страховщики охотнее выдают гарантии компаниям с большим оборотом и историей исполненных контрактов. Требования к финансовому обеспечению по госзакупкам и коммерческим тендерам растут, и небольшим компаниям всё труднее выполнять их без привлечения заёмных средств.

Как это отражается на договорах

Сильная сторона формирует договор под себя. В договорах крупных заказчиков появляются длинные таблицы штрафов, право заказчика в одностороннем порядке менять сроки и объём работ, гарантийные удержания в размере значительной части каждого платежа, условия об оплате только после приёмки всего этапа. Подрядчик, которому нужен объём, подписывает такие условия, а затем спорит о них в арбитражном суде.

Как меняются цепочки субподряда

При консолидации генподрядчик становится посредником между заказчиком и десятками субподрядчиков. Деньги идут по цепочке сверху вниз, а претензии по качеству и срокам — в обратном направлении. Любой сбой у заказчика или генподрядчика бьёт по всем нижним уровням. Субподрядчик часто оказывается в ситуации, когда работы выполнены и приняты генподрядчиком, но оплата задерживается до расчётов с заказчиком. Условие «оплата после получения денег от заказчика» суды оценивают критически, однако спор об этом всё равно приходится вести.

Поглощения: как крупные игроки забирают подрядчиков и объекты

Покупка компании целиком

Типовая ситуация: генподрядчик покупает профильную субподрядную организацию, например компанию по монтажу инженерных систем или по дорожным работам, чтобы выполнять эти работы своими силами. Юридическое лицо сохраняется, и вместе с ним переходят договоры, членство в СРО и судебные дела. Для контрагентов поглощённой компании ничего формально не меняется, но на практике новый владелец пересматривает договоры, отказывается от невыгодных объектов и перестраивает расчёты внутри группы.

Перехват объектов и замена подрядчика

Другая форма консолидации — заказчик расторгает договор с небольшим подрядчиком и передаёт объект крупному генподрядчику. Основанием для одностороннего отказа обычно служит просрочка или претензии по качеству. Для вытесняемого подрядчика здесь главные вопросы: правомерен ли отказ, как зафиксировать объём выполненных на дату расторжения работ и как получить оплату за них. Без двустороннего акта осмотра и описи работ на дату передачи объекта доказать объём будет трудно, особенно когда новый подрядчик уже продолжил работы и скрыл выполненное.

Реорганизация внутри групп

Группы компаний проводят слияния и присоединения, чтобы объединить ресурсы. При реорганизации права и обязанности по договорам подряда переходят к правопреемнику. Кредиторы реорганизуемой компании вправе потребовать досрочного исполнения обязательств или возмещения убытков, если реорганизация ухудшает их положение. Сведения о начале реорганизации публикуются в «Вестнике государственной регистрации», и отслеживать их по своим крупным контрагентам полезно.

Что делать партнёру поглощённой компании

Субподрядчику или заказчику, чей контрагент сменил владельца, стоит сразу запросить подтверждение действующих договорённостей: графиков, расценок, сроков оплаты. Новые руководители нередко не знают о письмах и устных согласованиях прежней команды. Если объём работ согласовывался перепиской, а не дополнительным соглашением, лучше оформить его письменно до того, как новый владелец начнёт ревизию. Отдельно стоит проверить, не изменились ли банковские реквизиты и лица, уполномоченные подписывать акты. Акт, подписанный неуполномоченным сотрудником, потом приходится защищать доводами о полномочиях из обстановки.

Банкротство контрагента по договору подряда

Банкротство заказчика или подрядчика — неизбежная сторона консолидации. Дела о несостоятельности юридических лиц рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника, для московских компаний это Арбитражный суд города Москвы. Процедуры регулируются Законом о банкротстве (127-ФЗ).

Если банкротится заказчик

Подрядчик с неоплаченными работами становится кредитором. Требование об оплате работ, выполненных до возбуждения дела о банкротстве, включается в реестр требований кредиторов и погашается в порядке очереди. Требование за работы, выполненные после возбуждения дела, относится к текущим платежам и погашается вне очереди, раньше реестровых. Поэтому дата выполнения и приёмки работ, подтверждённая актами, напрямую влияет на шансы получить деньги.

Если банкротится подрядчик

Заказчик, перечисливший аванс, предъявляет требование о возврате неотработанной части. Здесь важно правильно посчитать сумму: стоимость фактически выполненных работ вычитается из полученного аванса. Высшая судебная инстанция выработала подход, по которому встречные предоставления в рамках одного договора подряда определяются сальдированием, а не зачётом. Это означает, что заказчик вправе учесть стоимость недостатков и неустойку при определении итогового сальдо, и такой расчёт не считается сделкой с предпочтением.

Банковские гарантии и обеспечение

Если исполнение подрядчика обеспечено независимой гарантией, заказчик вправе потребовать выплаты от банка. Банкротство подрядчика не прекращает обязательство гаранта. Требование к банку предъявляют в срок действия гарантии, с приложением документов, которые указаны в её тексте. Пропуск срока или ошибка в комплекте документов позволит банку отказать.

Незавершённый объект и договор после введения процедуры

Когда подрядчик признан банкротом, работы на объекте обычно останавливаются. Конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения договора, если его исполнение препятствует восстановлению платёжеспособности или влечёт убытки для должника. Заказчику в такой ситуации нужно оперативно зафиксировать состояние объекта: составить акт осмотра с участием управляющего, провести инвентаризацию материалов на площадке и определить, какие из них оплачены заказчиком. Оплаченные, но не смонтированные материалы и оборудование становятся отдельным предметом спора с управляющим. Только после такой фиксации заказчик может привлекать нового подрядчика, не рискуя смешать результаты работ двух компаний.

Оспаривание сделок и ответственность контролирующих лиц

Подозрительные сделки и предпочтение

Арбитражный управляющий проверяет сделки должника за период до возбуждения дела. Сделка с неравноценным встречным исполнением может быть оспорена, если совершена в течение одного года до принятия заявления о банкротстве. Сделка, совершённая с целью причинить вред кредиторам, оспаривается в пределах трёхлетнего периода. Для подрядчика это означает риск: оплата, полученная от заказчика незадолго до его банкротства, может быть оспорена как предпочтение, если она нарушила очерёдность.

Субсидиарная ответственность

Если должник довели до банкротства действия его контролирующих лиц (директора, участников, фактических владельцев), кредиторы вправе требовать привлечения их к субсидиарной ответственности. В строительстве типичные основания — вывод техники и объектов на аффилированные компании, перевод контрактов на новое юридическое лицо при оставлении долгов у старого, отсутствие или искажение бухгалтерской документации. Для кредитора-подрядчика это реальный способ получить деньги, когда активов у самого должника не осталось.

Как средней подрядной компании выжить в период консолидации

Финансовая дисциплина по договорам

Главная причина гибели подрядных компаний — накопление неоплаченных объёмов. Работы выполнены, акты переданы, заказчик тянет с подписанием, а подрядчик продолжает работать в надежде на будущие расчёты. Правило простое: не продолжать работы при существенной задолженности заказчика и использовать право приостановить работы, которое предоставляет ГК РФ при неисполнении заказчиком встречных обязательств. Приостановление оформляется письменным уведомлением со ссылкой на конкретные нарушения.

Порядок с актами и исполнительной документацией

Акты КС-2 и справки КС-3 нужно направлять заказчику регулярно, способом, который позволяет доказать получение. Если заказчик не подписывает акты и не заявляет мотивированного отказа, подрядчик подписывает акт в одностороннем порядке. По ГК РФ такой акт сохраняет силу, если мотивы отказа заказчика суд признает необоснованными. Без этой документации взыскать долг в суде, а тем более включиться в реестр требований кредиторов, сложно.

Проверка контрагентов

Перед заключением договора и в ходе его исполнения стоит проверять партнёра: судебные дела в картотеке арбитражных дел, сообщения о намерении обратиться с заявлением о банкротстве на Федресурсе, исполнительные производства в базе ФССП, сведения ЕГРЮЛ о смене руководителя и адреса. Резкое увеличение числа исков к заказчику от других подрядчиков — сигнал задуматься о продолжении работ.

Объединение без потери контроля

Средняя компания может сохраниться, войдя в консорциум или в группу на договорных условиях, без продажи бизнеса. Договор простого товарищества или генподряд с распределением объёмов позволяет участвовать в крупных проектах. Юридически важно распределить ответственность перед заказчиком и порядок расчётов между участниками так, чтобы ошибки одного не становились долгами другого.

Защита от несоразмерных штрафов

Когда договор подписан на условиях сильного заказчика, подрядчик всё равно сохраняет инструменты защиты. Явно завышенную неустойку суд вправе уменьшить по ходатайству ответчика, если тот докажет её несоразмерность последствиям нарушения. Просрочка, вызванная действиями самого заказчика (поздняя передача площадки, задержка проектной документации, изменение объёмов), исключает или уменьшает ответственность подрядчика. Для этого каждое такое действие заказчика нужно фиксировать письмом в момент, когда оно произошло, а не вспоминать о нём в суде.

Прогнозы: какие правовые риски будут нарастать

Делать количественные прогнозы о числе банкротств или доле крупных игроков без официальной статистики некорректно. Можно говорить о направлениях, которые логично вытекают из нынешних процессов и которые стоит учитывать при планировании.

Во-первых, споры о неотработанных авансах и неустойках вероятно останутся основной категорией строительных дел в арбитражных судах. Чем больше объёмов концентрируется у генподрядчиков, тем длиннее цепочки и тем больше точек, где возникают такие требования.

Во-вторых, вырастет значение обособленных споров в делах о банкротстве: оспаривание платежей, сальдирование, субсидиарная ответственность. Подрядчикам придётся чаще защищаться от исков управляющих о возврате ранее полученных денег.

В-третьих, крупные заказчики продолжат ужесточать требования к подрядчикам: финансовое обеспечение, стандарты качества, отчётность. Это повышает значение правовой проверки договоров до подписания, потому что после подписания изменить условия практически невозможно.

В-четвёртых, сделки по покупке строительных компаний будут сопровождаться более глубокой проверкой. Покупатели уже ориентируются на первичные документы, а не на отчётность, и любые пробелы в актах снижают цену.

Советы руководителю строительной компании

Раз в квартал проводите сверку расчётов со всеми ключевыми заказчиками и субподрядчиками и подписывайте акты сверки. Подписанный контрагентом акт сверки прерывает течение срока исковой давности и служит доказательством долга.

Не соглашайтесь на зачёт встречных требований с контрагентом, у которого есть признаки неплатёжеспособности, без правовой оценки. Такой зачёт может быть оспорен управляющим, если в отношении контрагента вскоре введут процедуру банкротства.

Храните всю переписку по объектам в упорядоченном виде: письма о приостановлении, уведомления о готовности работ к приёмке, ответы на претензии. В банкротном деле и в обычном иске эта переписка становится основным доказательством.

Если заказчик или подрядчик перестал отвечать, сменил директора или адрес, не откладывайте решение. Направьте претензию, подготовьте иск о взыскании задолженности и неустойки и отслеживайте сообщения на Федресурсе. При введении процедуры банкротства требование в реестр нужно заявить в установленный срок после публикации сведений о введении наблюдения или конкурсного производства.

Адвокат по строительным спорам оценивает договор и документы, рассчитывает задолженность и неустойку, представляет компанию в арбитражном суде и в деле о банкротстве контрагента.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com