Строительные споры в Северном административном округе

Строительные споры в Северном административном округе Москвы в основном связаны с возведением жилых комплексов и деловых кварталов на месте бывших промышленных территорий, с программой реновации, дорожными работами и благоустройством. Участники таких конфликтов — компании: девелопер или технический заказчик, генеральный подрядчик, субподрядчики по отдельным видам работ, поставщики с монтажом. Спорят о задолженности по актам выполненных работ, неустойке за просрочку, неотработанном авансе, качестве и объёме работ, одностороннем расторжении договора. Иски рассматривает арбитражный суд, для ответчика с московской регистрацией это Арбитражный суд города Москвы, если договор не установил иную подсудность. До подачи иска контрагенту направляют претензию. Срок на её рассмотрение по умолчанию составляет 30 календарных дней, стороны могут договориться о другом.

Северный округ — одна из самых активных строительных зон столицы. Крупные проекты здесь идут годами, на одной площадке одновременно работают десятки подрядчиков, а цепочки договоров насчитывают три-четыре звена. Чем длиннее цепочка, тем чаще деньги застревают на одном из уровней, и тем сложнее установить, кто именно отвечает за задержку или дефект.

Строительная специфика Северного округа

В САО шестнадцать районов: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский, Западное Дегунино, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савёловский, Сокол, Тимирязевский, Ховрино и Хорошёвский. Здесь соседствуют сложившиеся жилые кварталы, бывшие заводские территории, крупные транспортные магистрали и зелёные зоны вдоль водоёмов.

Масштаб проектов

Для округа характерны комплексные проекты: жилые кварталы с социальной инфраструктурой, многофункциональные комплексы, офисные кластеры. На таких объектах заказчик обычно привлекает генподрядчика на основной объём, а инженерные сети, фасады, благоустройство и отделку мест общего пользования отдаёт отдельным подрядчикам. Каждый договор имеет свой график, и задержка одного исполнителя тянет за собой простой других.

Бывшие промышленные территории

Значительная часть новых проектов САО возводится на местах бывших предприятий. Это добавляет работы, которых нет на чистых площадках: демонтаж старых корпусов, рекультивацию загрязнённых грунтов, вынос и перекладку старых сетей, обследование подземных сооружений. Такие работы плохо поддаются точной оценке при заключении договора, и их стоимость часто становится предметом спора.

Соседство с действующей инфраструктурой

Объекты вдоль крупных магистралей и железнодорожных путей требуют согласований с владельцами инфраструктуры, ограничений на работу кранов, охранных зон. Срыв согласований сдвигает график, и стороны спорят о том, кто отвечал за их получение.

Жилые комплексы и редевелопмент промзон: споры между девелопером и подрядчиками

Строительство жилых кварталов в САО ведут девелоперские компании, привлекающие генподрядчиков и специализированных подрядчиков. Споры здесь касаются только договорных отношений компаний: оплаты, сроков, качества, объёмов.

Типичные конфликты генподрядчика и девелопера

• девелопер задерживает оплату актов, ссылаясь на замечания технадзора, которые не оформлены письменно;
• проект меняется по ходу работ, а дополнительные соглашения об увеличении цены не подписываются;
• девелопер передаёт площадку с опозданием или с неосвобождёнными зонами, а потом требует неустойку за срыв срока;
• при смене генподрядчика стороны спорят об объёме выполненного и о судьбе материалов на площадке;
• гарантийное удержание не возвращается под предлогом незакрытых замечаний.

Демонтаж и подготовка территории

Подготовительный этап на бывшей промзоне часто выполняет отдельный подрядчик. Он демонтирует старые здания, вывозит отходы, расчищает территорию. Споры возникают о фактическом объёме демонтажа и вывоза, о классе опасности отходов, о неучтённых подземных конструкциях. Объём подтверждается исполнительной съёмкой, талонами на размещение отходов, актами освидетельствования. Без этих документов подрядчику трудно доказать объём, превышающий смету.

Загрязнённые грунты

При разработке котлована на бывшей промышленной площадке могут обнаружиться загрязнённые грунты. Их вывоз и утилизация стоят дороже обычного грунта. Если инженерно-экологические изыскания не выявили загрязнение, подрядчик требует оплатить дополнительные работы, а девелопер может предъявить требования изыскателю. Подрядчик обязан немедленно уведомить заказчика о выявленных обстоятельствах и приостановить работы до получения указаний. Иначе он рискует остаться без оплаты дополнительного объёма.

Программа реновации и государственные контракты

Программа реновации жилищного фонда Москвы затрагивает многие кварталы САО. Работы по программе и иные объекты для государственных и муниципальных нужд ведутся по контрактам, заключённым на основании Федерального закона № 44-ФЗ или закупочных правил по Федеральному закону № 223-ФЗ.

Особенности контрактов

Государственный контракт заключается на условиях документации о закупке и проекта контракта, изменить которые после торгов почти невозможно. Цена твёрдая, порядок изменения существенных условий ограничен законом. Неустойка рассчитывается по правилам, установленным законом и постановлением Правительства РФ. Заказчик обязан принять решение об одностороннем отказе от исполнения контракта по процедуре, предусмотренной 44-ФЗ, с размещением решения в единой информационной системе.

Типичные споры

• односторонний отказ заказчика от контракта и последующее обращение в ФАС о внесении сведений о подрядчике в РНП;
• начисление неустойки за просрочку, вызванную задержкой исходных данных или согласований;
• отказ оплачивать дополнительные работы, выполненные без изменения контракта;
• удержание неустойки из суммы оплаты или из банковской гарантии;
• требования о возврате аванса при расторжении контракта.

Работы сверх контракта

Подрядчик по госконтракту, выполнивший работы без оформления изменений контракта, рискует не получить оплату. Высшая судебная инстанция неоднократно указывала, что такие работы по общему правилу не подлежат оплате, за исключением случаев, когда они были необходимы для предотвращения аварии или сохранения объекта. Поэтому все изменения нужно оформлять до выполнения работ, а при отказе заказчика приостанавливать работы и фиксировать это письменно.

Подряд и субподряд на объектах САО: долги, акты, неустойки

Большинство споров в округе — это споры о деньгах между генподрядчиком и субподрядчиками.

Долг по актам

Субподрядчик выполнил работы и направил акты, а генподрядчик не подписывает их, ссылаясь на то, что сам не получил оплату от заказчика. Такое условие, если оно есть в договоре, часто оспаривается: суды признают, что оплата субподрядчику не может бесконечно зависеть от действий третьего лица. Если генподрядчик не направил мотивированный отказ от подписания актов, субподрядчик оформляет акты в одностороннем порядке, и они служат доказательством выполнения работ.

Неустойка за просрочку

Генподрядчик в ответ на требование об оплате заявляет неустойку за просрочку работ. Субподрядчик защищается доказательствами того, что просрочка вызвана поздней передачей фронта работ, отсутствием проектной документации, задержкой авансов. Если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения, суд по заявлению ответчика может её снизить.

Неотработанный аванс

При расторжении договора генподрядчик требует вернуть неотработанную часть аванса. Субподрядчик доказывает стоимость выполненных работ, переданных материалов и изготовленных конструкций. Если стороны не смогли зафиксировать объём совместно, назначается экспертиза.

Материалы и техника на площадке после расторжения

После расторжения договора на площадке остаются материалы, опалубка, леса, бытовки и техника субподрядчика. Генподрядчик нередко запрещает их вывоз до расчётов или до передачи объекта новому исполнителю. Удерживать чужое имущество в качестве способа обеспечения можно лишь в пределах, допустимых ГК РФ для удержания, и только в отношении вещей, подлежащих передаче должнику. Субподрядчику стоит сразу потребовать письменно допустить его к вывозу, составить опись оставшегося имущества и зафиксировать отказ. При утрате или порче имущества эта опись станет основой требования о возмещении. Материалы, оплаченные генподрядчиком через аванс, напротив, учитываются при расчёте неотработанной суммы, и передачу их нужно оформить актом.

Дорожные работы, сети и благоустройство вокруг новых кварталов

Новые кварталы САО требуют обустройства прилегающей территории: строительства и реконструкции проездов, тротуаров, парковок, наружного освещения, озеленения, детских и спортивных площадок. Эти работы часто выполняют отдельные подрядчики по договорам с девелопером или по государственным контрактам.

Сезонность

Асфальтирование, устройство газонов и посадка деревьев зависят от погоды. Подрядчик, которому фронт работ передали поздней осенью, не может уложить асфальт по технологии. Если заказчик требует выполнять работы при отрицательной температуре, а затем предъявляет претензии к качеству покрытия, подрядчику важно иметь письменное предупреждение о рисках и указание заказчика продолжать работы. По ГК РФ подрядчик, предупредивший заказчика о неблагоприятных последствиях его указаний, освобождается от ответственности за эти последствия, если заказчик настоял на своём.

Объём и скрытые работы

В дорожных работах значительная часть объёма скрыта под покрытием: выемка грунта, песчаное основание, щебёночные слои. Спор о фактическом объёме решается по актам освидетельствования скрытых работ, исполнительным схемам и результатам вырубок. Если акты не оформлялись, заказчик может заявить, что основание выполнено меньшей толщины, и потребовать снижения цены. Подрядчику такую претензию опровергнуть трудно без вскрытия.

Передача объектов на баланс

Готовые дороги, сети и элементы благоустройства передаются эксплуатирующим организациям. Те проверяют соответствие нормам и предъявляют замечания. Пока объект не принят на баланс, девелопер удерживает оплату или гарантийную сумму. Подрядчик в споре доказывает, что замечания эксплуатационщиков не связаны с качеством его работ или устранены.

Гарантийные обязательства

Покрытие дорог и элементы благоустройства имеют гарантийный срок, установленный договором. Провалы асфальта, разрушение бортового камня, гибель высаженных деревьев в течение гарантийного срока заказчик предъявляет подрядчику. Тот возражает ссылкой на неправильную эксплуатацию: проезд тяжёлой техники других подрядчиков, отсутствие полива. Разграничение причин требует экспертизы.

Арбитражные суды для споров из Северного округа

Территориальное расположение объекта в САО не определяет суд. Для споров из договоров подряда значение имеют адрес ответчика и условие договора о подсудности.

Первая инстанция

Иск предъявляется по месту нахождения ответчика, если договор не предусматривает иное. Для московских компаний это Арбитражный суд города Москвы. Многие подрядчики зарегистрированы в Московской области, и тогда иск подаётся в Арбитражный суд Московской области. Договор может установить подсудность по месту нахождения истца или передать спор в третейский суд, если такая оговорка составлена правильно.

Апелляция и кассация

Решения Арбитражного суда города Москвы обжалуются в Девятый арбитражный апелляционный суд. Решения Арбитражного суда Московской области пересматривает Десятый арбитражный апелляционный суд. Кассационной инстанцией для обоих судов служит Арбитражный суд Московского округа.

Упрощённое производство и приказ

Небольшие требования по бесспорным документам можно взыскать через судебный приказ или в упрощённом производстве. Для крупных споров со встречными требованиями о качестве и неустойке используется общий порядок с экспертизой.

Обеспечение иска

Если должник может вывести активы, истец просит суд наложить арест на денежные средства или имущество ответчика в пределах суммы иска. Ходатайство нужно обосновать конкретными обстоятельствами: признаками вывода денег, сменой руководства, началом ликвидации.

Типовая ситуация: субподрядчик по сетям и неподписанные акты

Ситуация обобщает повторяющиеся обстоятельства подобных конфликтов и не является отчётом о конкретном деле.

Генподрядчик строил жилой квартал в одном из районов САО и привлёк субподрядчика для прокладки внутриплощадочных сетей водоснабжения и канализации. Субподрядчик выполнил работы, направил акты за последние три месяца, но генподрядчик их не подписал и не заплатил. В ответ на претензию генподрядчик заявил о просрочке работ, начислил неустойку и сослался на отсутствие исполнительной документации, без которой сети не может принять эксплуатирующая организация.

Как анализируется спор

Адвокат субподрядчика проверяет, направлял ли генподрядчик мотивированный отказ от подписания актов. Если отказа не было, акты можно считать подписанными в одностороннем порядке. Затем изучается вопрос о просрочке: передавал ли генподрядчик своевременно проектную документацию, освобождал ли трассу сетей от других работ, задерживал ли авансы. Отдельно оценивается, передана ли исполнительная документация и мешает ли её отсутствие использовать сети.

Адвокат генподрядчика собирает переписку о нарушении сроков, журнал работ, предписания технадзора и подтверждения того, что без исполнительной документации сети не приняты. Если это так, удержание оплаты до передачи документов может быть признано обоснованным.

Варианты развития

Если субподрядчик передаст недостающую документацию, генподрядчику будет сложно удерживать оплату дальше. Суд взыщет долг, а неустойку генподрядчика проверит на обоснованность и соразмерность. Часто стороны приходят к мировому соглашению: субподрядчик досдаёт документацию, генподрядчик платит долг в рассрочку, неустойка взаимно уменьшается.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.