Оспаривание актов Мосгосстройнадзора

Оспаривание актов Мосгосстройнадзора проходит в два этапа: вначале жалоба в досудебном порядке самому надзорному органу, после этого заявление в Арбитражный суд города Москвы. Оспорить можно предписание об устранении нарушений, акт проверки, решение об отказе в выдаче заключения о соответствии, постановление о штрафе. Сроки короткие. Предписание обжалуют в течение 10 рабочих дней после получения, а постановление о штрафе — в течение 10 дней со дня, когда вручена его копия. Пропуск срока часто лишает компанию возможности защититься по существу.

Первое действие после получения документа от надзора — проверить, какие именно нарушения в нём названы, со ссылкой на какой пункт проекта или норму, и реально ли устранить их в указанный срок. Если нарушение есть и его можно исправить, разумнее исправить и уведомить надзор. Если нарушения нет или оно описано неверно, готовят возражения и жалобу. Цена услуг определяется количеством пунктов в предписании и необходимостью привлекать технического специалиста.

Полномочия Комитета государственного строительного надзора Москвы

Региональный строительный надзор на территории Москвы при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства осуществляет Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор). Основания установлены статьёй 54 Градостроительного кодекса РФ. Надзор распространяется на объекты, проектная документация которых подлежит экспертизе, и на ряд других категорий. Проверки проводят по Федеральному закону № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», а Градостроительный кодекс вносит в этот порядок свои особенности.

Кроме контроля за ходом строительства, Мосгосстройнадзор в Москве выдаёт разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, а также заключения о том, что построенный объект соответствует проекту и требованиям технических регламентов. Поэтому конфликт с надзором напрямую влияет на сроки сдачи объекта и на расчёты между застройщиком, генподрядчиком и субподрядчиками.

Что проверяет надзор на объекте

• сопоставление выполняемых работ с проектной документацией, которая прошла экспертизу;
• выполнение норм технических регламентов и сводов правил;
• наличие и правильность исполнительной документации: исполнительных схем, журналов и актов освидетельствования скрытых работ;
• качество применяемых строительных материалов и наличие документов о их соответствии;
• выполнение ранее выданных предписаний;
• состоит ли исполнитель работ в СРО, если такое членство требуется.

Как проходит проверка

Надзор ведётся по программе проверок, которую составляют при получении извещения о начале работ. Выезды на объект привязаны к этапам строительства. Кроме программных, бывают внеплановые выездные проверки: по жалобам, по сведениям о нарушениях, по истечении срока предписания. По завершении проверки инспектор оформляет акт. Если нарушения выявлены, одновременно выдают предписание.

Какими правами обладает компания при проверке

Проверяемая организация вправе присутствовать при осмотре через своего представителя, давать объяснения, знакомиться с результатами и получать копию акта. Представитель застройщика или генподрядчика на объекте должен иметь доверенность: без неё его подпись на акте и объяснения потом можно поставить под сомнение. Возражения на акт стоит излагать письменно и сразу, пункт за пунктом, с приложением исполнительной документации. Если инспектор фиксирует нарушение по фотографии без замеров, полезно потребовать указания в акте, каким инструментом и в какой точке сделано измерение. Именно эти подробности потом определяют, чем завершится спор о наличии нарушения.

Видеозапись хода проверки компания может вести самостоятельно. Она пригодится, если надзор впоследствии укажет в акте нарушения, которые на осмотре не обсуждались, или если сроки и порядок проверки будут нарушены.

Предписания Мосгосстройнадзора: порядок реагирования

Под предписанием понимают обязательное требование устранить найденные нарушения к назначенной дате. Оно адресовано лицу, которое осуществляет строительство, или застройщику, техническому заказчику. Предписание содержит перечень нарушений с отсылками к нормам и проектной документации, а также срок, отведённый на их устранение.

Типичные проблемы предписаний такие. Суть нарушения изложена общими фразами, лист проекта, к которому оно относится, не указан. Приведена норма, не относящаяся к объекту, либо свод правил в редакции, не действовавшей в день экспертизы проекта. Назначенный срок исправления невозможно выдержать при данной технологии работ. Адресат выбран неверно: предписание выдано генподрядчику по вопросу, за который отвечает застройщик.

Как действовать, получив предписание

1. Сопоставить каждое нарушение с проектом, получившим экспертизу, и с действующими нормативами.
2. Разделить пункты на бесспорные, спорные и невыполнимые в срок.
3. По бесспорным пунктам устранить нарушения и собрать доказательства: фотографии, акты, исполнительные схемы.
4. По невыполнимым в срок пунктам направить ходатайство о продлении срока с обоснованием.
5. Составить жалобу в досудебном порядке по тем пунктам, с которыми компания не согласна.

Продление срока исполнения предписания — частый и рабочий инструмент. Надзор обычно идёт навстречу, если компания показывает, что работа по устранению идёт, а дополнительное время нужно по объективным причинам: технологический перерыв, поставка материалов, сезонность.

Неисполнение предписания

За неисполнение предписания в установленный срок наступает административная ответственность по статье 19.5 КоАП РФ. Помимо прочего, невыполненное предписание служит преградой для получения заключения о соответствии. Поэтому даже спорное предписание нельзя игнорировать: его обжалуют, а не молча не исполняют.

Административные штрафы за нарушения в строительной сфере

Дела об административных правонарушениях в сфере строительства возбуждает Мосгосстройнадзор. Главная норма здесь — статья 9.4 КоАП РФ: несоблюдение обязательных требований к строительству и к применению строительных материалов. Ответственность по ней наступает для должностных и юридических лиц. Если нарушение повлекло угрозу причинения вреда жизни и здоровью или окружающей среде, применяется квалифицированный состав с более высокими штрафами.

Приостановить деятельность в административном порядке на срок до 90 суток вправе только суд. Надзор может составить протокол и направить материалы в суд, но сам остановить стройку таким способом не вправе. В исключительных случаях до решения суда может быть применён временный запрет деятельности как мера обеспечения.

Кто отвечает: застройщик, техзаказчик или подрядчик

Надзор привлекает к ответственности лицо, которое допустило нарушение. Если бетон уложен с отступлением от проекта, отвечает лицо, осуществляющее строительство, то есть подрядчик. Если работы ведутся по документации без необходимых согласований, отвечает застройщик или технический заказчик. На практике протоколы нередко составляют сразу на нескольких участников, и каждый защищается самостоятельно.

Протокол и извещение

Протокол об административном правонарушении составляют в присутствии законного представителя юридического лица или его защитника либо после надлежащего извещения о месте и времени. Уведомление отправляют на адрес, внесённый в ЕГРЮЛ. Если компания не получила извещение из-за того, что не забирает почту по юридическому адресу, суд, как правило, сочтёт её извещённой. Поэтому за корреспонденцией по юридическому адресу на время стройки нужно следить особенно внимательно. Неизвещение служит весомым процессуальным основанием для отмены штрафа, но действует только если доказано, что попыток уведомить не было.

Для нарушений в градостроительной сфере КоАП РФ устанавливает увеличенный срок давности привлечения к ответственности по сравнению с общим. Если нарушение длящееся, срок отсчитывают со дня его обнаружения. При проверке постановления стоит сопоставить дату обнаружения в акте и дату вынесения штрафа.

Жалоба до суда и обращение в арбитражный суд

Обязательный досудебный порядок обжалования решений контрольных органов введён Законом № 248-ФЗ. Подать жалобу нужно в электронном формате через портал госуслуг. Если жалобу не подавали, суд не примет к рассмотрению заявление об оспаривании предписания либо решения по результатам проверки. Жалобу рассматривает уполномоченное должностное лицо или вышестоящий орган в установленный законом срок.

Жалоба должна содержать сведения об обжалуемом решении, об оспариваемых пунктах предписания и об основаниях несогласия. К ней прикладывают документы: проект, исполнительную документацию, заключения специалистов. Тогда же допустимо ходатайствовать о приостановлении исполнения предписания на период рассмотрения жалобы. Компания вправе пойти в суд, когда жалобу оставили без удовлетворения либо не рассмотрели в установленный срок.

Оспаривание в арбитражном суде

Если нужно признать предписание недействительным, заявление направляют в Арбитражный суд города Москвы согласно главе 24 АПК РФ. Заявление можно подать в течение трёх месяцев со дня, когда компания узнала о нарушении своих прав, причём период рассмотрения досудебной жалобы тоже учитывается. Доказывать законность предписания обязан сам надзорный орган. Суд проверяет, есть ли нарушение, правильно ли оно квалифицировано, исполнимо ли предписание и соблюдена ли процедура проверки.

Одновременно с подачей заявления суд можно попросить о приостановлении действия предписания в порядке обеспечительной меры. Это защищает компанию от повторных штрафов за неисполнение, пока идёт спор.

Обжалование штрафов

Если постановление о штрафе вынесено в отношении юридического лица или индивидуального предпринимателя по поводу предпринимательской деятельности, его оспаривают в арбитражном суде по правилам главы 25 АПК РФ. Доводы защиты обычно касаются процедуры: компания не была извещена о составлении протокола, протокол составлен с нарушением, истёк срок давности привлечения к ответственности. По существу оспаривают сам факт нарушения или вину компании. Субъектам малого и среднего предпринимательства штраф могут заменить предупреждением при условии, что нарушение допущено впервые и угрозы не создало.

Заключение о соответствии как условие ввода объекта

Заключение о соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям проектной документации (ЗОС) выдаёт Мосгосстройнадзор по завершении строительства. Пока его нет, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не получить. Отказ в ЗОС чаще всего связан с неисполненными предписаниями, расхождениями между проектом и построенным, неполной исполнительной документацией.

Отказ в выдаче ЗОС можно оспорить в суде как решение государственного органа. Но прежде стоит выяснить причины отказа и попробовать устранить их: собрать недостающие документы, получить заключение специалиста о соответствии, исправить выявленные недостатки. В подобных спорах суд выясняет, существовали ли основания для отказа в момент, когда его приняли.

Как отказ в ЗОС влияет на отношения с подрядчиком

Застройщик, которому отказали в ЗОС из-за дефектов работ подрядчика, вправе потребовать от подрядчика их устранения и возмещения убытков. Убытки могут включать уплаченные штрафы, расходы на устранение недостатков, неустойку перед инвесторами. Подрядчику следует сберечь переписку и акты освидетельствования скрытых работ: если дефект возник по вине проектных решений или указаний заказчика, ответственность распределяется иначе.

• с виновного подрядчика допустимо взыскать уплаченный штраф в качестве убытков, если его вина доказана;
• расходы на повторную проверку и экспертизу включаются в расчёт;
• задержка ввода объекта рассматривается как просрочка подрядчика, если она вызвана его дефектами.

Как Арбитражный суд города Москвы разрешает споры с надзорным органом

Суды в спорах с Мосгосстройнадзором проверяют предписание пункт за пунктом. Если хотя бы часть пунктов законна, суд признаёт недействительными только незаконные пункты, а остальные сохраняет. Поэтому в заявлении стоит оспаривать именно те пункты, по которым есть доказательства, а не всё предписание целиком.

Повторяющиеся основания для признания предписаний недействительными такие: нарушение описано неконкретно и неисполнимо, требование выходит за пределы проектной документации, норма не применима к объекту, проверка проведена с нарушением процедуры. Если надзор не доказал, что нарушение действительно существует на дату проверки, суд встаёт на сторону компании.

По таким делам апелляцию разбирает Девятый арбитражный апелляционный суд, а кассационную жалобу — Арбитражный суд Московского округа. Пока идёт обжалование, компании выгодно продолжать устранять бесспорные замечания: суд видит добросовестность, а объект не стоит.

Доказательства, которые работают в суде

• заключение специалиста или строительно-технической экспертизы о соответствии работ проекту;
• исполнительная документация, подтверждающая выполнение работ по проекту;
• фотографии и видеозапись, отражающие состояние объекта на день проверки;
• переписка с надзором о продлении сроков и об устранении нарушений.

Типовые ситуации при оспаривании актов надзора

Типовая ситуация первая. Генподрядчик получил предписание с девятью пунктами по монолитным работам. Семь пунктов касались неполной исполнительной документации, два — отступлений от проекта армирования. Генподрядчик дооформил документы и направил отчёт, а по двум пунктам представил заключение проектировщика о допустимости принятого решения. Подобные споры обычно разрешаются без суда, если компания в срок отвечает по каждому пункту с документами.

Типовая ситуация вторая. Застройщика оштрафовали за неисполнение предписания, хотя срок его исполнения был продлён письмом инспектора. В суде компания представила это письмо, и постановление было отменено. Вывод: любое продление срока нужно получать письменно и хранить вместе с предписанием.

Типовая ситуация третья. В выдаче ЗОС Мосгосстройнадзор отказал, сославшись на несовпадение проекта с реальным положением инженерных сетей. Подрядчик утверждал, что изменение согласовано заказчиком. Заказчик внёс изменения в проектную документацию, получил подтверждение экспертизы и повторно подал документы. Одновременно с этим он потребовал от подрядчика возместить расходы на корректировку, поскольку согласовано всё было устно.

Если документ от надзора уже получен, начните с проверки сроков и разбора каждого пункта. Короткий срок обжалования — главный риск в этих делах.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.