Споры вокруг экспертизы проектной документации

Споры вокруг экспертизы проектной документации в Москве чаще всего начинаются с повторных замечаний Мосгосэкспертизы и сорванного срока получения положительного заключения. Заказчик теряет месяцы, не может получить разрешение на строительство, а подрядчик стоит без фронта работ. Дальше возникает главный вопрос: кто за это платит. Если замечания связаны с ошибками проекта, по Гражданскому кодексу РФ проектировщик обязан бесплатно исправить документацию и возместить заказчику убытки. Если замечания вызваны неполными исходными данными или изменением задания, ответственность смещается на заказчика.

Такие споры между компаниями рассматривает Арбитражный суд города Москвы. До иска нужна претензия к проектировщику с расчётом убытков. Отдельное направление — обжалование отрицательного заключения самой экспертизы: в экспертной комиссии или в суде. Стоимость помощи зависит от объёма документации и от того, нужна ли судебная экспертиза проекта.

Как проходит государственная экспертиза проекта в Москве

Государственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий для объектов на территории Москвы проводит ГАУ «Московская государственная экспертиза». Основания и порядок экспертизы установлены статьёй 49 Градостроительного кодекса РФ и положением, утверждённым постановлением Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 года. Для ряда объектов допустима негосударственная экспертиза, но при бюджетном финансировании и для отдельных категорий объектов обязательна именно государственная.

Процедура выглядит так. Заявитель подаёт документацию в электронном виде через портал экспертизы. Организация проверяет комплектность и заключает с заявителем договор на проведение экспертизы, услуги которой платные. Затем эксперты по разделам изучают проект и результаты изысканий. Предельный срок проведения экспертизы по общему правилу составляет 42 рабочих дня, для некоторых объектов он короче.

Что проверяют эксперты

• соответствие проекта техническим регламентам, санитарным, противопожарным и иным требованиям;
• соответствие результатам инженерных изысканий и заданию на проектирование;
• соответствие градостроительному плану земельного участка;
• достоверность определения сметной стоимости, если строительство финансируется из бюджета;
• полноту и согласованность разделов между собой.

Оперативное устранение замечаний

В ходе экспертизы эксперты направляют заявителю замечания через личный кабинет. Заявитель может внести изменения в документацию в пределах срока экспертизы. Если исправления не поступили или не устранили замечания, выдаётся отрицательное заключение. После этого документацию можно подать повторно, но это новая процедура с новой оплатой и новым сроком.

Замечания экспертизы: откуда они берутся и кто за них отвечает

Повторяющиеся замечания — самый частый повод для конфликта заказчика с проектной организацией. Чтобы понять, кто виноват, нужно разделить замечания по источнику. Одни возникают из-за ошибок проектировщика: противоречия между разделами, несоблюдение норм, неверные расчёты нагрузок. Другие вызваны исходными данными, которые предоставил заказчик: технические условия, градплан, результаты изысканий, выполненных третьей организацией. Третьи связаны с изменением позиции заказчика по ходу работы.

Статья 759 ГК РФ обязывает заказчика по договору на проектные работы передать проектировщику задание и исходные данные. Если исходные данные неполны или устарели, проектировщик должен об этом предупредить. Если он этого не сделал и продолжил работу, ссылаться на плохие исходные данные ему потом сложно.

Разбор замечаний по каждому пункту

Для спора нужна таблица замечаний: номер, раздел, суть, причина, кто отвечает. Её составляют по всем итерациям экспертизы, а не только по последней. На этой таблице строится и претензия, и расчёт убытков. Суд не принимает общих утверждений вроде «проект полон ошибок», ему нужны конкретные пункты и их связь с задержкой.

• замечание по противопожарному разделу из-за ошибки в расчёте эвакуационных путей — зона проектировщика;
• замечание об отсутствии технических условий сетевой организации — зона заказчика;
• замечание к результатам геологических изысканий, выполненных по договору заказчика с другой компанией, — зона заказчика или изыскателя;
• замечание о несоответствии сметы нормативам — обычно зона проектировщика, если смета входила в его объём.

Замечания к инженерным изысканиям

Отдельная группа замечаний касается результатов инженерных изысканий: геологических, геодезических, экологических. Если изыскания выполняла та же организация, что и проект, она отвечает за них так же, как за проект. Если заказчик нанимал изыскателя отдельно, возникает треугольник: проектировщик ссылается на ошибки изысканий, изыскатель — на неверное техническое задание заказчика. Здесь важно, когда проектировщик получил изыскания, проверил ли он их пригодность и сообщил ли заказчику о сомнениях. Требования к изыскателю заказчик предъявляет по его договору, и сроки по этому требованию идут независимо от спора с проектировщиком. Если по замечаниям экспертизы потребовались дополнительные скважины или повторная съёмка, их стоимость включают в убытки и распределяют по вине.

Достоверность сметной стоимости

Для объектов с бюджетным финансированием Мосгосэкспертиза проверяет, достоверно ли определена сметная стоимость. Замечания по смете часто означают, что расценки взяты не из той сметно-нормативной базы или объёмы в смете не совпадают с объёмами в проекте. Если сметную документацию готовил проектировщик, исправление входит в его обязанность без дополнительной оплаты. Если смету по просьбе заказчика пересчитывали под новый лимит финансирования, это изменение задания, и проектировщик вправе требовать оплаты дополнительной работы.

Ответственность проектировщика перед заказчиком

Гражданский кодекс РФ содержит специальную норму о проектных работах. Статья 760 ГК РФ обязывает проектировщика согласовывать готовую документацию с заказчиком и вместе с ним — с компетентными государственными органами. Это значит, что проведение экспертизы до положительного результата по общему правилу входит в обязательства проектировщика, если договор не говорит иного. Работа по подготовке документации считается выполненной надлежащим образом, когда документация прошла экспертизу.

Статья 761 ГК РФ устанавливает ответственность за ненадлежащее составление документации, включая недостатки, обнаруженные позже, в ходе строительства и эксплуатации. Проектировщик обязан безвозмездно переделать документацию и возместить заказчику убытки, если законом или договором не предусмотрено иное. Ограничение ответственности в договоре допустимо, и проектировщики его часто включают: например, суммой цены договора.

Оплата при отрицательном заключении

Проектировщик требует оплаты, заказчик отказывает, потому что положительного заключения нет. Суды в таких спорах смотрят на договор. Если оплата привязана к получению положительного заключения, а его нет по вине проектировщика, обязанности платить не возникает. Если документацию не приняли из-за действий заказчика или по причинам, не зависящим от проектировщика, работы могут быть оплачены в части, которая имеет для заказчика потребительскую ценность.

• проверьте, кто по договору является заявителем на экспертизу;
• выясните, кто оплачивал экспертизу и повторную подачу;
• соберите переписку о передаче исходных данных и их изменениях;
• сохраните все версии замечаний и ответов на них.

Убытки из-за сорванной экспертизы: что можно взыскать

Убытки заказчика при сорванной экспертизе бывают разными. Прямые расходы — оплата повторной экспертизы, услуги сторонней проектной организации, которая исправляла документацию. Расходы, связанные с задержкой стройки, — простой подрядчика, которому заказчик заплатил за ожидание, неустойка перед инвестором или по госконтракту. Упущенная выгода — например, задержка сдачи объекта в аренду.

Взыскать прямые расходы проще всего: они подтверждаются договорами и платёжными документами. Расходы, вызванные задержкой стройки, требуют доказательства причинной связи: простой подрядчика должен быть вызван именно отсутствием положительного заключения, а не чем-то другим. Упущенная выгода доказывается сложнее всего, суд требует показать, что доход был бы получен, если бы не нарушение.

Ограничения ответственности в договоре

Многие договоры на проектирование ограничивают ответственность проектировщика ценой договора или исключают упущенную выгоду. Такое условие действует, если оно не противоречит закону. Суд может его не применить, если нарушение допущено умышленно. Заказчику стоит обращать внимание на это условие ещё при заключении договора.

Изменения проекта после положительного заключения

Положительное заключение не закрывает все риски. Если в ходе строительства в проект вносят изменения, затрагивающие несущие конструкции, безопасность или сметную стоимость, может потребоваться новая экспертиза или экспертное сопровождение. Кто инициировал изменения и кто их оплачивает, становится предметом нового спора. Подрядчик, который выполнил работы по изменённым чертежам, не прошедшим проверку, рискует получить отказ в приёмке и претензии надзорного органа. Поэтому любые изменения рабочей документации оформляют письмом заказчика с указанием, требуется ли повторная экспертиза, и только после этого включают в график работ.

Спор с самой экспертной организацией

Иногда конфликт возникает не с проектировщиком, а с экспертизой. Заказчик считает замечания необоснованными или выходящими за предмет экспертизы, а отрицательное заключение — незаконным. Градостроительный кодекс позволяет оспорить отрицательное заключение в судебном порядке. Кроме того, предусмотрено обжалование в экспертную комиссию, которая действует в порядке, установленном Минстроем России.

Для суда нужно показать, что конкретные замечания противоречат нормам или что эксперты требовали того, что не входит в предмет экспертизы. Общее несогласие с выводами не работает. Обычно суд назначает судебную экспертизу, и её выводы становятся решающими.

Договорные споры с экспертизой

С Мосгосэкспертизой заключают договор возмездного оказания услуг. Споры по нему касаются стоимости услуг, возврата оплаты при прекращении экспертизы, нарушения сроков. Если экспертиза прекращена по инициативе заявителя или из-за некомплектности документации, вопрос о возврате части платы решается по условиям договора и правилам об отказе от договора услуг.

• проверьте, не нарушен ли срок проведения экспертизы;
• сопоставьте замечания с предметом экспертизы по статье 49 ГрК РФ;
• соберите доказательства того, что замечание было устранено в срок, но не учтено.

Порядок урегулирования спора с проектировщиком

Начать стоит с совещания и протокола. На совещании разбирают таблицу замечаний и фиксируют, кто и в какие сроки исправляет каждое. Если проектировщик признаёт часть ошибок, это фиксируется в протоколе и становится доказательством в суде. Часто на этом этапе удаётся договориться о бесплатной доработке и скидке в счёт убытков.

Протокол совещания подписывают уполномоченные лица обеих сторон. Если представитель проектировщика подписывает его без доверенности, стоит сразу запросить письменное подтверждение от руководителя организации, иначе позже протокол могут оспорить.

Если договориться не удалось, заказчик направляет претензию. В ней перечисляют замечания, относящиеся к ответственности проектировщика, указывают сумму убытков с расчётом и срок для ответа. Без претензии иск в арбитражный суд не примут. Ответ ждут тридцать календарных дней, если договор не предусматривает другой срок.

Экспертиза проекта в суде

В суде почти всегда назначают судебную экспертизу проектной документации. Перед экспертом ставят вопросы: соответствует ли документация нормам и заданию, обоснованы ли замечания государственной экспертизы, какие из них вызваны ошибками проектировщика, а какие исходными данными, какова стоимость исправления. Формулировка вопросов определяет полезность экспертизы, поэтому их готовят вместе с техническим специалистом.

• выбирайте эксперта с опытом именно в соответствующем разделе проекта;
• предлагайте суду конкретные вопросы, а не общие;
• заранее подготовьте полный комплект документации во всех версиях.

Типовые ситуации и практические выводы

Типовая ситуация первая. Девелопер заказал проект офисного здания. Мосгосэкспертиза трижды возвращала документацию с замечаниями к конструктивному разделу и разделу инженерных сетей. Девелопер заключил договор со сторонней организацией на доработку и потребовал с проектировщика убытки. Подобные споры обычно разрешаются по таблице замечаний: суд взыскивает расходы на исправление тех разделов, где ошибки допустил проектировщик, и отказывает по замечаниям, связанным с исходными данными заказчика.

Типовая ситуация вторая. Проектировщик сдал документацию, экспертиза выдала отрицательное заключение из-за отсутствия технических условий на подключение. Заказчик отказывается платить. Проектировщик доказывает, что технические условия должен был получить заказчик, и что он своевременно предупреждал об их отсутствии. В такой ситуации проектировщик вправе требовать оплаты выполненных работ.

Типовая ситуация третья. Подрядчик по госконтракту на проектирование и строительство не прошёл экспертизу в срок, заказчик начислил неустойку и расторг контракт. Подрядчик оспаривает расторжение, ссылаясь на изменения задания заказчиком. Исход зависит от переписки: если изменения задания документально подтверждены и вызвали повторные замечания, расторжение может быть признано незаконным.

Что сделать заранее

• прописать в договоре, кто является заявителем на экспертизу и кто платит за повторную подачу;
• зафиксировать перечень исходных данных и сроки их передачи;
• установить срок исправления замечаний проектировщиком;
• предусмотреть порядок оплаты при отрицательном заключении.

Если экспертиза уже затянулась, начните с таблицы всех замечаний по всем итерациям. По ней видно, кто отвечает за задержку и какую сумму можно предъявить.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.