Строительные споры в СЗАО

Строительные споры в СЗАО Москвы чаще всего связаны со строительством жилых кварталов в Строгине, Щукине, Хорошёве-Мнёвниках, Покровском-Стрешневе, Митине и Куркине, с новыми домами на месте бывшего Тушинского аэродрома и по программе реновации, а также с социальными и инженерными объектами при этих кварталах. Конфликты возникают между девелоперами, генподрядчиками и субподрядчиками: по оплате монолитных и фасадных работ, по стоимости земляных работ и водопонижения, по неотработанным авансам и срокам. Спор организаций или индивидуальных предпринимателей подлежит рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы. Перед подачей иска о взыскании денег нужна претензия, и в суд допустимо обращаться лишь по истечении 30 календарных дней со дня её отправки, если стороны не согласовали иной срок.

В первую очередь соберите договор, сметы, графики, акты, исполнительную документацию, журналы работ и всю переписку, а на полученную претензию дайте письменный ответ по существу. От суммы спора, числа эпизодов, необходимости строительно-технической экспертизы и стадии конфликта зависит, сколько стоит помощь адвоката. Назвать её можно только после знакомства с документами.

Особенности стройки на северо-западе Москвы

Северо-Западный округ вытянут вдоль Москвы-реки и Химкинского водохранилища, много территорий лежит в пойме или рядом с ней. Строгинская пойма, Мнёвниковская пойма, берега канала имени Москвы — для строителей это высокие грунтовые воды, слабые грунты, необходимость шпунтового ограждения котлованов и водопонижения. Работы нулевого цикла здесь дороже и рискованнее, чем на плато в других частях города, и именно они дают значительную долю споров.

Вторая особенность — плотность существующей застройки. Новые дома ставятся рядом с жилыми кварталами середины прошлого века, вблизи действующих сетей, школ, поликлиник. Ограничения по шуму, вибрации и времени работы техники влияют на сроки, а осадка соседних зданий может стать поводом для претензий к подрядчику нулевого цикла.

Третья — масштаб жилых проектов. На крупных территориях работают десятки подрядных организаций одновременно, договорные цепочки длинные, а документооборот между уровнями ведётся с разной степенью аккуратности. Субподрядчик третьего уровня часто вообще не видит договора генподрядчика с девелопером, но последствия его условий ощущает напрямую.

Жилые кварталы и программа реновации: генподрядчик, субподрядчики, заказчик

Дома по программе реновации в Москве строятся по заказу городского фонда, который привлекает генподрядчиков. Коммерческие жилые проекты в округе реализуют частные девелоперы. В обоих случаях основная работа выполняется субподрядчиками: монолит, кладка, фасады, кровля, инженерные системы, лифты, отделка мест общего пользования, благоустройство.

Кто кому должен в цепочке

Субподрядчик связан договором только со своим генподрядчиком и требовать оплату может только от него. Перед девелопером за труд субподрядчиков, в свою очередь, отвечает генподрядчик. Довод генподрядчика о том, что «заказчик ещё не перечислил деньги», сам по себе не снимает с него обязанность оплатить принятые работы, если договор прямо не увязывает эти обстоятельства. Даже при наличии такой связи суды оценивают, разумен ли срок ожидания и не злоупотребляет ли генподрядчик своим положением.

Перенос сроков по цепочке

Когда девелопер сдвигает сроки передачи площадки или выдачи рабочей документации, генподрядчик часто не передаёт эти сдвиги вниз. Неустойка продолжает начисляться субподрядчику исходя из первоначального графика. Ему нужно запрашивать у генподрядчика сведения о причинах задержек, фиксировать неготовность фронта работ и требовать корректировки графика письмом.

Полезно также требовать, чтобы новый график подписывался как дополнительное соглашение, а не рассылался рабочим файлом. Рабочий график без подписей суд может не признать изменением срока, и тогда неустойка будет считаться от исходной даты, хотя стороны фактически давно работают по другой.

Передача исполнительной документации

Для жилых домов приёмка заканчивается получением заключения о соответствии и разрешения на ввод в эксплуатацию. Генподрядчик нередко удерживает часть оплаты субподрядчику до передачи полного комплекта исполнительной документации. Субподрядчику стоит передавать документацию поэтапно, по описи, и сохранять подтверждения получения, иначе спор об оплате превратится в спор о бумагах.

Лифты и инженерные системы: приёмка после испытаний

Субподрядчики по лифтам, вентиляции, отоплению и слаботочным системам сдают работу не только актами, но и результатами испытаний и пусконаладки. Генподрядчик иногда отказывается подписывать акты до комплексного опробования всего дома, которое зависит от готовности других участников: подачи постоянного электроснабжения, тепла, завершения отделки шахт. Если монтаж закончен и индивидуальные испытания проведены, субподрядчику стоит требовать приёмки смонтированного объёма отдельно от пусконаладки, когда договор это позволяет, и фиксировать, по чьей вине откладывается опробование.

Земляные работы, фундаменты и водопонижение: дополнительные объёмы и их оплата

Работы нулевого цикла в пойменных районах СЗАО редко идут по проекту без отклонений. Грунтовые воды оказываются выше, грунты слабее, в котловане обнаруживаются старые фундаменты, коммуникации, техногенный мусор. Каждое такое открытие означает дополнительные работы, и вопрос об их оплате становится главным предметом спора.

Предупреждение заказчика

По Гражданскому кодексу подрядчик обязан без промедления уведомить заказчика о потребности в дополнительных работах и о непредвиденных обстоятельствах, а пока ответа нет, остановить соответствующие работы. Если на уведомление о дополнительных работах ответа нет десять дней, подрядчик должен остановить эти работы, а убытки от простоя ложатся на заказчика (п. 3 ст. 743 ГК РФ); иной срок для ответа может быть установлен договором. Оплаты дополнительных работ, выполненных без такого уведомления, подрядчик требовать не вправе.

Твёрдая и приблизительная цена

Если цена твёрдая, подрядчик, как правило, не вправе требовать её повышения, даже при росте затрат. Изъятие составляет существенное и непредвидимое удорожание материалов и услуг: тогда подрядчик вправе добиваться изменения цены, а если ему отказывают, то расторжения договора (ст. 709 ГК РФ). Для работ нулевого цикла в пойме это аргумент только тогда, когда инженерные изыскания заказчика существенно расходились с фактическими условиями.

Повреждение соседних зданий и сетей

Если при устройстве котлована или забивке шпунта возникли трещины в соседнем доме или повреждены сети, претензии предъявляют заказчику строительства, а он перекладывает их на подрядчика. Защита подрядчика строится на проекте, мониторинге окружающей застройки, актах обследования соседних зданий до начала работ. Если обследование не проводилось, доказать, что трещины существовали раньше, будет трудно.

Вывоз грунта и подтверждающие документы

Стоимость вывоза и размещения грунта зависит от его класса опасности и расстояния до полигона. Когда грунт оказывается загрязнённым, цена кратно растёт, и заказчик отказывается платить по новой ставке без доказательств. Подрядчику нужны протоколы лабораторных исследований, паспорта отходов, документы полигона о приёме, путевые листы. Заказчик, в свою очередь, вправе проверить, действительно ли грунт вывезен на объект размещения, указанный в документах, а не отсыпан на ближайшем пустыре. Неполный комплект бумаг здесь ослабляет любую сторону спора.

Неотработанный аванс и неосновательное обогащение: позиция заказчика

Заказчик на жилом объекте в СЗАО часто оказывается в обратной ситуации: он перечислил крупный аванс субподрядчику на закупку материалов и мобилизацию, а работы выполнены лишь частично. Подрядчик перестал выходить на площадку или работает медленно. Девелоперу или генподрядчику нужно вернуть деньги и одновременно передать работы другой организации без потери времени.

Порядок действий заказчика

Сначала фиксируют фактически выполненный объём: совместным актом, а при неявке подрядчика — с участием технадзора и независимого специалиста. Далее отправляют уведомление об отказе от договора, где указано основание: неустранение недостатков в установленный срок либо задержка, из-за которой завершить работы вовремя явно невозможно (ст. 715 ГК РФ). Когда договор прекращён, разницу между авансом и стоимостью выполненного работы взыскивают как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), причём проценты по ст. 395 ГК РФ начисляют с того дня, когда подрядчик узнал, что удерживать деньги ему больше не на чем.

Материалы, купленные на аванс

Если подрядчик закупил материалы, но не смонтировал их, заказчик может потребовать передачи материалов или зачесть их стоимость. Подрядчик же будет утверждать, что материалы закуплены под этот объект и должны быть оплачены. Спор разрешается по документам о закупке, о поставке на площадку и о том, кому принадлежат материалы по условиям договора.

Риск встречного иска

В ответ на уведомление об отказе подрядчик, как правило, предъявляет встречный иск об оплате работ, которые, по его мнению, выполнены, но не приняты. Поэтому прежде чем направлять уведомление, заказчику следует убедиться, что и сам он не допустил встречных нарушений: задержки площадки, документации, платежей. Каждое такое нарушение подрядчик использует для объяснения своей просрочки.

Банковская гарантия возврата аванса

На крупных объектах аванс субподрядчику часто обеспечивается банковской гарантией. Если подрядчик аванс не отработал, заказчик может предъявить требование к банку, не дожидаясь суда. Требование составляется строго по условиям гарантии: с перечнем документов, расчётом суммы, в пределах срока её действия. Ошибка в оформлении даёт банку основание отказать, а пропущенный срок гарантии делает её бесполезной. Подрядчик, получивший уведомление банка о требовании, может оспорить его обоснованность в отношениях с заказчиком, но выплату банк обычно производит независимо от этих возражений.

Подсудность и инстанции по спорам СЗАО

Споры большинства работающих в округе девелоперов, генподрядчиков и субподрядчиков, которые зарегистрированы в Москве, подсудны Арбитражному суду города Москвы. Суд определяют по адресу ответчика в ЕГРЮЛ, по оговорке о суде в договоре и по месту исполнения, если оно в договоре названо. Адрес объекта в Митине или Строгине на неё не влияет. Если ответчик зарегистрирован в Химках или Красногорске, которые граничат с округом, и оговорки нет, иск идёт в Арбитражный суд Московской области.

Ступени обжалования

Жалобы на решения московского арбитража разбирает Девятый арбитражный апелляционный суд, а на решения арбитража Московской области — Десятый. Подать жалобу нужно в течение месяца. Для обоих регионов кассацию рассматривает Арбитражный суд Московского округа; жалобу туда подают в течение двух месяцев со дня, когда обжалуемый акт вступил в силу.

Экспертиза работ нулевого цикла

Споры о дополнительных объёмах земляных работ и водопонижения требуют экспертов-геотехников, а не только специалистов по конструкциям. Когда котлован уже засыпан, а фундамент закрыт, эксперт работает по документам: журналам, исполнительным схемам, протоколам испытаний, фотографиям. Поэтому подрядчику нужно вести эти документы так, как будто их завтра будет читать суд.

Стороной, которая заявила ходатайство, расходы на экспертизу вносятся на депозит суда, а по итогам дела их делят пропорционально удовлетворённым требованиям. Стоимость геотехнической экспертизы бывает заметной в сравнении с суммой спора, и перед ходатайством стоит оценить, оправдывает ли она себя. Иногда разумнее начать с заключения специалиста и предложить контрагенту переговоры на его основе.

Типовая ситуация: субподрядчик по монолиту на жилом доме

Пример носит обобщённый характер и лишь показывает логику такого спора. Реального дела адвоката и его результата он не описывает.

Субподрядчик выполнял монолитные работы на жилом доме на северо-западе Москвы. Генподрядчик несколько раз задерживал выдачу рабочей документации на типовые этажи и поставку арматуры, которую обязался предоставить сам. Субподрядчик работал с отставанием от графика. Генподрядчик, когда часть этажей была возведена, объявил об одностороннем отказе от договора из-за просрочки, удержал неустойку из причитавшейся оплаты и потребовал возвратить аванс.

Что проверяет адвокат

Анализируют, как фиксировались задержки документации и арматуры: переписка, записи в журнале, протоколы совещаний. Сверяют объём фактически выполненного монолита с авансом и подписанными актами. Проверяют, обоснован ли отказ по мотиву просрочки, если она вызвана действиями самого генподрядчика, и правильно ли начислена неустойка.

Как обычно идёт спор

Генподрядчик предъявляет иск о возврате аванса и взыскании неустойки, а субподрядчик встречным иском требует оплатить выполненные работы и признать, что отказ заявлен по иному основанию. Суд поручает эксперту определить объём и стоимость монолитных работ. Если подтверждается, что выполненный объём покрывает аванс, а просрочка вызвана задержками генподрядчика, требование о неустойке теряет основание. Стороны часто договариваются после экспертизы, оформив мировое соглашение.

С чего начать сотрудничество с адвокатом по спору в Северо-Западном округе

Понадобятся договор с приложениями, сметы, графики, акты КС-2, справки о стоимости, акты скрытых работ и освидетельствования конструкций, общий и специальные журналы работ, протоколы совещаний, а также переписка и полученные претензии. Для работ нулевого цикла приложите отчёты об инженерных изысканиях, которые выдал заказчик, и документы о фактических условиях: протоколы лабораторий, журналы откачки, акты обнаружения.

В письме назовите адрес объекта, вид работ, своё место в цепочке исполнителей, сумму спора и стадию, на которой он находится. При получении уведомления об отказе от договора или назначении заседания первой строкой письма поставьте дату. Изучив документы, адвокат определит, какие требования обоснованны, какие доказательства стоит собрать, пока доступ на объект сохраняется, и откуда ждать встречных претензий. Сколько это стоит, зависит от объёма и срочности поручения и определяется индивидуально.

Не подписывайте до консультации акты сверки и соглашения о расторжении в редакции контрагента и не покидайте площадку, не зафиксировав выполненный объём.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com