Строительные споры в Восточном административном округе

Строительные споры в Восточном административном округе Москвы чаще всего возникают на бывших промышленных территориях Перова, Соколиной Горы, Богородского и районов вдоль шоссе Энтузиастов, а также на объектах жилой и социальной инфраструктуры в Измайлове, Гольянове, Новогирееве и Новокосине. Подрядчики приходят с неоплаченными актами КС-2, с претензиями о просрочке, которую вызвал сам заказчик, с требованиями оплатить дополнительные объёмы. Заказчики обращаются по поводу неотработанного аванса, некачественных работ и затягивания сроков. Когда обе стороны — компании или ИП, дело слушает Арбитражный суд города Москвы, причём перед иском о взыскании денег требуется отправить претензию и дождаться окончания установленного срока.

Первое, что стоит сделать: закрепить нынешнее состояние объекта (фотографии, видео, акт осмотра, подписанный с другой стороной или без её участия) и собрать договор, сметы, графики, акты и всю переписку. Цена адвокатской помощи складывается из суммы спора, количества эпизодов, потребности в экспертизе и того, продолжаются ли ещё работы. Её определяют после просмотра документов.

Строительный рынок Восточного округа: что влияет на споры

Исторически восточная часть Москвы была индустриальной: заводы, депо, склады, базы, железнодорожные подъездные пути. Сейчас значительная часть этих территорий переходит под жилую, деловую и социальную застройку, в том числе по программам комплексного развития территорий. Для строительных компаний это работа на участках со сложной историей: старые фундаменты, неучтённые коммуникации, грунты с промышленными загрязнениями, здания, которые нужно разобрать перед новым строительством.

Рядом с промзонами расположены крупные природные территории: Измайловский парк, Лосиный Остров, Терлецкая дубрава. Работы вблизи них требуют дополнительных согласований и ограничивают сроки и технологию. Заказчик, который заранее не получил нужных разрешений, переносит задержку на подрядчика, а тот потом доказывает, что просрочка возникла не по его вине.

Третья черта округа — массовое строительство и ремонт социальных объектов, транспортных узлов и дорог. Заказчиками выступают городские учреждения и фонды, подрядчики выбираются на торгах, договор заключается по форме заказчика. Такие споры имеют свою специфику: жёсткие сроки приёмки, банковская гарантия как обязательное требование, опасность оказаться в реестре недобросовестных поставщиков, если контракт расторгнут.

Работы на бывших промзонах: снос, перекладка сетей, грунты

Подготовка промышленной территории под новое строительство включает демонтаж зданий, вывоз отходов, переустройство инженерных сетей, изыскания и рекультивацию грунта. Каждый из этих этапов обычно выполняет отдельный подрядчик, и почти каждый даёт повод для спора. Причина в том, что фактические условия на площадке отличаются от проектных, а стороны не договорились заранее, кто несёт этот риск.

Риск непредвиденных обстоятельств

Если подрядчик выявил обстоятельства, угрожающие годности или прочности результата или лишающие возможности закончить работу вовремя, Гражданский кодекс требует от него без промедления известить заказчика и остановить работу. Если подрядчик продолжил работу, не сделав такого предупреждения, в споре он больше не может ссылаться на эти обстоятельства. На промзонах это правило срабатывает постоянно: подрядчик молча разбирает лишние конструкции, а потом не может получить за них оплату.

Превышение сметы

Если смета приблизительная и выясняется, что её нужно существенно превысить, подрядчик обязан своевременно сообщить об этом заказчику. От договора заказчик отказаться может, заплатив за выполненную часть, однако позицию подрядчика ему нужно принять во внимание. Если смета твёрдая, подрядчик, как правило, не вправе добиваться повышения цены; исключение составляет существенное удорожание материалов и услуг, которое невозможно было предвидеть. Поэтому вид сметы, указанный в договоре, нужно проверять до подписания.

Договорная цепочка на проектах комплексного развития

На крупных проектах редевелопмента заказчиком выступает девелопер или специально созданная проектная компания, которая привлекает технического заказчика и генподрядчика. Подготовительные работы при этом часто заказываются отдельно и раньше основного строительства, иногда до получения всех исходных данных. Подрядчик по демонтажу или сетям рискует оказаться в ситуации, когда проектная компания не имеет собственных активов, а основной инвестор формально в договоре не участвует. Перед заключением такого договора стоит проверить контрагента: уставный капитал, наличие имущества, судебные дела, обеспечение исполнения обязательств по оплате.

Типичные конфликты подрядчиков и заказчиков в ВАО

Помимо промзон, в округе много споров на объектах обычного капитального строительства и ремонта. В них видна общая для Москвы картина, но с местными особенностями: плотная застройка, работы на действующих социальных объектах, ограничения по времени работы техники.

Неоплата принятых работ

Акты заказчик подписал, а платить не спешит: он называет причинами нехватку финансирования, ожидание средств от инвестора или претензии по иному объекту. Это самый простой для доказывания спор: долг подтверждается подписанными актами и справками о стоимости. Помимо основного долга, подрядчик может потребовать договорную неустойку, а если в договоре её нет, то проценты за неправомерное удержание денег согласно ст. 395 ГК РФ.

Непередача строительной площадки

Приступить к работам подрядчик не может: площадку не освободили, сети не вынесены либо разрешения на строительство нет. Заказчик тем временем отсчитывает срок по графику. Правильная реакция подрядчика: направить письменное уведомление о том, что начать работы нельзя, остановить их и добиваться переноса сроков. При затянувшемся простое допустимо потребовать компенсации затрат на то, чтобы держать на площадке технику и персонал.

Мнимые претензии по качеству

Заказчик, не желая платить, присылает перечень недостатков, часть из которых не относится к работам подрядчика или вообще не подтверждена. Отвечать на подобную претензию нужно по существу: по каждому пункту указать, к чьей зоне ответственности он относится, предложить совместный осмотр и составить акт. Отказ заказчика от осмотра потом становится доводом в суде.

Расторжение договора

Ссылаясь на просрочку подрядчика, заказчик извещает об отказе от договора в одностороннем порядке и требует вернуть аванс. В ответ подрядчик доказывает: причина задержки — действия заказчика, а выполненный объём стоит больше, чем полученный аванс. Когда суд признаёт отказ необоснованным, последствия для заказчика устанавливаются по нормам об отказе от договора в любой момент с оплатой выполненной части работ и убытков.

Контракты с городскими заказчиками

Школы, поликлиники, спортивные объекты и дороги округа строятся и ремонтируются по контрактам, заключённым на торгах. По контракту в рамках 44-ФЗ заказчик отказывается от него в одностороннем порядке решением, которое публикуется в единой информационной системе и начинает действовать по истечении срока, установленного законом, после надлежащего уведомления. За это время подрядчик способен исправить нарушение, из-за которого заказчик отказался от контракта, и в таком случае заказчик должен своё решение отменить. Если пропустить этот срок, то почти неизбежно заказчик обратится в контрольный орган с просьбой включить компанию в реестр недобросовестных поставщиков.

Решение о включении в реестр принимает антимонопольный орган после проверки. В заседании подрядчик может предъявить доказательства своей добросовестности: письма о препятствиях, реальные действия по исполнению, закупку материалов, присутствие на объекте. Решение антимонопольного органа оспаривается в арбитражном суде, причём такое дело идёт одновременно со спором о самом расторжении.

Подсудность и инстанции для компаний из Восточного округа

Арбитражный суд города Москвы рассматривает дела всех столичных компаний независимо от района регистрации. Адрес объекта в Перове или Измайлове для подсудности значения не имеет. Значение имеют три вещи: место нахождения ответчика по ЕГРЮЛ, договорное условие о выборе суда и указанное в договоре место его исполнения. Последнее позволяет подрядчику предъявить иск по месту объекта, если ответчик зарегистрирован в другом регионе.

Округ граничит с Московской областью, и на востоке часто работают компании из Балашихи, Реутова, Люберец. Когда ответчик зарегистрирован в области, а договор не содержит ни оговорки о подсудности, ни места исполнения, обращаться с иском придётся в Арбитражный суд Московской области. Жалобы на его решения идут в Десятый арбитражный апелляционный суд, а кассационные жалобы по обоим регионам рассматривает Арбитражный суд Московского округа.

Упрощённое производство

Незначительные по сумме требования суд разбирает по письменным документам, не вызывая стороны. Граница для исков к организациям равна 1,2 млн рублей, а для исков к индивидуальным предпринимателям — 600 тысячам. Для подрядчика это быстрый путь, если долг подтверждён подписанными актами. Суд способен перейти к общему порядку рассмотрения, если заказчик возразит по качеству и попросит назначить экспертизу.

Электронная подача и отслеживание

Исковые заявления, отзывы и ходатайства направляют в суд посредством системы «Мой арбитр». Ход дела, сроки заседаний и размещённые судебные акты можно посмотреть в открытой картотеке kad.arbitr.ru. Там же стоит заранее посмотреть, судится ли контрагент с другими подрядчиками и по каким основаниям: это помогает оценить его поведение в споре.

Экспертиза в споре по объекту ВАО: как формулировать вопросы

В основном споры о качестве и объёме работ разрешаются с помощью судебной строительно-технической экспертизы. Назначение происходит по ходатайству стороны; экспертное учреждение выбирает суд, он же окончательно утверждает вопросы. Кандидатуры экспертов и собственные формулировки вопросов предлагают сами стороны, суд же вправе принять их целиком, лишь частично либо заменить своими.

Ошибки в постановке вопросов

• вопрос задан слишком широко («соответствуют ли работы нормам»), и эксперт отвечает общими словами;
• вопрос касается права, а не техники («обязан ли заказчик оплатить»), и эксперт не вправе на него отвечать;
• не учтено, что часть работ уже скрыта последующими слоями или переделана другим подрядчиком;
• вопрос о цене исправления недостатков эксперту не задан, поэтому суд впоследствии не в состоянии определить сумму.

Досудебное заключение и рецензия

Ещё до процесса любая из сторон вправе заказать заключение специалиста. Для суда это письменное доказательство, хотя оно и помогает доказать необходимость судебной экспертизы, а также составить вопросы. Когда судебная экспертиза проведена, но её выводы сомнительны, составляют рецензию и заявляют ходатайство о вызове эксперта в заседание, а при наличии оснований просят назначить дополнительное или повторное исследование.

Объекты бывших промзон

На промышленных территориях экспертиза часто требует специалистов по грунтам и экологии, а не только по строительным конструкциям. Если спор касается объёмов демонтажа или вывоза загрязнённого грунта, вопросы эксперту нужно формулировать с учётом этих специальностей и заранее проверить, есть ли такие специалисты у предлагаемой организации.

Типовая ситуация: подготовка промышленной площадки под застройку

Это обобщённый пример, который показывает логику подобных споров. Он ни в коей мере не пересказывает реальное дело или его результат.

Подрядная организация заключила договор на демонтаж производственных корпусов и подготовку участка на востоке Москвы. Цена определена приблизительной сметой по проектным объёмам. В ходе работ подрядчик обнаружил массивные заглублённые фундаменты и бывшие технологические приямки, которых не было в проекте. Работы он продолжил, предупредив заказчика только устно на совещании. По итогам заказчик принял и оплатил объём по смете, а от оплаты дополнительного демонтажа отказался, указав, что согласия на превышение не давал.

Слабые и сильные места позиции подрядчика

Слабое место — отсутствие письменного уведомления о превышении сметы и приостановления работ. Сильные места могут найтись в протоколах совещаний, в письмах технического надзора, в исполнительной съёмке и фотофиксации, в актах на вывоз отходов, которые подписывал представитель заказчика. Если удаётся доказать, что заказчик знал о дополнительных объёмах и не возражал, а без их выполнения подготовить участок было невозможно, требование об оплате получает основание.

Типичный ход подобного спора

Подрядчик отправляет претензию вместе с расчётом, а заказчик в удовлетворении отказывает. Предметом разбирательства становится вопрос, согласовывались ли дополнительные работы и были ли они необходимы. Экспертизу назначают для того, чтобы установить реально выполненный объём и его стоимость. Одновременно заказчик вправе предъявить встречный иск о взыскании неустойки за просрочку. Часто такие споры завершаются мировым соглашением, когда обе стороны видят выводы эксперта.

Как приступить к работе с адвокатом по делу в ВАО

Пришлите договор, сметы, графики, акты — как подписанные, так и неподписанные, — переписку, протоколы совещаний и претензии, которые вы получили. Сообщите, где находится объект, какие это работы, на какую сумму спор и на какой он стадии: работы продолжаются, остановлены, договор расторгнут или иск уже подан. Если есть сроки, которые вот-вот истекут, например срок ответа на претензию или дата заседания, напишите о них в начале письма.

Адвокат ознакомится с документами и выяснит, какие требования возможно предъявить, каких доказательств недостаёт и в каких местах существует риск встречных претензий. Затем предложит план: ведение переговоров и заключение мирового соглашения, претензионная работа, подача иска, экспертиза. Цена услуг назначается в каждом случае отдельно: на неё влияют количество документов, сумма, сложность и срочность поручения.

До получения рекомендаций лучше не отправлять контрагенту новых писем с признанием недостатков или обещаниями доделать работы, не подписывать предложенные им акты сверки и дополнительные соглашения. Каждый такой документ потом оценивает суд, и исправить сказанное в нём бывает сложнее, чем доказать исходную позицию.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com