Покупка стройкомпании: риски покупателя

Покупка стройкомпании означает, что покупатель получает юридическое лицо вместе со всей его историей: неоплаченными долгами перед субподрядчиками, гарантийными обязательствами по сданным объектам, требованиями банков по выданным гарантиям и строительными спорами, которые ещё не дошли до арбитражного суда Москвы, но уже назревают в переписке с заказчиками. Главный риск покупателя — заплатить за компанию цену, рассчитанную по отчётности, а потом из собственного кармана погашать обязательства, о которых продавец промолчал.

Если нужен ответ сразу: перед покупкой проводится проверка (due diligence) по четырём направлениям — долги и скрытые обязательства, гарантии перед заказчиками и банками, судебные дела и претензии, допуск к работам и налоговая история. По её итогам покупатель либо снижает цену, либо включает в договор заверения продавца, условие о возмещении потерь и удержание части цены до окончания гарантийных сроков. Срок проверки зависит от числа объектов и состояния документов, а стоимость работы адвоката определяется её объёмом и сложностью строительного портфеля.

Почему строительная компания рискованнее обычного бизнеса

У торговой или сервисной компании обязательства обычно короткие: товар отгружен, услуга оказана, расчёт завершён. У подрядчика обязательства тянутся годами. Объект строится долго, приёмка часто сопровождается спорами, после сдачи начинается гарантийный период, а налоговые органы возвращаются к цепочкам субподряда через несколько лет.

Обязательства, которые не видны в балансе

Многие обязательства строительной компании не отражены в бухгалтерской отчётности вовсе. Неустойка за просрочку, которую заказчик пока не потребовал, гарантийные претензии по объектам, сданным три года назад, регрессные требования банка, если заказчик получит выплату по гарантии, — всё это может появиться после смены владельца, а платить придётся компании.

Зависимость от людей и допусков

Цена подрядчика во многом определяется тем, что нельзя купить отдельно: членством в СРО с нужным уровнем ответственности, опытом исполненных контрактов и командой. Если главный инженер и специалисты национального реестра уйдут после сделки, покупатель останется с юрлицом, которое не может законно выполнять работы, а значит, не может исполнять контракты, ради которых его покупали.

Конфликт интересов продавца

Продавец знает о проблемах компании больше покупателя, а его интерес — получить максимальную цену. Поэтому полагаться на устные заверения и управленческую отчётность нельзя. Всё, что продавец сообщает о компании, должно быть проверено по первичным документам и закреплено в договоре.

Скрытые долги: где их искать

Долги строительной компании редко лежат на поверхности. Покупателю нужно искать их в нескольких местах одновременно.

Неотработанные авансы

Самый опасный долг подрядчика — авансы, полученные от заказчиков и не покрытые выполненными работами. В отчётности они выглядят как полученные предоплаты, а на практике заказчик в любой момент может отказаться от договора и потребовать возврата. Для каждого объекта покупатель сравнивает сумму полученных авансов со стоимостью работ по подписанным актам. Разница и есть потенциальный долг.

Поручительства и залоги

Компания могла поручиться за долги других юрлиц группы продавца или передать в залог технику и недвижимость. Договоры поручительства в отчётности часто не отражаются. Их ищут в протоколах общего собрания, в кредитных досье банков, в переписке. Залоги движимого имущества видны в нотариальном реестре уведомлений о залоге (reestr-zalogov.ru), залоги недвижимости — в выписке из ЕГРН.

Долги перед субподрядчиками и поставщиками

Субподрядчики, которые не получили оплату за выполненные работы, нередко ждут смены владельца, чтобы предъявить требования. Если генподрядчик принимал работы без актов или подписывал акты без оплаты, такие долги видны только в первичных документах. Покупатель запрашивает акты сверки с крупными субподрядчиками, подписанные обеими сторонами на дату близкую к сделке.

Налоговые обязательства

Налоговые риски строительной компании сосредоточены в субподряде. ФНС отказывает в вычетах НДС и учёте расходов по операциям с компаниями без реальной деятельности. Если продавец пользовался такими схемами, доначисления с пенями и штрафами придут после сделки. Покупатель проверяет перечень субподрядчиков, их численность, налоговую нагрузку и судебную историю, а также запрашивает все требования и решения налогового органа за последние годы.

Санкции надзорных органов

На строительной площадке компанию контролируют органы государственного строительного надзора (в столице — Мосгосстройнадзор), инспекция труда, органы пожарного и экологического надзора. Их предписания и постановления о штрафах могут быть не исполнены на дату сделки. Несчастный случай на объекте, расследование которого ещё не завершено, грозит и штрафами, и гражданскими исками пострадавших. Покупатель запрашивает перечень проверок за последние годы, выданные предписания и сведения об их исполнении, а также журналы учёта несчастных случаев.

Гарантии перед заказчиками и банками

Слово «гарантия» в строительной сделке имеет два смысла, и оба создают для покупателя финансовые риски.

Гарантийные обязательства по сданным объектам

Подрядчик отвечает за недостатки результата работ в течение гарантийного срока, установленного договором. Если срок не установлен, для зданий и сооружений ГК РФ даёт заказчику возможность заявить о недостатках в пределах пяти лет. Заказчик вправе требовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на устранение недостатков третьими лицами. Покупатель составляет перечень объектов, находящихся на гарантии, и выясняет, какие претензии уже заявлены и какие удержания заказчики оставили у себя.

Независимые банковские гарантии

По крупным договорам и госконтрактам подрядчик предоставляет банковские гарантии исполнения, возврата аванса и гарантийных обязательств. Гарантия по ГК РФ независима от основного договора: банк платит по требованию заказчика, а затем взыскивает сумму с подрядчика. Если заказчик недоволен подрядчиком, он может предъявить требование к банку, даже если спор о качестве ещё не разрешён. Покупатель должен знать каждую действующую гарантию, её сумму и срок, а также условия договора с банком о возмещении.

Поручительства продавца по гарантиям

Банк, выдающий гарантии подрядчику, обычно требует поручительства его владельца. После продажи компании продавец захочет выйти из поручительства, а банк согласится только при замене поручителя. Значит, покупатель или его компании станут поручителями по обязательствам, возникшим ещё при прежнем владельце. Это нужно учесть при оценке сделки.

Удержания в пользу субподрядчиков

У гарантийных обязательств есть зеркальная сторона. Генподрядчик сам удерживает у своих субподрядчиков часть оплаты до окончания гарантийного срока. Эти суммы — долг компании, который придётся вернуть, если субподрядчики не нарушат обязательств. Покупатель сверяет общую сумму удержаний с договорами субподряда и выясняет, на каких условиях и когда их нужно выплачивать. Нередко оказывается, что удержанные деньги давно потрачены на текущие нужды, а срок их возврата наступает вскоре после сделки.

Судебные дела: текущие и потенциальные

Судебная история строительной компании показывает, как она работает и с кем конфликтует. Но для покупателя важнее даже не завершённые дела, а те, что начнутся в ближайшие год-два.

Текущие иски

На kad.arbitr.ru покупатель находит все дела с участием компании. Для каждого определяет предмет, сумму, стадию, перспективы. Особое внимание уделяют искам о возврате аванса, о неустойке за просрочку, о расторжении договоров и о качестве работ. Если в деле назначена судебная строительно-техническая экспертиза, её результат может определить исход, и покупатель запрашивает заключение или хотя бы вопросы, поставленные эксперту.

Отдельно проверяют обеспечительные меры. По искам о взыскании крупных сумм суд может арестовать денежные средства на счетах компании или её имущество. Арест счёта в пределах суммы иска означает, что эти деньги недоступны для расчётов с субподрядчиками и зарплаты, пока спор не закончится. Сведения о мерах видны в судебных актах по делу, а об исполнительных производствах — в банке данных ФССП.

Потенциальные споры

Будущие споры видны в переписке: претензии заказчиков о сроках и качестве, мотивированные отказы от приёмки, письма о приостановлении работ, акты о выявленных недостатках. Покупатель просит у продавца всю переписку по крупным объектам за последний год и сам оценивает, какие претензии могут перейти в суд. Если заказчик уже начислил неустойку, но пока не взыскивает её, это потенциальный иск.

Банкротство контрагентов

Если крупный заказчик или субподрядчик компании находится в процедуре банкротства, конкурсный управляющий может оспорить платежи, полученные компанией в период подозрительности. Закон о банкротстве позволяет оспаривать сделки, совершённые с предпочтением перед другими кредиторами или во вред им. Для покупателя это риск возврата денег, которые компания давно получила и потратила.

Споры, связанные с самой сделкой

Покупку могут оспорить другие участники общества, если нарушено их преимущественное право, супруг продавца при отсутствии нотариального согласия, кредиторы продавца при его банкротстве. Эти риски проверяют по документам продавца, а не компании.

Как покупателю проверить стройкомпанию: источники и методы

Проверка строится на двух потоках информации: открытых источниках, доступных покупателю без участия продавца, и документах, которые продавец раскрывает в комнате данных.

Интервью и осмотр объектов

Документы показывают не всё. Покупатель проводит интервью с главным инженером, руководителями проектов, главным бухгалтером, выясняет, где отставание по графику, какие отношения с заказчиками, какие проблемы с субподрядчиками. По крупным объектам полезен осмотр с участием инженера: фактическое состояние работ иногда сильно отличается от подписанных актов.

Сверка трёх величин

Для каждого действующего договора подряда покупатель сопоставляет стоимость фактически выполненных работ, стоимость работ по подписанным актам и сумму полученных денег. Расхождения показывают будущие споры. Если работы выполнены, но не приняты, впереди спор о приёмке. Если деньги получены, а работы не выполнены, заказчик потребует вернуть аванс.

Защита покупателя в договоре купли-продажи

Выявленные риски покупатель переводит в условия договора. Цель — чтобы последствия обстоятельств, существовавших до сделки, нёс продавец.

Заверения об обстоятельствах

По статье 431.2 ГК РФ продавец даёт заверения о состоянии компании: о долгах, о спорах, о гарантиях, о налогах, о членстве в СРО. Если заверение окажется недостоверным, покупатель вправе требовать возмещения убытков или согласованной неустойки. В договорах об отчуждении долей ответственность за недостоверные заверения наступает независимо от того, знал ли продавец о недостоверности, если стороны не договорились иначе.

Возмещение потерь

Статья 406.1 ГК РФ позволяет договориться, что продавец возместит покупателю конкретные потери, например суммы, которые компания заплатит по определённому иску или по налоговому доначислению за прошлые периоды. Это удобнее, чем доказывать нарушение заверения: достаточно факта наступления оговорённого обстоятельства.

Удержание части цены

Часть цены выплачивают не в день закрытия, а позже, по окончании гарантийных сроков по ключевым объектам или после разрешения конкретного спора. Деньги могут храниться на депозите нотариуса или по договору условного депонирования в банке. Если заверение окажется недостоверным, покупатель получает возмещение из этой суммы без отдельного иска.

На какие ограничения продавец будет настаивать

Продавец обычно предлагает ограничить свою ответственность общим лимитом, сроком предъявления требований и минимальным размером отдельной претензии. Покупателю стоит соглашаться на такие ограничения дифференцированно. Для налоговых рисков и требований заказчиков по гарантийным обязательствам срок предъявления должен покрывать срок налоговой проверки и гарантийный период по ключевым объектам. Для заверений о правах на доли и о полномочиях продавца лимит и сроки лучше не устанавливать вовсе.

Советы покупателю строительной компании

Покупка строительной компании требует больше времени на проверку, чем покупка другого бизнеса, и больше внимания к условиям договора. Экономия на этих этапах обычно оборачивается расходами после закрытия.

Порядок действий

1. Подписать с продавцом соглашение о конфиденциальности и график проверки.
2. Проверить компанию по открытым источникам до получения документов продавца.
3. Запросить реестр договоров, акты сверки с крупными контрагентами, перечень гарантий и поручительств, переписку по спорным объектам.
4. Провести интервью с ключевыми сотрудниками и осмотреть крупные объекты.
5. Получить согласия заказчиков и банков, если договоры содержат условия о смене контроля.
6. Закрепить в договоре заверения, возмещение потерь и механизм удержания части цены.
7. После закрытия зафиксировать состояние каждого объекта на дату перехода.

Чего не делать

Не стоит закрывать сделку до получения согласий ключевых заказчиков и банков: отказ одного крупного заказчика от договора может обесценить покупку. Не стоит соглашаться на заверения в общих формулировках вроде «у компании нет существенных долгов»: в споре будет сложно доказать, какой долг считать существенным. И не стоит откладывать фиксацию состояния объектов после закрытия: без неё невозможно разделить ответственность продавца и покупателя за недостатки и просрочки.

Адвокат по строительным спорам проводит проверку строительной компании на стороне покупателя, оценивает договоры подряда, судебные дела и гарантийные обязательства, готовит условия договора о заверениях и возмещении потерь, а после закрытия представляет компанию в спорах с заказчиками и субподрядчиками и предъявляет требования к продавцу.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com