Оценка убытков арендаторов при стройке

Оценка убытков арендаторов при стройке по соседству строится из трёх частей: прямых расходов из-за повреждения помещений и имущества, затрат на вынужденный простой и упущенной выгоды от потери доверителей и выручки. Компания-арендатор вправе требовать их возмещения с заказчика строительства и подрядчика, если докажет, что работы на соседнем участке сделали нормальную деятельность невозможной или заметно её сократили. Основание дают статьи 15 и 1064 ГК РФ, а спор между организациями рассматривает арбитражный суд. Главная трудность не в праве, а в расчёте: суд примет только те суммы, которые подтверждены документами и очищены от влияния посторонних факторов.

На практике в Москве это выглядит так. Строительное ограждение перекрыло вход в магазин или кафе на первом этаже, тротуар закрыт, парковка исчезла. Вибрация от забивки свай повредила отделку и оборудование офиса. Отключения электроэнергии и воды из-за переключения сетей остановили производство. Пыль и шум вынудили арендатора закрыть зал. Ниже описано, какие убытки можно предъявить, как их считать и доказывать, к кому обращаться и как обычно складываются такие споры.

Вынужденный простой бизнеса: что считается и как фиксировать

Простой — период, когда арендатор не может вести деятельность в помещении полностью или частично по причинам, связанным со стройкой. Типовые причины: перекрытие входа и подъездных путей, аварийные отключения коммуникаций, запрет на нахождение людей в зоне работ, повреждение помещения, делающее его непригодным. Простой сам по себе не является суммой ущерба, но служит основой для расчёта нескольких видов потерь.

Что входит в расходы периода простоя

• арендная плата за период, когда помещение невозможно было использовать;
• заработная плата персонала, которому компания платила за время простоя;
• обязательные платежи по договорам с поставщиками, которые нельзя было приостановить;
• порча товаров с ограниченным сроком годности, если отключение холодильного оборудования связано с работами;
• расходы на временное перемещение деятельности на другую площадку.

Эти затраты относятся к реальному ущербу: компания их понесла и не получила взамен никакой пользы от помещения. Их проще доказать, чем упущенную выгоду, потому что каждая сумма подтверждается договором и платёжным документом. Ошибка многих арендаторов — сразу заявлять только упущенную выгоду и забывать о расходах простоя.

Как фиксировать период простоя

Начало и окончание простоя нужно закрепить документально. Подойдут акты, составленные с участием арендодателя и представителя подрядчика, фото- и видеосъёмка с датами, переписка с подрядчиком об отключениях, уведомления о закрытии точки для доверителей, приказы о простое по вине работодателя для персонала. Для Москвы полезны сведения о выданных ордерах на производство работ и установку ограждения, которые оформляются в городской системе административно-технического контроля.

Потери выручки и доверителей: расчёт упущенной выгоды

Упущенная выгода — доходы, которые арендатор получил бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено. Это определение дано в пункте 2 статьи 15 ГК РФ. Пункт 4 статьи 393 ГК РФ добавляет требование: при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые для её получения меры и сделанные приготовления. Иначе говоря, суду нужно показать, что бизнес работал стабильно и доход был реальным, а не гипотетическим.

Базовая формула расчёта

Упущенная выгода считается не как вся несостоявшаяся выручка, а как недополученная прибыль. От выручки, которая была бы получена, вычитаются расходы, которые компания сэкономила благодаря простою: закупка товаров, переменная часть оплаты труда, расход материалов. Если этого не сделать, расчёт будет завышен, и суд либо снизит сумму, либо откажет полностью, указав на недостоверность.

Сравнительная база

Для расчёта используют сопоставление с периодом до начала работ. Удобнее всего брать тот же период прошлого года, чтобы учесть сезонность. Дополнительно можно сравнить показатели с другими точками той же сети, которые не находятся рядом со стройкой: если у них выручка стабильна, а у пострадавшей точки упала, связь с работами становится наглядной.

Сложнее, когда точка открылась незадолго до начала стройки и собственной истории продаж у неё нет. Тогда в качестве базы используют бизнес-план, показатели первых недель работы, данные аналогичных заведений сети в похожих локациях, а также заключённые до начала работ договоры с доверителями. Такой расчёт суд проверяет строже, поэтому каждое допущение в модели нужно подкрепить документом, а не мнением руководства компании.

Повреждение помещения и имущества арендатора: отдельный расчёт

Кроме простоя и упущенной выгоды, соседняя стройка нередко наносит прямой физический вред: трещины в отделке от вибрации, протечки после повреждения кровли или фасада, засорение вентиляции строительной пылью, выход из строя оборудования при скачках напряжения. Эти потери считаются отдельно и требуют своего набора доказательств. Смешивать их с упущенной выгодой в одной сумме нельзя: суд должен видеть, за что именно взыскиваются деньги.

Чьё имущество пострадало

Прежде чем считать, нужно разобраться с правами на повреждённое. Конструкции здания и инженерные системы, как правило, принадлежат собственнику, и требование об их восстановлении заявляет он. Арендатор вправе требовать возмещения ущерба своему имуществу: оборудованию, мебели, товарам, а также неотделимым улучшениям, которые он произвёл за свой счёт с согласия арендодателя. Если договор аренды возлагает на арендатора обязанность текущего ремонта, расходы на восстановление отделки тоже становятся его убытками.

Как оценить повреждения

Стоимость восстановления определяется по акту осмотра и смете или по заключению специалиста. Для оборудования нужен документ о причине неисправности: заключение сервисного центра или эксперта о том, что поломка вызвана вибрацией, перепадом напряжения или попаданием пыли, а не износом. Для товаров потребуется инвентаризационная опись с указанием испорченных позиций и их закупочной стоимости.

На осмотр стоит письменно пригласить представителей заказчика строительства и подрядчика, указав дату, время и адрес. Их неявка не мешает составить акт, но лишает их довода, что осмотр проведён тайно. Если на объекте присутствует технический надзор заказчика, его представителя тоже полезно пригласить.

Страхование имущества арендатора

Если имущество арендатора застраховано, сначала имеет смысл обратиться к своему страховщику. После выплаты он сам предъявит требование к строителям в порядке суброгации, а арендатор сохраняет право взыскать с виновных разницу, не покрытую страховкой, включая франшизу, а также убытки, которые полисом не охватываются, например упущенную выгоду. Подписывать со строителями отказ от претензий до решения вопроса со страховщиком нельзя: это может лишить права на выплату.

Доказывание причинной связи и размера убытков

Самая уязвимая часть иска арендатора — причинная связь. Ответчик будет утверждать, что выручка упала из-за общей рыночной конъюнктуры, конкуренции, ошибок самого бизнеса или сезонных колебаний. Чтобы этот довод не сработал, истец должен показать прямую зависимость: стройка началась, вход перекрыт, посещаемость упала, после снятия ограждения показатели восстановились.

Доказательства, которые работают в таких спорах

• фотофиксация ограждения, закрытого тротуара, отсутствия прохода к входу с датами съёмки;
• данные счётчиков посетителей, кассовые чеки по дням, сведения о заказах;
• протоколы измерения шума и вибрации, выполненные аккредитованной лабораторией;
• переписка с доверителями, которые отказались от услуг со ссылкой на стройку;
• обращения в надзорные органы, например в Мосгосстройнадзор и ОАТИ, и ответы на них;
• акты отключения коммуникаций и уведомления сетевых организаций.

Роль экспертизы

Для расчёта упущенной выгоды полезна финансово-экономическая экспертиза или заключение специалиста. Эксперт строит модель доходов при обычных условиях и сравнивает её с фактом, исключает влияние посторонних факторов, проверяет данные учёта. Если имущество повреждено вибрацией или осадкой, нужна ещё и строительно-техническая экспертиза о причине повреждений. Вопросы обоим экспертам важно формулировать так, чтобы они не пересекались и не противоречили друг другу.

Нормы о вине здесь работают на арендатора. В деликтном споре вина причинителя предполагается, и пункт 2 статьи 1064 ГК РФ перекладывает на ответчика бремя доказать её отсутствие. Но предположение вины не освобождает истца от доказывания факта вреда, его размера и причинной связи.

Кто отвечает и куда предъявлять требования

Основные ответчики — заказчик строительства и подрядная организация, непосредственно выполняющая работы. Если вред причинён совместными действиями, например проектным решением о размещении ограждения и способом производства работ, ответственность может быть солидарной по статье 1080 ГК РФ. Привлечение обоих в качестве соответчиков снимает риск, что каждый будет ссылаться на другого.

Требования к арендодателю

Параллельно у арендатора есть права по договору аренды. Пункт 4 статьи 614 ГК РФ позволяет арендатору требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились. При существенных и длительных ограничениях возможно и досрочное расторжение договора в судебном порядке. Требование к арендодателю не исключает иска к строителям, но суммы не должны дублироваться: если арендная плата уменьшена, её уже нельзя включить в убытки.

Требование прекратить нарушение

Если работы ещё идут, арендатор может требовать не только денег, но и устранения нарушений. Статья 305 ГК РФ распространяет защиту от нарушений владения на законных владельцев, не являющихся собственниками, в том числе на арендаторов. Статья 1065 ГК РФ даёт право требовать запрета деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем. На практике это требования перенести ограждение, обеспечить проход к входу, соблюдать режим работ.

Рассмотрение иска арендатора в арбитражном суде

Споры между компаниями-арендаторами и строительными организациями рассматривает арбитражный суд. В Москве это Арбитражный суд города Москвы, если ответчики зарегистрированы в городе. Перед подачей иска по денежному требованию нужно соблюсти досудебный порядок, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ: направить претензию каждому ответчику и выждать установленный срок. Претензия должна содержать расчёт и ссылки на документы, иначе суд может счесть порядок несоблюдённым.

Что включить в иск

1. Описание деятельности арендатора и характеристики помещения, подтверждённые договором аренды.
2. Описание работ на соседнем участке, их сроков и последствий для арендатора.
3. Расчёт каждого вида убытков отдельно: простой, повреждение имущества, упущенная прибыль, расходы на смягчение.
4. Доказательства причинной связи по каждому виду убытков.
5. Ходатайство о назначении экспертизы, если расчёт требует специальных знаний.
6. Требование о прекращении нарушений, если работы продолжаются.

Ответчики в таких делах обычно спорят с методикой расчёта упущенной выгоды и с длительностью простоя. Полезно заранее подготовить ответы: почему выбран именно этот период сравнения, почему исключены или не исключены отдельные расходы, почему не было возможности продолжать работу в другом формате. Суд оценивает и поведение самого арендатора: принимал ли он разумные меры для уменьшения потерь.

Встречные доводы о вине арендатора

Пункт 1 статьи 404 ГК РФ позволяет снизить ответственность, если кредитор содействовал увеличению убытков или не принял разумных мер к их уменьшению. Для арендатора это значит, что нужно показать: компания пыталась сохранить доверителей, переводила продажи в доставку, размещала временные указатели, обращалась к подрядчику с просьбой обеспечить проход. Пассивное ожидание окончания стройки ослабляет позицию в части упущенной выгоды.

Как складываются споры арендаторов со строителями

Типовая ситуация первая. Ресторан на первом этаже жилого здания в центре Москвы несколько месяцев работал за строительным ограждением соседнего объекта, вход был виден только с одной стороны, летняя веранда демонтирована. Арендатор взыскивал с заказчика строительства и генподрядчика упущенную прибыль, сравнивая выручку с аналогичным периодом прошлого года. В таких делах суды, как правило, проверяют, исключены ли из расчёта сэкономленные расходы на продукты и персонал, и при правильной методике удовлетворяют требования в части, подтверждённой кассовыми данными.

Типовая ситуация вторая. При забивке свай на соседнем участке у офиса IT-компании пошли трещины по отделке, вышло из строя серверное оборудование. Компания заявила стоимость ремонта отделки, замены оборудования и расходы на аренду временного офиса. Ключевым доказательством стали протоколы замеров вибрации и заключение о причине выхода из строя техники. Реальный ущерб в подобных обстоятельствах обычно взыскивается, если связь с вибрацией подтверждена специалистом.

Типовая ситуация третья. Производственный арендатор потерял выручку из-за многократных отключений электроэнергии при переключении сетей для новой застройки. Ответчик ссылался на то, что отключения производила сетевая организация. Спор в таких случаях переходит к вопросу, по чьей заявке и по чьей вине отключения происходили, а сетевую организацию привлекают в процесс третьим лицом.

Что подготовить сразу

Арендатору, бизнес которого страдает от соседней стройки, стоит начать сбор доказательств с первого дня: ежедневная фотофиксация, сохранение кассовых данных, письменные обращения к подрядчику и заказчику, запись всех отключений. Для предварительной оценки перспектив понадобятся договор аренды, данные о выручке за сопоставимые периоды и материалы, показывающие влияние стройки на работу помещения.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.