Закрытие гарантийных обязательств

Закрытие гарантийных обязательств подрядчика — отдельный этап, на котором строительные споры в Москве возникают не реже, чем при сдаче объекта. Подрядчик хочет получить назад гарантийное удержание или освободить банковскую гарантию, заказчик стремится успеть заявить о недостатках, пока срок не истёк. Чтобы гарантия закрылась без конфликта, подрядчику нужно заранее определить точную дату окончания гарантийного периода, устранить все заявленные дефекты и оформить это актами, а затем письменно потребовать возврата удержанной суммы. Заказчику нужно до последнего дня гарантии направить рекламацию и пригласить подрядчика на осмотр.

Если заказчик отказывается возвращать деньги или выставляет запоздалые претензии, спор решается в претензионном порядке, а затем в Арбитражном суде города Москвы или другом суде, который указан в договоре. Расходы на такой спор зависят от суммы удержания и от того, понадобится ли техническая экспертиза по спорным дефектам.

Как определить дату окончания гарантийного периода

Гарантийный срок в строительном подряде устанавливается договором. ГК РФ связывает его начало с моментом, когда результат работ принят или должен был быть принят заказчиком, если договор не предусматривает иное. Ошибка в определении стартовой даты встречается постоянно и приводит к тому, что стороны по-разному считают, закончилась гарантия или нет.

С какого события отсчитывать

Для объекта, который сдаётся целиком, точкой отсчёта обычно служит подписание итогового акта приёмки законченного строительством объекта. Если работы принимались поэтапно, договор может устанавливать отдельный гарантийный срок на каждый этап. Тогда гарантия на фундамент закончится раньше, чем на отделку, и закрывать её придётся частями.

Сложнее, когда итоговый акт не подписан, а объект фактически эксплуатируется. Подрядчик в таком случае ссылается на то, что результат должен был быть принят, и считает гарантию с даты, когда заказчик уклонился от приёмки. Здесь важны уведомление о готовности объекта, вызов на приёмку и односторонний акт, составленный по правилам ГК РФ.

Приостановление и продление гарантии

Гарантийный срок не течёт, пока объект не может использоваться из-за недостатков, за которые отвечает подрядчик. После устранения дефекта гарантия на заменённый элемент может начаться заново, если так указано в договоре. Поэтому в акте об устранении недостатка нужно фиксировать дату и перечень заменённых элементов: через год именно эта бумага определит, закончилась ли гарантия.

Дефекты, заявленные в последние месяцы гарантии

Чем ближе окончание срока, тем активнее заказчики ищут недостатки. Это законная тактика: обнаруженный в пределах гарантии дефект подрядчик обязан устранить, если не докажет, что он возник по иным причинам.

Какие недостатки относятся к гарантийным

К гарантийным относятся дефекты, которые возникли из-за нарушения технологии, использования неподходящих материалов, отступления от проекта. Не считаются гарантийными повреждения от неправильной эксплуатации, от действий третьих лиц, от планового износа, а также недостатки, вызванные ошибкой в проекте, если проект предоставил заказчик. Распределение бремени доказывания здесь работает в пользу заказчика: в пределах гарантии подрядчик должен сам опровергнуть свою вину.

Как подрядчику реагировать на позднюю рекламацию

• Проверить, получена ли рекламация до окончания гарантийного срока и в форме, которую предусматривает договор.
• Направить представителя на осмотр и подписать акт с особым мнением, если с выводами заказчика нет согласия.
• Зафиксировать состояние объекта фото- и видеосъёмкой, в том числе признаки эксплуатационного происхождения дефекта.
• Ответить письменно в срок, указанный в договоре: принять недостаток к устранению или мотивированно отклонить.
• При серьёзном споре заказать заключение независимого специалиста.

Молчание подрядчика в ответ на рекламацию дорого обходится. Заказчик получает право устранить дефект силами третьих лиц и удержать стоимость этих работ из гарантийной суммы.

Скрытые недостатки после окончания гарантии

Если недостаток обнаружен после окончания гарантийного срока, но в пределах пяти лет с момента приёмки, заказчик ещё может предъявить требование. Но теперь уже ему придётся доказать, что дефект возник до передачи результата или по причинам, существовавшим к тому моменту. Это правило ГК РФ о предельном сроке обнаружения недостатков в строительстве. Поэтому окончание гарантии не означает для подрядчика полного освобождения от ответственности.

Гарантия на оборудование и работы субподрядчиков

На смонтированное оборудование обычно действует гарантия завода-изготовителя, которая может быть длиннее или короче гарантии по договору подряда. Подрядчику важно, чтобы договор прямо разделял эти обязательства: за качество монтажа отвечает он, за заводской брак отвечает изготовитель, а подрядчик лишь передаёт заказчику гарантийные документы. Если такого разделения нет, заказчик предъявит все претензии подрядчику. Аналогично с субподрядчиками: закрывая гарантию перед заказчиком, генподрядчик должен успеть заявить о дефектах своим исполнителям, пока их собственная гарантия не закончилась. Иначе устранение придётся оплатить из своих средств без возможности возместить расходы.

Документы, которыми оформляется закрытие гарантии

Закон не требует составлять отдельный акт об окончании гарантийного периода. Но без такого документа стороны через несколько лет будут спорить, какие обязательства исполнены. Практика строительных организаций выработала несколько способов зафиксировать результат.

Пакет подрядчика

• Договор подряда со всеми дополнительными соглашениями, где видны условия о гарантии и удержании.
• Итоговый акт приёмки объекта или акты приёмки этапов, от которых считается гарантийный срок.
• Журнал гарантийных обращений: все рекламации заказчика и ответы на них.
• Акты об устранении каждого заявленного недостатка, подписанные заказчиком.
• Письмо о завершении гарантийного периода с просьбой подписать акт и вернуть удержание.
• Акт сверки взаимных расчётов, где отражена сумма гарантийного удержания.

Акт о закрытии гарантийных обязательств

Такой акт составляется в свободной форме. В нём указывают реквизиты договора, дату начала и окончания гарантии, перечень заявленных и устранённых недостатков, отсутствие неустранённых претензий и сумму, подлежащую возврату. Если у заказчика остались претензии, их перечисляют в акте с указанием срока устранения. Отказ заказчика подписать акт без объяснений сам по себе становится доказательством для будущего иска.

Возврат гарантийного удержания и освобождение банковской гарантии

Гарантийное удержание представляет собой часть цены работ, которую заказчик не платит до окончания гарантийного срока. Размер и порядок возврата определяет договор. Обычно это процент от каждого акта КС-2, а возврат производится в течение установленного числа дней после окончания гарантии при отсутствии неустранённых недостатков.

Правовая природа удержания

Суды рассматривают гарантийное удержание как условие о порядке оплаты, при котором срок платежа определён наступлением конкретного события. Поэтому после окончания гарантии сумма становится обычной задолженностью заказчика. На неё начисляется неустойка по договору либо, если договор её не предусматривает, проценты по ст. 395 ГК РФ с даты, когда удержание должно было быть возвращено.

Когда заказчик вправе не возвращать деньги

Заказчик может уменьшить возвращаемую сумму на стоимость устранения дефектов, которые подрядчик отказался исправить. Для этого нужны подтверждения: рекламация, отказ или молчание подрядчика, договор с третьим лицом, акты и платёжные документы. Удержание «на всякий случай», без конкретных недостатков, неправомерно.

Банковская гарантия гарантийных обязательств

Вместо удержания стороны иногда используют банковскую гарантию на гарантийный период. Срок её действия должен перекрывать гарантийный срок по договору. Когда гарантия банка истекает, обязательство банка прекращается автоматически, и возвращать документ банку не требуется, если условия гарантии этого не предусматривают. Спор возникает, если заказчик предъявил требование к банку в последние дни, и банк произвёл выплату. Тогда подрядчик получает регрессное требование от банка и может оспаривать обоснованность выплаты в отношениях с заказчиком.

Конфликты на этапе закрытия гарантии

Почти все споры на этом этапе сводятся к двум сюжетам. Подрядчик требует вернуть деньги, заказчик отказывается со ссылкой на недостатки. Либо заказчик предъявляет иск о стоимости устранения дефектов, обнаруженных уже после завершения гарантии.

Иск подрядчика о взыскании удержания

Подрядчик направляет претензию и выжидает срок, установленный АПК РФ для досудебного урегулирования: тридцать календарных дней или иной срок из договора. После этого он подаёт иск. В исковом заявлении указывают дату окончания гарантии, сумму удержания по каждому акту, отсутствие неустранённых рекламаций. Заказчик в ответ чаще всего заявляет встречный иск о стоимости устранения недостатков или ходатайствует о судебной экспертизе.

Иск заказчика по позднему дефекту

Если заказчик успел заявить о недостатке до окончания гарантии, а подрядчик не устранил его, заказчик взыскивает расходы на исправление. Давность по требованиям о качестве работ для зданий и сооружений определяется общими правилами ГК РФ, а для иных результатов составляет один год. При заявлении о недостатке в пределах гарантии срок начинает течь со дня заявления.

Зачёт встречных требований

Нередко заказчик не платит удержание и одновременно заявляет о зачёте стоимости устранения недостатков. Разъяснения высшей судебной инстанции о прекращении обязательств (постановление Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6) различают классический зачёт и определение итогового сальдо по одному договору. Сальдирование не требует отдельного заявления о зачёте: суд сам сопоставляет встречные предоставления сторон по договору и определяет, кто кому остался должен. Для подрядчика это означает, что заказчик вправе ссылаться на стоимость неустранённых дефектов как на возражение против иска о возврате удержания, не заявляя встречного требования. Ответ на такой довод один: доказать, что дефекты устранены или не связаны с работами подрядчика.

Неустойка за задержку возврата

Если договор устанавливает срок возврата гарантийного удержания, просрочка этого платежа даёт подрядчику право на неустойку, предусмотренную договором для просрочки оплаты. Многие договоры, составленные заказчиками, такой неустойки не содержат или ограничивают её символической суммой. Тогда подрядчик взыскивает проценты по ст. 395 ГК РФ. Расчёт ведут по каждому акту отдельно, если удержания производились в разное время и гарантия по этапам заканчивалась в разные даты. Заказчик может заявить о снижении договорной неустойки, а проценты по ст. 395 ГК РФ, рассчитываются от ключевой ставки, и ниже неё суд их не уменьшает.

Гарантия по госконтракту: что меняют 44-ФЗ и 223-ФЗ

По контрактам на строительство и капитальный ремонт для государственных и муниципальных нужд закрытие гарантии подчиняется помимо ГК РФ условиям закупочной документации. 44-ФЗ позволяет заказчику требовать обеспечения гарантийных обязательств. Подрядчик предоставляет его банковской гарантией или внесением денег на счёт заказчика.

Особенности для подрядчика

Обеспечение гарантийных обязательств по 44-ФЗ возвращается после окончания гарантийного срока по правилам контракта. Заказчик-бюджетник не вправе произвольно продлевать удержание денег, но часто медлит из-за внутренних процедур. Претензию направляют на юридический адрес учреждения и по электронной почте, указанной в контракте. Если ответа нет, иск подают в арбитражный суд по правилам подсудности, указанным в контракте.

Риск реестра недобросовестных поставщиков

Отказ подрядчика устранять гарантийные дефекты по госконтракту может стать основанием для одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта в части гарантийных обязательств. Последствия такого отказа связаны с реестром недобросовестных поставщиков, который ведёт ФАС России. Поэтому подрядчику по госконтракту не стоит игнорировать гарантийные письма, даже если он уверен, что дефект не связан с его работами. Отклонять такие рекламации нужно письменно, с мотивировкой и приложением доказательств.

Закупки по 223-ФЗ

Госкомпании, работающие по 223-ФЗ, устанавливают правила гарантии в положении о закупке и проекте договора. Условия здесь разнообразнее, а споры по ним рассматриваются как обычные коммерческие.

Что делать за полгода до окончания гарантии

Аккуратное закрытие гарантии начинается задолго до последнего дня срока. Ниже порядок действий, который помогает избежать конфликта или подготовиться к нему.

Для подрядчика

Составьте реестр всех рекламаций по объекту с датами поступления, ответов и устранения. Проверьте, по каждому ли недостатку есть акт, подписанный заказчиком. Если акт не подписан, направьте его повторно с просьбой подписать или представить замечания. Рассчитайте сумму удержания по каждому акту КС-2 и сверьте её с бухгалтерией заказчика. За месяц до конца гарантии предложите совместный осмотр: после него заказчику сложнее заявлять о новых дефектах.

Для заказчика

Проведите технический осмотр объекта силами службы эксплуатации или привлечённого специалиста. Все найденные недостатки оформите рекламацией до окончания гарантии, иначе бремя доказывания перейдёт на вас. Пригласите подрядчика на осмотр в порядке, предусмотренном договором. Если подрядчик не реагирует, заключите договор с другой организацией и сохраните все документы о стоимости работ.

Если спор неизбежен

Когда стороны не договорились, стоит оценить перспективу иска до того, как истекут сроки на заявление требований. Для такой оценки достаточно договора, актов приёмки, реестра рекламаций и переписки по гарантийным вопросам. По ним видно, когда точно закончилась гарантия, какие из претензий заказчика обоснованы и какую сумму реально взыскать или удержать.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com