Онлайн-продажи квартир: юраспекты

Онлайн-продажа квартиры юридически остаётся обычной куплей-продажей жилья: меняется только способ показа, согласования условий и подписания. Для квартиры, права на которую уже зарегистрированы в ЕГРН, действуют те же правила Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации недвижимости, что и при встрече в офисе. Договор купли-продажи жилого помещения заключается письменно, а право покупателя возникает только после регистрации перехода права в Росреестре.

Первое, что нужно держать в голове при сделке на расстоянии: деньги, которые сторона отдала до подписания основного договора, получают правовую квалификацию по тому, как это записано в бумаге. Перевод «за бронь» без договора превращается в спор о неосновательном обогащении, а грамотно оформленный задаток или предварительный договор защищает обе стороны. Ниже разобраны бронирование, договоры, электронные подписи, типовые споры и порядок действий для продавца и покупателя, будь то гражданин, предприниматель или компания, продающая квартиру из своих активов.

Что значит «забронировать» квартиру и чем это подтверждается

В законе нет отдельного института «бронирования» квартиры на вторичном рынке. На практике под этим словом скрываются три разные юридические конструкции, и последствия у них различаются.

Первая конструкция — задаток. Это сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущих платежей и в обеспечение исполнения договора (ст. 380 ГК РФ). Задаток возможен только при наличии письменного соглашения. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если отказался продавец, он возвращает задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). При этом соглашение о задатке должно быть именно таким по названию и содержанию: перевод с пометкой «бронь» без текста соглашения суд обычно квалифицирует как аванс.

Вторая конструкция — аванс. Он засчитывается в цену при заключении договора, а при отказе от сделки подлежит возврату в размере внесённой суммы. Двойной ответственности у продавца при авансе нет, поэтому покупателю рискованнее полагаться на устную договорённость «квартира за вами».

Третья конструкция — предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). В нём стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в определённый срок и на согласованных условиях. Если срок не указан, основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного. Если сторона уклоняется, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора, но подать иск нужно в течение шести месяцев после окончания срока для заключения.

Для сделки через интернет документ о брони должен содержать:

• точный адрес и кадастровый номер квартиры;
• данные собственников, включая всех сособственников и их согласие;
• сумму, её назначение (задаток либо аванс) и счёт, на который она уходит;
• срок, до которого стороны должны выйти на основной договор;
• последствия отказа каждой стороны.

Договор купли-продажи: форма, существенные условия и проверка объекта

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме одним документом, подписанным обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Условия о предмете и цене существенные: без них договор не считается заключённым. Если в договоре есть положение о том, что часть цены платится после регистрации, продавец сохраняет залог, возникающий в силу закона при неоплате (ст. 488 ГК РФ), что важно для рассрочки между юридическими лицами и гражданами.

Нотариальное удостоверение обязательно при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу и при сделках с долями, и ещё в ряде случаев, которые определяет закон. При продаже единоличной квартиры нотариус не нужен, но по желанию сторон сделку можно удостоверить. Для сделок на расстоянии нотариальная форма иногда удобнее, поскольку нотариус сам проверяет личность и полномочия.

Проверка квартиры до перевода денег складывается из нескольких запросов. Выписка из ЕГРН показывает собственника, обременения, арест и ограничения. История переходов права помогает понять, нет ли в цепочке оспоримых сделок: наследство, дарение, продажа по доверенности. Сведения о зарегистрированных лицах в квартире необходимы, чтобы договориться об их снятии с учёта. Для юридического лица как продавца запрашивается решение органа управления об одобрении сделки, когда она крупная или с заинтересованностью, поскольку нарушение порядка одобрения делает сделку оспоримой.

Продавец-организация также подтверждает полномочия подписанта: устав, протокол или приказ о назначении директора, доверенность. Покупатель-организация делает то же самое, да ещё и проверяет контрагента по открытым сведениям налоговой службы и картотеке арбитражных дел на предмет банкротства. Если у продавца идёт дело о несостоятельности, сделка с квартирой может быть оспорена конкурсным управляющим в рамках процедуры банкротства.

Электронная подпись и удалённое подписание

Закон об электронной подписи (63-ФЗ) различает простую, неквалифицированную и квалифицированную подписи. Для сделки с недвижимостью значение имеет квалифицированная электронная подпись, которая выдаётся удостоверяющим центром, аккредитованным Минцифры. Документ, подписанный такой подписью, приравнивается к бумажному с собственноручной подписью. Простая подпись, например код из СМС или подтверждение через личный кабинет, для регистрации прав в Росреестре не подходит, если стороны не договорились об иной форме обмена информацией в рамках отдельного соглашения и закон допускает такую договорённость.

Росреестр принимает заявления и документы в электронном виде. Электронный пакет подписывается усиленной квалифицированной подписью заявителя, при этом договор купли-продажи, подписанный бумажно, сканом не заменяется: нужен файл, заверенный подписью сторон, либо договор в электронной форме. Если одна сторона подписывает договор на бумаге, а другая цифровой подписью, возникает несоответствие форм, и регистратор приостановит процедуру.

Типовые ошибки при удалённой сделке:

• подписание «скана» вместо оригинала, если документы идут на бумажную регистрацию;
• подпись уполномоченного лица, срок полномочий которого закончился: сертификат подписи действителен, но директор уже сменён;
• использование чужой подписи по просьбе знакомого: такая подпись не создаёт обязательств для владельца сертификата, а лицо, воспользовавшееся ею, рискует ответственностью;
• отсутствие согласия супруга на продажу общего имущества, когда продавец на дистанции сообщает, что он не состоит в браке, а выписка о браке этого не подтверждает.

Отдельный вопрос — удалённая сделка с иностранным участником. Перевод документов, апостиль и нотариальная доверенность оформляются заранее, и без этих документов регистрировать переход права нельзя. Для иностранной строительной компании, продающей квартиру из своих активов в России, дополнительно подтверждается правосубъектность юрлица по документам страны регистрации с переводом на русский язык.

Расчёты: как не отдать деньги до регистрации и не получить пустую квартиру

Самый острый вопрос онлайн-сделки — как передать деньги, пока стороны находятся в разных городах. Наличные при встрече подходят редко, а прямой перевод на счёт продавца оставляет покупателя без защиты до момента регистрации права. Применяются три схемы.

Аккредитив: банк покупателя резервирует сумму и раскрывает её продавцу, когда будет предъявлена выписка ЕГРН с зарегистрированным правом покупателя. Продавец не получает деньги до перехода права, покупатель не теряет их, если регистрацию приостановят. Условия раскрытия записываются в заявлении на аккредитив и должны совпадать с договором, иначе банк откажет в выплате.

Банковская ячейка: деньги лежат в ячейке, доступ продавцу открывается по предъявлении документов, которые стороны перечислили в договоре аренды ячейки. Эта схема подходит для расчётов наличными.

Расчёт через счёт нотариуса или эскроу-счёт специального типа для вторичной недвижимости: условие зависит от банка и вида сделки, поэтому состав документов нужно уточнять до подписания договора.

Расчёты юридических лиц отличаются тем, что платёжное поручение остаётся доказательством оплаты, а назначение платежа должно соответствовать договору. Платёж с формулировкой «аванс по договору от…» без указания квартиры порождает спор о зачёте. Если покупатель и продавец — организации на упрощённой системе налогообложения, продажа квартиры из основных средств имеет налоговые последствия, и эти вопросы лучше проработать до подписания.

Налоговая сторона для граждан: доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения, предусмотренного Налоговым кодексом РФ. Покупатель-гражданин вправе претендовать на имущественный вычет. Продавец и покупатель иногда занижают цену в договоре: это создаёт риск для обеих сторон, потому что при расторжении или признании сделки недействительной покупатель получит обратно только указанную в договоре сумму.

Когда сделка заканчивается спором и как решается каждый из них

Споры по онлайн-продажам квартир укладываются в несколько повторяющихся типов, и у каждого свой способ защиты.

Возврат перечисленных денег. Если бронь не закончилась основным договором, покупатель требует вернуть деньги. Основание зависит от квалификации платежа: задаток возвращается по правилам ст. 381 ГК РФ, а аванс или платёж без оформленного соглашения возвращается как неосновательное обогащение (глава 60 ГК РФ). На сумму долга начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с даты, когда получатель понял, что оснований удерживать деньги нет: обычно это день отказа от сделки или отказа вернуть сумму.

Понуждение к заключению основного договора. Покупатель, подписавший предварительный договор, обращается в суд, если продавец отказывается подписывать основной. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры, срок для обращения — шесть месяцев после окончания срока, предусмотренного предварительным договором. Если квартира за это время продана третьему лицу, остаётся требование о возмещении убытков.

Признание сделки недействительной. Основания: обман (ст. 179 ГК РФ), заблуждение относительно природы или предмета сделки (ст. 178 ГК РФ), отсутствие согласия супруга, выход директора за пределы полномочий, подделка подписи. Срок давности по оспоримым сделкам составляет год.

Спор о состоянии квартиры. Покупатель, увидевший жильё только на видео, после въезда обнаруживает протечки, самовольные перегородки и иные недостатки. По общему правилу продавец отвечает за скрытые недостатки, о которых не предупредил, если они были известны ему и не были оговорены в договоре. Поэтому видеопоказ нужно дополнять письменным перечнем, где зафиксированы известные продавцу дефекты, и актом приёма-передачи.

Приостановка регистрации. Росреестр приостанавливает регистрацию при ошибках в документах, и сторонам даётся срок на устранение. Если срок прошёл, а ошибка не исправлена, регистратор отказывает, и пакет приходится подавать заново, нередко с новыми пошлинами и новым соглашением о расчётах.

Любой из споров начинается с претензии: письменного требования с описанием обстоятельств, суммой и сроком исполнения. Претензия отправляется почтой с описью вложения и уведомлением о вручении, а также по адресу электронной почты, указанному в договоре, чтобы подтвердить доставку.

Что делает адвокат на каждом шаге онлайн-сделки

Юрист или адвокат подключается до перевода денег, а не после. Его задачи на разных стадиях сделки различаются.

До бронирования проверяется собственник и объект: выписка ЕГРН, основание права, обременения, зарегистрированные лица, сведения о банкротстве и судебных делах продавца. Для организаций анализируются устав, решения об одобрении сделки и полномочия подписанта.

На стадии бронирования составляется соглашение о задатке или предварительный договор с чёткими условиями. Прописываются срок выхода на основной договор, порядок возврата денег, ответственность каждой стороны, документы, которые продавец обязан предоставить.

На стадии основного договора адвокат проверяет текст, форму, условия расчётов и согласует их с банковскими документами. Если стороны находятся в разных городах, готовится схема подписания: квалифицированные подписи, доверенность на представителя, нотариальная форма либо личное присутствие в МФЦ.

После регистрации оформляется акт приёма-передачи, закрываются коммунальные счета, фиксируются показания приборов учёта, снимаются с регистрационного учёта прежние жильцы. Если возник спор, готовится претензия, а затем иск в районный суд или арбитражный суд, когда обе стороны — организации и предприниматели.

Для строительных компаний и индивидуальных предпринимателей, продающих квартиры из своих активов, отдельно проверяется: относится ли имущество к основным средствам, как отразится продажа на налогах, нет ли залога у банка, согласие кредитора на отчуждение. Сопровождение договорной работы такой компании строится на том, что текст готовится адвокатом до его подписания руководством.

Практические рекомендации продавцу и покупателю

Сначала собираются документы, а потом обсуждается цена. Продавцу нужны выписка ЕГРН, паспорт, документы-основания права, согласие супруга при необходимости, справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Покупателю нужны паспорт, подтверждение источника денег и, если нужна ипотека, одобрение банка.

Правила, которые снижают риск:

1. Любую бронь оформляйте в письменном виде с названием «соглашение о задатке» либо «предварительный договор», чтобы суд не квалифицировал платёж иначе.
2. Не переводите деньги на счёт третьего лица, даже если его называют представителем продавца. Если платёж идёт на чужой счёт, документом должно быть письменное поручение собственника.
3. Требуйте показ квартиры в режиме реального времени и сверяйте увиденное с техническим планом: перепланировка без согласования ложится на нового собственника.
4. Сохраняйте переписку, записи звонков и все переводы: в споре они становятся доказательствами.
5. Не подписывайте договор, пока не получите обе выписки ЕГРН: до и после подписания, чтобы убедиться, что объект не арестован за время сделки.
6. Если вы организация, одобрите сделку в порядке, который требует устав, и сохраните протокол или решение.

Если бронь уже внесена и возник конфликт, не отвечайте на претензии самостоятельно и не отправляйте необдуманные письма: неосторожное признание обстоятельств потом используется против вас. Сохраните материалы, подготовьте хронологию событий и обратитесь к адвокату, пока срок на предъявление требований не истёк.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com