Нотариальный осмотр строительного объекта

Нотариальный осмотр строительного объекта нужен, когда спор между подрядчиком и заказчиком ещё не дошёл до суда, а состояние работ может измениться: подрядчика отстраняют от площадки, заказчик готовится передать объект другой организации, конструкции закрывают следующими слоями. Нотариус по Основам законодательства РФ о нотариате обеспечивает доказательства: выезжает на объект, осматривает его, фиксирует увиденное в протоколе с фотографиями и при необходимости привлекает специалиста. Делать это нужно до того, как следы исчезнут, то есть до демонтажа, бетонирования, допуска нового подрядчика или начала отделки. В Москве осмотр проводит любой нотариус, который согласится выехать на объект, а стоимость складывается из нотариального тарифа и платы за услуги правового и технического характера и зависит от продолжительности осмотра, объёма фотосъёмки и привлечения эксперта.

Протокол нотариального осмотра в арбитражном процессе весит больше, чем акт, составленный одной стороной. Обстоятельства, которые нотариус подтвердил при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, пока другая сторона не опровергнет подлинность документа или не докажет существенное нарушение порядка его оформления. Поэтому для компании, которая боится остаться без доказательств объёма и качества выполненных работ, нотариальный осмотр часто оказывается самым быстрым способом закрепить позицию.

Ситуации на стройке, при которых осмотр с нотариусом оправдан

Основание для обеспечения доказательств нотариусом одно: есть причины полагать, что позже представить доказательство станет невозможно или затруднительно. На строительной площадке такие причины возникают постоянно, потому что объект живёт и меняется каждый день.

Подрядчика выводят с объекта

Заказчик заявил односторонний отказ от договора, охрана перестала пускать бригаду, на площадку заходит другая организация. Через неделю новый подрядчик начнёт работать поверх уже сделанного, а потом заказчик скажет, что всё выполнено силами второй компании. Осмотр до смены подрядчика фиксирует, в каком состоянии объект находился в последний день: какие конструкции смонтированы, какие материалы лежат на площадке, какие участки не начаты.

Скрытые работы будут закрыты

Армирование до бетонирования, гидроизоляция до обратной засыпки, инженерные сети до монтажа потолков. Если заказчик не подписывает акты освидетельствования скрытых работ, а следующий этап ждать не может, осмотр показывает, что работа была выполнена и как именно. После закрытия проверить это можно только вскрытием, а оно стоит дороже и само порождает спор об ущербе.

Заказчик заявляет о недостатках

Обратная ситуация: заказчик обнаружил трещины, протечки, отклонения от проекта и собирается устранять их силами третьей организации, а затем взыскать расходы с подрядчика. Чтобы потом не спорить о том, были ли недостатки вообще и в каком объёме, их фиксируют до начала исправления. Подрядчика при этом уведомляют, иначе он будет оспаривать протокол как односторонний.

Простой и непередача фронта работ

Если подрядчик стоит без дела, потому что площадка не освобождена, нет проектной документации или не подведены коммуникации, протокол фиксирует это состояние на конкретную дату. Он пригодится, когда заказчик потребует неустойку за срыв сроков.

Разногласия в цепочке генподрядчик — субподрядчик

Генподрядчик сдаёт заказчику работы, часть которых выполнил субподрядчик, а расчёт с субподрядчиком задерживает, ссылаясь на дефекты. Субподрядчику важно зафиксировать свой участок до того, как генподрядчик предъявит его заказчику как собственный результат или поручит переделку другой бригаде. Генподрядчику, наоборот, полезно закрепить дефекты участка субподрядчика до того, как заказчик выставит замечания по всему объекту.

Во что обойдётся нотариальный осмотр в Москве

Цена складывается из двух частей. Первая — нотариальный тариф за обеспечение доказательств, он установлен федеральным законодательством и одинаков для всех нотариусов. Вторая — плата за услуги правового и технического характера: подготовку документов, выезд, фото- и видеосъёмку, оформление приложений. Её предельный размер устанавливает нотариальная палата субъекта, для Москвы это Московская городская нотариальная палата.

На итоговую сумму влияет несколько факторов:

• продолжительность осмотра и время в пути до объекта, включая выезд за МКАД;
• число помещений, этажей и конструкций, которые нужно описать;
• объём фотографий и видеозаписей в приложении к протоколу;
• привлечение специалиста или назначение экспертизы, услуги которых оплачиваются отдельно эксперту;
• срочность, если осмотр нужно провести в выходной день или в течение нескольких часов.

Стоимость имеет смысл уточнить у нотариуса заранее, описав объект и задачу. На большом объекте разумно разбить осмотр на зоны и определить, какие из них действительно спорные. Описывать весь корпус целиком дорого и бессмысленно, если разногласия касаются двух этажей кровли.

Расходы на осмотр относятся к судебным издержкам, связанным с собиранием доказательств. Если спор будет выигран, их можно включить в заявление о распределении расходов вместе с госпошлиной и оплатой экспертизы. Поэтому все платёжные документы и справку нотариуса о размере тарифа нужно сохранить.

Порядок нотариального осмотра шаг за шагом

Процедура регулируется Основами законодательства о нотариате, а в части, которую они не описывают, нотариус применяет нормы гражданского процессуального законодательства. Последовательность действий на строительном объекте обычно такая.

1. Подготовка заявления. Компания пишет заявление об обеспечении доказательств. В нём указывают объект, адрес, какие именно обстоятельства нужно зафиксировать, почему их фиксация не терпит отлагательства и с кем ожидается спор. Чем конкретнее перечень, тем полезнее протокол: «смонтированные металлоконструкции каркаса в осях 1–8», а не «состояние здания».
2. Документы. Нотариусу передают выписку из ЕГРЮЛ, доверенность представителя, договор подряда, проектные листы по спорным участкам, а также документы, подтверждающие право находиться на объекте или согласие владельца на доступ.
3. Уведомление второй стороны. Нотариус извещает о времени и месте осмотра заказчика или подрядчика, с которым ожидается спор. Без извещения осмотр допустим только в случаях, не терпящих отлагательства, или когда участники будущего дела ещё неизвестны. Неявка уведомлённой стороны не мешает провести осмотр.
4. Выезд и осмотр. Нотариус фиксирует то, что видит лично: наличие конструкций, их расположение, маркировку, следы работ. Фото- и видеосъёмку ведёт нотариус или технический помощник под его контролем. Представители сторон могут давать пояснения, они вносятся в протокол.
5. Специалист и экспертиза. Нотариус не инженер и не может сам оценить прочность бетона или соответствие узла проекту. Для таких вопросов он вправе назначить экспертизу. Простые замеры рулеткой или лазерным дальномером можно отразить в протоколе, если их выполняют в присутствии нотариуса.
6. Оформление протокола. Нотариус составляет протокол осмотра с приложениями, подписывает его и выдаёт заявителю. На сложных объектах оформление занимает несколько рабочих дней.

Вход на объект — отдельная проблема. Нотариус не может требовать, чтобы охрана пустила его на чужую территорию. Если площадка контролируется второй стороной, осмотр проводят при её согласии. При отказе в протоколе фиксируют сам факт отказа и то, что видно с общедоступных мест, а дальше просят арбитражный суд обеспечить доказательства или назначить осмотр на месте в рамках процесса.

Сравнение способов зафиксировать состояние работ

Нотариальный осмотр не единственный инструмент. Иногда достаточно акта с участием второй стороны, иногда нужен суд. Выбор зависит от стадии спора и от того, пускают ли на объект.

На практике способы комбинируют. Нотариус фиксирует состояние объекта и общие объёмы, а специалист в его присутствии делает замеры и потом готовит заключение по тем же точкам. Такой пакет трудно оспорить по существу: факты закреплены нотариусом, оценка дана инженером.

Чем протокол помогает в споре о подряде

Главная ценность протокола в том, что он переносит бремя опровержения на другую сторону. Заказчик, который утверждает, что подрядчик ничего не сделал, должен опровергать документ, где нотариус описал смонтированный каркас, уложенную кровлю и проложенные кабельные трассы. Сказать, что фотографии сделаны на другом объекте, уже не получится.

Протокол работает в нескольких типовых спорах:

• Взыскание оплаты за выполненные работы. Протокол подтверждает объём, выполненный к моменту расторжения, и позволяет требовать оплату по договорным расценкам даже без подписанных актов КС-2.
• Возврат неотработанного аванса. Для заказчика протокол показывает, что работы на сумму аванса не выполнены, и опровергает довод подрядчика о том, что всё сделано, но не принято.
• Расходы на устранение недостатков. Фиксация дефектов до начала их исправления показывает, что недостатки существовали и в каком объёме, а значит, расходы третьей организации обоснованны.
• Неустойка за просрочку. Протокол о неготовой площадке или отсутствии проектной документации на дату начала работ помогает доказать, что просрочка возникла по вине заказчика.

Пределы у протокола тоже есть. Он подтверждает то, что нотариус воспринял органами чувств: наличие, расположение, внешний вид. Он не отвечает на вопрос, соответствует ли работа СП и проекту, сколько она стоит и кто виноват в дефекте. Для этого всё равно понадобится строительно-техническая экспертиза, и протокол станет для эксперта исходными данными.

Где нотариальный осмотр подводит: типовые ситуации

Протоколы оспаривают не реже других доказательств. Обычно спор идёт не о том, что нотариус увидел, а о том, как была организована процедура.

Вторую сторону не уведомили

Заявитель торопится и просит провести осмотр без извещения, ссылаясь на срочность. Если срочность ничем не подтверждена, а адрес второй стороны был известен, суд может усомниться в протоколе. Безопаснее отправить извещение по адресу из ЕГРЮЛ и на электронную почту из договора хотя бы за сутки и приложить доказательства отправки.

Объект описан слишком общо

Протокол со словами «в здании выполнены отделочные работы» почти бесполезен. Он не позволяет сопоставить увиденное с актами и сметой. Хороший протокол привязан к осям, отметкам, номерам помещений и проектным листам. Представитель заявителя должен заранее подготовить для нотариуса схему с маршрутом осмотра.

Осмотр проведён после изменений

Если протокол составлен, когда новый подрядчик уже работал на объекте две недели, вторая сторона скажет, что зафиксированы результаты чужого труда. Значит, осмотр нужно планировать сразу после получения уведомления об отказе от договора или о расторжении, а не после первой претензии.

В протокол попали оценки вместо фактов

Иногда по просьбе заявителя в протокол вписывают фразы вроде «работы выполнены качественно» или «объём соответствует смете». Нотариус таких выводов делать не может, и вторая сторона использует их, чтобы поставить под сомнение весь документ. Протокол должен содержать только наблюдаемые факты: что находится в помещении, какие размеры показал прибор, какие надписи нанесены на конструкции. Оценку даёт специалист в отдельном заключении.

Фотографии не привязаны к тексту

Сотни снимков без нумерации и подписей суду ничего не говорят. Каждая фотография в приложении должна иметь номер, на который ссылается текст протокола, и указание места съёмки. Для видеозаписи полезно вести устный комментарий: номер помещения, ось, что именно показывает камера. Тогда эксперт и судья смогут сопоставить кадр с чертежом без догадок.

Дело уже в суде

После возбуждения дела нотариус обеспечивать доказательства по этому делу не вправе. Тогда нужно ходатайствовать перед арбитражным судом об обеспечении доказательств или об осмотре на месте. Поэтому вопрос о нотариальном осмотре решают на досудебной стадии, параллельно с подготовкой претензии.

С чего начать, если доказательства на объекте под угрозой

Порядок действий для строительной компании, которая опасается потерять доказательства, выглядит так. Сначала нужно оценить, что именно может исчезнуть и в какой срок: демонтаж, закрытие конструкций, передача объекта другому подрядчику. Затем собрать документы, на которые будет опираться протокол: договор, сметы, проектные листы, переписку о приёмке, акты скрытых работ, журнал работ, если он доступен.

Следующий шаг — найти нотариуса, готового выехать на объект, согласовать дату и направить уведомление второй стороне. Одновременно решается вопрос о специалисте: нужен ли инженер для замеров, геодезист для съёмки, лаборатория для отбора проб. Если доступ на объект закрыт, готовят письмо с требованием обеспечить доступ и параллельно оценивают перспективу судебного обеспечения доказательств.

После получения протокола его нужно сразу использовать: приложить к претензии, к мотивированному отказу от подписания актов или к ответу на требование о неустойке. Протокол, полученный вовремя и составленный подробно, часто меняет тон переговоров. Компания, которая видит зафиксированные нотариусом объёмы, охотнее соглашается на расчёт, чем на долгий процесс в Арбитражном суде города Москвы.

Адвокат по строительным спорам помогает определить, нужен ли осмотр вообще или хватит другого способа фиксации, составить заявление с точным перечнем обстоятельств, подготовить схему маршрута и вопросы специалисту, проследить за уведомлением второй стороны. Чтобы оценить ситуацию, пришлите договор, уведомление об отказе от договора или о недостатках, фотографии объекта и переписку с контрагентом за последние месяцы.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com