Споры при рефинансировании стройпроектов

Споры при рефинансировании стройпроектов — та часть строительных споров в Москве, где компания-заказчик или генподрядчик меняет банк посреди стройки, а прежний кредитор, поручители, участники общества или сам подрядчик оказываются против такой замены. Рефинансирование выглядит как финансовая операция: новый банк выдаёт кредит, им гасится старый. На деле оно затрагивает залоги, поручительства, корпоративные одобрения и договор генподряда. Ошибка на любом шаге приводит к иску: о взыскании комиссии за досрочное погашение, об оспаривании сделки без нужного согласия, о сохранении залога, о неоплате работ подрядчику в переходный период.

Короткий ответ на главный вопрос: до подписания нового кредитного договора нужно получить письменное согласие прежнего банка на досрочное погашение, одобрение сделки участниками, если она крупная, согласие поручителей и залогодателей-третьих лиц, а также согласовать с генподрядчиком порядок оплаты на время смены банка. Споры между организациями в этой сфере рассматривает арбитражный суд, корпоративные споры об одобрении сделок слушаются там же. Стоимость правового сопровождения рефинансирования зависит от числа участников, видов обеспечения и стадии стройки.

Почему при смене банка на стройке возникают конфликты

Строительный проект финансируется долго, и за это время меняются ставки, положение заёмщика и условия на рынке. Компания, которая брала кредит под высокий процент, находит банк с лучшими условиями. Или прежний банк ужесточает требования, перестаёт выдавать транши, и стройку приходится доводить на деньги другого кредитора. В обоих случаях рефинансирование становится способом сохранить проект.

Проблема в том, что старый кредит окружён сетью обязательств. За ним стоят договоры залога здания и прав по договору генподряда, поручительства собственников, ковенанты, а иногда и соглашения с подрядчиком о прямом взаимодействии с банком. Новый банк хочет получить то же обеспечение, а старый не спешит его отпускать, пока не получил деньги. Возникает разрыв во времени, когда один залог уже снят, а другой ещё не зарегистрирован.

Кто вступает в спор

• Прежний банк, если заёмщик гасит кредит досрочно без согласия или не платит комиссию.
• Новый банк, если обещанное обеспечение оказалось обременённым или оспоренным.
• Участники общества, если сделку не одобрили в нужном порядке.
• Поручители, которых не спросили, а теперь требуют подписать новые поручительства.
• Генподрядчик, которому в переходный период перестали платить.
• Конкурсный управляющий, если заёмщик вскоре обанкротился.

Условия нового кредита: что сверить до подписания

Рефинансирование оценивают не по ставке, а по совокупности условий. Новый договор может оказаться жёстче старого по ковенантам, по составу обеспечения и по контролю за стройкой. Сравнить нужно минимум четыре блока.

Досрочное погашение старого кредита

По общему правилу ГК РФ коммерческая организация может вернуть процентный кредит досрочно только с согласия кредитора, если договор не предусматривает иное. Многие кредитные договоры разрешают досрочное погашение с уведомлением за определённый срок и с комиссией. Если заёмщик погасил кредит без соблюдения этих условий, прежний банк вправе требовать комиссию или проценты за период, на который рассчитывал. Поэтому первым документом рефинансирования становится письмо прежнего банка о согласии и о сумме полного погашения на конкретную дату.

Целевое использование нового кредита

Новый банк выдаёт деньги на погашение старого кредита и на завершение строительства. Договор обычно предусматривает, что часть суммы перечисляется напрямую прежнему кредитору, а остаток — на оплату подрядчику по актам. Если заёмщик направит деньги иначе, это нецелевое использование, и банк вправе прекратить кредитование.

Контроль за стройкой

Банки, финансирующие стройку, часто требуют согласовывать с ними каждый акт о приёмке, назначают своего технического консультанта, запрещают менять генподрядчика и проектные решения без согласия. Эти условия нужно сверить с договором генподряда, иначе заказчик окажется между двумя договорами с противоречивыми требованиями.

Ковенанты и события дефолта

Перечень событий, которые дают новому банку право потребовать досрочного возврата, может включать просрочку сдачи объекта, предъявление иска подрядчиком, превышение сметы. Для стройки, где сроки сдвигаются постоянно, такие условия делают кредит неустойчивым с первого дня.

Аккредитация генподрядчика новым банком

Новый кредитор может потребовать, чтобы генподрядчик прошёл у него проверку: финансовую устойчивость, опыт аналогичных объектов, отсутствие крупных судебных споров. Если генподрядчик проверку не прошёл, банк ставит условием кредита его замену. Для заказчика это означает расторжение действующего договора генподряда посреди стройки, а для подрядчика — спор об оплате выполненного, о возмещении затрат на мобилизацию и об убытках. Односторонний отказ заказчика от договора подряда закон допускает, но при этом заказчик оплачивает выполненную часть работ и возмещает подрядчику убытки в пределах разницы между ценой договора и оплаченным. Поэтому требование банка о смене подрядчика нужно выяснять до согласования предварительных условий кредита, а не после.

Согласия: банк, залогодержатели, поручители, участники

Каждое обязательство вокруг старого кредита требует своего согласия. Отсутствие любого из них становится основанием для спора.

Согласие прежнего залогодержателя

Если новый банк готов принять последующий залог, то есть залог второй очереди на уже заложенное здание, нужно проверить, не запрещает ли договор с первым банком последующий залог. Нарушение запрета не делает последующий залог недействительным, но даёт первому залогодержателю право досрочно потребовать исполнения. Чаще банки заключают между собой соглашение об очерёдности удовлетворения требований или о порядке снятия и установления залога в день выдачи кредита.

Согласие поручителей

Поручительство прекращается вместе с обязательством, которое оно обеспечивает. Когда старый кредит погашен, поручители по нему освобождаются. Новый банк просит новые поручительства, и бывший участник или директор, вышедший из бизнеса, вправе отказаться. Если же стороны вместо нового кредита меняют старый договор, увеличивая сумму или срок, поручитель без согласия на изменения отвечает на прежних условиях.

Одобрение участников общества

Кредит и залог на крупную сумму часто являются для компании крупной сделкой: по законам об ООО и об АО ею считается сделка, цена которой превышает 25 процентов балансовой стоимости активов. Крупная сделка требует одобрения общего собрания, если устав не установил иное. Если кредитор или залогодатель связан с участником или директором, нужно проверить правила о сделках с заинтересованностью. Сделку без одобрения участник вправе оспорить в арбитражном суде, а новый банк получит под угрозу и кредит, и обеспечение.

Согласие залогодателя-третьего лица

Нередко залогом обеспечения выступает имущество не заёмщика, а связанной компании: производственная база холдинга, техника дочерней организации. Её органы управления тоже должны одобрить новый залог. Подписание договора залога одним директором без решения участников этой компании открывает путь к оспариванию.

Риски для генподрядчика и заказчика в переходный период

Рефинансирование почти всегда останавливает платежи на несколько недель. Старый банк больше не выдаёт транши, новый ещё не выдал кредит или выдал, но ждёт регистрации залога. Генподрядчик продолжает работать и сдаёт акты, а оплаты нет.

Что может сделать генподрядчик

ГК РФ разрешает подрядчику приостановить работы, если заказчик не исполняет встречные обязанности, включая обязанность платить. Если договор предусматривает поэтапную оплату, а заказчик её задерживает, подрядчик направляет уведомление о приостановлении и фиксирует состояние объекта. Одновременно начисляется договорная неустойка за просрочку оплаты, а при её отсутствии — проценты на сумму долга по правилам о денежных обязательствах.

Залог прав по договору генподряда

Если заказчик заложил банку свои права по договору генподряда, при смене банка эти права перезакладываются. Генподрядчик получает уведомления от двух банков, иногда противоречивые, о том, кому сдавать работы и кто согласует акты. Ему нужно требовать письменного подтверждения от заказчика и сохранять всю переписку.

Прямое соглашение с банком

Банки, финансирующие стройку, иногда подписывают с генподрядчиком прямое соглашение: банк вправе вступить в договор генподряда вместо заказчика при дефолте, а подрядчик обязуется не расторгать договор без уведомления банка. При рефинансировании старое соглашение прекращается, новое ещё не подписано. Генподрядчику важно, чтобы новые условия не оказались хуже: не запрещали ему приостанавливать работы и не продлевали сроки оплаты.

Риск для заказчика

Если заказчик не платит в переходный период, он рискует получить приостановку работ, срыв сроков сдачи и неустойку со стороны генподрядчика за просрочку оплаты. Новый банк, узнав о приостановке, может увидеть в ней событие дефолта. Поэтому заказчику выгодно согласовать с генподрядчиком график на время рефинансирования до того, как образуется долг.

Этапы рефинансирования стройпроекта и их риски

Рефинансирование проходит последовательность шагов. На каждом есть свой типичный риск и свой способ его снизить.

Срок как фактор риска

Чем дольше длится рефинансирование, тем выше вероятность, что на имущество заёмщика наложат арест по чужому иску. Арест между снятием старого залога и регистрацией нового лишает банк обеспечения. Поэтому подачу документов в Росреестр на снятие и регистрацию залога стараются провести в один день.

Суд: оспаривание сделок, взыскания и банкротство

Споры, связанные с рефинансированием, рассматривает арбитражный суд. В Москве это Арбитражный суд города Москвы, если ответчик или банк находятся в Москве либо так установлено договором. Корпоративный спор об оспаривании крупной сделки или сделки с заинтересованностью слушается по месту нахождения общества.

Иски прежнего банка

Прежний кредитор взыскивает комиссию за досрочное погашение, проценты за период, на который рассчитывал, или неустойку за нарушение порядка погашения. Возражения заёмщика строятся на условиях договора: разрешено ли досрочное погашение, соблюдено ли уведомление, не является ли комиссия скрытой неустойкой, которую можно снизить.

Оспаривание сделок

Участник общества может оспорить кредитный договор или залог как крупную сделку без одобрения. Суд откажет в иске, если другая сторона не знала и не должна была знать о нарушении порядка одобрения. Для сделок с заинтересованностью истцу к тому же нужно доказать ущерб интересам общества. Новый банк, который получил решение собрания и проверил устав, защищён лучше.

Банкротство заёмщика после рефинансирования

Если компания вскоре после рефинансирования стала банкротом, конкурсный управляющий проверяет платежи и залоги. Платёж прежнему банку за счёт нового кредита в периоды, установленные законом о банкротстве, может быть оспорен как сделка с предпочтением. Ещё рискованнее новый залог, выданный в обеспечение уже существующего долга: его оспаривают чаще других. Генподрядчик, получивший оплату незадолго до банкротства заказчика, тоже может столкнуться с требованием вернуть деньги, если управляющий докажет предпочтение.

Иск генподрядчика о неоплате в переходный период

Если заказчик так и не рассчитался за работы, выполненные во время смены банка, генподрядчик идёт в арбитражный суд с иском о взыскании долга и неустойки. Ссылки заказчика на то, что новый банк ещё не выдал деньги или не согласовал акты, не освобождают его от оплаты: отношения заказчика с кредитором не касаются подрядчика, если договор генподряда прямо не связывает срок оплаты с выдачей кредита. Доказательственная база стандартная: договор генподряда, акты о приёмке или односторонние акты с доказательствами направления, исполнительная документация, уведомление о приостановлении работ, переписка. До суда направляется претензия, срок ответа на которую установлен договором или процессуальным законом.

Практика: как провести рефинансирование без спора

Рефинансирование стройпроекта удаётся без судов, если все участники знают свою роль заранее. Это требует подготовки, которую начинают за несколько месяцев до выдачи нового кредита.

План действий заёмщика

1. Запросить у прежнего банка письмо о согласии на досрочное погашение и расчёт полной суммы.
2. Проверить устав и определить, нужно ли одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью.
3. Составить перечень всех залогов и поручительств и получить предварительное согласие каждого участника.
4. Согласовать с генподрядчиком график оплат на переходный период и закрепить его дополнительным соглашением.
5. Организовать одновременное снятие и регистрацию залогов.
6. Проверить, не нарушает ли новый договор условия договора генподряда о приёмке и согласовании актов.

План действий генподрядчика

Генподрядчику, узнавшему о предстоящей смене банка у заказчика, стоит запросить письменную информацию о сроках рефинансирования и о том, изменится ли порядок согласования актов. Если заказчик предлагает подписать новое прямое соглашение с банком, его условия сверяют с договором генподряда: сохраняется ли право на приостановление работ, не продлеваются ли сроки оплаты, не появляется ли обязанность продолжать работы без оплаты до решения банка. Акты за переходный период сдают в обычном порядке, не дожидаясь окончания смены банка, чтобы срок оплаты начал течь.

Типовая ситуация: участник оспорил залог

Заказчик-инвестор рефинансировал кредит на строительство производственного корпуса, передав новому банку в залог здание и права по договору генподряда. Миноритарный участник, не голосовавший на собрании, подал иск об оспаривании залога как крупной сделки с нарушением порядка одобрения. Новый банк в таком споре ссылается на протокол собрания, на проверку устава и на отсутствие ущерба обществу, поскольку новый кредит дешевле старого. Если протокол составлен с нарушениями, исход зависит от того, мог ли банк при обычной проверке документов заметить нарушение порядка одобрения.

Типовая ситуация: генподрядчик приостановил работы

Во время смены банка заказчик два месяца не оплачивал акты. Генподрядчик направил уведомление о приостановлении и прекратил работы. Новый банк расценил приостановку как событие дефолта. Заказчику пришлось одновременно договариваться с генподрядчиком о возобновлении и с банком о снятии претензии. Такие истории предотвращаются согласованным заранее графиком и промежуточным финансированием от участников на переходный период.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.