Мосгосстройнадзор: проверки и права

Мосгосстройнадзор (Комитет государственного строительного надзора города Москвы) проверяет строящиеся и реконструируемые объекты капитального строительства: соответствие работ проектной документации, техническим регламентам и требованиям к исполнительной документации. Проверка приходит к застройщику или техническому заказчику, но её последствия почти всегда касаются и генподрядчика: предписание об устранении нарушений, штраф по КоАП РФ, приостановление работ, отказ в заключении о соответствии объекта. У проверяемой компании есть права, и ими стоит пользоваться с первого дня мероприятия.

Если инспектор уже на площадке, действуйте так. Проверьте решение о проведении мероприятия и полномочия инспекторов. Назначьте ответственного представителя, который будет присутствовать при осмотре и давать пояснения. Подготовьте исполнительную документацию, общий и специальные журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ. Все возражения формулируйте письменно и прикладывайте к акту. Обжаловать решения надзорного органа по общему правилу закона о государственном контроле нужно сначала досудебно через Госуслуги, а штраф юридическое лицо оспаривает в арбитражном суде в короткий десятидневный срок с момента получения постановления.

Ниже описано, на каком основании Мосгосстройнадзор приходит на объект, какие права есть у застройщика и подрядчика, как оспорить акт, предписание и штраф и как результаты проверки используются в спорах между участниками строительства.

Основания для проверок строительного надзора

Государственный строительный надзор регулируется Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». Надзор проводится в отношении объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе, а также в ряде других случаев, указанных в кодексе.

Извещение о начале работ и программа проверок

Отправная точка надзора — извещение о начале строительства или реконструкции, которое застройщик или технический заказчик направляет в Мосгосстройнадзор до начала работ. На его основе инспекция составляет программу проверок, привязанную к этапам строительства. Компания, которая не направила извещение или направила его с нарушениями, рискует привлечением к ответственности уже по этому основанию.

Что запускает мероприятие вне программы

извещения застройщика о завершении этапов работ, подлежащих проверке;
извещение о возникновении аварийной ситуации на объекте;
сведения о нарушении обязательных требований, поступившие от граждан, организаций, других органов;
истечение срока исполнения ранее выданного предписания;
извещение об окончании строительства перед выдачей заключения о соответствии.

Виды мероприятий

Мероприятие	Когда проводится	Что делает инспектор	Чем оформляется итог
Выездная проверка	По программе или по внеплановому основанию	Осматривает объект, изучает документы, может назначить испытания	Акт проверки, при нарушениях предписание
Инспекционный визит	Для оперативной проверки конкретных требований	Осматривает площадку, опрашивает представителей	Акт, при нарушениях предписание
Документарная проверка	Когда достаточно документов	Запрашивает исполнительную документацию и пояснения	Акт по итогам изучения документов
Итоговая проверка	После извещения об окончании работ	Проверяет соответствие объекта проекту и требованиям	Заключение о соответствии или отказ в нём

Для застройщика итоговая проверка особенно чувствительна. Без заключения о соответствии невозможно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Спор с надзором на этой стадии напрямую сдвигает расчёты с генподрядчиком, которые часто привязаны к вводу.

Права застройщика и подрядчика при проверке

Закон № 248-ФЗ и КоАП РФ дают контролируемому лицу набор процессуальных прав. Их соблюдение влияет на законность итоговых документов.

Права до и во время мероприятия

знать основание и предмет проверки, получить решение о её проведении;
присутствовать при проведении мероприятия лично или через представителя по доверенности;
давать пояснения и представлять документы, которые компания считает относящимися к делу;
получать от инспектора информацию о требованиях, соблюдение которых проверяется;
пригласить адвоката для участия в проверке;
вести собственную фото- и видеофиксацию осмотра;
знакомиться с результатами и высказывать возражения в письменной форме.

Пределы требований инспектора

Инспектор вправе запрашивать только документы, относящиеся к предмету проверки. Требование представить документы, которые уже есть у органа или которые не связаны с проверяемыми обязательными требованиями, можно оспорить. Выход за предмет проверки и выход за её сроки — частые основания для признания результатов недействительными.

Грубые нарушения порядка проверки

Закон перечисляет нарушения, при которых результаты контрольного мероприятия признаются недействительными. К ним относятся проведение мероприятия без основания, без решения о проведении, без согласования с прокуратурой в случаях, где оно требуется, нарушение запрета на повторное мероприятие, непредоставление контролируемому лицу акта. Если такие нарушения допущены, компания может оспаривать не только выводы инспектора, но и сам факт проверки.

Кто из участников стройки отвечает перед надзором

Предписание и протокол обычно адресуют застройщику, техническому заказчику или лицу, осуществляющему строительство, то есть генподрядчику. Поэтому генподрядчику важно присутствовать при проверке, даже если её инициировали в отношении заказчика. Нарушения, которые фиксирует инспектор, часто касаются технологии и исполнительной документации, а это зона ответственности подрядчика.

Оспаривание акта проверки и предписания

Результаты проверки оформляются актом. Если выявлены нарушения, выдаётся предписание с перечнем того, что нужно устранить, и сроком исполнения.

Возражения к акту

Не соглашайтесь с актом молча. Если выводы неверны, изложите письменные возражения сразу и приложите документы: акты освидетельствования скрытых работ, результаты лабораторных испытаний, письма проектировщика, согласованные изменения проекта. Возражения, поданные своевременно, становятся частью материалов и потом используются в жалобе и в суде.

Досудебная жалоба

Закон № 248-ФЗ устанавливает обязательный досудебный порядок обжалования решений контрольных органов, кроме отдельных исключений. Жалоба подаётся в электронном виде через Госуслуги. Для обжалования предписания действует короткий срок, исчисляемый рабочими днями с момента получения предписания. На остальные решения и действия срок больше, он исчисляется календарными днями. Вместе с жалобой можно попросить приостановить исполнение обжалуемого решения.

Обращение в арбитражный суд

Если жалобу отклонили или не рассмотрели в срок, предписание оспаривают в Арбитражном суде города Москвы по правилам главы 24 АПК РФ. Суд проверяет полномочия органа, наличие нарушений и исполнимость предписания. Нередкое основание для отмены — неконкретность: из текста предписания нельзя понять, что именно и каким способом нужно устранить.

Что приложить к заявлению

Решение о проведении проверки и акт с приложениями.
Предписание и доказательства даты его получения.
Возражения к акту и досудебную жалобу с ответом на неё.
Проектную документацию в части, о которой идёт спор, и сведения о согласованных изменениях.
Исполнительную документацию и заключение специалиста, если спор о соответствии работ проекту.

Исполнение предписания надзора: срок, продление, повторный контроль

Обжалование не приостанавливает исполнение предписания автоматически. Пока жалоба или заявление в суде не рассмотрены, срок устранения нарушений продолжает идти, и по его окончании инспекция вправе проверить исполнение. Неисполненное в срок предписание само по себе образует отдельное правонарушение.

Как продлить срок

Если устранить нарушения к установленной дате невозможно по объективным причинам, компания до истечения срока направляет в Мосгосстройнадзор ходатайство о продлении. В нём указывают, какие работы уже выполнены, что осталось, почему требуется дополнительное время, и прикладывают подтверждения: график работ, договор на поставку материалов, письма проектировщика о корректировке документации. Ходатайство, поданное после истечения срока, уже не защищает от ответственности.

Кто устраняет нарушения внутри договорной цепочки

Предписание адресовано застройщику или генподрядчику, а фактически работы выполняет субподрядчик. Генподрядчику нужно сразу передать требования инспекции субподрядчику письменно, с конкретным сроком, и зафиксировать получение. Если субподрядчик не устраняет нарушения, генподрядчик вправе поручить работы третьему лицу и потом взыскать расходы, когда такое право следует из договора или из правил ГК РФ о недостатках работ.

Подтверждение исполнения

Исполнение подтверждают документами: актами освидетельствования повторно выполненных работ, результатами испытаний, откорректированными листами проекта, фотофиксацией. Уведомление об исполнении с приложениями лучше направить в инспекцию до даты контроля. Это снижает риск того, что повторная проверка будет формальной и закончится новым протоколом.

Штрафы и административная ответственность в сфере строительства

Параллельно с предписанием инспектор может возбудить дело об административном правонарушении. Протокол составляют в отношении юридического лица и, как правило, в отношении должностного лица: руководителя проекта, главного инженера.

Основные составы КоАП РФ

Статья 9.4 — нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов: отступление от проекта, технических регламентов, нарушение технологии.
Статья 9.5 — нарушение установленного порядка строительства, реконструкции и ввода объекта в эксплуатацию, в том числе отсутствие необходимых извещений.
Статья 19.5 — невыполнение в срок законного предписания органа надзора.
Статья 19.4.1 — воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа контроля при проведении проверки.

Как снизить или исключить штраф

КоАП РФ позволяет заменить штраф предупреждением для субъектов малого и среднего предпринимательства, если нарушение выявлено впервые и не повлекло вреда. Суд вправе назначить штраф ниже низшего предела санкции при исключительных обстоятельствах, связанных с характером правонарушения и имущественным положением компании. Если нарушения по одному объекту выявлены в ходе одного контрольного мероприятия, наказание назначается как за одно правонарушение. Отдельно стоит проверить, не истёк ли срок давности привлечения, установленный КоАП для градостроительных нарушений.

Обжалование постановления о штрафе

Юридическое лицо, привлечённое к ответственности в связи с предпринимательской деятельностью, обжалует постановление в арбитражный суд. Срок короткий: десять суток с момента вручения или получения копии постановления. Обращение в суд общей юрисдикции вместо арбитражного обычно заканчивается передачей дела по подсудности и потерей времени, поэтому подсудность лучше определить сразу. Для должностного лица порядок иной: его жалоба идёт в районный суд.

Результаты надзора в спорах между заказчиком и подрядчиком

Проверка Мосгосстройнадзора часто становится источником доказательств для договорного спора. Важно понимать, как акт и предписание работают в арбитражном процессе между участниками стройки.

Акт проверки как доказательство качества

Заказчик, споря с генподрядчиком о недостатках работ, приобщает акт надзора с перечнем нарушений. Подрядчик, наоборот, использует акт, где нарушений не выявлено, как довод о качестве. Арбитражный суд оценивает такой акт наравне с другими доказательствами. Он не освобождает от проведения строительно-технической экспертизы, если спор касается объёма и стоимости устранения недостатков.

Регресс за штраф

Штраф назначили застройщику, а нарушение допустил генподрядчик. Застройщик вправе требовать возмещения как убытков, если докажет, что нарушение возникло из-за ненадлежащего исполнения договора подрядчиком. Многие договоры генподряда содержат прямое условие о возмещении штрафов, наложенных из-за действий подрядчика. При его отсутствии придётся доказывать причинную связь по общим правилам ГК РФ об убытках.

Приостановление работ по предписанию

Если предписание требует остановить работы до устранения нарушений, возникает вопрос, кто отвечает за простой. Когда нарушение вызвано ошибками проекта, который передал заказчик, простой относится на заказчика, и подрядчик вправе требовать продления сроков и компенсации. Когда причина в технологии работ подрядчика, сроки не продлеваются, а заказчик может начислить неустойку за просрочку.

Отказ в заключении о соответствии

Итоговая проверка выявила отступления от проекта, объект не вводится. Заказчик удерживает окончательный платёж и гарантийное удержание. Спор между сторонами решается через установление причины: недостатки работ, несогласованные изменения проекта по указанию заказчика или неполная исполнительная документация, за которую отвечал конкретный участник.

Советы компаниям, которые ждут проверку или уже её проходят

Держите исполнительную документацию в порядке постоянно, а не перед проверкой. Акты освидетельствования скрытых работ, журналы, сертификаты на материалы и результаты испытаний должны быть подписаны и подшиты по мере выполнения работ. Восстановить их задним числом трудно, а инспектор оценивает именно документальное подтверждение.

Определите в договоре генподряда, кто направляет извещения в надзор, кто сопровождает проверки и кто возмещает штрафы. Пропишите порядок взаимодействия: в какой срок подрядчик сообщает заказчику о поступившем запросе инспекции, кто готовит ответы, кто присутствует на объекте.

Не подписывайте акт и протокол без чтения и не ограничивайтесь пометкой «не согласен». Возражения должны быть конкретными и опираться на документы. Если вывод инспектора спорный, зафиксируйте своё видение на месте: фото, замеры, свидетели из числа персонала.

Когда подключить адвоката

инспектор выдал предписание с неисполнимым сроком или неясными требованиями;
составлен протокол по статье КоАП с крупной санкцией;
проверка завершилась отказом в заключении о соответствии и сорвала ввод объекта;
заказчик требует от подрядчика возместить штраф или простой по итогам проверки.

Для оценки позиции соберите решение о проверке, акт, предписание, протокол, переписку с инспекцией и соответствующие разделы проекта. По этим материалам можно выбрать способ обжалования и одновременно подготовить позицию для договорного спора с контрагентом.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.