Конструктивизм в Москве: реставрация

Реставрация конструктивизма в Москве технически сложнее, чем работа с каменными особняками XIX века, и строительные споры на таких объектах чаще всего касаются скрытых дефектов конструкций, объёма замены материалов и сроков. Здания 1920–1930-х годов строили из экспериментальных материалов с минимальным запасом прочности: тонкий железобетонный каркас, шлакобетонные камни, фибролит, ксилолитовые полы, плоские кровли. За почти сто лет многие конструкции деградировали. Если здание является объектом культурного наследия или выявленным объектом, работы ведутся по Федеральному закону № 73-ФЗ: по заданию и разрешению Департамента культурного наследия города Москвы, по проекту, прошедшему историко-культурную экспертизу, силами лицензированной организации. Когда затрагиваются несущие конструкции, к реставрационным требованиям добавляются градостроительные.

Для заказчика и подрядчика это означает высокий риск того, что смета, составленная по предварительному обследованию, не совпадёт с реальным объёмом работ. Отсюда споры о дополнительных работах, о простое, о неустойке и о качестве. Ниже описаны объекты, технологии и характерные конфликты, а также то, что сторонам стоит предусмотреть в договоре строительного подряда.

Объекты московского авангарда и их охранный статус

Москва сохранила одну из крупнейших коллекций архитектуры конструктивизма. Среди известных зданий — Дом Наркомфина на Новинском бульваре работы Моисея Гинзбурга и Игнатия Милиниса, собственный дом Константина Мельникова в Кривоарбатском переулке, клуб имени Русакова на Стромынке и клуб «Каучук» на Плющихе того же автора, здание Центросоюза на Мясницкой по проекту Ле Корбюзье, дом-коммуна студентов на улице Орджоникидзе. Кроме знаменитых памятников, в городе десятки рабочих клубов, фабрик-кухонь, жилых комплексов и производственных корпусов того времени.

Охранный статус у этих зданий разный. Одни включены в единый государственный реестр объектов культурного наследия как памятники федерального или регионального значения. Другие имеют статус выявленных объектов и охраняются до решения о включении в реестр. Третьи статуса не имеют вовсе, и работы на них идут по общим правилам Градостроительного кодекса РФ. От статуса зависят требования к подрядчику, разрешительные документы и порядок приёмки.

Предмет охраны на конструктивистском здании

Для авангарда предмет охраны часто включает не столько декор, которого почти нет, сколько объёмно-пространственную композицию, ленточное остекление, рисунок переплётов, консоли и балконы, плоскую кровлю, цвет и фактуру фасадной штукатурки, а иногда и планировку квартир-ячеек или клубных залов. Утверждённый предмет охраны задаёт рамку для подрядчика: увеличить проёмы, поменять рисунок окон или надстроить этаж на таком здании без нарушения закона нельзя.

Почему статус надо проверить до подписания договора

Подрядчик, который принял договор на «капитальный ремонт» здания 1920-х годов, может узнать о его статусе выявленного объекта уже от инспектора органа охраны. Работы приостанавливаются, а без лицензии на виды работ по сохранению наследия продолжить их подрядчик не вправе. Проверка по реестру и по перечню выявленных объектов занимает немного времени и избавляет от спора о простое и расторжении.

Материалы и конструкции 1920–1930-х годов, которые приходится восстанавливать

Конструктивисты применяли новые и экономичные материалы. Железобетонный каркас делали с тонкими сечениями и малым защитным слоем бетона над арматурой. Стены заполняли шлакобетонными камнями, фибролитом, иногда торфоплитами. Полы покрывали ксилолитом, перегородки делали лёгкими. Кровли были плоскими, часто эксплуатируемыми, с примитивной по нынешним меркам гидроизоляцией.

За десятилетия эти решения дали характерные повреждения. Бетон карбонизировался, арматура корродировала и разорвала защитный слой. Шлакобетон впитал влагу и потерял прочность. Плоские кровли протекали, и вода разрушала перекрытия и консоли. Деревянные и металлические переплёты ленточных окон перегнили или проржавели, многие заменены в советское время на стандартные блоки другого рисунка.

Конструкции и их проблемы

Исследования до начала работ

Перед проектированием на таких зданиях необходимы инструментальное обследование конструкций, определение прочности бетона и степени коррозии, зондажи и расчистки отделки для установления исходного цвета. Чем полнее обследование, тем меньше неожиданностей при производстве работ. На практике заказчики часто экономят на этой стадии, и расплачиваться приходится в споре с подрядчиком.

Технологии реставрации конструктивистских зданий

Восстановление железобетона ведут с максимальным сохранением подлинных конструкций. Отслоившийся бетон удаляют, арматуру очищают и обрабатывают, при необходимости усиливают дополнительными стержнями, затем восстанавливают защитный слой ремонтными составами. Для консолей и балконов в аварийном состоянии проект может предусматривать усиление скрытыми элементами или воссоздание по исходной геометрии. Выбор между усилением и заменой — ключевое решение, которое должен зафиксировать проект и согласовать орган охраны.

Фасадные штукатурки конструктивизма были гладкими или с особой фактурой, нередко цветными. Реставраторы восстанавливают исходный колорит по результатам зондажей. Состав новой штукатурки подбирают так, чтобы он был совместим с основанием из шлакобетона и не задерживал влагу. Ошибки здесь проявляются через одну-две зимы в виде трещин и отслоений.

Ленточные окна и витражи лестниц

Подлинные переплёты, если сохранились, реставрируют. Утраченные изготавливают по архивным чертежам и фотографиям, повторяя членения и профили. Энергоэффективность приходится обеспечивать без изменения внешнего вида, например за счёт второго внутреннего контура остекления. Подрядчику важно, чтобы конструкция окна была согласована с органом охраны до заказа изделий, иначе партия может оказаться непригодной.

Плоские кровли и инженерные системы

Плоские кровли восстанавливают с современной гидроизоляцией, сохраняя исходную отметку и силуэт. Парапеты и примыкания требуют особого внимания. Инженерные сети в таких зданиях почти всегда меняют полностью, а прокладка новых трасс не должна разрушать подлинные перекрытия и перегородки. Координация инженерного подрядчика и реставратора — частый источник претензий о повреждении уже выполненных работ.

Где при реставрации конструктивизма возникают споры

Главный источник конфликтов — расхождение проекта и реального состояния конструкций. После вскрытия выясняется, что коррозия арматуры глубже, чем показало обследование, а часть плит перекрытий не подлежит восстановлению. Подрядчик обязан сообщить заказчику о необходимости дополнительных работ, как того требует статья 743 ГК РФ, и дождаться решения. Заказчик, в свою очередь, должен получить у проектировщика корректировку проекта и, если затрагивается предмет охраны, согласовать её с органом охраны. Всё это время работы на участке стоят, и стороны спорят, кто отвечает за простой.

Второй источник — противоаварийные работы. Консоль или балкон в аварийном состоянии требуют немедленного вмешательства: временных опор, разгрузки, страховочных сеток. Подрядчик выполняет такие работы по указанию заказчика или по своей инициативе ради безопасности, а затем предъявляет их к оплате. Если указание было устным, спор об оплате решается по переписке, журналу работ и записям технического надзора.

Спор о допустимости замены материала

Заказчик или проектировщик предлагают заменить разрушенный шлакобетон современными блоками. Орган охраны может согласовать это, если заполнение не входит в предмет охраны и внешний вид не меняется. Если же подрядчик заменил материал без согласования, его действия рассматриваются как отступление от проекта. Заказчик вправе отказаться от оплаты таких работ и потребовать их переделки, а орган охраны — выдать предписание.

Повреждение отреставрированного смежными подрядчиками

На крупных объектах заказчик нанимает нескольких подрядчиков: реставратора фасадов, инженерную организацию, специалистов по интерьерам. Инженерный подрядчик штробит отреставрированную стену или пробивает перекрытие не по согласованной трассе. Реставратор требует оплатить повторные работы, заказчик переадресует его к виновнику. Прямого договора между смежниками нет, поэтому реставратор предъявляет требование заказчику, а тот взыскивает убытки с инженерного подрядчика. Чтобы такие эпизоды не превращались в многомесячные споры, при передаче фронта работ смежнику составляют акт о состоянии участка с фотографиями, а в договорах прописывают порядок координации и ответственность за сохранность выполненного другими.

Приёмка и утверждение акта органом охраны

Как и на любом памятнике, работы завершаются научным отчётом и утверждением акта приёмки в органе охраны. Если договор привязывает окончательный расчёт к этому акту, задержка на стадии утверждения откладывает оплату. Подрядчику следует добиваться в договоре предельного срока, после которого оплата производится по подписанным сторонами актам выполненных работ.

Практика: типовые ситуации на объектах авангарда

Типовая ситуация первая. Подрядчик по договору с заказчиком восстанавливал фасад и кровлю жилого корпуса 1920-х годов. После снятия кровельного пирога обнаружилось, что часть плит покрытия разрушена протечками. Подрядчик направил уведомление, приостановил работы и предложил смету на замену плит. Заказчик два месяца согласовывал корректировку проекта, а затем потребовал неустойку за срыв срока. В подобных случаях суд оценивает, своевременно ли подрядчик уведомил и действительно ли работы нельзя было продолжать. При подтверждении этих обстоятельств период ожидания из просрочки исключают.

Типовая ситуация вторая. Генподрядчик заказал у завода новые оконные блоки по чертежам проекта, но в ходе работ орган охраны потребовал изменить профиль импоста. Изготовленная партия оказалась непригодной. Генподрядчик требует от заказчика компенсировать стоимость изделий как расходы, вызванные изменением технической документации. Позиция генподрядчика сильна, если изменение исходило от заказчика или органа охраны, а не от ошибки самого подрядчика при заказе.

Ситуация с выявленным объектом

Подрядчик начал общестроительный ремонт здания фабрики-кухни, не зная о его статусе выявленного объекта. Работы остановлены предписанием, подрядчик оштрафован. Он предъявляет заказчику требование о возмещении штрафа и расходов на простой, указывая, что заказчик знал о статусе и не сообщил. Исход зависит от того, удастся ли доказать осведомлённость заказчика и то, что сведения о статусе не были общедоступны для подрядчика.

Смета, сроки и расчёты: финансовая сторона споров

Сметы на реставрацию конструктивизма редко бывают точными. Проектировщик закладывает усреднённые объёмы, а реальные определяются вскрытиями. Если цена договора твёрдая, подрядчик несёт риск недооценки, кроме случаев, когда требуется дополнительный объём, о котором он своевременно уведомил заказчика. Если цена приблизительная, существенное превышение сметы даёт заказчику право отказаться от договора с оплатой выполненного.

Неустойка за просрочку на таких объектах часто велика по сравнению с реальными последствиями. Подрядчик вправе заявить о её несоразмерности, и статья 333 ГК РФ позволяет суду её уменьшить. Доводы о несоразмерности подкрепляют расчётом, сравнением с ключевой ставкой и доказательствами того, что задержка не причинила заказчику значительных убытков.

Аванс и его отработка

Заказчики реставрационных работ нередко выплачивают крупный аванс на закупку материалов и изготовление изделий. Если договор расторгается, заказчик требует вернуть неотработанную часть. Подрядчик доказывает её отработку актами, накладными, договорами с поставщиками и мастерскими. Изделия, изготовленные по индивидуальным чертежам и уже переданные заказчику или готовые к передаче, засчитываются в отработку аванса.

Госконтракты

Значительная часть реставрации конструктивизма в Москве финансируется из бюджета и проходит по контрактам 44-ФЗ. Цена контракта твёрдая, изменения допускаются только в узких пределах. Дополнительные работы, не оформленные соглашением, взыскать трудно даже при доказанности их выполнения. Подрядчику по госконтракту особенно важно останавливать работы и добиваться письменного решения заказчика, а не продолжать по устному указанию.

Советы подрядчику и заказчику перед реставрацией конструктивистского здания

Заказчику выгоднее вложиться в полное обследование конструкций до проектирования, чем потом оплачивать простой и дополнительные работы с наценкой за срочность. В договоре стоит предусмотреть резерв на непредвиденные работы, порядок и сроки согласования корректировок проекта, обязанность проектировщика выезжать на объект при вскрытиях.

Подрядчику следует проверить статус здания, перечень работ в своей лицензии и полноту разрешительной документации. Перед подписанием договора изучите отчёт об обследовании и сопоставьте его с ведомостью объёмов. Если обследование выборочное, зафиксируйте это в протоколе разногласий и оговорите, что объёмы подлежат уточнению по результатам вскрытий.

Что делать при первых признаках спора

1. Письменно уведомить контрагента о выявленном обстоятельстве с фотографиями и предложением решения.
2. При отсутствии ответа приостановить работы на спорном участке и оформить акт простоя.
3. Сохранять журналы работ, записи научного руководителя и технического надзора.
4. До ответа на претензию согласовать позицию с адвокатом, чтобы не признать невыгодных фактов.
5. При наличии спора о качестве или объёме — заказать заключение специалиста до обращения в суд.

Споры между строительными компаниями в Москве по договорам подряда рассматривает Арбитражный суд города Москвы, обращению в суд предшествует претензия. Адвокат по строительным спорам изучит договор, обследование и проект, оценит обоснованность требований сторон, подготовит вопросы для судебной строительно-технической экспертизы и предложит вариант урегулирования, при котором объект не останется брошенным на полпути.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.