Глоссарий терминов строительного права

В глоссарии строительного права разъяснены 50 терминов, с которыми сталкиваются в договорах подряда, актах, претензиях и судебных решениях по спорам строительных компаний: от КС-2 и твёрдой сметы до технического заказчика, СРО и сальдирования. Определения даны простым языком со ссылкой на Гражданский кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ там, где норма прямо задаёт смысл термина. Руководителю проекта, сметчику, инженеру ПТО и бухгалтеру глоссарий поможет быстро разобраться со словом из письма контрагента или определения арбитражного суда.

Термины сгруппированы по стадиям жизни договора: участники, цена, документация, приёмка, качество, ответственность и споры. В каждой группе понятия идут в той последовательности, в какой обычно возникают на объекте.

Участники строительного договора

Обычно любой спор начинается с вопроса о том, кто и что кому должен. Роли участников определяют, кто вправе предъявить требование и к кому. Ошибка в определении роли ведёт к иску к ненадлежащему ответчику.

1. Договор строительного подряда. Соглашение, по которому подрядчик за установленный срок обязуется возвести объект или выполнить строительные работы по заданию заказчика, а заказчик — обеспечить условия для работ, принять результат и оплатить его. Правила о строительном подряде применяются и к реконструкции, монтажу оборудования, пусконаладке, капитальному ремонту.
2. Заказчик. Сторона, которая заказывает работы, передаёт площадку и документацию, принимает и оплачивает результат. В цепочке субподряда заказчиком для субподрядчика выступает генеральный подрядчик.
3. Подрядчик. Сторона, которая выполняет работы своим риском, если договор не говорит иное, и отвечает за качество, сроки и сохранность переданных материалов. Привлекать к работам других лиц подрядчик может, если договор не требует выполнить их лично.
4. Генеральный подрядчик. Подрядчик, привлёкший к исполнению субподрядчиков. За результат работы субподрядчиков он отвечает перед заказчиком, а за неисполнение обязательств заказчиком — перед субподрядчиками.
5. Субподрядчик. Организация, которая выполняет часть работ по договору с генеральным подрядчиком. Поскольку между заказчиком и субподрядчиком нет договора, они, как правило, не могут предъявлять друг другу требования о нарушении договоров.
6. Технический заказчик. Организация, которой застройщик поручил от своего имени заключать договоры на изыскания, проектирование, строительство, готовить задания, передавать документацию и подписывать документы для ввода объекта. Интересы застройщика технический заказчик представляет, однако перед ним же отвечает за собственные действия.
7. Застройщик. Лицо, которое на своём земельном участке организует строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта и получает разрешение на строительство. Застройщик может сам быть заказчиком по договору подряда или передать эту функцию техническому заказчику.
8. Исполнитель проектных и изыскательских работ. Подрядчик, который по договору готовит техническую документацию и проводит изыскания. Исправлять недостатки документации он обязан безвозмездно, в том числе когда их выявили позднее, уже в ходе строительства.

Если роли в договоре прописаны нечётко, например одна компания одновременно названа генподрядчиком и техническим заказчиком, суд определяет её положение по фактическим функциям.

Договор, цена и смета

Ценовые споры составляют большую часть строительных дел. Понятия этой группы определяют, сколько стоит работа и в каких случаях цену можно изменить.

1. Твёрдая цена. Цена работы, которую подрядчик не вправе увеличить, а заказчик не вправе уменьшить, даже если затраты оказались больше или меньше ожидаемых. Если договор не указывает вид сметы, она считается твёрдой. Исключение — существенный рост стоимости материалов, который стороны не могли предвидеть.
2. Приблизительная смета. Смета, при которой цена может измениться. При существенном превышении подрядчик должен вовремя предупредить заказчика, а заказчик может отказаться от договора, оплатив фактически выполненную часть.
3. Локальный сметный расчёт. Документ, в котором стоимость определённого вида работ рассчитана по объёмам и сметным нормативам. Локальные расчёты сводятся в объектные и сводный сметный расчёт. В споре о стоимости работ эксперт сравнивает с ними фактически выполненные объёмы.
4. Дополнительные работы. Работы, которых нет в технической документации и смете, но без которых результат не достигается. О таких работах подрядчик должен уведомить заказчика. Без ответа заказчика за десять дней подрядчик приостанавливает работы, а выполнив их без согласования, теряет право на оплату.
5. Существенные условия договора подряда. Условия о предмете и сроках выполнения работ. Если эти условия не согласованы, договор признаётся незаключённым. Цена к существенным условиям не относится: при её отсутствии применяется цена, которую обычно взимают за аналогичные работы.
6. Незаключённый договор. Договор, в котором стороны не согласовали существенные условия. Он не порождает договорных обязанностей, однако выполненные и принятые работы всё равно подлежат оплате по правилам о неосновательном обогащении.
7. Аванс. Платёж заказчика до выполнения работ. Аванс засчитывается в оплату по мере сдачи работ, обычно пропорционально стоимости каждого акта. Порядок зачёта лучше прописать в договоре, чтобы при расторжении не спорить об остатке.

Документация и разрешения

Документация определяет, что должно быть построено и как. Многие споры о качестве разрешаются сравнением результата с документацией.

1. Проектная документация. Текстовые и графические материалы, определяющие архитектурные, конструктивные, функционально-технологические и инженерно-технические решения объекта. Для большинства объектов капитального строительства она проходит экспертизу до получения разрешения на строительство.
2. Рабочая документация. Чертежи, спецификации и иные материалы, детализирующие проектные решения для производства работ. На объекте строители ведут работы по рабочей документации со штампом «в производство работ».
3. Техническое задание. Документ, в котором заказчик описывает требования к результату работ: состав, характеристики, материалы, нормативы. Для проектных работ задание на проектирование обязательно, без него подрядчик не может определить предмет работы.
4. Исполнительная документация. Комплект документов, отражающий фактическое выполнение работ: сертификаты на материалы, исполнительные схемы, журналы, а также акты освидетельствования скрытых работ и ответственных конструкций. Пока её нет, заказчик может не принимать работы, когда договор увязывает приёмку с передачей.
5. Разрешение на строительство. Документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и дающий право осуществлять строительство или реконструкцию. Его получает застройщик, а подрядчику оно нужно, чтобы начать работы на площадке законно.
6. Объект капитального строительства. Здание, строение, сооружение или объект незавершённого строительства, за исключением некапитальных строений и сооружений. От статуса объекта зависят требования к документации, членству подрядчика в СРО и государственному строительному надзору.
7. Реконструкция. Изменение параметров объекта: высоты, числа этажей, площади, объёма, включая надстройку, перестройку, расширение, а также замену несущих конструкций с изменением параметров. Для реконструкции, как правило, необходимо разрешение на строительство.
8. Капитальный ремонт. Восстановление или замена строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения объекта без изменения его параметров. Споры по договорам капремонта нередко сводятся к тому, это ремонт или фактически реконструкция.

Сдача и приёмка работ

С приёмкой связан момент, когда у заказчика появляется обязанность оплатить работы и стартует гарантийный срок. Поэтому документы приёмки чаще других становятся доказательствами в суде.

1. Акт КС-2. Акт приёмки выполненных работ по унифицированной форме, которую утвердил Госкомстат. Унифицированные формы с 2013 года необязательны, однако строители продолжают ими пользоваться. В акте перечислены работы, их объёмы и стоимость за отчётный период.
2. Справка КС-3. Документ о стоимости выполненных работ и затрат за отчётный период и нарастающим итогом с начала года. Стороны подписывают её одновременно с актом КС-2, и на неё опираются расчёты.
3. Акт приёмки законченного строительством объекта. Документ, которым заказчик принимает весь объект после завершения работ. Его подписание по общему правилу завершает исполнение подрядчика по объекту и запускает гарантийный срок на объект в целом.
4. Односторонний акт. Документ, который подписал один подрядчик, указав, что заказчик подписывать его отказался. Недействительным суд его признает лишь при условии, что отказ заказчика подписывать был мотивирован обоснованно. Односторонний акт — основной инструмент подрядчика, когда заказчик уклоняется от приёмки.
5. Мотивированный отказ от приёмки. Письменный отказ заказчика подписывать акт, в котором названы конкретные недостатки. Суды расценивают отказ, не содержащий конкретных замечаний, как уклонение от приёмки.
6. Скрытые работы. Работы, которые перекрываются последующими и после этого недоступны для осмотра: гидроизоляция, армирование, а также прокладка сетей внутри конструкций. Их принимают до закрытия.
7. Акт освидетельствования скрытых работ. Документ, которым представители заказчика, подрядчика и строительного контроля подтверждают объём и качество скрытых работ до их закрытия. Без него в споре о качестве часто приходится вскрывать конструкции.

Качество, гарантии и контроль

Понятия этой группы определяют, кто отвечает за дефект, в какой срок о нём можно заявить и кто следит за качеством на стройке.

1. Явный недостаток. Недостаток, который можно обнаружить при обычной приёмке. Если заказчик принял работы без проверки и не оговорил недостатки в акте, ссылаться на них он уже не сможет.
2. Скрытый недостаток. Дефект, который невозможно было выявить при обычной приёмке. Заказчик сообщает о недостатке подрядчику в разумный срок после его обнаружения, а подрядчик отвечает за него в течение гарантийного срока.
3. Существенный недостаток. Дефект, который невозможно устранить либо устранение которого непропорционально дорого или долго. Если недостатки существенны и неустранимы, заказчик может отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.
4. Гарантийный срок. Время, в течение которого подрядчик несёт ответственность за то, что результат отвечает условиям договора. Если договор не установил гарантию, заказчик вправе предъявить требования по недостаткам объекта, выявленным в пределах пяти лет после приёмки.
5. Гарантийное удержание. Доля стоимости работ, которую заказчик не выплачивает до конца гарантийного срока или до иного оговорённого события. Удержание обеспечивает обязанность подрядчика устранять недостатки. Договор должен определять, в какой срок и на каких условиях возвращается сумма.
6. Строительный контроль. Проверка того, соответствуют ли выполняемые работы проектной документации и нормативам. Проводят его подрядчик, застройщик либо технический заказчик. Документы строительного контроля служат доказательством качества в суде.
7. Авторский надзор. Контроль автора проектной документации за соответствием строительства проектным решениям. Замечания авторского надзора фиксируются в журнале и учитываются экспертом при оценке качества работ.
8. Саморегулируемая организация (СРО). Некоммерческая организация, объединяющая строителей, проектировщиков или изыскателей. Подрядчикам, заключающим договоры с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, получившим разрешение на строительство, необходимо членство в СРО, кроме случаев, которые установил Градостроительный кодекс.

Ответственность и денежные требования

Эти термины встречаются в каждом исковом заявлении по подрядному спору. Какие проценты начисляются и с какого момента, определяет верная квалификация требования.

1. Неустойка. Денежная сумма, уплачиваемая должником за нарушение обязательства; обычно считается в процентах от суммы за каждый день просрочки. Размер её задаётся договором или законом. Для взыскания неустойки не нужно доказывать убытки.
2. Снижение неустойки. Полномочие суда уменьшить неустойку, когда она явно несоразмерна последствиям нарушения. Коммерческой организации, чтобы добиться снижения, необходимо заявить об этом и доказать несоразмерность. Норма содержится в ст. 333 ГК РФ.
3. Проценты по ст. 395 ГК РФ. Плата за неправомерное удержание денег, рассчитываемая по ключевой ставке Банка России. Их начисляют, к примеру, на аванс, не возвращённый после прекращения договора. При наличии в договоре неустойки за просрочку оплаты, как правило, взыскивают её, а проценты за тот же период не начисляют.
4. Убытки. Затраты, понесённые или предстоящие лицу для восстановления нарушенного права, потеря или повреждение имущества, а также неполученные доходы. Для подряда это, скажем, затраты на нового подрядчика сверх цены прежнего договора.
5. Неосновательное обогащение. Имущество, приобретённое без оснований, установленных законом или сделкой. В строительстве так квалифицируют неотработанный аванс после расторжения договора и стоимость работ, выполненных без заключённого договора, но принятых и используемых заказчиком.
6. Неотработанный аванс. Часть аванса, которой не соответствует стоимость принятых работ. Покуда договор в силе, подрядчик может её отработать. Когда договор прекращён, её нужно вернуть.
7. Сальдирование. Расчёт итоговой суммы, которую одна сторона должна другой после прекращения договора, с учётом всех встречных предоставлений: аванса, стоимости работ, неустоек, расходов. Сальдирование отличается от зачёта тем, что не требует заявления и отдельного соблюдения условий зачёта.

Прекращение договора и разрешение споров

Последняя группа охватывает понятия, с которыми компания сталкивается, когда отношения с контрагентом заходят в тупик.

1. Приостановление работ. Право подрядчика временно остановить работы, когда заказчик не выполняет встречные обязанности или когда их продолжение угрожает годности результата работ. О приостановлении подрядчик уведомляет заказчика письменно. В просрочку подрядчика период приостановления не засчитывается.
2. Односторонний отказ от договора. Прекращение договора по решению одной из сторон в случаях, которые допускает закон или договор. Действие договора заканчивается, как только вторая сторона получает уведомление. Отказ может быть оспорен в суде, если основания отсутствовали.
3. Досудебная претензия. Письменное требование к контрагенту, которое согласно АПК РФ надо направить прежде, чем идти в арбитражный суд по большинству денежных споров. Если иной срок в договоре не оговорён, с иском обращаются после истечения 30 календарных дней.
4. Строительно-техническая экспертиза. Исследование, которое проводит специалист в области строительства для ответа на вопросы об объёме, качестве, стоимости работ и причинах недостатков. В суде её назначают определением, вопросы предлагают стороны, а окончательную формулировку утверждает суд.
5. Мировое соглашение. Договорённость сторон завершить спор на основе взаимных уступок; её утверждает суд. Заключить его допустимо на любом этапе процесса, включая стадию исполнения решения. Утверждённое соглашение исполняется принудительно, если сторона нарушает его условия.

Если термин из письма контрагента или судебного акта не вошёл в глоссарий или его смысл в вашем договоре отличается от общего, пришлите адвокату документ с этим словом. Специалист объяснит, как термин применяется в вашей ситуации и какие последствия он влечёт.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.