M&A в строительстве: специфика

M&A в строительстве отличается от покупки обычного бизнеса тем, что вместе с компанией покупатель получает её незавершённые договоры подряда, долги перед субподрядчиками, гарантийные обязательства по сданным объектам и будущие строительные споры, а в Москве такие споры почти всегда доходят до Арбитражного суда города Москвы. Цена строительной компании держится на трёх вещах: портфеле действующих контрактов, допуске к работам через членство в СРО и людях, без которых этот допуск не сохранить. Поэтому до подписания документов нужна правовая проверка (due diligence), которая отвечает на простой вопрос: какие обязательства и претензии переходят к покупателю вместе с долей или имуществом.

Порядок действий обычно такой. Сначала стороны выбирают модель сделки: покупка доли или акций либо покупка имущества и отдельных договоров. Затем адвокат покупателя проверяет договоры с заказчиками, акты КС-2 и КС-3, судебную историю, налоговые риски и состояние СРО. По результатам проверки в договор купли-продажи включают заверения продавца, механизм удержания части цены и порядок расчётов. Стоимость адвокатской работы зависит от числа объектов, количества судебных дел и того, сколько документов придётся восстанавливать. Срок проверки небольшой подрядной компании обычно измеряется неделями, крупного генподрядчика с десятками объектов — месяцами.

Что именно покупают в строительной компании

Доля или имущество

Покупка доли в ООО или акций АО оставляет юридическое лицо прежним. Все договоры подряда, банковские гарантии, членство в СРО и судебные дела остаются у той же компании. Для покупателя это удобно: не нужно переоформлять допуски и согласовывать замену подрядчика с каждым заказчиком. Обратная сторона в том, что вместе с компанией переходит вся её история, включая забытые претензии и налоговые доначисления за прошлые годы.

Покупка имущества (техники, базы, складов, офиса) и отдельных прав по договорам позволяет взять только нужное. Однако договор подряда нельзя просто «переписать» на нового владельца. Перевод долга по ГК РФ требует согласия кредитора, а значит, каждый заказчик должен согласиться на замену подрядчика. По госконтрактам замена подрядчика допускается только в случаях, прямо названных в 44-ФЗ, прежде всего при правопреемстве в результате реорганизации.

Нематериальная ценность

Часть стоимости строительной компании не отражена в балансе. Это опыт исполненных контрактов, который подтверждается актами и нужен для участия в торгах. Это деловые связи с заказчиками и отработанные цепочки поставок. Это сметная база и внутренние регламенты. При покупке имущества опыт исполненных контрактов к покупателю не переходит, потому что он принадлежит юридическому лицу, которое эти контракты исполняло.

Обременения и залоги

Техника и недвижимость строительной компании часто находятся в лизинге или в залоге у банка. Лизинговое имущество не принадлежит компании до выкупа. Залог недвижимости виден в выписке из ЕГРН, залог движимого имущества виден в нотариальном реестре уведомлений о залоге (reestr-zalogov.ru). Если покупатель рассчитывает на технику, а она числится за лизингодателем, цена сделки должна это учитывать.

Проверка контрактов и проектов до сделки

Портфель контрактов определяет будущую выручку компании и одновременно её главные риски. Адвокат покупателя смотрит на каждый крупный объект как на отдельную историю: что сделано, что принято, что оплачено, какие претензии предъявлены.

Договоры с заказчиками

В каждом договоре подряда проверяют условия о цене (твёрдая или приблизительная смета), о сроках и промежуточных этапах, о неустойках, о гарантийном удержании, о порядке приёмки. Отдельно ищут условие о смене контроля. В договорах с крупными заказчиками нередко записано, что смена участников подрядчика без согласия заказчика даёт право на односторонний отказ от договора или на штраф. Такое условие может обнулить смысл сделки, если о нём узнать после закрытия.

Незакрытые объемы и акты

На каждом объекте сопоставляют три цифры: стоимость фактически выполненных работ, стоимость работ по подписанным КС-2 и полученную оплату. Расхождение между ними показывает будущие споры. Если работы выполнены, но акты не подписаны, компании предстоит доказывать объём и стоимость через односторонние акты и, возможно, судебную строительно-техническую экспертизу. Если аванс получен, а работы не выполнены, заказчик вправе потребовать возврата неотработанного аванса.

Гарантийные обязательства

По сданным объектам подрядчик продолжает отвечать за недостатки в пределах гарантийного срока. Покупатель должен понимать, сколько объектов находится на гарантии, какие претензии уже заявлены и какие удержания заказчик оставил у себя до окончания гарантийного срока. Гарантийные претензии нередко приходят через год-два после сдачи и требуют выезда бригады, экспертизы и переговоров.

Судебная история

Проверяют все дела, где компания выступала истцом, ответчиком или третьим лицом, а также исполнительные производства в базе ФССП. Важны не только суммы. Повторяющиеся споры с одним заказчиком, частые взыскания неустойки за просрочку или иски о качестве показывают, как компания на самом деле работает. Дела о банкротстве контрагентов говорят о том, что часть дебиторской задолженности может оказаться невозвратной.

Налоговая история и цепочки субподрядчиков

Строительная отрасль традиционно находится под пристальным вниманием ФНС из-за длинных цепочек субподряда. Если среди субподрядчиков компании были организации без персонала и техники, налоговый орган может отказать в вычетах НДС и учёте расходов по таким договорам. Доначисления за прошлые периоды придут уже после смены владельца, а платить их будет компания. Поэтому адвокат покупателя запрашивает акты налоговых проверок, требования о пояснениях, решения о доначислении и сведения о субподрядчиках с признаками технических компаний. По каждому крупному субподрядчику смотрят, есть ли у него реальные ресурсы, подписанные акты и исполнительная документация, подтверждающая, что работы выполнял именно он.

Допуски, СРО и разрешительные документы

Членство в СРО

Для выполнения работ по договорам строительного подряда, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, получившим участок, Градостроительный кодекс РФ в общем случае требует членства подрядчика в саморегулируемой организации. Членство принадлежит юридическому лицу и не передаётся при покупке имущества. При покупке доли членство сохраняется, но покупатель проверяет уровень ответственности по взносу в компенсационный фонд, наличие взноса в фонд обеспечения договорных обязательств и соответствие этого уровня реальному объёму контрактов.

Специалисты национального реестра

Условие членства в СРО — наличие в штате специалистов, включённых в национальный реестр специалистов в области строительства или проектирования. Если такие специалисты уйдут после сделки, компания рискует нарушить требования СРО. Поэтому список специалистов, их трудовые договоры и намерения остаться — отдельный пункт проверки.

Лицензии и иные разрешения

В зависимости от профиля компании нужны отдельные лицензии: на монтаж и обслуживание средств пожарной безопасности, на работу со сведениями, составляющими государственную тайну, на работы с объектами культурного наследия. Лицензия также принадлежит юридическому лицу. При покупке имущества её придётся получать заново, а это время, в течение которого работы выполнять нельзя.

Персонал при смене владельца

Строительная компания стоит столько, сколько стоят её главный инженер, руководители проектов, сметчики и прорабы. Уход ключевых людей после сделки может остановить объекты и сорвать сроки, за которые придётся платить неустойку.

Трудовые договоры и их условия

Адвокат покупателя проверяет трудовые договоры с ключевыми сотрудниками, условия о премиях и выплатах при увольнении, наличие задолженности по зарплате. Особое внимание уделяют «золотым парашютам» руководителей. Отдельно проверяют, оформлены ли рабочие на объектах по трудовым договорам или по гражданско-правовым, потому что переквалификация договоров влечёт доначисление взносов.

Смена собственника и увольнения

ТК РФ сохраняет трудовые отношения при смене собственника имущества организации. Новый собственник вправе в течение трёх месяцев прекратить трудовой договор с руководителем, его заместителями и главным бухгалтером. При этом по сложившемуся в судебной практике подходу смена участников ООО сама по себе не считается сменой собственника имущества организации. Покупатель доли не может уволить директора по этому основанию, и вопрос о составе руководства решается через корпоративные процедуры.

Удержание ключевых людей

На практике удержание специалистов закрепляют в документах сделки. Продавец обязуется обеспечить, чтобы до закрытия определённые сотрудники не уволились. С ключевыми специалистами заключают новые трудовые договоры с понятной системой премирования. Обязательства о неконкуренции по российскому трудовому праву для работников не действуют, поэтому защита строится на мотивации и режиме коммерческой тайны.

Структура сделки и документы

Форма сделки

Отчуждение доли в ООО по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус сам подаёт сведения в налоговый орган для внесения изменений в ЕГРЮЛ. Переход акций фиксируется в реестре владельцев ценных бумаг у регистратора. Стороны часто заключают сначала договор, по которому стороны обязуются совершить сделку при выполнении отлагательных условий: получении согласий, погашении долгов, закрытии конкретных споров.

Согласования государственных органов

Если активы или выручка сторон превышают пороги, установленные антимонопольным законодательством, на сделку нужно предварительное согласие ФАС России. Для компаний, отнесённых к стратегическим, применяется отдельный порядок согласования по 57-ФЗ. С 2022 года сделки с долями российских компаний, где на стороне продавца или покупателя участвуют лица из недружественных государств, требуют разрешения правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций. Без такого разрешения сделка может быть признана недействительной.

Защита покупателя в документах

Основной инструмент — заверения об обстоятельствах по ГК РФ. Продавец заверяет, что у компании нет иных долгов, чем раскрыто, что нет скрытых претензий заказчиков, что СРО и лицензии действуют. Если заверения окажутся недостоверными, покупатель вправе потребовать возмещения убытков или неустойки. Кроме того, стороны договариваются о возмещении имущественных потерь, о депонировании части цены на эскроу-счёте или у нотариуса и об отсрочке оплаты до окончания гарантийных сроков по ключевым объектам.

Споры после закрытия сделки и порядок действий покупателя

Типовые послесделочные конфликты

Самая частая ситуация выглядит так. Через несколько месяцев после покупки заказчик предъявляет претензию о качестве работ по объекту, сданному до сделки, или требует неустойку за просрочку, о которой продавец не сообщил. Компания отвечает по этим требованиям сама, потому что юридическое лицо осталось прежним. Затем покупатель обращается к продавцу на основании заверений или условий о возмещении потерь. Второй спор ведётся между участниками сделки и по сумме может быть сопоставим с первым.

Споры о цене и корректировке

Если цена привязана к показателям на дату закрытия (чистые активы, чистый долг, оборотный капитал), стороны спорят о методике расчёта. В строительстве камнем преткновения становятся незавершённое производство и дебиторская задолженность по спорным актам. Без чёткой методики в договоре такие споры решаются через экспертизу и затягиваются.

Пошаговый план для покупателя

1. До подписания соглашения о намерениях определить модель сделки и перечень документов для проверки.
2. Получить от продавца договоры подряда со всеми дополнительными соглашениями, акты, сметы, претензии и переписку по крупным объектам.
3. Проверить судебную историю, исполнительные производства и банкротные дела контрагентов.
4. Выяснить позицию ключевых заказчиков по смене контроля.
5. Подготовить договор с заверениями, механизмом удержания части цены и порядком урегулирования споров.
6. После закрытия провести ревизию объектов и зафиксировать фактическое состояние работ на дату перехода.

Фиксация состояния объектов на дату закрытия особенно важна. Акты осмотра, фотофиксация и сверка с субподрядчиками позволят потом разделить ответственность продавца и покупателя за недостатки и просрочки.

Практические советы участникам сделки

Продавцу строительной компании стоит подготовить компанию к продаже заранее: собрать подписанные экземпляры договоров и актов, урегулировать мелкие споры, закрыть зависшие претензии. Компания с порядком в документах проходит проверку быстрее и продаётся без значительного дисконта.

Покупателю не стоит полагаться на управленческую отчётность продавца. Проверять нужно первичные документы: КС-2, КС-3, платёжные поручения, переписку о приёмке. Именно в них видны будущие споры о задолженности и неустойке.

Обеим сторонам полезно заранее договориться, кто ведёт текущие судебные дела после закрытия и кто несёт расходы по ним. Если продавец отвечает за исход старого спора, он должен иметь доступ к материалам и право согласовывать позицию. Иначе возникает конфликт интересов: компания уже принадлежит покупателю, а финансовые последствия ложатся на продавца.

Если сделка уже закрыта и выявились скрытые обязательства, действовать нужно быстро. Договоры купли-продажи обычно ограничивают срок, в течение которого покупатель может заявить требование по заверениям. Претензию продавцу направляют письменно, с расчётом и документами, подтверждающими недостоверность заверения. Если претензия не урегулирована, спор передают в арбитражный суд или в третейский суд, если такая оговорка есть в договоре.

Адвокат по строительным спорам проверяет договоры подряда, акты и судебную историю компании, готовит заверения и условия о возмещении потерь, а после закрытия представляет компанию в спорах с заказчиками и субподрядчиками.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com