Строительные споры в районе Новогиреево

Строительные споры в районе Новогиреево между компаниями нередко начинаются с расторжения договора: заказчик коммерческого или жилого объекта отказывается от договора с подрядчиком в середине работ, требует вернуть аванс и нанимает другого исполнителя, а подрядчик считает отказ незаконным и требует оплатить всё выполненное. Реже инициатором выступает подрядчик, который не получает оплату и не может продолжать работу. Дела юридических лиц и предпринимателей рассматривает арбитражный суд, а если ответчик находится в Москве, то Арбитражный суд города Москвы. Прежде чем предъявлять иск о деньгах, необходимо направить письменную претензию. На претензию ждут ответа 30 календарных дней, но договором может быть назначен другой срок.

Если вы получили уведомление об одностороннем отказе, сразу проверьте основание, на которое ссылается контрагент, дату получения уведомления и объём выполненных работ на эту дату. С этого момента договор, скорее всего, прекращён, и дальнейшая работа на объекте может не быть оплачена. Если вы сами собираетесь отказаться от договора, сначала убедитесь, что основание есть и подтверждено документами: необоснованный отказ превращается в убытки для того, кто его заявил. От суммы спора и объёма документов зависит стоимость помощи адвоката, и называют её после изучения документов.

Коммерческая и жилая стройка в Новогиреево: на каких объектах спорят

Новогиреево относится к Восточному округу. Район преимущественно жилой, с развитой коммерческой инфраструктурой вдоль крупных улиц и у станций метро. Подрядные работы здесь — это строительство и реконструкция торговых и офисных объектов, отделка коммерческих помещений на первых этажах, работы на жилых домах, капитальный ремонт, инженерные сети и благоустройство.

Для коммерческих объектов типичен заказчик-инвестор, который строит или переоборудует здание под сдачу в аренду. Он считает каждый месяц задержки потерянной арендной платой и поэтому быстро реагирует на отставание подрядчика: сначала претензиями, потом отказом от договора. Для жилых объектов заказчиком выступает девелопер или технический заказчик, для социальных объектов и капремонта — городская организация по закупочному законодательству.

Почему расторжение — частый сценарий

Расторжение выглядит для заказчика простым выходом: избавиться от подрядчика, который отстаёт, и найти другого. Но правовые последствия у него сложные. После прекращения договора нужно определить, сколько работ выполнено, сколько из них оплачено, какой аванс не отработан, кто несёт убытки. Заказчик, если отказ заявлен без должного основания, может столкнуться с тем, что суд признает его недействительным либо расценит как отказ без вины подрядчика; тогда заказчику придётся оплатить выполненное и возместить подрядчику убытки. К этому добавляются расходы второго подрядчика, который почти всегда берёт за доделку дороже, а разницу в цене заказчик сможет переложить на первого исполнителя только при законном отказе.

Основания для одностороннего отказа заказчика

В ГК предусмотрено несколько оснований для одностороннего отказа заказчика от договора подряда, и каждое влечёт свои последствия. Отказ допустим, только если основание прямо предусмотрено законом или договором (ст. 450.1 ГК). Прекращённым договор считается с момента получения другой стороной уведомления, если более поздняя дата не названа в самом уведомлении или в договоре.

Когда уведомление считается полученным

Если сообщение отправлено на адрес из ЕГРЮЛ или на адрес, названный в договоре, оно считается доставленным, даже когда адресат не получил его по причинам, зависящим от него (ст. 165.1 ГК). Ссылаться на неосведомлённость об отказе не вправе подрядчик, который не получает почту либо переехал в другой офис и не известил об этом. И наоборот: заказчик, отправивший уведомление по случайному адресу или только по электронной почте, если договор такой способ не предусматривает, рискует, что суд не признает договор прекращённым. Дата получения определяет, с какого дня перестают начисляться неустойки и до какого дня выполненные работы подлежат оплате.

Отказ «без вины» и его скрытая цена

По ст. 717 ГК отказ объяснений не требует, но тогда заказчик должен возместить подрядчику убытки, вызванные прекращением договора, в пределах разницы между ценой всей работы и частью цены, уплаченной за выполненное. Заказчики иногда заявляют отказ, ссылаясь на нарушения подрядчика, но не могут их доказать. В этом случае суд вправе квалифицировать отказ как заявленный по ст. 717 ГК, и заказчик, вместо возврата аванса, столкнётся со встречным требованием подрядчика о возмещении убытков.

Отказ из-за медленного выполнения

Чтобы отказаться от договора по причине отставания, заказчик должен показать, что завершить работы к сроку явно невозможно. Суд смотрит на график, фактический объём выполненного, численность людей и техники на объекте, а также на причины отставания. Основания отказаться по ст. 715 ГК нет, когда подрядчик отстаёт из-за того, что площадка или проект переданы поздно, либо задержан аванс.

Подрядчик оспаривает отказ: на что смотреть прежде всего

Подрядчику, получившему уведомление об отказе, нужно за короткое время оценить положение. Чем дольше он ждёт, тем больше вероятность, что заказчик пустит на объект нового исполнителя и уничтожит следы выполненных работ.

Порядок действий после получения уведомления

1. Зафиксировать дату получения уведомления: от неё договор, как правило, считается прекращённым.
2. Оценить основание: есть ли в уведомлении ссылка на норму закона или пункт договора, подтверждается ли нарушение документами.
3. Немедленно зафиксировать объём выполненных работ: предложить заказчику совместный осмотр, составить акт, сделать фото- и видеосъёмку, при необходимости пригласить независимого специалиста.
4. Направить заказчику акты на выполненные до даты отказа работы с исполнительной документацией.
5. Направить мотивированный ответ на уведомление с возражениями и позицией о расчётах.
6. Забрать с объекта своё оборудование и материалы по описи или договориться об их передаче заказчику с оплатой.

Материалы на объекте

На момент отказа на площадке часто остаются материалы подрядчика, временные сооружения, инструмент. Заказчик иногда препятствует их вывозу или использует их при доделке. Неоплаченные материалы, которые подрядчик закупил за свой счёт и которые использованы в работах нового исполнителя, подрядчик вправе требовать оплатить. Для этого нужны документы о закупке, о доставке на объект и о том, что материалы остались на площадке после отказа.

Сальдо после прекращения договора: как суд сводит расчёты

Требования сторон после прекращения договора подряда суды рассматривают не порознь. Подход к этому вопросу выработан высшей судебной инстанцией: при прекращении договора определяется завершающая обязанность одной стороны в отношении другой, то есть сальдо встречных обязательств. Это не зачёт по правилам ГК, а арифметическое определение итогового долга.

Что входит в расчёт

На стороне подрядчика учитываются стоимость выполненных и не оплаченных работ, стоимость материалов, переданных заказчику, убытки, если отказ заявлен без вины подрядчика. К требованиям заказчика относятся неотработанный аванс, полученный подрядчиком, неустойка за просрочку по дату прекращения и затраты на исправление недостатков. Итоговая сумма показывает, кто кому должен.

Неустойка после расторжения

До даты прекращения договора начисляется неустойка за нарушение срока выполнения работ. С прекращением договора подрядчик больше не обязан выполнять работы, и неустойка за просрочку не начисляется. Когда неустойка за просрочку по договору исчислялась от всей цены, а работы выполнены лишь частично, подрядчик вправе ходатайствовать перед судом о её уменьшении по ст. 333 ГК, указывая на несоразмерность и на частичное исполнение. Требование о возврате неотработанного аванса после прекращения договора — уже не договорное, и на него могут начисляться проценты по ст. 395 ГК.

Стоимость выполненных работ

Самый спорный элемент сальдо — стоимость работ, выполненных до отказа. Заказчик утверждает, что работы выполнены в меньшем объёме или с недостатками, а подрядчик настаивает на их полной стоимости. Если двустороннего акта нет, суд назначает экспертизу. Вопросы, которые ставят перед экспертом, касаются фактического объёма, качества и стоимости работ, сделанных подрядчиком до определённой даты. Если новый подрядчик уже всё переделал, эксперт работает по документам и фотографиям, и их качество определяет точность выводов.

Гарантийное удержание при досрочном прекращении

Если договор предусматривал удержание части каждого платежа в обеспечение гарантийных обязательств, после расторжения возникает вопрос о его судьбе. Заказчик нередко считает удержанную сумму своей. Но удержание обеспечивает обязательства подрядчика по качеству выполненных работ и не превращается в штраф. Оно учитывается в сальдо: за счёт этой суммы покрывают доказанные затраты на исправление недостатков, а остаток возвращают подрядчику в срок, установленный договором, либо в разумный срок после гарантийного периода.

Отказ от договора со стороны подрядчика

Подрядчик тоже вправе прекратить договор, но оснований у него меньше. Чаще всего это неисполнение заказчиком встречных обязательств: отсутствие оплаты аванса или промежуточных платежей, непередача площадки, проекта или материалов. В такой ситуации по ГК подрядчик может остановить работы, а при дальнейшем бездействии заказчика отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 719 ГК).

Приостановка как первый шаг

Прежде чем отказываться, подрядчику обычно выгоднее приостановить работы. Причина и дата приостановки указываются в письменном документе. Во время приостановки неустойка за просрочку не начисляется, если причина на стороне заказчика. Если заказчик устраняет нарушение, работы продолжаются, а срок сдвигается на период приостановки. Если не устраняет, у подрядчика появляется обоснованный повод для отказа.

Отказ при изменении проекта

Если заказчик вносит в проект изменения, увеличивающие стоимость работ больше чем на десять процентов или меняющие их характер, подрядчик вправе отказаться от выполнения изменённых работ без согласования новых условий (ст. 744 ГК). Это не отказ от договора целиком, но в практике часто приводит к его прекращению по соглашению сторон.

Какие убытки может заявить подрядчик

Подрядчик, вынужденный прекратить работу по вине заказчика, вправе взыскать реальный ущерб и упущенную выгоду. К реальному ущербу относятся расходы на мобилизацию и демобилизацию, оплата простоя людей и техники, стоимость закупленных под объект материалов, которые нельзя использовать на других объектах. Прибыль, которую подрядчик получил бы, если бы договор был исполнен, и называется упущенной выгодой. Её доказать сложнее: нужны смета с заложенной прибылью, данные о себестоимости и подтверждение, что подрядчик мог и собирался выполнить работы.

Как предупредить спор о расторжении: проверка договора

Многие конфликты о расторжении можно было предотвратить при заключении договора. Договоры коммерческих заказчиков в Новогиреево нередко составлены в одностороннем порядке и дают заказчику широкое право на отказ, не давая подрядчику симметричных прав.

Положения договора, заслуживающие внимания

• основания для одностороннего отказа: насколько они конкретны и есть ли у подрядчика право на исправление нарушения до отказа;
• порядок уведомления: по какому адресу, каким способом, с какого момента договор считается прекращённым;
• расчёты при прекращении: как оплачиваются выполненные работы и материалы, в какие сроки возвращается аванс;
• неустойка: от какой базы она считается, есть ли верхний предел;
• гарантийное удержание: возвращается ли оно при досрочном прекращении договора.

Компании, которые регулярно работают по таким договорам, могут передать адвокату проверку проектов договоров и протоколы разногласий, сопровождение переписки на объекте и подготовку документов о приостановке и уведомлениях. Это позволяет выстроить доказательственную базу ещё до конфликта.

Разбирательство в суде

Спор компаний о расторжении договора подряда разрешает арбитражный суд по адресу ответчика либо по договорной подсудности; если стороны московские, как правило, это Арбитражный суд города Москвы. Жалобу на решение подают в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца, после чего в Арбитражный суд Московского округа, где на кассационную жалобу отведено два месяца. Информацию о делах можно найти на kad.arbitr.ru.

Типовая ситуация: отказ инвестора от договора на отделку офисного здания

Обобщённый сценарий, иллюстрирующий логику спора. Реального дела и его исхода он не излагает.

Инвестор заключил с подрядчиком договор на отделку и инженерные системы офисного здания. Когда прошло три месяца с начала работ и выполнено примерно полобъёма, инвестор уведомил об одностороннем отказе из-за отставания от графика и потребовал возвратить неотработанный аванс. Назавтра работы на объекте начал новый подрядчик. Первый подрядчик возражает: отставание вызвано тем, что инвестор на шесть недель задержал выдачу рабочей документации по инженерным системам и дважды менял планировки.

Как обычно развивается спор

С иском о возврате аванса и взыскании неустойки обращается инвестор. В ответ подрядчик предъявляет встречный иск об оплате выполненных работ и материалов, которые остались на объекте. Суд выясняет, имелось ли основание для отказа по ст. 715 ГК: если отставание вызвано задержкой документации и изменениями проекта, основание отсутствует. Объём выполненных работ определяет экспертиза по материалам, которые подрядчик успел зафиксировать. Затем суд сводит сальдо. Без актов осмотра на дату отказа и писем о задержке документации подрядчик рисковал бы оказаться должником на всю сумму аванса.

С чего начать

Подготовьте договор, графики, рабочую документацию с датами получения, переписку, акты выполненных работ, документы о материалах, уведомление об отказе с доказательствами даты его получения. Адвокат оценит, есть ли у контрагента основание для отказа, как зафиксировать выполненное и какие требования заявить.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com