Сохранение фасадов: требования и споры

Сохранение фасадов исторических зданий в Москве подчиняется Федеральному закону № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», и строительные споры по таким объектам почти всегда связаны с тем, как подрядчик выполнил требования проекта и органа охраны. Если фасад входит в предмет охраны, работы с ним ведутся только по согласованной проектной документации, по разрешению Департамента культурного наследия города Москвы и только организацией с лицензией Минкультуры России. Подрядчик обязан применять материалы и методы, которые предусмотрены проектом: известковые растворы вместо цементных, восстановление декора по обмерам, окраску согласованными колерами. Отступление от проекта даёт заказчику основание не принимать работы, а органу охраны — выдать предписание и привлечь виновного к штрафу.

Между заказчиком и подрядчиком такие работы порождают споры о качестве, объёме, сроках и оплате. Заказчик недоволен цветом или трещинами после первой зимы, подрядчик доказывает, что дефект вызван состоянием стены или эксплуатацией. Ниже разобраны технологии, которые чаще всего становятся предметом спора, порядок приёмки, распределение ответственности и практические шаги для обеих сторон договора подряда.

Какие требования к фасаду устанавливают закон и охранные документы

Отправная точка любого фасадного проекта на памятнике — предмет охраны. В нём может быть указан весь фасад целиком или отдельные элементы: композиция, членения, оконные проёмы и заполнения, лепной и керамический декор, материал и фактура стен, цветовое решение. Работы с этими элементами относятся к сохранению объекта и требуют задания и разрешения органа охраны.

Проектную документацию на работы по сохранению проверяет государственная историко-культурная экспертиза, после чего её согласует орган охраны. В проекте фиксируются результаты обследования, методика расчистки, составы растворов, перечень элементов, подлежащих реставрации, и элементов, которые разрешено воссоздать заново. Если элемент утрачен более чем на определённую долю, проект решает, восстанавливать его или фиксировать в текущем виде.

Охранное обязательство пользователя здания

Собственник или иной законный владелец памятника несёт обязанности по охранному обязательству. Там указаны состав и сроки работ по сохранению, в том числе по фасадам. Заказчик, нанимая подрядчика, фактически передаёт ему исполнение части этих обязанностей. Поэтому сроки договора подряда нередко подстроены под сроки охранного обязательства, и просрочка подрядчика превращается в нарушение заказчика перед органом охраны.

Требования к исполнителю

Подрядчик должен иметь лицензию, в перечне которой указаны нужные виды работ: реставрация штукатурной отделки, каменной кладки, лепного декора, металлических элементов и так далее. Работы ведут аттестованные специалисты. На объекте работают научный руководитель, авторский и технический надзор. Их записи в журналах впоследствии становятся главными доказательствами в споре.

Технологии сохранения фасадов и их спорные места

Расчистка фасада начинается с удаления поздних слоёв краски и загрязнений. Применяют мягкую микроабразивную обработку, компрессы, паровую очистку, в отдельных случаях лазер. Метод выбирает проект по результатам пробных расчисток. Слишком жёсткая обработка повреждает поверхность камня и кирпича, и тогда заказчик требует возместить ущерб историческому материалу. Для облицовки из природного камня мягкие методы выбирают по результатам пробных расчисток, особенно для песчаника Пластушки.

Восстановление штукатурки на памятнике ведут составами, совместимыми с историческими. Обычно это известковые растворы, которые пропускают пар и не создают жёсткой корки поверх старой кладки. Цементная штукатурка на исторической стене со временем отслаивается и задерживает влагу, из-за чего появляются высолы. Если подрядчик заменил состав без согласования, этот факт почти всегда выясняется при экспертизе.

Кладка, декор и окраска

• вычинка кирпичной кладки ведётся кирпичом, близким к историческому по размеру, цвету и плотности;
• утраченный лепной декор воссоздают по сохранившимся аналогам и обмерным чертежам, а не по каталожным образцам;
• металлические элементы, ограждения балконов и водосточные детали сначала обследуют и, если возможно, реставрируют, а не заменяют;
• окраску выполняют составами и колерами, предусмотренными проектом, после выкрасов на пробных участках.

Сезонность и технологические перерывы

Известковые растворы и минеральные краски требуют положительных температур и защиты от дождя. Работы, выполненные в холодный сезон без укрытий и прогрева, дают трещины и отслоения уже весной. Подрядчик, вынужденный продолжать работы по графику заказчика в мороз, должен письменно предупредить о рисках. Иначе ответственность за дефекты останется на нём.

Окна, двери и другие заполнения проёмов

Исторические оконные блоки, двери парадных и витрины первых этажей часто входят в предмет охраны наравне со стенами. Проект может требовать реставрации старых переплётов с заменой только сгнивших фрагментов либо изготовления новых блоков по обмерам с сохранением рисунка расстекловки и профилей. Заказчик, стремясь к энергоэффективности, иногда просит подрядчика поставить современные стеклопакеты стандартной конструкции. Если это не согласовано с органом охраны, такая замена становится нарушением, за которое отвечают обе стороны. Подрядчику стоит получить письменное указание заказчика и убедиться, что решение внесено в проект, прежде чем заказывать изделия.

Леса, сетки и защита фасада во время работ

Строительные леса на памятнике крепят так, чтобы не повредить кладку и декор: анкеры ставят в швы или в места, указанные проектом, и после демонтажа заделывают. Фасадная сетка и укрытия защищают поверхность от осадков и пыли. Повреждения, оставленные креплениями лесов, — частая тема претензий при приёмке. Если леса ставила другая организация по договору с заказчиком, важно ещё до начала работ составить акт о состоянии фасада с фотографиями, иначе спорить о происхождении повреждений будет нечем.

Типичные дефекты фасадных работ и распределение ответственности

Таблица полезна при подготовке к переговорам. Сторона, которая заранее понимает, какие доказательства решают вопрос о причине дефекта, может проверить, есть ли они у неё, и восполнить пробелы до претензии.

Споры между заказчиком и подрядчиком по фасадным работам

Самый частый спор — отказ заказчика подписать акты выполненных работ. Заказчик ссылается на замечания научного руководителя или на отказ органа охраны утвердить акт приёмки. Подрядчик считает замечания необоснованными, потому что работы выполнены по проекту. Если заказчик не подписывает акты и не даёт мотивированного отказа, подрядчик вправе оформить односторонний акт по правилам статьи 753 ГК РФ. Такой акт может быть признан недействительным только при доказанной обоснованности отказа.

Второй спор — об объёме. Площадь фасада, подлежащая реставрации, в смете считается по проекту, а фактически после расчистки оказывается, что утрат больше. Подрядчик выполняет дополнительный объём и выставляет его к оплате. Заказчик отказывается, потому что дополнительные работы не согласованы. По статье 743 ГК РФ исход зависит от того, уведомил ли подрядчик заказчика вовремя и приостановил ли работы до получения ответа.

Приостановка работ предписанием

Инспектор органа охраны может приостановить работы, если обнаружит отступление от проекта. Для подрядчика это означает простой, для заказчика — сдвиг сроков. Стороны спорят, кто виноват. Если причина в ошибке проекта, который предоставил заказчик, ответственность за простой обычно ложится на заказчика. Если подрядчик отступил от проекта по своей инициативе, простой — его риск.

Мнимые претензии к качеству

Встречается и обратная ситуация: заказчик заявляет о недостатках, чтобы задержать оплату или снизить цену. Признаки — претензия появляется после выставления счёта, недостатки описаны общими словами, совместный осмотр не назначается. Подрядчику следует потребовать перечень недостатков с привязкой к осям и элементам фасада, предложить совместный осмотр и зафиксировать его результаты в акте.

Расчёты при досрочном расторжении

Если заказчик отказывается от договора на середине работ, например после смены пользователя здания, подрядчик вправе получить оплату за уже выполненную часть и возмещение убытков в пределах разницы между ценой договора и оплаченным. Это следует из статьи 717 ГК РФ. Сложность в том, что фасадные работы идут захватками и этапами, и на момент расторжения часть плоскостей расчищена, но не оштукатурена, часть оштукатурена, но не окрашена. Чтобы спор о стоимости незавершённого объёма не затянулся, сразу после уведомления о расторжении составляют двусторонний акт фиксации объёмов с фотографиями по каждой захватке. При уклонении заказчика подрядчик фиксирует состояние сам с участием специалиста и направляет акт заказчику.

Ответственность за нарушения при работах на фасаде памятника

Перед заказчиком подрядчик отвечает за качество по статьям 723 и 754 ГК РФ. Заказчик вправе требовать устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения расходов на их устранение силами другой организации. Если недостатки существенные и неустранимые, допустим отказ от договора с требованием убытков. За просрочку подрядчик платит договорную неустойку, которую суд может уменьшить при явной несоразмерности.

Заказчик отвечает за просрочку оплаты, за несвоевременную передачу фронта работ, проектной документации и разрешений. Если подрядчик не смог начать работы из-за отсутствия разрешения органа охраны, это обстоятельство на стороне заказчика. Подрядчик в таком случае вправе не начинать работы и требовать продления сроков на основании статьи 719 ГК РФ.

Административная и уголовная ответственность

Работы по сохранению памятника без разрешения или с нарушением его условий подпадают под статью 7.14 КоАП РФ. Общее нарушение требований сохранения объекта наследия квалифицируется по статье 7.13 КоАП РФ. Повреждение или уничтожение объекта влечёт ответственность по статье 243 УК РФ. Штраф по административному делу может получить как заказчик, так и подрядчик. Убытки от штрафа можно взыскать с контрагента, если именно его действия стали причиной нарушения и это прямо подтверждается документами.

Ответственность перед третьими лицами

Падение фрагментов декора или штукатурки с лесов на тротуар порождает требования прохожих и владельцев автомобилей. Перед ними отвечает владелец источника повышенной опасности или лицо, причинившее вред. Между собой заказчик и подрядчик решают, кто возместит выплаченное. Условие договора о страховании строительно-монтажных рисков и ответственности перед третьими лицами снимает часть таких вопросов.

Практика: типовые ситуации и пути их разрешения

Типовая ситуация первая. Подрядчик завершил реставрацию уличного фасада, заказчик принял работы, но через полгода появились высолы. Заказчик требует переделки. Подрядчик утверждает, что причина в протекающей кровле и неисправном водостоке, которые в его объём не входили. Такие споры обычно решает строительно-техническая экспертиза: она устанавливает источник влаги и соответствие растворов проекту. Если причина в кровле, требования к подрядчику отклоняются.

Типовая ситуация вторая. Колер, согласованный при выкрасах, после высыхания на всей плоскости выглядит иначе. Заказчик отказывается подписывать акты. Решающим доказательством становится акт согласования выкрасов, подписанный представителем заказчика и научным руководителем. Если такой акт есть и материал соответствует ему, отказ в приёмке признают необоснованным.

Ситуация с субподрядчиком

Генподрядчик нанял мастерскую по лепнине как субподрядчика. Мастерская выполнила декор, генподрядчик не платит, ссылаясь на то, что заказчик не принял фасад целиком. Субподрядчик не связан договором с заказчиком и вправе требовать оплаты от генподрядчика по своему договору, если работы ему сданы. Довод о неоплате со стороны заказчика сам по себе не освобождает генподрядчика от расчёта с субподрядчиком, если договор субподряда не содержит иного условия.

Ситуация с госконтрактом

Многие фасадные работы на памятниках в Москве выполняются по контрактам, заключённым по 44-ФЗ. В контракте жёстко закреплены цена, сроки и порядок приёмки. Дополнительные работы по такому контракту оплатить сложнее, чем по частному договору, поскольку изменение цены допускается лишь в установленных законом пределах. Подрядчику важно оформлять все изменения дополнительными соглашениями и не начинать работы сверх контракта по устной просьбе представителя заказчика.

Советы сторонам договора на сохранение фасада

Подрядчику до подписания договора стоит изучить проект и результаты обследования, сверить ведомость объёмов с фактическим состоянием фасада и зафиксировать расхождения в протоколе разногласий. Проверьте, есть ли разрешение органа охраны и кто отвечает за его получение. Уточните, как в договоре решён вопрос о работе в холодное время года и кто оплачивает укрытия и прогрев.

Заказчику следует заранее определить, чьё мнение решает вопрос о качестве: научного руководителя, авторского надзора или специалистов заказчика. Пропишите порядок выкрасов и пробных участков, способ фиксации согласованных образцов. Установите разумный срок на утверждение актов органом охраны и последствия его нарушения, чтобы избежать спора о сроке оплаты.

Документы, которые нужно вести с первого дня

• общий журнал работ и журналы авторского и технического надзора;
• акты вскрытий и пробных расчисток с фотографиями;
• акты освидетельствования скрытых работ, включая подготовку основания под штукатурку;
• акты согласования выкрасов и образцов материалов;
• переписка о дополнительных работах и о погодных ограничениях.

Если спор уже возник, не ограничивайтесь перепиской с отделом заказчика. Направьте мотивированную претензию, приложите документы, предложите совместный осмотр. Строительные споры в Москве по договорам подряда между компаниями рассматривает Арбитражный суд города Москвы, если договор не передаёт их другому суду. Адвокат по строительным спорам оценит доказательства, подготовит вопросы эксперту и позицию для переговоров или суда.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.