Оспаривание общих собраний собственников

Оспорить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме можно в суде в течение шести месяцев с момента, когда собственнику стало известно о решении, и не позднее двух лет с даты размещения сведений о нём в ГИС ЖКХ. Иск подаёт собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против, если решение нарушает его права и причиняет ему убытки. Основания определяют статьи 45 и 46 Жилищного кодекса РФ и статьи 181.3–181.5 Гражданского кодекса РФ: нарушен порядок созыва, нет кворума, вопрос вне компетенции собрания, протокол оформлен с нарушениями.

Решение собрания может касаться управляющей организации, тарифа, капитального ремонта, использования общего имущества, установки шлагбаума, сдачи в аренду мест на кровле или фасаде, выбора подрядчика на ремонт. Для собственника нежилого помещения, например, компании с офисом или магазином на первом этаже, такое решение влияет на расходы и режим работы бизнеса. Для подрядчика решение собрания служит основанием договора: если оно признано недействительным, возникает риск оспаривания сделки.

Иск подают в районный суд, юрисдикция которого охватывает место нахождения дома. Если спор возникает между организациями и касается экономической деятельности, например, решение о предоставлении площади под рекламную конструкцию оспаривает компания-арендатор, подсудность может определяться арбитражным судом. Выбор суда уточняют перед подачей по составу сторон и характеру спора.

Основания для оспаривания: что считается нарушением

Закон делит дефекты решения на два вида. Оспоримое решение действует, пока суд не признает его недействительным. Ничтожное решение недействительно независимо от признания судом. Ничтожным решение считается, если принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, принято при отсутствии необходимого кворума, противоречит основам правопорядка или нравственности.

Оспоримыми служат решения с нарушением порядка созыва и проведения. К нарушениям порядка относят отсутствие надлежащего уведомления, не указанную в сообщении повестку, рассмотрение вопроса, не включённого в повестку, нарушение правил составления протокола, приглашение не всех собственников. Суд отказывает в иске, если нарушение несущественно и не повлияло на результаты голосования.

Решение признают недействительным, если нарушение повлияло на волеизъявление участников или нарушены права истца и ему причинены убытки. Просто несогласие с содержанием решения основанием для иска не служит: если собрание правомочно приняло решение по вопросу своей компетенции, суд не пересматривает целесообразность.

Для организаций-собственников существенно, что вопросы, решаемые собранием, относятся к использованию общего имущества. Решение о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам требует голосов не менее двух третей от общего числа голосов всех собственников. Если такого перевеса нет, решение подлежит признанию недействительным.

Кворум: как считают голоса и почему он решает судьбу собрания

Собрание правомочно, если в нём принимают участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа. Голос собственника пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество, то есть, как правило, площади помещения. Для подсчёта используют общую площадь помещений дома, указанную в ЕГРН и документах техучёта.

Типичная ошибка организаторов: общая площадь, взятая за основу, не совпадает с реальной. В расчёт кворума включают площадь лестниц, подвалов или помещений общего пользования, хотя она учитывается иначе. Поэтому в суде истец проверяет реестр собственников, сверяет площадь по выпискам из ЕГРН и пересчитывает голоса. Достаточно показать, что кворум без спорных бюллетеней отсутствует.

Вторая ошибка: засчитанные бюллетени с нарушениями. Недействительны бюллетени лиц, не являющихся собственниками, бюллетени без подписи, с исправлениями, голоса за несовершеннолетних без оформленных полномочий, голоса от имени умерших. Каждый такой бюллетень суд исключает из подсчёта, а при недостаточном остатке голосов решение признают недействительным.

Третья ошибка касается заочной части голосования. Бюллетень должен быть получен в срок до даты окончания приёма, указанной в сообщении. Если организаторы приняли бюллетени после даты, голоса не засчитываются. Доказательства приёма и подсчёта хранит инициатор собрания.

Вопросы, требующие квалифицированного большинства, влияют на расчёт отдельно. Для некоторых решений, например, о реконструкции, перепланировке общего имущества, передаче его в пользование, закон устанавливает две трети голосов от общего числа. Тогда достаточно показать, что голосов «за» не хватает до этой границы, даже если простое большинство собрано.

Порядок подачи иска и срок

До подачи иска собственник обязан уведомить остальных собственников о намерении обратиться в суд и приложить к иску доказательства уведомления. Это правило Гражданского кодекса: уведомление размещают в ГИС ЖКХ, на информационных стендах или вручают под подпись. Без подтверждения суд оставляет иск без движения или без рассмотрения.

Срок на обращение — шесть месяцев со дня, когда собственнику стало известно о принятом решении. Но не позднее двух лет с даты размещения сведений о решении в государственной информационной системе. Пропуск срока служит основанием для отказа в иске, если не установлено уважительной причины, которую суд оценивает по обстоятельствам.

В исковом заявлении указывают, какое решение оспаривается, какие нормы нарушены, чем нарушены права истца, какое требование заявлено. К иску прилагают копию протокола, сообщение о собрании, бюллетени, реестр собственников, выписки из ЕГРН, доказательства уведомления собственников, платёжный документ об уплате пошлины. Пошлина по неимущественному иску фиксирована и невелика.

Ответчиком выступает инициатор собрания либо иное лицо, по инициативе которого созвано собрание. Управляющую организацию и совет дома привлекают третьими лицами. Решение суда о признании недействительным обязательно для всех собственников, включая не участвовавших в процессе.

После вынесения решения суд направляет копию в Мосжилинспекцию, а управляющая организация вносит изменения в реестр лицензий. Решение вступает в силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если жалоба не подана. Апелляционную жалобу на решение районного суда рассматривает Московский городской суд.

Практика: как рассуждает суд и какие доказательства работают

Дела об оспаривании собраний занимают несколько месяцев, потому что суду нужно получить подлинные бюллетени, опросить свидетелей и при необходимости провести экспертизу подписей. Истцу стоит учитывать это при планировании: до решения суда оспариваемое решение продолжает действовать, и начисления по нему нужно оплачивать, а при необходимости просить суд о мерах по обеспечению иска.

Первое, что проверяет судья, — наличие у истца права на иск. Собственник, голосовавший «за» по спорному вопросу, не может оспаривать решение по этому вопросу, а собственник, подписавший бюллетень и затем передумавший, воспринимается судом критически. Право на иск есть у тех, кто не участвовал, воздержался или голосовал против, и чьи права нарушены.

Второе — подтверждение самого факта проведения собрания. Если собрание фактически не проводилось, а протокол составлен задним числом, это доказывают отсутствием объявлений, показаниями жильцов, данными из ГИС ЖКХ, где сообщение не размещалось, и бюллетенями с однотипными подписями.

Суды анализируют существенность нарушений. Нарушения протокола, не повлиявшие на итоги голосования, как правило, к отмене не ведут. Нарушение кворума, напротив, считается существенным всегда, потому что собрание без кворума неправомочно. Разъяснения высшей судебной инстанции по применению норм о решениях собраний содержатся в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

Для доказывания используют подлинники бюллетеней, которые хранит управляющая организация или инициатор. Суд истребует их по ходатайству истца. Если оригиналы не предоставлены, суд вправе принять доводы истца об отсутствии кворума. Часто спор разрешает почерковедческая экспертиза: она показывает, что подпись в бюллетене не принадлежит собственнику.

Показания свидетелей и опрос собственников, которые утверждают, что не голосовали, подтверждают подделку бюллетеней. Заявления таких собственников оформляют письменно, с копиями документов о праве собственности. Чем больше заявлений, тем сильнее позиция.

Для оспаривания решений о выборе подрядчика и ремонте полезны расчёты рыночной стоимости работ, смета, сравнение предложений. Суд не оценивает экономическую целесообразность, но если смета завышена из-за нарушения порядка утверждения, нарушение процедуры служит основанием для отмены.

Отдельно оценивают последствия отмены. Если по оспариваемому решению заключён договор с подрядчиком, недействительность решения не всегда прекращает договор автоматически. Договор остаётся действующим, пока не признан недействительным отдельно, а подрядчик сохраняет право на оплату выполненных работ, если действовал добросовестно.

Какие решения собственники оспаривают чаще всего

Первая группа — решения об управлении домом: выбор или смена управляющей организации, утверждение условий договора управления, размер платы за содержание. Оспаривая такие решения, собственники проверяют, было ли собрание вообще, не подделаны ли подписи, не включена ли в протокол сумма, которую никто не утверждал. Здесь особенно часты ничтожные решения из-за отсутствия кворума.

Вторая группа — решения об общем имуществе. Сюда относятся передача части кровли под оборудование операторов связи, сдача подвала или чердака в аренду, установка шлагбаума и ограждения придомовой территории, размещение рекламы на фасаде. Для таких вопросов закон требует две трети голосов от общего числа, и именно этот порог чаще всего не набирается. Собственники нежилых помещений оспаривают такие решения, когда ограждение перекрывает подъезд к их входу или рекламная конструкция мешает вывеске.

Третья группа — решения о ремонте и сборах. Собрание утверждает целевые взносы на ремонт кровли, фасада, лифтов, инженерных сетей. Спор возникает, если размер взноса не обоснован сметой, а работы поручены подрядчику, не прошедшему сравнение предложений. Суд не оценивает экономическую выгоду, но проверяет, голосовал ли за этот вопрос нужный состав собственников и были ли они ознакомлены со сметой.

Четвёртая группа — решения о переоборудовании. Перепланировка помещения, присоединение части общего имущества, устройство отдельного входа затрагивают общую собственность и требуют согласия всех собственников либо не менее двух третей голосов. Если собственник провёл работы, а собрание задним числом одобрило их голосами, не набравшими нужного порога, соседи оспаривают решение.

Пятая группа — решения об избрании совета дома и председателя. Здесь конфликт связан с полномочиями: подписание актов приёмки работ и договоров с подрядчиками. Если совет избран с нарушением, акты приёмки, которые он подписал, могут быть оспорены, а оплата подрядчику задержана. Поэтому подрядчик перед сдачей работ проверяет протокол об избрании подписывающего лица.

Для каждой группы действует единое правило: сначала проверяют кворум, затем компетенцию собрания, затем порядок созыва и только после этого содержание. Такой порядок экономит время, потому что дефект кворума или компетенции решает дело сам по себе.

Подрядчик и управляющая организация, когда решение отменили

Положение подрядчика, который работал на основании решения собрания, зависит от момента отмены. До вынесения судебного решения договор действует. Если решение признали недействительным после выполнения работ, подрядчик вправе требовать оплаты фактически выполненных работ, особенно когда результат используется. Основаниями служат договор, акты КС-2 и КС-3, неосновательное обогащение.

Если решение отменили до начала работ, подрядчик получает уведомление от заказчика о приостановке. Он вправе потребовать оплаты расходов, понесённых до уведомления, например, закупленных материалов и мобилизации. Расчёты вносят в акт, при споре назначают строительно-техническую экспертизу.

Для управляющей организации отмена решения о выборе способа управления означает риск отмены договора и пересмотра начислений. Такие споры разбирают в связке с лицензионным контролем: жилищная инспекция исключает дом из реестра лицензии при недействительности решения.

Чтобы снизить риски, подрядчику рекомендуют перед заключением договора запросить протокол, реестр собственников, подтверждение размещения в ГИС ЖКХ, определить круг голосовавших и проверить кворум. Эта проверка занимает немного времени и защищает от отказа в оплате.

План действий и помощь адвоката

Сначала запрашивают у инициатора протокол и бюллетени. Если инициатор отказывает, обращаются в жилищную инспекцию, которая получает документы собрания. Вторым шагом проверяют кворум: выписки из ЕГРН по помещениям, площадь дома, количество голосов.

Далее решают вопрос об уведомлении собственников, готовят иск и приложения, оплачивают пошлину, подают иск в суд. В процессе ходатайствуют об истребовании подлинников бюллетеней, о допросе свидетелей, о назначении экспертизы, если подписи вызывают сомнения.

После решения суда проверяют его исполнение: направление копии в инспекцию, исключение недействительных начислений, пересчёт платы. Параллельно решают вопрос о судебных расходах: пошлина, экспертиза, услуги представителя взыскиваются с проигравшей стороны в разумных пределах.

Адвокат анализирует протокол и бюллетени, считает кворум, готовит уведомление и иск, формулирует ходатайства, представляет интересы в районном суде и апелляции. Консультация оценивает перспективы по документам и не обязывает к дальнейшему сотрудничеству. Стоимость услуг определяется по объёму и сложности поручения.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com