Заказчики о подрядчиках: результаты опроса

Заказчики строительства в Москве, когда описывают конфликт с подрядчиком, чаще всего называют четыре претензии: подрядчик срывает сроки, сдаёт работы с дефектами, требует доплат сверх сметы и плохо держит связь, пропадая в самый нужный момент. У каждой претензии есть правовой ответ в ГК РФ: право отказаться от договора, когда окончить работы вовремя явно нельзя, — статья 715; требования об исправлении недостатков без оплаты или о возмещении расходов — статья 723; защита твёрдой цены — статья 709; правила о юридически значимых сообщениях — статья 165.1. Заказчик, который знает эти инструменты и оформляет документы по ходу работ, решает большую часть проблем без суда или с сильной позицией в суде.

Ниже разбор каждой из четырёх тем: в чём состоит претензия, что говорит закон, какие ошибки допускают сами заказчики и что подготовить заранее. Завершают страницу сводная таблица и выводы для тех, кто составляет новый договор подряда.

Что собрано в обзоре и как его использовать

Этот материал не содержит процентов, долей и рейтингов. Количественного исследования московских заказчиков у нас нет, и придумывать статистику мы не станем. В обзоре собраны претензии, которые заказчики повторяют чаще других, когда объясняют, почему отношения с подрядчиком дошли до спора.

Речь идёт о заказчиках-организациях: девелоперах, промышленных компаниях, владельцах коммерческой недвижимости, государственных и муниципальных учреждениях, генподрядчиках в отношениях с субподрядчиками. Отношения граждан с подрядчиками в обзор не входят, они регулируются другими правилами.

Обзор полезно читать вместе с материалом о проблемах подрядчиков. Многие претензии зеркальны: заказчик жалуется на срыв сроков, а подрядчик на то, что ему поздно передали площадку. Понимание аргументов другой стороны помогает заказчику заранее закрыть уязвимые места своей позиции.

Каждая тема ниже построена одинаково: суть претензии, правовой механизм, ошибки заказчика. Этот порядок отражает логику спора: прежде чем требовать, заказчик должен убедиться, что сам выполнил всё необходимое для того, чтобы подрядчик мог работать.

Сроки: подрядчик отстаёт от утверждённого графика

Срыв сроков заказчики называют первым. Подрядчик поздно выходит на объект, работает малым составом, не выдерживает промежуточные этапы, а к дате окончания выясняется, что готовность далека от полной. Для заказчика это означает перенос ввода объекта, срыв собственных обязательств перед арендаторами, инвесторами или вышестоящим заказчиком.

К существенным условиям договора ст. 708 ГК РФ причисляет начальный и конечный сроки работ, тогда как промежуточные сроки стороны определяют по соглашению. Нарушение любого из них влечёт ответственность подрядчика. По ст. 715 ГК РФ заказчик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, когда подрядчик вовремя не начал работу либо выполняет её настолько медленно, что завершение к сроку становится явно невозможным. Ждать формального наступления конечного срока для этого не нужно.

Подрядчику направляют письменное уведомление об отказе от договора, и с момента его получения договор считается расторгнутым. Расторгнув договор, заказчик может требовать вернуть неотработанный аванс в качестве неосновательного обогащения, а также взыскать неустойку за просрочку до дня расторжения и убытки, включая разницу в цене работ нового подрядчика.

При расчёте неустойки заказчику стоит быть аккуратным. Если договор установил пеню от всей цены, а часть работ уже принята, суд нередко уменьшает сумму, учитывая выполненное. Чрезмерно высокая договорная неустойка почти всегда вызывает заявление подрядчика о снижении, и суд оценивает, какие реальные потери понёс заказчик. Расчёт, подкреплённый доказательствами убытков от просрочки, например штрафами от арендатора или вышестоящего заказчика, устоит лучше голой формулы.

Ошибки заказчиков в спорах о сроках

• не передают площадку и рабочую документацию по акту с датой, и подрядчик потом доказывает, что начал работы позже по вине заказчика;
• не выплачивают аванс в срок, предусмотренный договором, давая подрядчику основание сдвинуть график;
• подписывают допсоглашения о продлении сроков без указания, что перенос вызван подрядчиком;
• продолжают принимать работы после истечения конечного срока без оговорок о сохранении права на неустойку.

Последний пункт заслуживает внимания. Принятие работ с опозданием само по себе права заказчика на неустойку не отменяет, однако если он долго молчит о ней, подрядчик станет ссылаться на то, что просрочка заказчиком прощена. Лучше направить претензию с расчётом неустойки сразу после истечения срока, даже если работы продолжаются.

Качество: дефекты, которые появляются после приёмки

Вторая претензия касается качества. Претензии заказчиков касаются трещин в стяжке, протечек кровли, отслоившейся облицовки и нерабочих инженерных систем. Часто дефекты проявляются уже после подписания актов, когда подрядчик получил деньги и не спешит возвращаться на объект.

Согласно ст. 723 ГК РФ при недостатках работ заказчик вправе по своему выбору требовать безвозмездного исправления в разумный срок, соразмерного снижения цены либо возмещения собственных расходов на устранение, если договор даёт ему право устранять недостатки сам. Когда недостатки существенные и неустранимые, заказчик вправе отказаться от договора и взыскать причинённые ему убытки.

Для зданий и сооружений важна статья 756 ГК РФ. Норма ограничивает срок выявления недостатков качества пятью годами, кроме случаев, когда договор или закон устанавливает более длительную гарантию. Гарантийный срок, указанный в договоре, задаёт время, в течение которого доказывать причины дефекта приходится подрядчику: пока действует гарантия, именно подрядчику нужно доказывать, что дефект появился по причинам, не зависящим от его ответственности.

Подписанный акт не закрывает претензий к скрытым дефектам. Однако на явные недостатки, которые были заметны уже при обычной приёмке, после подписания акта без замечаний сослаться непросто. Поэтому заказчику нужно проверять работы при приёмке и вписывать замечания в акт.

Чаще всего спор о качестве заканчивается требованием возместить расходы на устранение дефектов, которые заказчик поручил другой организации. Такое требование суд удовлетворяет, если заказчик докажет три вещи: недостатки существовали и были вызваны работой подрядчика, подрядчику дали возможность устранить их самому, а расходы на устранение разумны и подтверждены договором, актами и платёжками с новым исполнителем. Если выпадет хоть одно из этих звеньев, позиция становится слабее.

Если подрядчик оспаривает причину дефекта, ссылаясь на неправильную эксплуатацию, на проектную ошибку или на материалы заказчика, спор решает строительно-техническая экспертиза. Заказчику полезно до её назначения сохранить дефектные участки в исходном состоянии или хотя бы подробно зафиксировать их до устранения. Если всё уже переделано, эксперту останется работать с фотографиями и документами.

Как заказчику правильно оформить претензию по качеству

• направить подрядчику письменное приглашение на совместный осмотр, где названы дата и место;
• оформить акт осмотра, где описаны дефекты, приложены фото и указаны места обнаружения;
• если подрядчик не пришёл, отразить это в акте и привлечь независимого специалиста;
• предъявить требование, в котором назван определённый срок исправления;
• только после истечения срока привлекать другую организацию, если договор это позволяет.

Цены: удорожание, дополнительные работы и смета

Третья претензия связана с деньгами. Подрядчик в ходе работ сообщает, что смета не учла часть работ, что материалы подорожали, что нужно доплатить за дополнительные объёмы. Заказчик воспринимает это как попытку пересмотреть цену после того, как сравнение предложений на тендере уже прошло.

Статья 709 ГК РФ выделяет два вида цены — твёрдую и приблизительную. Без иных указаний в договоре цена признаётся твёрдой. Увеличения твёрдой цены подрядчик требовать не вправе, однако если стоимость материалов и оборудования существенно выросла и этого нельзя было предвидеть при заключении договора, он может требовать пересмотра цены, а при отказе заказчика — расторжения договора через суд. Заметно превысить приблизительную цену можно лишь тогда, когда заказчик был вовремя предупреждён.

Правила о дополнительных работах содержит статья 743 ГК РФ. О необходимости работ, которые не предусмотрены технической документацией, подрядчик должен уведомить заказчика и получить его согласие. Когда заказчик не дал ответа за десять дней, подрядчик должен приостановить работы. Выполнив дополнительные работы без согласования, подрядчик не вправе требовать за них плату, кроме ситуаций, когда в интересах заказчика требовалось действовать незамедлительно.

Заказчику, в свою очередь, следует иметь в виду статью 744 ГК РФ. Норма допускает правки технической документации при условии, что связанные с ними дополнительные работы укладываются в десять процентов сметной стоимости и не изменяют характер работ. Более существенные изменения требуют согласования новой цены. Заказчик, который сам меняет проект, должен быть готов к пересмотру сметы.

Ещё одна ценовая претензия касается актов с завышенными объёмами. Акты заказчик подписал и оплатил, но последующий обмер или ревизия выявили меньший фактический объём работ. Даже после подписания акта заказчик может оспорить объём и стоимость, но бремя доказывания завышения лежит на нём, и обычно оно подтверждается экспертизой. Заказчик возвращает переплату через неосновательное обогащение; срок давности по этому требованию идёт с того дня, когда он узнал о переплате.

Коммуникация: молчание, устные договорённости и потерянные письма

Четвёртая претензия звучит так: подрядчик не отвечает на письма, решения принимаются на объекте устно, а потом каждая сторона помнит их по-своему. Заказчики жалуются, что не могут добиться от подрядчика отчёта о ходе работ, графика на следующий месяц, ответа на замечания технадзора.

С правовой точки зрения коммуникация сводится к доказательствам. По ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение порождает последствия с момента доставки адресату, а доставленным оно считается и тогда, когда поступило, но не было вручено по причинам, зависящим от адресата. Следовательно, уведомление, отправленное по адресу из ЕГРЮЛ или указанному в договоре, имеет силу и тогда, когда подрядчик его не забрал.

Договор должен определять каналы связи: почтовые адреса, адреса электронной почты, лиц, уполномоченных получать и направлять документы. Если в договоре прямо сказано, что переписка по электронной почте имеет юридическую силу, письма с указанных адресов становятся полноценным доказательством. Переписка в мессенджерах тоже принимается судом, но её подлинность при споре придётся подтверждать.

Заказчик вправе по ст. 748 ГК РФ контролировать и надзирать за ходом работ, их качеством, соблюдением сроков и качеством материалов. Если заказчик заметил отступления, он должен сразу сообщить о них подрядчику. Не сделав такого заявления, заказчик лишается права позже ссылаться на эти недостатки. Регулярные совещания с протоколами, подписанными обеими сторонами, решают проблему устных договорённостей лучше любых жалоб.

Проблемы возникают и при смене людей. На объекте меняется руководитель проекта со стороны подрядчика или заказчика, новые сотрудники не знают о прежних договорённостях, а письма уходят на адреса, которые больше никто не читает. Об изменении контактных лиц и адресов стороны должны уведомлять друг друга письменно, и это условие стоит прописать в договоре. Риск неполучения письма, отправленного по прежнему адресу при отсутствии уведомления о смене, по общему правилу несёт та сторона, которая адрес сменила.

Сводная таблица: претензия, инструмент, что подготовить

Таблица связывает каждую претензию заказчика с правовым инструментом и с документами, без которых этот инструмент не сработает.

Выводы для заказчика: как выстроить договор и контроль

Все четыре претензии сходятся в одной точке: позиция заказчика сильна ровно настолько, насколько он сам выполнил встречные обязанности и зафиксировал нарушения подрядчика. Заказчик, который вовремя передал площадку, заплатил аванс, вёл протоколы и направлял письма, выигрывает спор о сроках и качестве гораздо увереннее, чем тот, кто полагался на устные указания прорабу.

Первое, что стоит сделать, это пересмотреть типовой договор подряда. В нём должны быть ясно прописаны график с промежуточными этапами, порядок передачи площадки и документации, сроки приёмки и порядок мотивированного отказа, право заказчика устранять недостатки за счёт подрядчика, гарантийный срок, порядок согласования дополнительных работ и каналы связи. Каждое из этих условий снимает одну из четырёх претензий ещё до её появления.

Второе касается контроля в ходе работ. Технический надзор, регулярные совещания с протоколами, проверка исполнительной документации перед подписанием актов позволяют выявить проблему, пока её можно решить. Обеспечение исполнения договора в виде банковской гарантии или гарантийного удержания даёт заказчику деньги на устранение недостатков, если подрядчик откажется это делать.

Пригодится и предварительная проверка подрядчика перед подписанием договора. Выписка из ЕГРЮЛ, членство в СРО, история арбитражных дел, сведения о процедурах банкротства и об исполнительных производствах показывают, с кем заказчик собирается работать. Подрядчик, против которого уже есть десяток исков от прежних заказчиков о возврате авансов, с высокой вероятностью создаст ту же проблему снова, и размер аванса в договоре с ним стоит ограничить.

Третье относится к реакции на нарушение. Если подрядчик сорвал срок или сдал работы с дефектами, первым шагом должна быть письменная претензия, а не устное недовольство. Направьте договор, акты, переписку и краткое описание ситуации, а адвокат определит, какие средства защиты и в какой последовательности использовать, чтобы сохранить право на неустойку, аванс и компенсацию расходов.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com