Новация строительных долгов

Новация строительных долгов — это соглашение, по которому заказчик и подрядчик прекращают старый долг за работы и вместо него создают новое обязательство с другим предметом или способом исполнения. Для строительных споров в Москве типичный пример — задолженность по актам приёмки превращается в заём с графиком возврата и процентами. Основание дают статья 414 ГК РФ о новации и статья 818 ГК РФ о замене долга заёмным обязательством. Новация прекращает первоначальный долг в момент подписания соглашения, и с этого дня подрядчик уже не может взыскивать оплату работ по договору подряда, а вправе требовать только исполнения нового обязательства.

Главное, что нужно знать до подписания: вместе со старым долгом по умолчанию исчезают связанные с ним неустойка, поручительство и залог, если стороны прямо не договорились иначе. Поэтому подрядчик проверяет, что он теряет, а заказчик просчитывает новую нагрузку и налоги. Разногласия о том, была ли новация и что она прекратила, между организациями рассматривает арбитражный суд, в Москве — Арбитражный суд города Москвы. Стоимость адвокатской работы зависит от суммы долга, числа договоров и того, нужно ли сохранять обеспечение.

Как новация заменяет долг по договору подряда

Новация прекращает обязательство, а не изменяет его. В этом её суть. Если стороны просто сдвигают срок оплаты или делят сумму на части, это изменение договора, и долг остаётся прежним. При новации появляется новый долг с иным предметом или иным способом исполнения, а старый перестаёт существовать.

В строительстве встречаются три варианта замены:

• долг по оплате принятых работ заменяется заёмным обязательством: заказчик становится заёмщиком, подрядчик заимодавцем;
• обязанность подрядчика вернуть неотработанный аванс заменяется обязанностью выполнить дополнительный объём работ;
• денежный долг генподрядчика перед субподрядчиком заменяется обязанностью передать технику, материалы или права на помещения в будущем.

Что должно поменяться

Высшая судебная инстанция в разъяснениях о прекращении обязательств (постановление Пленума ВС РФ № 6 от 11 июня 2020 года) указывает признак новации: воля сторон прекратить прежнее обязательство и заменить его новым. Перемена только срока, суммы или порядка расчётов сама по себе новацией не считается. Если в соглашении меняется лишь график платежей, суд квалифицирует его как изменение условий договора подряда.

Какие строительные долги можно новировать

Новировать допускается практически любой договорный долг между компаниями: оплату работ по актам формы КС-2, гарантийное удержание, долг по возврату аванса, компенсацию расходов на устранение недостатков, признанную неустойку. Закон запрещает новацию только по обязательствам о возмещении вреда жизни или здоровью и об уплате алиментов. Для подрядных отношений таких ограничений практически не возникает.

Новация не меняет стороны

Новация заменяет предмет или способ исполнения, но участники остаются прежними. Если вместо заказчика платить должна другая компания, например инвестор или новый владелец объекта, это перевод долга, и на него нужно согласие подрядчика как кредитора. Если подрядчик передаёт право требования оплаты банку или своему поставщику, это уступка. Обе конструкции иногда сочетают с новацией в одном документе, и тогда каждую часть прописывают отдельно, чтобы суд не смешал их при толковании.

Частичная новация

Стороны вправе новировать только часть долга. Например, основной долг по актам превращается в заём, а гарантийное удержание остаётся в рамках договора подряда и выплачивается после окончания гарантийного срока. Частичная новация удобна, когда часть суммы бесспорна, а по остатку ещё идёт спор о качестве. Тогда в соглашении перечисляют, какие именно акты и суммы новируются, а какие нет.

Новация, отступное, рассрочка и мировое соглашение: в чём разница

Стороны часто называют документ «соглашением о новации», хотя по содержанию это рассрочка или отступное. Суд оценивает суть, а не заголовок. От квалификации зависит, сохранится ли неустойка, работает ли поручительство и с какой даты считать исковую давность.

Новация и отступное

Отступное прекращает долг передачей имущества, и до передачи первоначальный долг продолжает жить. Новация прекращает долг сразу, хотя новое обязательство ещё предстоит исполнить. Если заказчик пишет «вместо оплаты обязуемся передать помещение», важно понять, хотели ли стороны прекратить долг немедленно. При отступном подрядчик в случае непередачи возвращается к требованию об оплате работ. При новации он может требовать только передачи помещения или убытков.

Новация и рассрочка

Рассрочка оставляет долг прежним. Неустойка по договору подряда продолжает действовать, просто начисляется с учётом нового графика, если стороны так договорились. Новация в заём меняет природу долга: вместо договорной неустойки за просрочку оплаты работ появляются проценты за пользование займом и ответственность за невозврат займа.

Новация в мировом соглашении

Стороны могут оформить новацию в рамках мирового соглашения, утверждённого арбитражным судом. Тогда новое обязательство подкреплено определением суда, и при неисполнении взыскатель получает исполнительный лист без нового процесса. Это удобнее, чем внесудебное соглашение, по которому придётся подавать новый иск о взыскании займа.

Чем рискуют подрядчик и заказчик при новации

Новация кажется техническим документом, но последствия у неё серьёзные. Большинство споров возникает из-за того, что стороны не учли автоматическое прекращение дополнительных обязательств и последствия для налогов.

Потеря обеспечения

Закон прямо говорит, что новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если соглашение не предусматривает иное. Банковская гарантия, поручительство директора, залог техники заказчика — всё это может перестать действовать. Для поручительства и залога, предоставленных третьими лицами, нужно их согласие: без него обеспечение на новое обязательство не распространится.

Сомнения в реальности долга

Если первоначальный долг не существовал или был меньше, новация не возникает, ведь заменять нечего. Заказчик, не желающий возвращать заём, иногда заявляет, что работы не выполнялись. Чтобы защититься, соглашение о новации ссылается на конкретный договор подряда, акты приёмки, справки о стоимости, акт сверки.

Риски для заказчика

Заказчик, согласившийся на заём, теряет возможность спорить о качестве и объёмах уже принятых работ в рамках прежнего долга. Признав сумму в соглашении, оспорить её потом почти невозможно. Кроме того, на сумму займа начисляются проценты, если договор займа не объявлен беспроцентным.

Оформление соглашения о новации строительного долга

Соглашение заключается письменно. Для новации долга в заём отдельный договор займа не обязателен: заём считается заключённым с момента подписания соглашения о замене долга, без фактической передачи денег.

Обязательные элементы текста

1. Первоначальное обязательство: реквизиты договора подряда, номера и даты актов, сумма основного долга.
2. Прямо выраженное намерение прекратить первоначальный долг новацией.
3. Новое обязательство: предмет, сумма, срок исполнения, проценты, график.
4. Судьба неустойки, процентов и гарантийного удержания по первоначальному договору.
5. Сохранение или прекращение обеспечения с подписями поручителей и залогодателей.
6. Ответственность за нарушение нового обязательства.

Условия нового займа

Заём, возникший из долга за работы, подчиняется общим правилам о займе. Если соглашение молчит о процентах, между организациями заём считается процентным, и проценты начисляются по ключевой ставке. Стороны вправе установить фиксированную ставку или прямо записать, что заём беспроцентный. Срок возврата указывают датой или графиком. Полезно предусмотреть право заимодавца потребовать досрочного возврата всей суммы при пропуске очередного платежа и неустойку за просрочку возврата.

Для подрядчика имеет смысл сохранить связь с объектом: например, указать, что заём подлежит досрочному возврату при продаже здания или получении заказчиком финансирования. Для заказчика важно, чтобы новые проценты не накладывались на прежнюю неустойку за тот же период.

Корпоративные процедуры

Если сумма новации велика относительно активов заказчика, сделка может оказаться крупной для ООО или АО. Без одобрения её оспорит участник. Если стороны связаны общими участниками или директорами, возникает сделка с заинтересованностью. Перед подписанием проверяют баланс и устав.

Пакет документов

К соглашению прикладывают акт сверки на дату подписания, копии актов КС-2 и справок КС-3 по долгу, согласия поручителей, решение об одобрении сделки, если оно нужно. Подписи ставят лица с полномочиями, а представители предъявляют доверенность с правом заключать такие соглашения.

Налоговые последствия новации у подрядчика и заказчика

Новация не отменяет того, что работы были реализованы. Подрядчик на общей системе признал выручку и начислил НДС в периоде приёмки работ. Замена долга займом выручку не меняет и новый НДС не порождает.

Подрядчик на общей системе

Проценты по займу, возникшему из новации, подрядчик включает во внереализационные доходы. Сама сумма займа доходом не является. Выдача займа освобождена от НДС, поэтому проценты по нему налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Подрядчик на упрощённой системе

Упрощенец признаёт доход по оплате. Вопрос, считать ли новацию оплатой, остаётся спорным. Контролирующие органы чаще рассматривают новацию как погашение задолженности иным способом и признают доход на дату соглашения. Компания на УСН может заплатить налог раньше, чем получит деньги по займу. Это учитывают при выборе формы урегулирования.

Заказчик

Заказчик не получает дохода: он уже учёл стоимость работ в расходах или в стоимости объекта. Проценты по займу заказчик учитывает в расходах в пределах, установленных налоговым кодексом для долговых обязательств. Если заказчик ведёт строительство объекта основных средств, часть процентов может включаться в его стоимость, и порядок согласуют с бухгалтерией.

Что нужно бухгалтерии

Бухгалтер каждой стороны переводит сумму с расчётов по договору подряда на расчёты по займу на дату соглашения. Для этого ему нужны само соглашение, акт сверки и расчёт процентов. Если в соглашение включена признанная неустойка, она отражается отдельно: у заказчика как расход в виде санкций, у подрядчика как внереализационный доход на дату признания. Без такого разделения при проверке возникнет вопрос, из чего сложилась сумма займа.

Новация в арбитражном споре и при банкротстве

Споры о новации доходят до суда в двух сценариях. Первый — заказчик не платит по новому обязательству. Второй — одна из сторон утверждает, что новации не было и действует прежний договор подряда.

Иск о взыскании по новому обязательству

Подрядчик подаёт иск о возврате займа и процентов, а не об оплате работ. До суда направляется претензия. Заказчик может возразить, что первоначального долга не было. Суд в таком случае исследует договор подряда и акты, поэтому их подлинники нужно сохранить. В Москве дело рассматривает Арбитражный суд города Москвы, апелляцию — Девятый арбитражный апелляционный суд.

Спор о квалификации

Если подрядчик продолжает начислять договорную неустойку после новации, заказчик возражает, что долг прекращён. Обратная ситуация: подрядчик хочет вернуться к оплате работ, потому что заём не возвращён. Суд анализирует текст соглашения. Неясные формулировки толкуются с учётом переписки и поведения сторон после подписания.

Исковая давность после новации

Срок давности по новому обязательству течёт самостоятельно. Для займа он начинается после наступления даты возврата, для графика — отдельно по каждому платежу. Подписание соглашения о новации заказчиком одновременно служит признанием долга, поэтому старые споры о том, не истёк ли срок по актам трёхлетней давности, после новации теряют смысл. Это одна из причин, по которой подрядчики соглашаются на новацию, когда давность по первоначальному долгу подходит к концу.

Банкротство заказчика

Конкурсный управляющий проверяет новацию, если она подписана незадолго до банкротства. Сама по себе замена долга займом не погашает требования, поэтому оспорить её как сделку с предпочтением сложнее, чем отступное. Риск возникает, когда в соглашение включены выгодные для подрядчика условия: высокие проценты, новый залог, признание спорной суммы. Требование по займу включается в реестр кредиторов в общем порядке.

Практика: типовые ситуации новации на строительном объекте

Ниже описаны типовые ситуации, а не конкретные дела. Они показывают, где стороны чаще всего ошибаются.

Долг по актам превращён в заём без сохранения неустойки

Генподрядчик задолжал субподрядчику за монтаж инженерных систем. Стороны подписали соглашение о замене долга займом на год. Через год заём не вернули, и субподрядчик потребовал договорную неустойку за весь период с даты приёмки работ. В таких спорах неустойка по договору подряда за период после новации обычно не взыскивается, потому что обязательство по оплате работ прекращено. Субподрядчик может требовать только проценты по займу и ответственность за его невозврат.

Аванс заменён обязанностью выполнить работы

Подрядчик не освоил аванс по реконструкции здания. Заказчик вместо возврата денег согласился на новацию: подрядчик выполняет дополнительный объём работ на ту же сумму. Подрядчик не приступил к работам. Заказчик требует уже не возврата аванса, а исполнения нового обязательства или убытков. Если соглашение не предусматривает право вернуться к денежному требованию, позиция заказчика усложняется.

Новация в обязанность передать материалы

Заказчик, у которого остались складские запасы металлопроката, предложил генподрядчику вместо денег поставить материалы в течение квартала. Стороны оформили новацию: денежный долг прекратился, возникло обязательство поставки. Через квартал часть материалов не поставлена, а цены на рынке выросли. Генподрядчик вправе требовать исполнения в натуре или убытков, но вернуться к сумме по актам может только при наличии такого условия в соглашении. Поэтому в подобных случаях полезно предусмотреть восстановление денежного долга при неисполнении нового обязательства в срок.

Порядок действий перед подписанием

• Подписать акт сверки и зафиксировать точную сумму долга.
• Решить судьбу неустойки, гарантийного удержания и процентов.
• Получить письменные согласия поручителей и залогодателей.
• Проверить, не является ли сделка крупной для любой стороны.
• Рассчитать налог для обеих сторон.
• Рассмотреть мировое соглашение в суде, если спор уже начался.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.