Налог на имущество по кадастровой стоимости

Налог на имущество по кадастровой стоимости начисляют ФНС России, исходя из стоимости объекта, внесённой в ЕГРН, поэтому спор о таком налоге почти всегда распадается на две части: правильно ли налоговый орган выбрал базу и можно ли уменьшить саму кадастровую стоимость. Если налог начислен неверно, его оспаривают жалобой в вышестоящий налоговый орган и затем иском в суд. Если завышена стоимость, её оспаривают в комиссии Росреестра или в Московском городском суде, а налог пересчитывают после обновления сведений в реестре.

Тема касается собственников нежилой недвижимости: организаций, индивидуальных предпринимателей и частных владельцев. Для строительных компаний она практическая. Подрядчик, у которого на балансе офис, склад, производственная база или здание после реконструкции, получает налоговые начисления от кадастровой стоимости. Инвестор, передавший объект подрядчику, оценивает налоговую нагрузку, чтобы сравнить варианты владения или аренды.

Правила расчёта установлены в Налоговом кодексе: глава 30 регулирует налог на имущество организаций, глава 32 регулирует налог на имущество физических лиц. Ставки и перечни облагаемых объектов в Москве определяет закон города. Поэтому проверка начинается с трёх документов: выписки из ЕГРН, налогового уведомления или декларации и московского перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.

Когда налог считают от кадастровой стоимости, а когда от балансовой

Для организаций налог рассчитывают от среднегодовой балансовой стоимости имущества. От кадастровой стоимости его считают только для отдельных видов недвижимости: административно-деловых центров, торговых центров, нежилых помещений, фактически используемых для офисов, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, а также некоторых иных объектов. Перечень таких объектов в Москве утверждает уполномоченный орган города и публикует его.

Включение объекта в перечень проверяют по двум основаниям. Первое основание: вид разрешённого использования земельного участка или назначение помещения в документах техучёта. Второе основание: фактическое использование, которое определяют по акту обследования. Если здание в документах числится как производственное, но частично сдано под офисы, налоговики вправе исчислить налог от кадастровой стоимости по помещениям, где офисы фактически размещены.

Для физических лиц все жилые помещения, жилые дома, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы и объекты незавершённого строительства облагаются налогом, который рассчитывают от кадастровой стоимости. Налоговое уведомление направляет ФНС. Уплатить налог необходимо до установленной даты, как правило, до 1 декабря следующего года.

Индивидуальные предприниматели на упрощённой системе освобождены от налога на имущество в отношении объектов, которые используют в предпринимательской деятельности, за исключением недвижимости из перечня по кадастровой стоимости. Для объектов из такого перечня налог платят независимо от режима налогообложения.

Организации, для которых объект входит в перечень, исчисляют налог самостоятельно и отражают его в декларации. Налоговое уведомление им не направляют. Это значит, что ошибку в базе обнаруживает либо сам плательщик, либо инспекция при камеральной проверке декларации, и тогда приходит требование пояснить расчёт. Ответить на требование нужно в установленный срок, иначе последует штраф за непредставление пояснений.

Налоговая ставка в Москве для объектов из перечня устанавливается законом города и может зависеть от вида объекта и года. Поэтому при расчёте выгоды от пересмотра стоимости берут ставку именно того налогового периода, за который заявляют пересчёт. Использование ставки текущего года для прошлого периода приводит к неверной оценке экономии.

Как оспорить включение объекта в перечень

Если объект включён в перечень по кадастровой стоимости ошибочно, плательщик действует по нескольким направлениям. Первое направление: доказать, что фактическое использование не соответствует критериям. Для этого собирают договоры аренды, поэтажные планы, фотографии, акты осмотра, показывающие, что помещения заняты производственной или складской деятельностью, а не офисами и торговлей.

Второе направление: оспорить акт обследования, на котором держится позиция налоговой инспекции. Проверяют, кто проводил обследование, был ли уведомлён собственник, какие помещения осмотрены, как определена доля площади. Если акт составлен без извещения, без осмотра фактического состояния или с ошибками в площади, его можно оспаривать в рамках спора о налоге.

Третье направление касается акта об утверждении перечня. Правовой акт города, которым определён перечень, можно оспаривать в суде, если он противоречит федеральному закону. Такие споры редки и требуют глубокого правового анализа, но в практике встречаются дела, где отдельные позиции перечня признавали недействующими.

Отдельная задача для строительных компаний возникает при изменении назначения объекта. Подрядчик перепрофилирует здание под собственные нужды и оформляет изменение в техническом паспорте. Если назначение в ЕГРН и фактическое использование расходятся, налог рассчитывают по неблагоприятному для плательщика варианту, поэтому сведения приводят в соответствие заранее.

Четвёртое направление связано с долей площади. Если офисные помещения занимают только часть здания, налог от кадастровой стоимости начисляют на эту часть, а не на всё здание. Для этого в ЕГРН должны быть выделены помещения как самостоятельные объекты, либо стоимость делят пропорционально площади по расчёту инспекции. Плательщик проверяет, верно ли определена доля, и при ошибке предлагает собственный расчёт на основании поэтажных планов и экспликации.

Пересчёт налога после изменения кадастровой стоимости

Если стоимость в ЕГРН уменьшена решением комиссии или суда, налог пересчитывают. Налоговый кодекс определяет, с какой даты применяют новую стоимость. При пересмотре из-за ошибок в сведениях об объекте новую стоимость применяют с начала периода, когда ошибочные сведения использовались. При пересмотре на основе рыночной стоимости новое значение применяют с начала налогового периода, в котором подано заявление. Для каждого случая дату нужно подтвердить по тексту действующей нормы.

Для организации пересчёт означает подачу уточнённой декларации и заявления о возврате или зачёте переплаты. Для физического лица достаточно обратиться в ФНС с копией решения: инспекция формирует новое уведомление. Если оно не получено в разумный срок, плательщик направляет в налоговый орган письменное заявление и сохраняет подтверждение отправки.

Переплату возвращают в пределах срока, установленного Налоговым кодексом. Налоговый орган обязан принять решение о зачёте или возврате в установленный срок и направить заявителю информацию об этом. Если решение не принято, плательщик может подать жалобу и затем иск о возврате суммы.

Практическая сложность: инспекция иногда не пересчитывает налог за периоды, предшествующие моменту обновления сведений, ссылаясь на дату внесения в ЕГРН. В таких случаях аргументы строятся на норме НК о порядке применения изменённой стоимости и на разъяснениях высших судов о налоговых последствиях пересмотра.

Налоговый спор: от жалобы до суда

Решение или действия налогового органа сначала обжалуют в вышестоящий налоговый орган. В Москве это Управление ФНС России по городу Москве, а для решений самого управления — ФНС России. Досудебный порядок обязателен по налоговым спорам: без жалобы суд оставит иск без рассмотрения. Жалоба подаётся в письменной форме, к ней прикладывают уведомление, расчёт, возражения и документы.

Организации и индивидуальные предприниматели в споре, связанном с экономической деятельностью, подают иск в Арбитражный суд города Москвы. Физические лица, не являющиеся предпринимателями, обращаются с административным иском в районный суд общей юрисдикции. Если налог начислен предпринимателю в отношении имущества, используемого не в бизнесе, подсудность определяют по статусу на момент спора и по характеру имущества.

Если налогоплательщик не согласен с уведомлением, а срок уплаты приближается, платёж лучше внести, чтобы исключить пени и штраф. Одновременно подают возражения. Если суд встанет на сторону плательщика, переплата возвращается с процентами в установленных законом случаях.

Жалоба в вышестоящий орган рассматривается в срок, установленный Налоговым кодексом, а при его нарушении плательщик вправе идти в суд, не дожидаясь ответа. В жалобе излагают три вещи: какое решение или уведомление оспаривается, какие нормы нарушены, какую сумму и за какие периоды просит пересчитать заявитель. Отдельным пунктом просят приостановить исполнение решения, если инспекция уже выставила требование и готовит взыскание.

Доказательствами служат выписки из ЕГРН, договоры аренды, поэтажные планы, акты обследования, переписка с инспекцией, экспертные заключения о назначении помещений. Часто решающую роль играет вопрос, каким было фактическое использование на дату налогового периода, поэтому документы должны относиться именно к этому периоду.

Камеральная проверка и налог за прошлые годы

Отдельный вопрос касается камеральной проверки. Если инспекция при проверке декларации находит расхождение между налогом, заявленным организацией, и расчётом от кадастровой стоимости, она составляет акт, а затем выносит решение о привлечении или об отказе в привлечении к ответственности. Возражения на акт подают в установленный срок, а решение обжалуют в вышестоящий орган. Приложить к возражениям стоит выписку на конкретную дату, договоры аренды и расчёт долей площади.

Если инспекция начисляет налог за прошлые годы, проверяют срок, за который она вправе доначислить. Налоговый кодекс ограничивает период, охватываемый проверкой, тремя календарными годами, предшествующими году вынесения решения о проверке. Доначисления за более ранние периоды незаконны, и этот довод включают в жалобу.

Типовые споры и их причины

Первая группа споров связана с ошибочной площадью. В ЕГРН указано больше площади, чем фактически есть в объекте, из-за чего кадастровая стоимость и налог завышены. После кадастровых работ площадь уточняют, а налог пересчитывают. Подрядчик, выполнявший реконструкцию, получает при этом обоснованное требование: исполнительная документация и обмерный план служат доказательствами для собственника.

Вторая группа споров касается объектов незавершённого строительства. Если подрядчик возвёл объект и передал его заказчику по акту, налог платит собственник. Спор между заказчиком и подрядчиком о том, кто отвечает за налоговые начисления за период до приёмки, решается по условиям договора подряда. Нередко стороны забывают урегулировать этот вопрос, и тогда он превращается в отдельный иск о возмещении расходов.

Третья группа споров: налог начислен на объект, который уже прекратил существование. Здание снесено или разобрано при реконструкции, а запись в ЕГРН сохраняется. Исправить ситуацию помогает заявление в Росреестр о снятии объекта с учёта и подтверждающие документы: акт обследования кадастрового инженера, разрешение на снос, акт о сносе. Налог за период после фактической ликвидации пересчитывают по общим правилам.

Четвёртая группа: льготы. Физические лица вправе применять налоговые вычеты по площади и льготы по категориям плательщиков. Если инспекция льготу не применила, плательщик подаёт заявление о предоставлении льготы и подтверждающие документы, а при отказе обжалует его.

Пятая группа споров вырастает из договоров аренды. Арендодатель включает в арендную плату возмещение налога на имущество и пересчитывает его после изменения кадастровой стоимости. Арендатор возражает, если пересчёт произведён в сторону увеличения без согласования, или требует вернуть часть платежей, когда стоимость снижена. Решить вопрос помогает буквальное толкование условия договора о возмещении налога: сказано ли, что возмещается фактически уплаченный налог, или условная сумма по расчёту арендодателя.

Шестая группа касается налога по объектам, которыми подрядчик пользуется по договору с заказчиком на строительной площадке. Временные здания и сооружения, бытовки, склады на стройплощадке, как правило, не регистрируют, поэтому налог по кадастровой стоимости на них не начисляют. Если же на площадке оформлено капитальное строение, например, административное здание под офис стройки, оно подпадает под общие правила и может попасть в перечень.

Что собрать и с чего начать

Отправная точка: выписка из ЕГРН на объект с кадастровой стоимостью и датой её внесения. Затем налоговое уведомление или декларация за спорные периоды, расчёт налога инспекции, реквизиты платёжных документов. Если спор о перечне, нужны договоры аренды, поэтажные планы, документы техучёта, акты обследования.

Далее оценивают, куда идёт спор: в сторону оспаривания стоимости или в сторону оспаривания налоговой базы. Обе линии можно вести параллельно: комиссия пересматривает стоимость, а жалоба в вышестоящий орган защищает от неверного определения базы.

Срок имеет значение на каждом шаге. Жалобу в вышестоящий орган, заявление о перерасчёте, возврат переплаты и иск в суд подают в сроки, установленные Налоговым кодексом и процессуальными кодексами. Календарь строят по дате получения уведомления, решения инспекции и обновления данных в ЕГРН, а копии всех отправлений сохраняют. Пропущенный срок на возврат переплаты вернуть нельзя, поэтому заявление о зачёте подают сразу после появления решения комиссии или суда.

Адвокат анализирует документы, определяет путь, готовит возражения и жалобу, составляет заявление в комиссию и иск, представляет интересы организации или собственника в налоговом органе и суде. Для строительных компаний сюда добавляется проверка договорных условий о распределении налоговых расходов между подрядчиком и заказчиком. Консультация помогает оценить перспективы по документам и не обязывает к дальнейшему сотрудничеству. Стоимость услуг определяется по объёму и сложности поручения.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com