Изменения законодательства для строительства
Изменения законодательства для строительства, которые сильнее всего влияют на договоры подряда в 2026 году, касаются четырёх областей: цифровизации по Градостроительному кодексу РФ, приёмки и изменения цены по 44-ФЗ, сметного ценообразования и налогов. Подрядчику и заказчику сейчас важнее всего проверить три вещи: как в договоре сформулирована цена с учётом ставки НДС 22 процента, действующей с 1 января 2026 года, ведутся ли журналы и исполнительная документация по актуальным требованиям Минстроя, и как по госконтрактам устроена электронная приёмка в ЕИС. Ошибки в этих местах становятся основанием для споров о неоплате, неустойке и отказе от договора.
В обзоре собраны нормы, которые уже действуют и регулярно всплывают в арбитражных спорах между строительными компаниями. Мы не перечисляем все поправки подряд, а показываем, как каждая из них меняет поведение сторон договора и какие доказательства теперь требует суд. Если у вас есть действующие договоры, заключённые до смены ставки НДС или до перехода на новые формы документации, их стоит проверить в первую очередь.
Градостроительный кодекс: информационная модель объекта
Понятие информационной модели объекта капитального строительства введено в Градостроительный кодекс РФ. Это совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте в электронном виде, которая формируется на этапах проектирования, строительства, эксплуатации и сноса. Правила формирования и ведения модели установило правительство.
Если объект возводится с привлечением бюджетных средств, информационную модель необходимо формировать и вести. Это требование закреплено постановлением Правительства РФ от 05.03.2021 № 331 и применяется к проектной документации, направленной на государственную экспертизу после 1 января 2022 года. Для коммерческих объектов модель остаётся добровольной, но многие заказчики включают её в техническое задание.
Для договора подряда из этого вытекают новые обязанности сторон. Проектировщик передаёт заказчику не только комплект чертежей, но и модель в согласованном формате. Подрядчик по строительству вносит в модель сведения о фактически выполненных работах. Если в договоре не определены формат, уровень детализации и порядок передачи модели, спор о том, выполнена ли работа, становится почти неизбежным.
Модель становится и доказательством. Если в ходе строительства заказчик менял проектные решения, история версий модели показывает, когда и по чьей инициативе внесены изменения. Подрядчик, которому вменяют просрочку, может опереться на эти данные, чтобы показать, что задержка связана с поздней выдачей откорректированных решений.
Что проверить в договоре проектирования и подряда
- указан ли формат информационной модели и требования к её составу;
- кто отвечает за актуализацию модели в ходе строительства;
- как модель передаётся заказчику и подписывается ли акт приёмки модели;
- входит ли работа с моделью в цену или оплачивается отдельно.
Исполнительная документация и журналы работ: что требуют приказы Минстроя
Приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, действующий с 1 сентября 2023 года, устанавливает порядок ведения исполнительной документации. В нём установлены состав документации и требования к её оформлению: исполнительные схемы, результаты испытаний, а также акты освидетельствования скрытых работ и ответственных конструкций. Допускается и бумажный, и электронный формат ведения документации; во втором случае применяется усиленная квалифицированная электронная подпись.
Приказ Минстроя России от 02.12.2022 № 1026/пр, вступивший в силу в тот же период, определил порядок ведения общего и специальных журналов работ. Общий журнал заполняется по новой форме, допускается ведение журнала в электронном виде. Записи в журнале вносят уполномоченные представители застройщика или технического заказчика, лица, осуществляющего строительство, и строительного контроля.
Когда спорят о приёмке и оплате, основным источником доказательств объёма работ служат исполнительная документация и журналы. Суд и эксперт сверяют акты КС-2 с актами скрытых работ и записями журнала. Если документация велась по старым формам или не велась вовсе, подрядчик рискует не доказать объём, даже если работы реально выполнены.
Для заказчика новые требования тоже важны. Отказ подписать акт освидетельствования скрытых работ должен быть мотивированным и своевременным. Когда на освидетельствование не пришёл представитель заказчика, подрядчик отмечает это в журнале и может продолжать работы. После такого освидетельствования заказчику сложно утверждать, что скрытые работы выполнены с нарушениями.
Электронная форма документации требует порядка с подписями. Подписывают документы усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с Федеральным законом № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Если представитель подписал акт подписью, срок действия которой истёк, или от имени лица без полномочий, оппонент в споре заявит о недействительности документа. Вместе с исполнительной документацией по объекту держите доверенности представителей, приказы о назначении ответственных лиц и данные о сертификатах подписей.
44-ФЗ: электронная приёмка, изменение цены и национальный режим
Начиная с 1 января 2022 года документ о приёмке по контрактам, заключённым по 44-ФЗ, формируют и подписывают в единой информационной системе в сфере закупок. Документ выкладывает в ЕИС подрядчик, после чего заказчик в положенный срок либо подписывает его, либо отправляет мотивированный отказ. Бумажные акты КС-2 и справки КС-3 используются как приложения, но юридическое значение имеет электронный документ о приёмке.
Для спора это меняет набор доказательств. Подрядчик доказывает сдачу работ выпиской из ЕИС о размещении документа и датах его движения. Если заказчик в срок не подписал документ и не прислал мотивированный отказ, его позиция в споре слабеет. Обе стороны должны внимательно следить за сроками в личном кабинете, поскольку пропуск даже нескольких дней влияет на начисление неустойки.
В законе о контрактной системе есть временная норма: по соглашению сторон можно изменить существенные условия контракта, когда исполнять его стало невозможно из-за обстоятельств, от сторон не зависящих. Постановление Правительства РФ от 09.08.2021 № 1315 утвердило методику, по которой меняется цена строительных контрактов при росте стоимости ресурсов. Цену можно менять лишь соглашением сторон и в границах доведённых лимитов, а значит, суд не может обязать заказчика её увеличить.
Национальный режим в закупках, который применяется с 1 января 2025 года, установлен постановлением Правительства РФ от 23.12.2024 № 1875. Он влияет на строительные контракты через требования к происхождению материалов и оборудования. Подрядчик, который поставил иностранные материалы при наличии ограничений, рискует получить отказ в приёмке и претензии заказчика, поэтому происхождение ресурсов нужно подтверждать документами заранее.
Отдельно стоит помнить о правилах списания неустоек по госконтрактам. Если контракт исполнен полностью, а общая сумма неустоек не выходит за установленный процент от цены контракта, заказчик по постановлению Правительства РФ от 04.07.2018 № 783 обязан списать начисленные пени и штрафы. Получив иск о неустойке по исполненному контракту, подрядчик прежде всего выясняет, не должна ли она быть списана. Этот довод нередко снимает требование целиком.
Сметное ценообразование: ресурсно-индексный метод и ФГИС ЦС
Приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр утверждена методика определения сметной стоимости строительства. Она закрепила ресурсно-индексный метод как основной для объектов, которые финансируются с участием бюджетных средств. Сметная стоимость считается от ресурсов: материалов, машин, труда, с применением индексов изменения стоимости.
Данные о стоимости ресурсов размещаются в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС). Для Москвы продолжают применяться территориальные сметные нормативы ТСН-2001, которые город использует для своих объектов. Сметчику приходится учитывать, какая нормативная база предусмотрена договором и проектом.
В спорах это проявляется так. Подрядчик требует оплатить работы по смете, составленной ресурсно-индексным методом, а заказчик ссылается на базисно-индексную смету, которая была приложена к договору. Или стороны спорят, какие индексы применять для пересчёта цены на дату выполнения работ. Ответ даёт текст договора: если он отсылает к конкретной смете и способу пересчёта, суд применяет именно их.
Отдельная тема — дополнительные работы. При ресурсном методе каждую дополнительную позицию надо обосновать ресурсной ведомостью и согласовать с заказчиком до начала работ. Подрядчик, который выполнил работу по устному указанию, а затем предъявил смету, рискует остаться без оплаты: По Гражданскому кодексу РФ он теряет право требовать оплаты дополнительных работ, о которых заказчику не сообщил.
По коммерческим договорам с твёрдой ценой у подрядчика остаётся инструмент, который дают общие нормы о подряде. Если материалы и оборудование существенно подорожали, чего нельзя было предвидеть при заключении договора, подрядчик вправе потребовать увеличения сметы, а когда заказчик отказывает, добиваться в суде расторжения договора. Требование работает, только если подрядчик заявил его письменно и подкрепил расчётом на основе данных о стоимости ресурсов.
Налоги: НДС 22 процента и цена договора подряда
Общая ставка НДС с 1 января 2026 года выросла с 20 до 22 процентов. Новая ставка применяется к работам, реализованным начиная с этой даты, независимо от даты заключения договора. Для строительных договоров ключевая дата — день передачи результата работ, то есть подписания акта о приёмке.
Главный вопрос — кто несёт разницу. Если цена указана как сумма «без НДС» с добавлением налога по действующей ставке, подрядчик выставляет налог по новой ставке, и заказчик обязан его оплатить. Если цена твёрдая и указана «включая НДС 20 %», возникает спор: подрядчик требует доплаты налога, заказчик настаивает на неизменности общей цены. Суды решают такие споры через толкование договора, учитывая, как стороны сформулировали условие о цене и предусмотрели ли изменение налогового законодательства.
Тогда же уменьшен пороговый доход, до которого организации и предприниматели на упрощённой системе не платят НДС. Часть субподрядчиков, работавших без налога, стала его плательщиками. Генподрядчик, который заложил в бюджет объекта цену субподряда без НДС, получает счета с налогом, а субподрядчик требует пересмотра цены.
Особого внимания требуют авансы. Когда подрядчик получил предоплату в 2025 году и начислил с неё налог по расчётной ставке 20/120, а сдал работы уже в 2026 году, налог при реализации считается по новой ставке, и налог с аванса принимается к вычету. Возникающая разница ложится на ту сторону, на которую её возлагает договор. Если договор об этом молчит, разногласия по авансовым платежам стоит урегулировать дополнительным соглашением до подписания акта, а не после.
Как снизить риск налогового спора
- проверьте формулировку цены во всех действующих договорах и при необходимости подпишите дополнительные соглашения;
- для работ, начатых в 2025 году и сданных в 2026 году, заранее согласуйте ставку налога по каждому этапу;
- в новых договорах указывайте цену без НДС и порядок начисления налога по ставке на дату реализации;
- выясните у субподрядчиков, какой режим налогообложения они применяют.
Как изменения законодательства проявляются в спорах подрядчиков и заказчиков
Новые нормы почти никогда не становятся самостоятельным предметом иска. Они проявляются внутри обычных споров: об оплате, неустойке, качестве, расторжении. Компания, которая не перестроила документооборот под новые требования, проигрывает не потому, что нарушила новую норму, а потому, что не может доказать свою позицию.
| Изменение | Что поменялось для сторон | Риск в споре |
|---|---|---|
| Информационная модель по Градостроительному кодексу | Обязательна для бюджетных объектов | Спор о составе и приёмке модели |
| Приказы Минстроя № 344/пр и № 1026/пр | Новый состав исполнительной документации и форма журнала | Недоказанный объём работ при неправильном оформлении |
| Электронная приёмка по 44-ФЗ | Документ о приёмке подписывается в ЕИС | Пропуск сроков подписания и мотивированного отказа |
| Ресурсно-индексный метод | Новая методика расчёта сметы | Спор о применимой смете и индексах |
| НДС 22 процента | Новая ставка с 1 января 2026 года | Спор о доплате налога при твёрдой цене |
Суды оценивают документы по правилам, которые действовали на дату их составления. Если работы выполнены до вступления в силу новых приказов Минстроя, к ним применяются прежние формы. Если работы растянулись на несколько лет, разные этапы могут оформляться по разным требованиям, и эксперту нужно объяснить, почему документация выглядит неоднородно.
Для подрядчика типовой риск — неправильно оформленная документация. Для заказчика — пропущенные сроки на отказ от приёмки и неподготовленные возражения по смете. Для обеих сторон — устаревшие формулировки договора, не учитывающие смену налоговой ставки и новые требования к документам.
Выводы: что проверить в договорах и внутренних процессах
Первое — договоры. Пересмотрите условия о цене, НДС, порядке приёмки, составе исполнительной документации и информационной модели. Для действующих договоров подготовьте дополнительные соглашения, для новых обновите шаблоны.
Второе — документооборот на объекте. Проверьте, по каким формам ведутся журналы и исполнительная документация, кто подписывает документы и есть ли у ответственных лиц квалифицированные электронные подписи. Ошибки здесь исправить задним числом сложно, а суд оценивает документы по фактическому состоянию на дату выполнения работ.
Третье — госконтракты. Назначьте сотрудника, который ежедневно отслеживает документы в ЕИС, сроки подписания и мотивированных отказов. Пропуск срока по 44-ФЗ превращается в неустойку или в одностороннее расторжение.
Четвёртое — сметы. Убедитесь, что смета к договору составлена по методике, на которую ссылается договор, и что порядок пересчёта цены понятен. Дополнительные работы согласовывайте письменно до начала их выполнения.
Пятое — цепочка субподряда. Генподрядчику стоит синхронизировать условия о цене, НДС и документации в договоре с заказчиком и в договорах с субподрядчиками. Если генподрядчик согласился с заказчиком на неизменную цену, а субподрядчику обещал пересчёт, разницу он заплатит из своей прибыли.
Шестое — мониторинг. Законодательство о строительстве и закупках меняется регулярно. Абонентское адвокатское сопровождение позволяет вовремя узнавать о поправках и адаптировать договоры до того, как спор станет неизбежным.
Адвокат по строительным спорам проверит ваши договоры подряда и контракты на соответствие действующим требованиям, подготовит дополнительные соглашения о цене и НДС и оценит риски по объектам, где уже возник конфликт. Чтобы получить первичную оценку, направьте договор, смету, акты, а также переписку с контрагентом.
Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.