Хрущёвки: снос и реновация

Снос хрущёвок в Москве по программе реновации проходит по установленной процедуре: дом включён в программу по итогам голосования жителей, собственникам предлагают равнозначное жильё, затем дом освобождают и передают для сноса подрядчику. Споры возникают на каждом этапе. Собственники оспаривают размер и расположение предложенной квартиры, оценку прежнего жилья и сроки переезда. Подрядчики на сносе сталкиваются с задержками освобождения, ростом объёмов и спорами с заказчиком об оплате. Собственнику перед подписанием любых документов нужно проверить соответствие предложения закону и сохранить все бумаги, а компании-подрядчику зафиксировать готовность площадки и обстоятельства простоя. Спор о жилье с городом рассматривает суд общей юрисдикции, спор между компаниями о подряде на сносе рассматривает арбитражный суд.

Ниже разобрано, как устроена процедура, о чём можно спорить собственнику жилья, на какие вопросы обращают внимание компании, работающие на сносе, и как обе стороны готовят документы.

Как проходит снос и реновация пятиэтажки шаг за шагом

Правовую основу задаёт федеральный закон 2017 года, который дополнил закон о статусе столицы нормами о реновации жилищного фонда в Москве, и принятые на его основе акты города. Программа применяется к домам, включённым в неё по результатам голосования, и порядок отличается от обычного расселения аварийных домов.

Для собственника процедура выглядит так. Сначала город публикует список домов, включённых в программу. Затем собственникам направляют уведомление и предлагают варианты равнозначного жилья. Собственник осматривает квартиру, подписывает документы либо отказывается и обращается с возражениями. После этого стороны заключают договор мены или иной договор, по которому право на старую квартиру прекращается, а на новую возникает. Потом жильцы переезжают, дом отключают от сетей и передают для сноса.

Для компании-подрядчика этапы другие. После передачи дома оформляется акт передачи площадки, подрядчик получает разрешение на снос, готовит проект организации работ и проект производства работ, обследует конструкции, отключает сети, размещает ограждение, затем разбирает здание и вывозит строительные отходы. На каждом этапе подрядчик согласует действия с заказчиком и надзорными органами.

Главное правило для обеих сторон одинаково: каждое существенное действие должно быть оформлено письменно. Устное обещание сотрудника департамента или представителя фонда не заменяет подписанного документа, а непринятый акт не доказывает, что работы выполнены.

Права собственника: равнозначное жильё, размер и район

Закон предусматривает, что вместо сносимой квартиры собственнику предоставляют другую, равнозначную по общей площади и числу комнат, как правило в том же районе или в соседнем. Равнозначность оценивают по общей площади и количеству комнат; нормы о ней позволяют предлагать квартиры большей площади, но не меньшей. Если квартира предлагается меньшей, собственник вправе требовать компенсации либо иного варианта.

Основные поводы для возражений такие. Предложенная квартира меньше по площади. Она находится в другом районе, хотя закон предполагает возможность получить жильё в том же. Комнаты расположены иначе, кухня меньше, санузел совмещённый, хотя прежде был раздельным. В доме остались недоделки, и акт приёма-передачи отражает не всё. В таких случаях собственник письменно излагает возражения и просит предложить другое жильё, а при отказе обращается в суд.

Отдельно рассматривают вопрос денежной компенсации. Собственник вправе вместо квартиры получить возмещение, и размер определяют на основании оценки. Оценку можно оспорить: заказать независимый отчёт у оценщика, состоящего в саморегулируемой организации, и приложить к иску. Суд вправе назначить судебную экспертизу, если стороны не согласны с суммой.

Если в квартире зарегистрированы несколько человек, в том числе несовершеннолетние, при расселении учитывают их права. Сделки с участием несовершеннолетних собственников требуют согласия органа опеки, и отсутствие такого согласия приводит к отказу в регистрации прав. Заранее запросите справки и подготовьте документы на всех участников.

Что собрать собственнику до подписания

Выписку из ЕГРН на старую квартиру и документы-основания: договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве. Технический паспорт или план. Паспорта и документы на несовершеннолетних собственников. Выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, если она требуется. Все предложения города и ответы на них, сохранённые в бумажном или электронном виде.

Где возникают споры при реновации

Первый тип спора касается самого включения дома в программу. Собственники, не согласные с включением или с результатами голосования, обращаются в суд. Основания: нарушение процедуры голосования, неправильный подсчёт, отсутствие уведомления. Такие дела сложны, потому что суды учитывают массовый характер голосования и нередко отказывают при отсутствии доказанных нарушений.

Второй тип связан с предложением жилья. Собственник считает, что квартира не равнозначна, и просит суд обязать предоставить другую или признать предложение не соответствующим закону. Суд устанавливает площадь, количество комнат, район, техническое состояние дома, сопоставляет с прежней квартирой. Выводы подтверждают планами БТИ, актами осмотра, заключениями специалистов.

Третий тип касается выселения. Если собственник отказывается от всех вариантов, город может обратиться в суд с иском о прекращении права собственности с предоставлением жилья или компенсации и о выселении. Выселение допускается только по решению суда, после вступления которого исполнение ведёт служба судебных приставов. До этого момента собственник вправе продолжать жить в квартире и вести переговоры.

Четвёртый тип относится к пользователям жилья по договору социального найма. Они получают жильё по договору социального найма, и их права на новую квартиру определяются другими нормами, чем права собственников. Нанимателям следует проверить, что новая квартира предоставлена на тех же условиях, и отдельно уточнять вопросы регистрации.

Пятый тип — споры о долгах и обременениях: ипотека, арест, долги по коммунальным платежам, права третьих лиц. Если квартира в залоге банка, расселение требует согласия залогодержателя, и вопрос решают с ним до подписания договора мены.

Подрядчик на сносе: площадка, объёмы, оплата

Снос дома включает больше, чем кажется. Подрядчик получает не пустую коробку, а здание, из которого вывезена мебель, но остались перегородки, коммуникации, инженерные сети и мусор. До начала работ нужно подготовить площадку, отключить сети, получить разрешение на снос и согласовать маршруты вывоза. Каждое действие входит в цену договора или оформляется допсоглашением.

Типичные споры между заказчиком и подрядчиком такие. Дом не освобождён вовремя, и подрядчик простаивает с техникой и людьми. Подрядчик требует оплаты простоя по договору, а заказчик утверждает, что причина в самом подрядчике, который не предъявил проект работ. Если заказчик не обеспечил готовность площадки, подрядчик вправе приостановить работу и потребовать возмещения убытков, если предупредил заказчика письменно. Без такого предупреждения возмещение получить труднее.

Второй вид спора связан с объёмами. В смете указан объём конструкций, а фактически на площадке больше фундаментов, подземных помещений, перекрытий с повышенным армированием. Подрядчик заявляет допработы. Заказчик возражает, ссылаясь на твёрдую цену. Разрешает спор договор: если в нём указан порядок согласования допработ, суд проверяет его соблюдение.

Третий вид связан с приёмкой и оплатой. Акты о приёмке работ подписывают по итогам этапа. Заказчик может отказать, если вывезены не все отходы или не восстановлено благоустройство. Подрядчик в ответ направляет письмо с обоснованием и просит назначить совместный осмотр. Если акт не подписан, а работы выполнены и результат используется заказчиком, подрядчик заявляет иск об оплате и просит суд признать акт одним из доказательств.

Четвёртый — ответственность за ущерб соседним зданиям. При сносе рядом стоящих домов появляются трещины, вибрации, пыль, и собственники соседних зданий требуют возмещения. Подрядчик защищается результатами мониторинга до работ, договором страхования гражданской ответственности и актами технического состояния соседних строений. Компаниям рекомендуют фиксировать состояние зданий до начала работ и по их окончании.

Таблица: стороны, вопрос, документы

Переезд и расчёты вокруг него

После подписания договора возникает группа практических вопросов, которые тоже становятся поводом для споров. Кто оплачивает переезд и в какой срок освобождается старая квартира. Что происходит с зарегистрированными по месту жительства. Как передать ключи и закрыть лицевые счета. Как поступить с неотделимыми улучшениями в старой квартире, например с перепланировкой, если она была узаконена. Эти вопросы стороны решают актом приёма-передачи и дополнительными соглашениями, и перед подписанием стоит проверить, что в акте отражены показания счётчиков и состояние квартиры.

Если собственник после подписания обнаружил дефекты в новой квартире, он направляет письменное требование об устранении. Гарантийные обязательства по отделке и инженерным системам лежат на лице, передавшем квартиру, а при участии генподрядчика заказчик затем предъявляет требования ему. Для собственника важна дата обнаружения и документальное подтверждение недостатков: акт осмотра с участием представителя, фотографии, заключение специалиста.

Когда дефекты серьёзны, собственник вправе требовать безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены либо возмещения расходов на исправление. Нормы о защите прав потребителей применяются к отношениям, в которых одна сторона действует как потребитель, и вопрос об их применении в каждом случае зависит от основания передачи жилья. Поэтому правовую квалификацию лучше уточнить до подачи иска, а в иск включить расчёт расходов на устранение дефектов, подтверждённый сметой и заключением специалиста. К иску прикладывают также акт приёма-передачи, переписку с лицом, передавшим квартиру, и копию претензии с доказательством её отправки.

Сроки: что считать и что нельзя пропускать

Сроки в реновации задаются несколькими источниками: закон, акты города, договоры и судебные нормы. Собственнику важно знать, до какой даты нужно ответить на предложение, когда истекает срок переезда и в какие сроки можно обжаловать решения.

Для обращения в суд общей юрисдикции с требованием по договору действует общий срок исковой давности в три года, а для оспаривания решений органов власти и должностных лиц по КАС РФ установлен трёхмесячный срок с момента, когда лицо стало известно о нарушении. Если срок пропущен, суд восстановит его при уважительных причинах, но рассчитывать на это не стоит.

Для подрядчика сроки задаются договором. Это сроки начала и окончания работ, предупреждения о приостановке, подачи актов, оплаты. Претензионный порядок при спорах между организациями обязателен; срок ответа определяет договор или закон. Невыполнение условий претензионного порядка приводит к тому, что иск оставляют без рассмотрения.

Календарь ведут по каждой дате отдельно. На столе должны лежать: дата получения уведомления, дата отправки ответа, дата подписания акта, дата переезда, дата сноса. Ошибка в дате обходится дорого, особенно когда от неё зависит право на компенсацию или на оплату простоя.

Как защитить себя: пошаговые рекомендации

Собственнику. Не подписывайте документы в день получения; прочитайте текст, сверьте площадь и адрес, спросите, как оформлен переход права. Фотографируйте предложенную квартиру и фиксируйте недостатки в акте. Если несогласны, пишите возражения в письменном виде и сохраняйте отправку. Не соглашайтесь на устные обещания, что недостатки исправят потом: исправления фиксируют в акте со сроком. Запросите у органа расчёт площади, чтобы сравнить с вашей.

Если дело дошло до суда, готовьте иск с приложением плана старой и новой квартиры, оценки, предложений города и переписки. Суд общей юрисдикции по месту нахождения жилья рассматривает иск по правилам ГПК РФ; при споре с органами власти применяется КАС РФ. Спросите у специалиста, какой порядок подходит, чтобы не потерять время на возврат заявления.

Подрядчику. До начала сноса составьте акт состояния площадки и соседних зданий, согласуйте объёмы, получите письменное подтверждение готовности. Любое отклонение сообщайте заказчику письмом с фотографиями и предложением решения. Не продолжайте работы, если риск связан с безопасностью, пока не получите письменные указания. Ведите журнал работ и храните талоны на вывоз.

Заказчику. Передавайте площадку по акту, предоставляйте исходные данные, оплачивайте работы по графику и отвечайте на письма подрядчика в срок. Молчание заказчика суд нередко трактует в пользу подрядчика, если из договора следует, что ответ обязателен.

Итоговые ориентиры для разных участников

Собственник жилья в программе реновации получает право на равнозначную квартиру и вправе оспаривать предложение, оценку и действия органов, но делает это письменно и в сроки. Наниматель по договору социального найма проверяет, что его права сохранены в новом договоре. Подрядчик на сносе получает оплату на основании договора, актов и доказательств готовности площадки, а заказчик получает результат при условии соблюдения сроков и порядка согласования.

Единый принцип для всех: документ важнее разговора. Перепроверяйте площади и адреса, храните переписку и акты, не пропускайте даты и не подписывайте бумаги, которых не поняли. Если возникает спор, выбор суда и порядок подачи зависят от статуса сторон и предмета: гражданин с городом спорит по жилью в суде общей юрисдикции, компании между собой спорят в арбитражном суде.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com