Главгосэкспертиза или Мосгосэкспертиза

Главгосэкспертиза и Мосгосэкспертиза проверяют проектную документацию и результаты инженерных изысканий, и от того, какая из них должна была рассматривать проект, нередко зависят строительные споры в Москве между заказчиком, проектировщиком и генподрядчиком. Федеральное автономное учреждение «Главгосэкспертиза России» подчинено Минстрою России и работает с объектами федерального значения: уникальными и особо опасными, оборонными, атомными, расположенными на территории нескольких регионов, а также, как правило, строящимися на деньги федерального бюджета. Государственное автономное учреждение «Мосгосэкспертиза» проверяет остальные объекты на территории Москвы, если экспертиза для них обязательна, в том числе всё, что строится за счёт городского бюджета.

Общее правило простое: сначала определите, относится ли объект к федеральному перечню. Если относится, документы подают в Главгосэкспертизу через её личный кабинет на gge.ru. Если нет, проект идёт в Мосгосэкспертизу через сервисы на mge.ru и mos.ru, а для объектов без бюджетного финансирования застройщик вправе выбрать негосударственную экспертизу. Подача не в ту организацию заканчивается возвратом документов без рассмотрения, потерей нескольких недель и спором о том, кто из участников договора отвечает за сорванный график.

Кто проверяет проект: федеральный и городской уровень

Обе организации делают одну и ту же работу по существу. Эксперт сверяет проектную документацию с техническими регламентами, санитарными и экологическими требованиями, требованиями пожарной безопасности и заданием на проектирование. Отдельно проверяются результаты инженерных изысканий: геодезия, геология, гидрогеология, экология. Итог один из двух: положительное или отрицательное заключение.

Разница между ними в компетенции, а не в строгости. Ни одна из организаций не вправе взять объект, который закон отнёс к другой. Заключение, выданное с нарушением компетенции, рискует быть признанным ненадлежащим, и тогда разрешение на строительство, полученное на его основе, становится уязвимым.

Где закреплено разделение

Основа — статья 49 Градостроительного кодекса РФ. Детали распределения объектов и порядок работы описаны в Положении об организации и проведении государственной экспертизы, утверждённом постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145. Перечень федеральных объектов в этих актах закрытый. Всё, что в него не попало, на территории Москвы проверяет городская экспертиза.

Негосударственная экспертиза как третий вариант

Для части объектов закон допускает негосударственную экспертизу. Её проводят аккредитованные организации, сведения о них размещает Росаккредитация. Объекты, которые финансируются из бюджета, на негосударственную экспертизу не идут. Для коммерческого объекта выбор между городской и частной экспертизой делает застройщик, и этот выбор стоит зафиксировать в договоре с проектировщиком.

Полномочия Главгосэкспертизы и Мосгосэкспертизы по закону

Федеральная экспертиза рассматривает документацию по объектам, перечисленным в федеральном списке. К ним относятся объекты обороны и безопасности, объекты использования атомной энергии, автомобильные дороги федерального значения, объекты, которые расположены на территории двух и более субъектов РФ, часть уникальных и особо опасных объектов. Филиалы Главгосэкспертизы работают в регионах, поэтому московский объект федерального значения может рассматривать и центральный офис, и филиал.

Мосгосэкспертиза работает с городскими объектами. Через неё проходят школы, поликлиники, дороги и инженерные сети, которые строятся по городским программам, а также коммерческие здания, если застройщик выбрал государственную экспертизу. Учреждение проверяет и достоверность сметной стоимости для объектов городского бюджета.

Проверка сметы

Для бюджетных объектов кроме технической части проверяется смета. Эксперт оценивает, правильно ли применены сметные нормативы и цены и не завышен ли объём работ. Положительное заключение о достоверности сметной стоимости становится основой начальной цены госконтракта. Если смета прошла экспертизу с ошибкой, спор о стоимости дополнительных работ между заказчиком и подрядчиком почти неизбежен.

Экспертное сопровождение

После получения положительного заключения проект часто меняется. Для таких изменений закон предусматривает экспертное сопровождение: экспертная организация подтверждает, что изменения не ухудшают безопасность и укладываются в прежние решения. Сопровождение проводит та же организация, что выдала первоначальное заключение. Если изменения существенные, нужна повторная экспертиза.

Процедура проверки: от заявления до заключения

Порядок у обеих организаций схож. Различаются личные кабинеты, формы заявлений и внутренние регламенты, но последовательность шагов одна.

1. Заявитель направляет заявление и комплект документов в электронной форме. Документы подписываются усиленной электронной подписью.
2. Экспертная организация проверяет комплектность. При недостатках документы возвращают без рассмотрения.
3. Стороны заключают договор на проведение экспертизы, заявитель вносит оплату.
4. Эксперты рассматривают документацию и направляют замечания. Проектировщик отвечает на них и вносит исправления в пределах срока экспертизы.
5. Организация выдаёт заключение, сведения о нём попадают в единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ).

Сроки

Градостроительный кодекс ограничивает срок проведения экспертизы 42 рабочими днями, для части объектов срок короче. Время на проверку комплектности и на заключение договора в этот срок не входит. Корректировки по замечаниям тоже идут внутри общего срока, поэтому медленная реакция проектировщика нередко приводит к отрицательному заключению просто из-за истечения времени.

Что входит в комплект

Состав документов зависит от вида объекта и предмета экспертизы. Обычно в комплект входят проектная документация по разделам, технический отчёт по инженерным изысканиям, задание на проектирование и задание на изыскания, градостроительный план земельного участка, технические условия на подключение к сетям. Для бюджетного объекта добавляются сметная документация и документ о выделении финансирования. Выписка из реестра членов СРО подтверждает право проектировщика и изыскателя выполнять такие работы.

Чаще всего документы возвращают из-за устаревших технических условий, несоответствия задания и проекта, отсутствия подписей или неверных форматов файлов. Возврат на стадии комплектности ещё не отрицательное заключение, но он сдвигает весь график. Если по договору за подготовку комплекта отвечает проектировщик, задержка становится основанием для неустойки.

Кто подаёт документы

Заявителем выступает застройщик, технический заказчик или уполномоченное ими лицо. На практике документы часто подаёт проектная организация по доверенности. Если в договоре проектирования прохождение экспертизы входит в обязанности проектировщика, он отвечает и за своевременные ответы на замечания экспертов.

Когда куда: как определить экспертную организацию для объекта в Москве

Определить нужную организацию надо до заключения договора на проектирование. От этого зависят сроки, стоимость и форма подачи документов. Удобно проверять объект последовательно: источник финансирования, статус объекта, его расположение.

Смешанное финансирование

Сложнее всего с объектами, где есть и бюджетные, и частные деньги. Ответ зависит от доли и вида бюджетного участия: субсидия, бюджетные инвестиции, взнос в капитал. Здесь ошибка обходится дорого, поэтому ответ стоит получить письменно до подачи документов. Обе организации консультируют заявителей по вопросу компетенции.

Линейные объекты на границе Москвы и области

Сети и дороги, которые пересекают границу Москвы и Московской области, расположены на территории двух субъектов РФ. Такие объекты подпадают под федеральную компетенцию. Застройщики иногда пытаются разделить объект на участки и подать их раздельно в региональные экспертизы, но такая схема создаёт риск претензий к законности заключений.

Отрицательное заключение: как его оспорить

Отрицательное заключение блокирует получение разрешения на строительство и останавливает финансирование. Есть три пути: доработать проект и подать повторно, обжаловать заключение во внесудебном порядке или идти в арбитражный суд. Выбор зависит от того, насколько обоснованы замечания экспертов.

Повторная подача

Если замечания по существу верны, быстрее исправить документацию и подать её повторно. Повторная экспертиза оплачивается заново, срок снова отсчитывается. Затраты на повторную проверку становятся предметом спора между заказчиком и проектировщиком, если причиной отказа стали ошибки проекта.

Экспертная комиссия Минстроя

Заключение можно обжаловать в экспертную комиссию, которую создаёт Минстрой России. Комиссия оценивает обоснованность выводов экспертов и может подтвердить или не подтвердить заключение. Обращение в комиссию не мешает потом идти в суд. Жалобу готовят предметно: по каждому замечанию нужна ссылка на норму, которую эксперт применил неверно, и на раздел проекта, где требование выполнено.

Арбитражный суд

Застройщик-организация оспаривает заключение в арбитражном суде по правилам главы 24 АПК РФ. Трёхмесячный срок на заявление отсчитывают от дня, когда организации стало известно о нарушении её прав. Обычно это дата получения заключения. Для Мосгосэкспертизы спор рассматривает Арбитражный суд города Москвы. Судья, как правило, назначает судебную экспертизу по спорным вопросам, поэтому вопросы эксперту надо формулировать сразу и точно.

Споры заказчика и проектировщика из-за экспертизы

Большая часть конфликтов вокруг экспертизы возникает не с экспертной организацией, а внутри договора на проектирование. Заказчик не платит за проект, который не прошёл проверку. Проектировщик требует оплату за выполненные разделы и говорит, что замечания вызваны изменениями задания.

Что говорит Гражданский кодекс

Договор на выполнение проектных и изыскательских работ регулируют статьи 758–762 ГК РФ. Статья 760 обязывает подрядчика согласовывать готовую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с ним и с компетентными государственными органами. Статья 761 возлагает на проектировщика ответственность за ненадлежащее составление документации, включая недостатки, выявленные позже. При недостатках он обязан безвозмездно переделать документацию и возместить убытки.

Типовые ситуации

• Проект получил отрицательное заключение из-за ошибок расчётов. Заказчик требует переделки за счёт проектировщика и возмещения стоимости повторной экспертизы.
• Отрицательное заключение вызвано некачественными изысканиями, которые заказчик заказал у другой организации. Проектировщик доказывает, что вины нет, а претензии адресуются изыскателю.
• Заказчик менял задание на проектирование в ходе работы. Замечания экспертов связаны с этими изменениями, и проектировщик требует оплаты дополнительных работ.
• Генподрядчик начал работы по проекту без положительного заключения по указанию заказчика. После корректировки проекта часть работ пришлось переделывать, и стороны спорят, кто оплачивает демонтаж.

Проектирование по госконтракту

Когда проект заказывает государственный или муниципальный заказчик по 44-ФЗ, положительное заключение почти всегда прямо указано как результат работ. Заказчик не принимает документацию без заключения и начисляет неустойку за просрочку. Проектировщик защищается доводами о том, что срок сорван из-за поздней передачи исходных данных или изменения задания по инициативе заказчика. При одностороннем отказе заказчика от контракта добавляется риск включения в реестр недобросовестных поставщиков, поэтому решение об отказе стоит оспаривать сразу, ещё на стадии рассмотрения в контрольном органе.

Что решает исход

Исход таких споров определяет текст договора: что считается результатом работ, кто подаёт документы, кто отвечает на замечания, есть ли положительное заключение в условиях приёмки. Если договор связывает оплату с положительным заключением, проектировщик без него рискует остаться без денег за весь проект. Если не связывает, заказчик должен доказать конкретные недостатки документации, и тогда обычно нужна судебная экспертиза проекта.

Советы компаниям перед подачей документов

Большинство проблем с экспертизой закладывается ещё на стадии договора. Несколько действий заранее снижают риск спора.

Для заказчика

• Пропишите в договоре проектирования, в какую экспертную организацию идёт проект и кто отвечает за выбор.
• Сделайте положительное заключение условием окончательной оплаты и укажите срок, в который проектировщик обязан отвечать на замечания.
• Передайте проектировщику изыскания и исходные данные с актом. Это защитит вас от довода, что данные пришли поздно.
• Не давайте генподрядчику команду начинать работы до положительного заключения без письменной оценки рисков.

Для проектировщика

• Фиксируйте каждое изменение задания письменно, с датой и подписью заказчика.
• Предупреждайте заказчика о недостатках изысканий и исходных данных до подачи документов в экспертизу.
• Храните переписку с экспертами и свои ответы на замечания: это главное доказательство в споре об оплате.
• Если заказчик настаивает на решении, которое эксперты не пропустят, направьте ему письменное предупреждение.

Для генподрядчика

• До начала работ запросите у заказчика копию положительного заключения и проверьте его номер в ЕГРЗ.
• Работайте только по документации со штампом «В производство работ» и проверяйте, совпадает ли она с версией, прошедшей экспертизу.
• Если заказчик выдаёт рабочие чертежи, которые расходятся с проектом, прошедшим экспертизу, письменно предупредите его по статье 716 ГК РФ и при необходимости приостановите работы.

Когда подключать адвоката

Адвокат полезен на трёх этапах: при подготовке договора проектирования, при получении отрицательного заключения и при первом письме о неоплате. На первом этапе он распределяет риски экспертизы между сторонами. На втором оценивает, что выгоднее: доработка, обращение в комиссию Минстроя либо оспаривание в Арбитражном суде города Москвы. На третьем готовит претензию и собирает доказательства для взыскания долга или убытков. Для оценки ситуации нужны договор, задание на проектирование, переписка с экспертной организацией и само заключение.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com