Риски генподрядной схемы

Риски генподрядной схемы распределяются между тремя участниками неравномерно. Заказчик рискует потерять контроль над тем, кто и как строит объект, и зависит от платёжеспособности одного генподрядчика. Генподрядчик несёт ответственность за всех своих субподрядчиков перед заказчиком, а перед субподрядчиками — за деньги заказчика, даже если тот задерживает оплату. Субподрядчик почти не влияет на объект, не имеет прямых требований к заказчику и рискует остаться без оплаты, если генподрядчик обанкротится или откажется платить до получения денег сверху. Снижают эти риски договорами, которые согласованы между собой по срокам, приёмке, гарантиям и санкциям, а также проверкой контрагентов до подписания. Споры участников генподряда в Москве рассматривает Арбитражный суд города Москвы.

Ниже риски разобраны отдельно для каждой стороны, затем показано, какие условия договоров создают разрывы в цепочке и как их закрыть. В конце приведён порядок действий, если конфликт уже начался.

Как устроена генподрядная схема и откуда берутся разрывы

Генподрядная схема описана в ст. 706 ГК. Заказчик заключает один договор с генподрядчиком. Генподрядчик заключает отдельные договоры с субподрядчиками на разделы работ: земляные, монолитные, кровельные, инженерные системы, отделку. Субподрядчики, в свою очередь, могут привлекать субсубподрядчиков. Каждый договор живёт своей жизнью: свои сроки, своя цена, свои санкции.

Принцип изоляции договоров

Заказчик и субподрядчик по общему правилу не вправе предъявлять друг другу требования по нарушению договоров. Заказчик спрашивает только с генподрядчика, субподрядчик — тоже только с генподрядчика. Такая изоляция удобна заказчику, но превращает генподрядчика в буфер, через который проходят все претензии.

Где возникают разрывы

Разрыв возникает там, где условия договоров не совпадают. Генподрядчик обязан сдать объект заказчику к 1 сентября, а субподрядчику по инженерным системам дал срок до 15 сентября. Перед заказчиком гарантия пять лет, а субподрядчик дал два года. Заказчик платит через 30 рабочих дней после приёмки, а субподрядчику обещана оплата через 10. Каждое такое несовпадение — это риск, который генподрядчик берёт на себя, часто не замечая этого.

Роль технического заказчика и строительного контроля

На крупных объектах заказчик привлекает технического заказчика и организацию строительного контроля. Они принимают работы, подписывают акты освидетельствования, выдают предписания. Субподрядчик с ними юридически не связан, но фактически зависит от их подписей. Это ещё одна точка, где возникают споры.

Риски заказчика

Заказчик в генподрядной схеме получает удобство одного окна, но расплачивается зависимостью от генподрядчика.

Платёжеспособность генподрядчика

Заказчик выплачивает авансы генподрядчику, а тот распределяет деньги по субподрядчикам. Если генподрядчик использует авансы на другие объекты или оказывается в процедуре банкротства, работы останавливаются, а субподрядчики уходят с площадки. Вернуть неотработанный аванс у банкрота можно только через включение в реестр требований кредиторов, что занимает много времени и редко даёт полную сумму.

Качество работ неизвестных исполнителей

Заказчик не выбирает субподрядчиков и может не знать, кто фактически выполняет конструктивные работы. Если генподрядчик привлекает компании без опыта или без допусков, дефекты проявляются позже. Требования об устранении заказчик предъявляет генподрядчику, но тот может к тому моменту прекратить деятельность.

Остановка объекта при конфликте генподрядчика с субподрядчиками

Субподрядчик, которому не платят, приостанавливает работы. Заказчик, который регулярно оплачивает генподрядчика, видит пустую площадку. Повлиять напрямую он не может: с субподрядчиком у него нет договора.

Скрытые работы и исполнительная документация

Если генподрядчик сменил субподрядчика в середине работ, исполнительная документация на скрытые работы может оказаться неполной. При вводе объекта и при спорах о качестве это создаёт серьёзную проблему: подтвердить армирование, гидроизоляцию, прокладку сетей задним числом невозможно без вскрытия.

Нет прямых требований к виновному субподрядчику

Даже когда заказчику точно известно, какая компания допустила брак в кровле или фасаде, предъявить ей требования напрямую он не может. Претензия, иск, экспертиза — всё идёт через генподрядчика. Если генподрядчик прекратил существование или находится в банкротстве, заказчик остаётся с дефектами и без ответчика. Частично проблему решает условие договора генподряда об уступке заказчику прав требования к субподрядчикам по гарантийным обязательствам при прекращении договора генподряда.

Ошибка при одностороннем отказе от договора

Заказчик, недовольный темпами работ, отказывается от договора генподряда. Если основания отказа не подтверждены документами — нет зафиксированной просрочки, нет писем с требованием устранить нарушения, — генподрядчик оспаривает отказ и требует оплату выполненного, компенсацию расходов и убытки. Тем временем на объект нельзя пустить нового подрядчика без риска смешения объёмов. Перед отказом заказчику стоит провести фиксацию выполненного с участием генподрядчика или специалиста.

Риски генподрядчика

Генподрядчик отвечает в обе стороны, и его риски самые разнообразные.

Двойная ответственность

Перед заказчиком генподрядчик несёт ответственность за работу всех субподрядчиков так, будто выполнял её сам. Неустойка за срыв срока, расходы на устранение дефектов, отказ от договора — всё это ложится на него. Взыскать уплаченное с виновного субподрядчика он может только отдельным требованием, и успех зависит от условий договора субподряда.

Кассовый разрыв

Заказчик задерживает оплату, а субподрядчики требуют деньги по своим договорам. Генподрядчик обязан платить субподрядчикам независимо от поступлений сверху, если договор субподряда прямо не связывает оплату с поступлением денег от заказчика. Даже при наличии такой оговорки суды не позволяют откладывать расчёт бесконечно. На крупных объектах кассовый разрыв приводит к банкротству генподрядчика быстрее, чем любые претензии по качеству.

Субподрядчик, сорвавший критический путь

Один субподрядчик по специализированным работам может задержать весь объект. Неустойка перед заказчиком считается от цены всего договора генподряда, а неустойка субподрядчика — от цены его небольшого договора. Разница остаётся на генподрядчике. Компенсировать её можно убытками, но доказать, что задержка всего объекта вызвана только одним субподрядчиком, непросто.

Несогласованные изменения объёмов

Заказчик даёт указания о дополнительных работах устно или через технадзор, генподрядчик передаёт их субподрядчику. Потом заказчик отказывается оплачивать допработы, ссылаясь на отсутствие дополнительного соглашения. Субподрядчик при этом требует оплату с генподрядчика, у которого с ним есть письменный заказ.

Гарантийные обязательства

Гарантия генподрядчика перед заказчиком часто длиннее, чем гарантия субподрядчиков. Когда дефект проявляется на четвёртом году, а субподрядчик давал гарантию на два года, генподрядчик устраняет недостаток за свой счёт, а переложить расходы на субподрядчика сможет, только если докажет, что дефект возник до передачи работ (п. 4 ст. 724 и ст. 756 ГК РФ).

Смена субподрядчика в середине раздела

Генподрядчик расторгает договор с одним субподрядчиком и передаёт раздел другому. Через год заказчик выявляет дефекты, и выясняется, что невозможно установить, кто из двух исполнителей их допустил. Каждый ссылается на другого, а генподрядчик отвечает перед заказчиком без возможности переложить расходы. Избежать этого помогает акт фиксации объёма и качества на дату смены исполнителя, подписанный уходящим субподрядчиком или составленный с участием независимого специалиста.

Риски субподрядчика

Субподрядчик находится в самом конце цепочки и имеет меньше всего рычагов.

Неоплата и условие «после оплаты заказчиком»

Генподрядчик включает в договор субподряда условие, по которому оплата производится только после поступления денег от заказчика. Субподрядчик соглашается, чтобы получить объект. Когда заказчик задерживает платежи, субподрядчик месяцами ждёт денег за уже выполненные работы.

Банкротство генподрядчика

Если генподрядчик становится банкротом, субподрядчик превращается в одного из многих кредиторов. Требования об оплате включаются в реестр, а удовлетворяются в порядке очерёдности и в пределах имеющегося имущества. Получить деньги с заказчика напрямую субподрядчик по общему правилу не может, даже если заказчик ещё не расплатился с генподрядчиком.

Приёмка через посредника

Субподрядчик сдаёт работы генподрядчику, а тот — заказчику. Если заказчик заявляет замечания, генподрядчик транслирует их субподрядчику и задерживает подписание его актов. Субподрядчику приходится доказывать качество, не имея доступа к переписке между заказчиком и генподрядчиком.

Гарантийное удержание

Генподрядчики удерживают часть каждого платежа как обеспечение гарантийных обязательств. Срок возврата часто привязан к событиям, не зависящим от субподрядчика: вводу всего объекта, подписанию итогового акта с заказчиком. Если эти события откладываются, удержание фактически превращается в бессрочный беспроцентный заём генподрядчику.

Простой, о котором субподрядчик узнаёт последним

Заказчик не передал генподрядчику очередной фронт работ или проект в производство, генподрядчик об этом субподрядчику не сообщил. Бригада субподрядчика выходит на объект и стоит. Генподрядчик потом отказывается компенсировать простой, ссылаясь на то, что сам простаивал по вине заказчика. Для субподрядчика это не довод: его контрагентом является генподрядчик, и обязанность обеспечить фронт работ лежит на нём. Субподрядчику достаточно фиксировать каждый день простоя в журнале и письмами генподрядчику, а при длительном простое приостанавливать работы с письменным уведомлением.

Договоры: как связать основной договор и субподряд

Главный инструмент управления рисками — согласованность договоров по цепочке. Адвокаты называют этот подход «зеркальным» или back-to-back.

Ключевые условия, которые нужно сверить

Изменения и допработы

В договоре генподряда и в договорах субподряда стоит одинаково описать порядок оформления дополнительных работ: кто вправе их поручить, как фиксируется поручение, когда составляется смета. Генподрядчику не стоит передавать субподрядчику указания заказчика о допработах до того, как они оформлены с заказчиком.

Приостановление работ

Если заказчик не платит или не передаёт площадку, генподрядчик вправе приостановить работы. Тогда ему придётся приостановить и работы субподрядчиков, иначе он будет платить им за работу, которую не может сдать. Договор субподряда должен позволять это без санкций для генподрядчика, но с компенсацией обоснованных расходов субподрядчика.

Обеспечения

Заказчик требует от генподрядчика банковскую гарантию исполнения и возврата аванса. Генподрядчик может требовать того же от ключевых субподрядчиков. Субподрядчику, в свою очередь, стоит обсуждать встречные гарантии оплаты или поэтапные авансы. Без обеспечения цепочка держится только на доверии.

Проверка контрагентов и документы на старте

Значительная часть рисков снимается до подписания договора.

Что проверяют у генподрядчика и субподрядчиков

• регистрацию компании и полномочия подписанта;
• сведения о банкротстве, ликвидации, реорганизации на Федресурсе;
• арбитражные дела, где компания выступает ответчиком по строительным спорам;
• исполнительные производства в базе ФССП;
• членство в СРО, если оно требуется для вида работ и цены договора;
• опыт выполнения аналогичных работ: договоры, акты, рекомендации;
• наличие собственной техники и персонала или зависимость от привлечённых ресурсов.

Документы, которые стоит получить до выхода на объект

Генподрядчику от субподрядчика: допуски, список персонала с квалификацией, перечень техники, графики, проект производства работ на свой раздел. Субподрядчику от генподрядчика: выписку из договора генподряда о сроках и требованиях к качеству, подтверждение согласования с заказчиком, акт передачи фронта работ, проектную документацию со штампом «в производство работ».

Сопровождение договорной работы

Для компаний, которые постоянно работают в генподрядных схемах, удобна модель абонентского адвокатского сопровождения: проверка всех договоров перед подписанием, контроль переписки по объектам, своевременные претензии. Это обходится дешевле, чем разовые судебные споры, возникшие из незамеченного условия.

Советы по снижению рисков и действия при конфликте

Заказчику

Предусмотрите право согласовывать ключевых субподрядчиков и запрашивать подтверждения расчётов с ними. Рассмотрите трёхсторонние соглашения о прямой оплате для критических разделов. Требуйте от генподрядчика банковскую гарантию возврата аванса и контролируйте полноту исполнительной документации на каждом этапе, а не только при вводе.

Генподрядчику

Сведите в одну таблицу условия договора с заказчиком и всех договоров субподряда: сроки, гарантии, санкции, порядок приёмки. Устраните разрывы до подписания. Оформляйте допработы письменно на обоих уровнях. Фиксируйте каждое нарушение субподрядчика письмом, чтобы потом можно было переложить на него неустойку заказчика.

Субподрядчику

Не соглашайтесь на бессрочные условия об оплате после поступления денег от заказчика. Добивайтесь конкретного срока возврата гарантийного удержания. Фиксируйте сдачу работ генподрядчику отдельно от его сдачи заказчику и направляйте односторонние акты, если генподрядчик затягивает подписание без мотивированного отказа.

Если конфликт уже возник

Соберите все договоры по цепочке, акты, переписку и журналы. Определите, в каком звене возник разрыв и кто реально отвечает. Начните с претензии и переговоров: в генподрядных схемах участники часто заинтересованы договориться, чтобы не останавливать объект. Если переговоры не дали результата, специалист подготовит иск, а при необходимости заявит ходатайство о привлечении третьих лиц, чтобы суд установил обстоятельства по всей цепочке. Стоимость работы определяется после изучения документов и зависит от объёма и стадии спора.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.