Due diligence строительного проекта

Due diligence строительного проекта — это комплексная проверка объекта, который строится или недавно построен, перед его покупкой, покупкой проектной компании или входом инвестора; в практике строительных споров в Москве именно пропущенные на этой стадии риски чаще всего превращаются в арбитражные иски уже против нового владельца. Проверка состоит из трёх блоков: юридического, технического и финансового. Адвокаты изучают права и договорную цепочку, инженеры оценивают фактическое состояние и соответствие проекту, финансисты считают обязательства перед подрядчиками и стоимость завершения.

Коротко о главном. Покупатель получает вместе с проектом все его договоры подряда, долги, неотработанные авансы, гарантийные обязательства и текущие споры. Due diligence отвечает на три вопроса: что именно покупается, сколько будет стоить довести объект до конца и какие претензии могут предъявить подрядчики и субподрядчики. Результат оформляется отчётом с перечнем рисков, их оценкой и рекомендациями: снизить цену, получить от продавца заверения и обязательство возместить потери, поставить условия до закрытия сделки или отказаться от неё. Стоимость проверки зависит от числа договоров, объёма документации и необходимости выезда инженеров. Начинать стоит с запроса у продавца полного комплекта договоров подряда, актов и переписки.

Зачем проверять строительный проект до сделки

Строящийся объект отличается от готового здания тем, что его стоимость во многом определяется обязательствами, а не стенами. Продавец передаёт не только конструкции, но и отношения с генподрядчиком, субподрядчиками, проектировщиком и поставщиками. Если в этих отношениях есть конфликт, он переходит к покупателю.

Типовые неприятные открытия после покупки

• генподрядчик предъявляет иск о взыскании задолженности за работы, которые продавец не оплатил, а в документах сделки об этом не было ни слова;
• выясняется, что значительная часть выплаченного аванса не закрыта работами, а подрядчик находится на грани банкротства;
• технадзор нового владельца обнаруживает дефекты несущих конструкций, гарантийный срок по которым ещё идёт, но подрядчик спорит о своей ответственности;
• объём фактически выполненных работ меньше, чем указано в подписанных актах, а значит, цена объекта рассчитана неверно.

Что меняет проверка

Due diligence не устраняет риски, он делает их видимыми и измеримыми. Покупатель, который знает о споре с генподрядчиком заранее, может учесть его в цене, потребовать урегулирования до закрытия или получить договорную защиту. Покупатель, который узнал о споре после сделки, может лишь пытаться взыскать убытки с продавца. Шансы на это зависят от того, какие заверения продавец дал в договоре.

Кому нужна проверка

Due diligence заказывает не только покупатель. Банк, который финансирует завершение стройки, проверяет проект перед выдачей кредита. Инвестор оценивает риски до входа в капитал. Новый генподрядчик, которого зовут достраивать объект, изучает, что ему достаётся от предшественника и за чьи ошибки его попытаются сделать ответственным.

Юридический блок: права, разрешения и договорная цепочка

Юридическая часть начинается с базовых документов, а затем переходит к договорам строительного подряда, которые для покупателя составляют основной массив рисков.

Базовая проверка

Адвокаты проверяют корпоративные документы проектной компании, полномочия органов управления, отсутствие обременений на доли. Изучают правоустанавливающие документы на площадку и разрешение на строительство, выданное по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, срок его действия и соответствие проекту, по которому ведутся работы. Отдельно смотрят, есть ли действующие предписания органов строительного надзора.

Договоры подряда и проектирования

Это центральная часть проверки. По каждому договору устанавливают:

• предмет, объём работ и цену, включая все дополнительные соглашения;
• порядок приёмки и оплаты, гарантийные удержания и сроки их возврата;
• неустойки, их размер и наличие лимита;
• основания одностороннего отказа и последствия расторжения;
• гарантийный срок и порядок предъявления требований о недостатках;
• условия о смене стороны договора и согласии контрагента на неё;
• обеспечение исполнения: банковские гарантии, их срок и условия выплаты.

Смена стороны в договоре подряда

Если сделка построена как покупка объекта, а не компании, договоры подряда придётся передавать новому владельцу. Передача прав и обязанностей по договору требует согласия контрагента. Генподрядчик, с которым у продавца трения, может использовать этот момент для давления. Поэтому согласие ключевых подрядчиков на передачу договора разумно получить до подписания основной сделки.

Проект и право его использовать

Проектная документация является результатом интеллектуальной деятельности. Новый владелец должен иметь право использовать проект для завершения стройки, вносить в него изменения и привлекать к этому другого проектировщика, если прежний откажется работать. Эти права определяются договором на проектирование. Если договор не передаёт заказчику нужных прав или проектировщику не заплатили полностью, тот может препятствовать корректировке документации. Заодно проверяют, кто ведёт авторский надзор, оплачен ли он и согласны ли проектировщик и его специалисты продолжить работу с новым владельцем.

Проверка контрагентов

Каждого существенного подрядчика проверяют по ЕГРЮЛ, на Федресурсе, в сервисе kad.arbitr.ru и в банке данных исполнительных производств ФССП. Признаки банкротства, ликвидации или массовых исков от поставщиков сигнализируют, что неотработанный аванс, скорее всего, придётся взыскивать в реестре требований кредиторов.

Технический блок: что на самом деле построено

Техническая проверка нужна, чтобы сопоставить бумаги с реальностью. Инженеры выезжают на объект и работают с проектом, исполнительной документацией и журналами.

Направления технической проверки

1. Соответствие построенного утверждённому проекту и рабочей документации, наличие согласованных изменений.
2. Объёмы фактически выполненных работ против объёмов в актах КС-2.
3. Качество несущих конструкций, кровли, фасадов, инженерных систем с инструментальным контролем.
4. Полнота исполнительной документации: акты скрытых работ, исполнительные схемы, протоколы испытаний.
5. Перечень оставшихся работ и стоимость завершения по текущим ценам.
6. Состояние законсервированных конструкций, если работы долго не велись.

Стоимость завершения

Для покупателя самый важный вывод технического блока — сколько ещё нужно вложить. Эту сумму оценивают независимо от сметы продавца. Расхождение между остатком по смете и реальной стоимостью завершения прямо влияет на цену сделки и часто становится главным предметом переговоров.

Скрытые работы и гарантии

Если акты скрытых работ подписаны без участия технадзора или с пробелами, проверить качество закрытых конструкций можно только выборочным вскрытием или неразрушающим контролем. Выявленные дефекты оценивают с точки зрения гарантийных прав: успеет ли новый владелец предъявить требования подрядчику в пределах гарантийного срока и есть ли документы, которые подтвердят его вину.

Финансовый блок: долги, авансы и скрытые обязательства

Финансовая часть сводит воедино то, что выявили адвокаты и инженеры, и переводит это в деньги.

Что считают

• задолженность перед подрядчиками по подписанным актам и по работам, которые выполнены, но не приняты;
• выданные авансы и их закрытие работами по каждому договору;
• гарантийные удержания, которые придётся вернуть подрядчикам;
• потенциальные неустойки по обе стороны: начисленные подрядчикам и предъявленные ими;
• обязательства по банковским гарантиям и поручительствам;
• налоговые риски, связанные с вычетами НДС по работам сомнительных подрядчиков.

Работы без подписанных актов

Особая зона риска касается работ, которые подрядчик выполнил и предъявил, а продавец не подписал акты. Продавец может считать их неоплаченными по уважительной причине, но подрядчик вправе обратиться в суд, и при отсутствии мотивированного отказа акт, подписанный в одностороннем порядке, может быть признан основанием для оплаты. Финансист вместе с адвокатом оценивает, насколько обоснован отказ продавца, и закладывает вероятный исход в модель.

Неотработанные авансы

Аванс, не закрытый работами, на бумаге выглядит как актив: деньги можно вернуть. На практике его возврат зависит от платёжеспособности подрядчика и того, расторгнут ли договор. Если подрядчик продолжает работать, вопрос о возврате не встаёт. Если договор расторгнут, а подрядчик не платит, перспективу оценивают с учётом его финансового состояния.

Банковские гарантии подрядчиков

Если подрядчики предоставили банковские гарантии возврата аванса или надлежащего исполнения, их проверяют отдельно. Важно, кто бенефициар, когда истекает срок, какие документы нужны для требования выплаты и возможна ли смена бенефициара при продаже объекта. Гарантия, срок которой истекает до закрытия сделки, для покупателя бесполезна. Если по гарантии уже есть основания для требования, а продавец его не предъявил, это стоит сделать до перехода прав, иначе покупатель может потерять обеспечение.

Судебные и претензионные риски проекта

Этот раздел отчёта часто оказывается самым важным для решения о сделке. Текущий спор с генподрядчиком может стоить больше, чем вся экономия на цене объекта.

Что проверяют

Адвокаты собирают все текущие и завершённые арбитражные дела проектной компании и её подрядчиков по объекту, полученные и направленные претензии, переписку о качестве и сроках. Для каждого спора оценивают предмет, сумму, стадию, позицию сторон и вероятный исход. В Москве такие дела рассматривает Арбитражный суд города Москвы, апелляцию Девятый арбитражный апелляционный суд, кассацию Арбитражный суд Московского округа.

Скрытые претензии

Опаснее всего претензии, которые ещё не дошли до суда. Подрядчик мог направить письмо о простое по вине заказчика, о непередаче площадки или о дополнительных работах, а продавец не ответил. Срок исковой давности по таким требованиям ещё идёт, и иск придёт уже к новому владельцу. Поэтому переписку с подрядчиками запрашивают полностью, а не только официальные претензии.

Расторгнутые договоры

Если продавец в одностороннем порядке отказался от договора с прежним подрядчиком, нужно проверить, было ли основание для отказа и соблюдён ли порядок. Неправомерный отказ даёт подрядчику право взыскать стоимость выполненного и убытки. Такие споры часто тянутся долго и всплывают после смены собственника.

Отчёт по итогам проверки: структура и «красные флаги»

Отчёт due diligence пишется для того, кто принимает решение о сделке. Он должен быть понятен без чтения всех приложений.

Структура отчёта

Обычно отчёт открывается кратким резюме с ключевыми рисками и их денежной оценкой. Затем идут разделы по каждому блоку проверки с подробным описанием выявленного, перечень документов, которые продавец не представил, и рекомендации по структурированию сделки. Риски ранжируют: блокирующие, существенные, умеренные. По каждому указывают, как его можно закрыть.

Оговорки об ограничениях

Добросовестный отчёт честно указывает, что проверить не удалось: какие документы не предоставлены, какие конструкции недоступны для осмотра, по каким договорам нет полной переписки. Это не формальность. Если впоследствии возникнет спор с продавцом, именно эти оговорки покажут, о чём покупатель знал, а о чём нет.

Порядок работы над отчётом

Проверка обычно идёт так: покупатель и продавец подписывают соглашение о конфиденциальности, продавец открывает доступ к документам, команда направляет дополнительные запросы, инженеры выезжают на объект, затем готовится проект отчёта и обсуждаются спорные выводы. Длительность зависит от числа договоров и от того, насколько оперативно продавец отвечает на запросы. Затягивание ответов по договорам с конкретным подрядчиком само по себе становится сигналом, на который стоит обратить внимание.

Решение по сделке: цена, гарантии продавца и условия закрытия

По итогам due diligence у покупателя есть несколько вариантов. Выбор зависит от того, насколько риски поддаются оценке и контролю.

Инструменты защиты покупателя

• Корректировка цены. Риски, которые можно посчитать, вычитаются из цены: неотработанные авансы, задолженность, стоимость устранения дефектов.
• Заверения об обстоятельствах. Продавец письменно подтверждает факты о проекте: перечень договоров, размер долгов, отсутствие споров кроме раскрытых. Статья 431.2 ГК РФ даёт покупателю право требовать возмещения убытков, если заверения окажутся недостоверными.
• Возмещение потерь. По статье 406.1 ГК стороны вправе договориться, что продавец возместит конкретные потери покупателя, например суммы, взысканные по иску подрядчика, независимо от его вины.
• Отложенная часть цены. Часть оплаты перечисляется после разрешения определённого спора или истечения срока, в который могут появиться претензии.
• Условия до закрытия. Продавец до перехода прав подписывает мировое соглашение с подрядчиком, получает согласие на передачу договоров, восстанавливает исполнительную документацию.

Когда разумно отказаться

Отказ от сделки оправдан, если выявлены блокирующие риски, которые продавец не готов закрыть: серьёзные дефекты несущих конструкций без понятного виновника, масштабный спор с генподрядчиком при отсутствии у продавца средств на возмещение, невозможность получить согласие ключевых контрагентов на передачу договоров.

Роль адвоката по строительным спорам

Специалист по строительным спорам смотрит на договоры подряда глазами будущего процесса: какие требования может заявить каждая сторона, какими документами они подкрепляются и как они разрешаются в арбитраже. Это позволяет оценить не только наличие риска, но и вероятную сумму. Для начала проверки подготовьте перечень договоров подряда по объекту, акты, данные о платежах и переписку с подрядчиками за последние годы.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com