Споры по демонтажу и сносу

Споры по демонтажу и сносу в Москве возникают между заказчиком и подрядной организацией, которая разбирала здание, отдельные конструкции или инженерное оборудование по договору подряда. Типичные поводы: при разборке пострадали соседние здания, сети или сохраняемые конструкции; заказчик не согласен с объёмом работ в актах; стороны спорят, кто платит за вывоз и размещение отходов и кому достаётся металлолом. Разбирается такой спор в арбитражном суде, обычно в Арбитражном суде города Москвы, после досудебной претензии. Решающую роль играют проект организации работ, акты обследования до начала разборки и строительно-техническая экспертиза.

Демонтаж кажется простой работой: сломать и вывезти. Но после разборки результат исчезает, и проверить, сколько конструкций было снято и каким способом, уже нельзя. Поэтому у демонтажных споров особая доказательственная логика: всё, что не зафиксировано до начала и в процессе работ, потом приходится восстанавливать по косвенным признакам. Ниже разобраны основные линии конфликта и порядок действий заказчика и подрядчика.

Что входит в договор на демонтаж и снос и как он оформляется

Договор на демонтажные работы является договором строительного подряда. Его предмет может быть очень разным: полная разборка здания до фундамента, частичная разборка при реконструкции, демонтаж перекрытий, перегородок, кровли, фасадных систем, вырезка проёмов, демонтаж инженерного оборудования и коммуникаций. От точности описания предмета зависит почти любой будущий спор.

Исходная документация

Для работ по сносу объекта капитального строительства Градостроительный кодекс РФ требует проект организации работ по сносу и уведомление уполномоченного органа о планируемом сносе. Для частичного демонтажа внутри здания готовят проект производства работ с последовательностью разборки, мерами по временному креплению и схемой защиты соседних конструкций. Если подрядчик работал без проекта производства работ или отступил от него, это почти всегда оборачивается против него при повреждениях.

Обследование перед началом работ

До начала демонтажа проводят обследование технического состояния самого объекта и окружающей застройки. Фиксируют трещины в стенах соседних зданий, состояние примыкающих конструкций, расположение действующих сетей. Это обследование защищает обе стороны: заказчика от претензий соседей за повреждения, которых не было до работ, и подрядчика от обвинений в разрушениях, которые существовали раньше. Без акта обследования любые трещины после демонтажа соседи и заказчик связывают с работами подрядчика.

Способ разборки

Договор и проект определяют способ: механизированный, ручной, алмазная резка, гидравлические ножницы. Способ влияет на цену и на риск повреждений. Подрядчик, который ради скорости заменил ручную разборку на ударную технику без согласования, отвечает за последствия. Заказчик, который потребовал ускорить работы и сам предложил смену способа, разделяет ответственность. Такие указания нужно фиксировать письменно.

Повреждения соседних конструкций, зданий и сетей

Повреждения при демонтаже бывают трёх видов. Первый вид касается сохраняемых конструкций самого объекта: при частичном демонтаже повреждены несущие стены, перекрытия или фасад, которые по проекту остаются. Второй вид касается соседних зданий. Третий вид касается подземных и надземных сетей, проходящих через участок.

Ответственность перед третьими лицами

Владелец соседнего здания, получивший ущерб, обычно предъявляет требование к заказчику работ как к лицу, на чьём участке они велись, или к подрядчику как к непосредственному причинителю вреда. Вред, причинённый имуществу юридического лица, возмещается в полном объёме лицом, которое его причинило, по общим правилам ГК РФ о деликтной ответственности. Затем начинается внутренний спор между заказчиком и подрядчиком: кто из них должен нести эти расходы окончательно.

Распределение ответственности между заказчиком и подрядчиком

Подрядчик отвечает за повреждения, если нарушил проект производства работ, технологию или требования безопасности. Заказчик отвечает, если передал неверные данные о конструкциях или сетях, не предоставил обследование, настоял на рискованном способе разборки. Возмещённую соседу сумму сторона, выплатившая её, взыскивает с виновной стороны в порядке регресса. Для регрессного иска нужны документы о выплате, о размере ущерба и доказательства вины контрагента.

Повреждение сетей

Повреждение кабелей и трубопроводов при демонтаже часто связано с тем, что сети не были отмечены на исполнительных схемах. Если заказчик не передал сведения о сетях, а подрядчик не провёл разведку, вина делится. Если подрядчик получил схемы с отметками и всё равно повредил кабель, отвечает он. Ресурсоснабжающая организация предъявляет требования о возмещении стоимости ремонта и иногда о стоимости недопоставленного ресурса.

Страхование

Договоры на демонтаж в Москве нередко предусматривают страхование ответственности подрядчика перед третьими лицами. Если полис есть, пострадавшая сторона или заказчик обращаются к страховщику, и часть спора уходит в плоскость отношений со страховой компанией. Важно проверить, покрывает ли полис именно демонтажные работы и указанный адрес объекта.

Объёмы демонтажа: как их считают и почему оспаривают

Объём демонтажа измеряется в кубических метрах разобранных конструкций, в тоннах металла, в квадратных метрах площади, в штуках единиц оборудования. Смета составляется по проекту и обмерам. Фактический объём часто отличается: внутри стен обнаруживается дополнительная арматура, перекрытия оказываются толще, появляются непредусмотренные слои кровли.

Почему заказчик оспаривает объём

После разборки заказчик сравнивает акты подрядчика с исходными обмерами и видит превышение. Подрядчик объясняет его скрытыми конструкциями. Заказчик подозревает завышение. Проверить объём разобранного бетона через месяц невозможно: объекта больше нет, отходы вывезены. Остаются косвенные данные: обмерные чертежи до начала работ, фотографии, талоны и акты приёма отходов на полигоне, весовые документы на металлолом.

Дополнительные объёмы

Если подрядчик выявил объём больше сметного, он обязан сообщить заказчику и получить согласие до выполнения дополнительных работ. ГК РФ прямо предусматривает, что подрядчик, не сообщивший о необходимости дополнительных работ, лишается права требовать их оплаты. При неполучении ответа заказчика в установленный законом срок подрядчик приостанавливает работы. На демонтаже это правило часто нарушают: работы идут быстро, бригада разбирает всё, что видит, а бумаги откладываются на потом.

Таблица: какие документы подтверждают объём демонтажа

Если документы до работ и после работ согласуются друг с другом, спор об объёмах решается без длительной экспертизы. Если нет, эксперт восстанавливает объём по проекту здания, фотографиям и логистике вывоза.

Строительные отходы, металлолом и возвратные материалы

Отходы являются отдельной статьёй расходов и отдельным поводом для спора. Обращение с отходами регулируется Федеральным законом «Об отходах производства и потребления» (89-ФЗ). Деятельность по сбору, транспортированию, обработке и размещению отходов I–IV классов опасности требует лицензии. Для строительного мусора от демонтажа чаще применяется IV или V класс, но подрядчик и перевозчик всё равно должны иметь документы о легальном размещении.

Кто собственник отходов

По 89-ФЗ право собственности на отходы по общему правилу принадлежит собственнику материалов, из которых они образовались. Если договор не передаёт отходы подрядчику, они остаются собственностью заказчика, а вместе с ними и обязанности по их размещению. Договор, как правило, решает этот вопрос: подрядчик берёт на себя вывоз и утилизацию, цена работ это учитывает. Если условия нет, стороны спорят о том, кто должен оплатить вывоз и кто отвечает за штраф контролирующего органа за нарушение правил обращения с отходами.

Металлолом и возвратные материалы

Металлоконструкции, арматура, кабели и оборудование после демонтажа имеют стоимость. Договор часто предусматривает, что металлолом передаётся подрядчику в счёт уменьшения цены работ, либо сдаётся заказчику, либо реализуется подрядчиком с перечислением выручки заказчику. Если условие не прописано, заказчик впоследствии требует стоимость сданного подрядчиком лома как неосновательное обогащение. Подрядчик в ответ доказывает, что стоимость лома была учтена в цене. Здесь решают смета, протокол согласования цены и весовые документы.

Документы о размещении

Заказчику для отчётности и защиты от претензий контролирующих органов нужны документы о том, что отходы вывезены на легальный объект размещения. Подрядчик, который не может предъявить такие документы, рискует удержанием части оплаты. Заказчик, который не потребовал их при приёмке, рискует сам ответить перед надзорным органом. Включать передачу этих документов в условия приёмки работ разумно для обеих сторон.

Экспертиза по демонтажным работам

Судебная строительно-техническая экспертиза по демонтажу отвечает на вопросы, которые невозможно разрешить по документам. Чаще всего её назначают по двум направлениям: причина повреждений соседних конструкций и фактический объём выполненных работ.

Вопросы о причине повреждений

Эксперт устанавливает, имеется ли причинно-следственная связь между демонтажными работами и повреждениями, соответствовали ли работы проекту производства работ, какой способ разборки применялся, существовали ли повреждения до начала работ. Для ответа ему нужны акт обследования перед работами, проект производства работ, журнал работ, фотографии и видеозаписи. Если обследования до работ не было, эксперт делает вывод по характеру трещин, и такой вывод часто носит вероятностный характер.

Вопросы об объёме

Если объект уже разобран, эксперт сопоставляет проектную документацию здания, обмеры, фотографии по этапам и документы о вывозе отходов. Его вывод о фактическом объёме опирается на совпадение нескольких источников. Сторона, которая до работ не зафиксировала исходное состояние, проигрывает этот спор с большой вероятностью.

Досудебное исследование

До суда стороны часто заказывают внесудебное техническое заключение. Суд принимает его как письменное доказательство, но при возражениях другой стороны назначает судебную экспертизу. Досудебное заключение полезно для претензии и для оценки перспектив, а также помогает правильно сформулировать вопросы для будущей судебной экспертизы.

Оплата демонтажа, аванс и неустойка

Деньги в демонтажном споре движутся в обе стороны. Подрядчик требует оплаты выполненных работ и дополнительных объёмов. Заказчик требует возмещения ущерба, причинённого соседям, удерживает оплату в счёт будущих претензий, начисляет неустойку за просрочку.

Удержание оплаты в счёт ущерба

Заказчик, к которому предъявил требования собственник соседнего здания, нередко прекращает расчёты с подрядчиком. Такое удержание законно, только если договор его допускает или если стороны произвели зачёт встречных однородных требований. Зачёт возможен лишь по требованию, срок которого наступил. Если ущерб не подтверждён и не выплачен, зачесть его в счёт оплаты работ нельзя, и подрядчик взыскивает долг.

Неустойка за просрочку

Сроки демонтажа часто задерживаются из-за отключения сетей, согласования с соседями, остановки работ надзорным органом. Подрядчик, к которому предъявлена неустойка, доказывает, что задержка возникла по причинам, за которые он не отвечает. Если доказательств нет, остаётся заявление о снижении явно несоразмерной санкции на основании статьи 333 ГК РФ.

Поэтапная приёмка демонтажа

Демонтаж разумно принимать по захваткам или этапам, а не одним актом в конце. После разборки каждой части здания стороны подписывают акт с фактическим объёмом, прикладывают фотографии и документы о вывозе отходов за этот период. Такой порядок фиксирует объём, пока его ещё можно увидеть, и снимает почву для спора об итоговых цифрах. Подрядчик, который ведёт приёмку по этапам, получает деньги регулярно и не кредитует заказчика за свой счёт. Заказчик сохраняет контроль над темпом и качеством разборки.

Если заказчик уклоняется от промежуточной приёмки, подрядчик направляет ему уведомление о готовности этапа и приглашение на осмотр с датой и временем. Неявка представителя заказчика фиксируется актом с фотосъёмкой. Такие документы потом позволяют взыскать оплату даже без подписи заказчика на итоговом акте.

Неотработанный аванс

Если подрядчик получил аванс и бросил объект, заказчик отказывается от договора, привлекает другую организацию и взыскивает аванс и разницу в цене. Перед привлечением новой организации фиксируют объём, выполненный первым подрядчиком. Иначе первый подрядчик заявит, что почти всё сделал он, и спор об авансе станет спором об объёмах.

Типовая ситуация: при разборке перекрытий пострадало соседнее здание

Ниже описана типовая ситуация для плотной застройки в центре Москвы. Она приводится для понимания хода спора и не является описанием конкретного дела.

Заказчик поручил подрядчику частичный демонтаж внутренних конструкций здания перед реконструкцией. В ходе разборки перекрытий в примыкающем соседнем здании появились трещины. Собственник соседнего здания направил претензию заказчику и потребовал возместить стоимость ремонта. Заказчик удержал последний платёж подрядчику и предъявил ему требование о компенсации.

Как развивается спор

Подрядчик в ответ указывает, что работал по проекту производства работ, согласованному заказчиком, а трещины существовали ранее. Ключевым становится вопрос, было ли обследование соседнего здания до начала работ. Если было, сравнивают состояние до и после, и спор быстро сужается. Если не было, назначают экспертизу, которая изучает характер и возраст трещин, динамические нагрузки при разборке и соответствие технологии проекту.

Возможные исходы

Если эксперт установит, что подрядчик отступил от проекта, например применил ударную технику вместо резки, ответственность ляжет на него. Если работы шли по проекту, а повреждения связаны с ошибкой в проекте или с состоянием соседнего здания, отвечает заказчик или проектировщик. Нередко стороны договариваются разделить расходы на ремонт соседнего здания и закрыть взаимные требования мировым соглашением, чтобы не тратить год на экспертизу.

Адвокат начинает с проверки договора, проекта производства работ, актов обследования и журнала работ. По их итогам определяется, какая из сторон может доказать свою позицию и стоит ли идти в суд или договариваться.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.