Уведомительный порядок ИЖС в ТиНАО

Уведомительный порядок строительства дома на участке в ТиНАО означает, что разрешение на строительство получать не нужно: застройщик направляет в уполномоченный орган Москвы уведомление о планируемом строительстве, ждёт ответ и только после уведомления о соответствии начинает работы. По завершении подаётся второе уведомление об окончании строительства. Порядок предусмотрен статьёй 51.1 Градостроительного кодекса РФ, а проверка уведомления занимает по закону семь рабочих дней.

Страница полезна заказчику, который строит дом для себя, и подрядной организации, которая готовит документы по доверенности. Здесь разобраны документы, сроки проверки, основания отказов и способы обжалования, а также ошибки, из-за которых заявителя возвращают в начало процедуры.

Кто и когда подаёт уведомление, а когда нужно разрешение

Уведомительный порядок применяется к объектам индивидуального жилищного строительства: отдельно стоящим домам не выше трёх надземных этажей, которые не предназначены для раздела на квартиры. Он же распространяется на садовые дома. Уведомление подаёт правообладатель земельного участка либо его представитель с нотариальной или иной надлежащей доверенностью.

Собственником участка может быть гражданин, индивидуальный предприниматель или организация. Если дом строится юридическим лицом для собственных нужд, порядок тот же. Если земля не принадлежит заявителю на праве собственности, к уведомлению прикладывается документ, подтверждающий право, например договор аренды, а при необходимости согласие собственника.

Разрешение на строительство остаётся обязательным, когда объект не относится к ИЖС, находится в зоне, для которой уведомительный порядок не предусмотрен, либо участок входит в территорию, где действуют специальные ограничения, например в охранной зоне объекта культурного наследия. Перед подачей важно сверить сведения: попытка подать уведомление там, где требуется разрешение, заканчивается отказом, а работы, начатые раньше, становятся основанием для претензий органа.

Подавать уведомление можно лично либо электронно. В Москве чаще применяется электронная подача через городской портал, так как она быстрее и ведёт к автоматической проверке части сведений. Бумажный экземпляр передаётся в орган или направляется почтой.

Документы для уведомления о планируемом строительстве

Форма уведомления утверждается уполномоченным федеральным органом, и заполнять нужно действующую редакцию. В уведомлении указываются:

• сведения о застройщике: фамилия, имя, отчество или наименование, реквизиты;
• кадастровый номер участка и адрес;
• сведения о праве на участок;
• параметры планируемого объекта: количество этажей, высота, площадь застройки, расстояния до границ участка;
• вид объекта: жилой или садовый дом;
• способ получения ответа: лично, почтой или в электронном виде.

К уведомлению прикладывают:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя, и доверенность, если подаёт не сам собственник.
2. Правоустанавливающий документ на участок, если права не отражены в ЕГРН.
3. Схематичное изображение планируемого объекта на участке с указанием отступов от границ и расстояний до соседних строений.
4. Согласие правообладателя, когда застройщик не является собственником.
5. Результаты и материалы по требованию: сведения о соответствии проектному решению, когда этого требует особая территория.

Схематичное изображение — слабое место многих уведомлений. Оно должно показывать контур объекта, размеры и расстояния до границ с цифрами, а цифры должны совпадать с параметрами в тексте уведомления. Расхождение в один этаж или в один метр отступа служит основанием для уведомления о несоответствии.

Стоимость подачи уведомления государственной пошлиной не облагается. Расходы заказчика составляют услуги кадастрового инженера или проектировщика, которые подготавливают схему и сведения.

Сроки проверки и действия застройщика после ответа

Уполномоченный орган проверяет уведомление в течение семи рабочих дней со дня поступления. По итогам он направляет заявителю один из двух документов: уведомление о соответствии указанных параметров установленным требованиям либо уведомление о несоответствии. Если в этот срок ответ не пришёл, застройщик вправе обратиться в орган с запросом о статусе, а при необходимости обжаловать бездействие.

После положительного ответа можно приступать к работам. Уведомление о соответствии действует десять лет: в это время дом нужно построить, иначе придётся подавать документы заново. Если параметры дома меняются в процессе, например увеличивается высота или меняется место расположения на участке, подаётся уведомление об изменении параметров, и пользоваться предыдущим ответом нельзя.

Завершив строительство, застройщик направляет уведомление об окончании строительства. К нему прикладывается технический план дома, подготовленный кадастровым инженером, и документы, подтверждающие права на участок. Орган проверяет соответствие построенного объекта параметрам, ранее заявленным. Через семь рабочих дней он либо направляет уведомление о соответствии и передаёт сведения в Росреестр для регистрации права, либо выдаёт уведомление о несоответствии.

Регистрация права на дом происходит в Росреестре. Многие заказчики заказывают техплан у кадастрового инженера заранее: у него есть возможность измерить дом при сдаче, а подрядчик не будет задерживать акты. Если подрядчик недоделал работы, а уведомление об окончании подано, расхождения между фактическим и заявленным становятся основанием для отказа.

Отказы: основания и как их устранить

Уведомление о несоответствии выдаётся по ограниченному кругу причин. Закон называет следующие группы оснований:

• параметры планируемого объекта не соответствуют предельным значениям, установленным правилами землепользования и застройки или ГПЗУ;
• размещение объекта не допускается на этом участке в соответствии с видом разрешённого использования или ограничениями зон;
• в уведомлении отсутствуют обязательные сведения либо к нему не приложены необходимые документы;
• право на участок не подтверждено или подана документация не тем лицом.

Отдельно уведомление о несоответствии может быть выдано по уведомлению об окончании строительства, если построенный объект отличается от заявленного, или техплан содержит иные размеры.

В документе об отказе орган обязан указать причины. Первым шагом заявитель сопоставляет их с документами. Часто ошибка простая: неверный кадастровый номер, отсутствует документ о праве, в схеме не проставлены размеры, указаны не те значения высоты. Исправленное уведомление подаётся повторно, и процедура запускается заново.

Если отказ основан на тех правилах, которые, по мнению заявителя, неверно применены, составляется возражение с расчётами. Типовая ситуация: орган считает отступ от границы по сведениям ЕГРН, а граница участка установлена неточно, так что настоящий отступ больше. Решением может стать уточнение границ кадастровым инженером до новой подачи.

Подрядная организация, которая взяла на себя подачу уведомления, отвечает за точность данных. Если по её вине отказ повторяется, заказчик вправе требовать возмещения расходов и убытков в соответствии с договором. Поэтому в договоре подряда полезно закрепить, кто собирает документы, кто проверяет сведения и что происходит, если первая подача закончилась отказом.

Обжалование: куда обращаться и в какие сроки

Уведомление о несоответствии или бездействие органа обжалуются двумя путями.

Первый путь — досудебная жалоба вышестоящему органу. Обращение подаётся в письменном виде с приложением уведомления и объяснением, в чём заявитель видит нарушение. Срок рассмотрения жалобы устанавливается регламентом; если ответ не пришёл или не устроил, остаётся суд. Параллельно можно обратиться в прокуратуру, если нарушены сроки проверки или орган затребовал документы, не предусмотренные законом.

Второй путь — административный иск в районный суд по правилам Кодекса административного судопроизводства. Срок подачи — три месяца: он отсчитывается от даты, когда заявитель получил уведомление о несоответствии или иным образом узнал о нарушении. Пропущенный срок восстанавливается при уважительной причине, но рассчитывать на это не стоит.

В иске указываются: оспариваемый акт или бездействие, нормы, которые, по мнению заявителя, нарушены, и просьба обязать орган повторно рассмотреть уведомление либо признать решение незаконным. К иску прикладываются копия уведомления, ответ органа, документы на участок, схема, расчёты.

Суд проверяет, соответствует ли решение закону и обоснованы ли выводы. Бремя доказывания законности решения лежит на органе. Если иск удовлетворён, орган обязан повторно рассмотреть уведомление, а заявитель вправе требовать возмещения судебных расходов (глава 10 КАС РФ).

Компании-подрядчику, которой доверено представление интересов заказчика, нужна доверенность с правом обжалования. Без этого полномочия суд оставит иск без движения.

Типичные ошибки в схеме, техплане и доверенности

Большинство возвратов и отказов происходит не из-за запретов градостроительных правил, а из-за небрежностей в бумагах. Эти ошибки повторяются, поэтому их удобно проверить заранее.

Схема размещения не совпадает с проектом. Кадастровый инженер рисует контур по одному эскизу, а проектировщик передаёт подрядчику другие размеры. Дом уезжает на полметра к границе, и при уведомлении об окончании строительства орган видит расхождение. Поэтому цифры в уведомлении, схеме, проекте и разбивочном акте сверяют до подачи.

Неверно указан вид объекта. Заявитель отмечает «жилой дом», а по проекту это блокированный дом или здание с отдельными входами для нескольких семей. Для такого здания уведомительный порядок не подходит, и орган вернёт документы. Если вы строите несколько жилых блоков для разных собственников, проверьте объект по определению из Градостроительного кодекса до подачи.

Участок не соответствует виду использования. Выписка ЕГРН показывает иной вид разрешённого использования, чем нужно для жилого дома. Изменение вида использования проходит отдельной процедурой, и подавать уведомление до её завершения бессмысленно.

Доверенность без нужных полномочий. Подрядчик подаёт уведомление за заказчика, а в доверенности нет права подавать уведомления и получать ответы органа. Орган отказывает в приёме. Доверенность нужно составлять с перечнем действий: подача и получение уведомлений, обжалование, подпись техплана.

Просрочен срок после уведомления об окончании. Строительство продолжалось дольше срока действия уведомления, и документ утратил силу. Если подрядчик задерживал работы, заказчик должен заранее отследить срок и при необходимости подать новое уведомление.

Техплан составлен не по построенному, а по проектному дому. Дом при строительстве изменился: добавили эркер, переместили крыльцо, изменили кровлю. Техплан по данным обмеров показывает фактические параметры, и расхождение с уведомлением ведёт к несоответствию. Ответственность за такие расхождения между заказчиком и подрядчиком определяется договором: кто согласовал изменения, оформлены ли они дополнительным соглашением.

Ответ органа не получен и не отслеживается. Заявитель подал документы на портале, ответ ушёл в личный кабинет, а уведомление о несоответствии заказчик увидел через месяц. Срок на обжалование идёт с получения, поэтому проверяйте статус заявки ежедневно в течение недели после подачи.

Если причину отказа не удаётся определить сразу, запрашивайте в органе письменные пояснения и копию материалов проверки. Эти документы затем нужны для досудебной жалобы или иска.

Отдельно о роли подрядной организации. Если заказчик передал подрядчику подготовку и подачу уведомлений, в договоре должны быть перечислены: какие уведомления подаёт подрядчик, в какой срок после подписания договора, за чей счёт готовятся схема и техплан, что происходит при уведомлении о несоответствии. Типичная ловушка — формулировка «подрядчик оказывает содействие в оформлении документов»: она не устанавливает обязанности и осложняет взыскание убытков. Лучше записать конкретный результат: поданное уведомление, полученный ответ, подготовленный техплан.

Заказчику полезно знать и о последствиях задержки. Если подрядчик не подал уведомление вовремя и работы встали, заказчик теряет сезон: земляные работы и заливка фундамента зависят от погоды. Убытки в таком случае складываются из простоя техники, перерасхода на повторных заявках и роста цен на материалы. Доказываются они перепиской, актами простоя и расчётами.

Если дело дошло до спора между заказчиком и подрядчиком, суд изучает договор, акты, переписку и сроки подачи уведомлений. Для организаций-заказчиков предусмотрен претензионный порядок: письменная претензия и тридцатидневный срок на ответ, если иное не установлено договором. Для гражданина претензия обязательной не является, но помогает зафиксировать требования и сроки.

Советы заказчику и подрядчику

Подготовка уведомления занимает меньше времени, чем исправление отказа, поэтому стоит делать так.

1. Перед подачей запросите актуальную выписку ЕГРН и ГПЗУ и сверьте параметры дома с каждым значением.
2. Закажите у кадастрового инженера схему размещения с точными размерами и отступами и вынос границ в натуру.
3. Проверьте, не лежит ли часть участка в охранной зоне: газопровода, линии электропередачи, водоохранной зоны.
4. Подавайте документы в электронной форме и сохраняйте подтверждение подачи и регистрационный номер.
5. Не начинайте работы, пока не получено уведомление о соответствии.
6. Если проект меняется, сразу подавайте уведомление об изменении параметров.
7. До уведомления об окончании подготовьте техплан и свяжите его с актами подрядчика, чтобы цифры совпадали.
8. Храните все ответы органа: они понадобятся при регистрации права и при любом споре.

Если вы получили уведомление о несоответствии и не понимаете, что исправить, или ответ органа задерживается, покажите документы адвокату. Срок на обжалование короткий, и потерять его проще, чем кажется.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com