Сезонные работы в капремонте: споры

Сезонные работы в капремонте становятся предметом спора, когда кровлю, фасад, отмостку или инженерные сети приходится делать в холод, а заказчик потом не принимает результат или начисляет неустойку за срыв графика. В Москве такие конфликты между подрядчиком и заказчиком (региональным оператором, бюджетным учреждением, собственником коммерческого здания) рассматривает Арбитражный суд города Москвы. Исход зависит от трёх вещей: что записано в договоре о сезонных ограничениях, предупреждал ли подрядчик о рисках письменно и как зафиксированы условия производства работ.

Если спор уже начался, первым делом соберите договор с графиком и техническим заданием, переписку о сроках, общий журнал работ, акты освидетельствования скрытых работ и температурные листы. Подрядчику стоит сразу ответить на претензию по существу, заказчику — заказать независимое обследование до того, как следы нарушений исчезнут. Перед иском обязательна претензия: по общему правилу АПК РФ иск подают не раньше чем через 30 календарных дней после её отправки, если в договоре нет другого срока.

Почему сроки капремонта упираются в сезон

Капитальный ремонт планируют на год вперёд, а деньги и конкурсные процедуры часто сдвигают старт работ на осень. В результате договор, рассчитанный на тёплый период, исполняется в ноябре и декабре. Кровельщик получает объект с мокрым основанием, фасадчик выходит на леса при минусовой температуре, а сварка трубопроводов ведётся в неотапливаемом подвале. Технология формально допускает многие из этих работ зимой, но требует дополнительных мер, денег и времени.

Конфликт обычно складывается по одной из трёх схем. Первая: заказчик требует сдать объект в срок, подрядчик ссылается на погоду и просит продления. Вторая: работы выполнены в мороз, через несколько месяцев появились дефекты, и стороны спорят, виновата ли технология или эксплуатация. Третья: подрядчик понёс расходы на прогрев, укрытия и тепловые пушки и требует их оплатить сверх сметы.

Каждая схема решается по нормам о строительном подряде в Гражданском кодексе РФ (глава 37, параграфы о подряде в целом и о строительном подряде). Если объект финансируется из бюджета, рамку контракта задаёт 44-ФЗ или 223-ФЗ, а для капремонта общего имущества многоквартирных домов — Положение о привлечении подрядных организаций, утверждённое постановлением Правительства РФ № 615. Эти правила ограничивают возможность менять срок и цену, поэтому сезонный риск в госзаказе лучше распределять до подписания.

Зимний режим работ: что разрешают нормы и договор

Нормы не запрещают капремонт зимой. Они требуют соблюдать технологию: свод правил СП 70.13330 описывает бетонирование при отрицательных температурах, СП 71.13330 задаёт условия для изоляционных и отделочных покрытий, СП 17.13330 — для кровли. Производители материалов указывают минимальную температуру основания и воздуха, при которой их продукт можно наносить. Если подрядчик нарушил эти условия, заказчик получает сильный довод о ненадлежащем качестве.

Договор может пойти дальше норм. Часто в техническом задании пишут, что мокрые процессы на фасаде запрещены при температуре ниже определённой отметки, а наплавляемую кровлю нельзя укладывать на обледеневшее основание. Такие условия обязательны для сторон. Подрядчик, который продолжил работу вопреки запрету, принимает риск недостатков на себя, даже если смесь технически допускала нанесение.

Ниже типовые виды работ капремонта и то, на чём при зимнем производстве строится спор.

Если в договоре о сезонных ограничениях ничего нет, применяются общие правила. Подрядчик сам определяет способ выполнения работ (это прямо следует из норм ГК РФ о подряде), но отвечает за результат. Значит, решение работать в мороз без нужных мер остаётся его профессиональным риском.

Качество работ, выполненных не в сезон

Дефекты зимних работ редко видны сразу. Штукатурка, нанесённая на промёрзшую стену, держится до первой оттепели. Кровля, уложенная на влажное основание, начинает вздуваться летом. Поэтому спор о качестве часто возникает уже после подписания актов, в гарантийный период.

Для зданий и сооружений Гражданский кодекс устанавливает пятилетний срок обнаружения недостатков, если договором не предусмотрен больший гарантийный срок. Подписанный акт не лишает заказчика права заявить о скрытых недостатках, которые нельзя было увидеть при обычной приёмке. Явные недостатки, не отражённые в акте, подрядчик может отвести, если заказчик принял работу без оговорок.

Доказывание строится на документах и экспертизе. Что обычно проверяют:

• температурные листы и записи о погоде в дни выполнения работ;
• сертификаты и паспорта на материалы, включая допустимый температурный режим нанесения;
• акты освидетельствования скрытых работ с датами;
• фото- и видеофиксацию тепляков, укрытий, прогрева;
• предписания технического надзора заказчика и ответы на них.

Подрядчику полезно помнить об обязанности предупредить заказчика. Если он видит, что сроки или условия объекта грозят годности результата, он должен письменно сообщить об этом и приостановить работы до указаний. Подрядчик, не сделавший предупреждения, теряет право ссылаться на эти обстоятельства в споре. Заказчик, получивший предупреждение и всё равно потребовавший продолжать, принимает часть риска на себя.

Заказчику, в свою очередь, важно не затягивать с заявлением о дефекте. Уведомление подрядчику направляют сразу после обнаружения, с приглашением на совместный осмотр. Односторонний акт без вызова подрядчика суд оценит критически, а устранение недостатков силами третьих лиц до осмотра лишит возможности установить причину.

График и сроки: когда погода не оправдывает просрочку

Обычная зима в Москве предсказуема. Поэтому мороз, снег и короткий световой день сами по себе не освобождают подрядчика от ответственности за просрочку. Арбитражные суды относят их к обычному предпринимательскому риску, который профессиональный участник рынка должен учесть при подписании графика.

Освобождение возможно при непреодолимой силе, то есть чрезвычайном и непредотвратимом обстоятельстве. Аномальный ледяной дождь или ураган, остановивший работу на несколько суток, может подойти под это понятие. Подтверждением обычно служат справки Росгидромета о фактической погоде и заключение торгово-промышленной палаты. Действует только тот период, когда обстоятельство реально мешало работе, и только если подрядчик вовремя уведомил заказчика.

Гораздо чаще срок сдвигается из-за заказчика. Типовые причины:

• объект передан с опозданием, поэтому работы, рассчитанные на сентябрь, пришлись на декабрь;
• не согласовано проектное решение, и подрядчик ждал ответа неделями;
• заказчик не обеспечил доступ в помещения и технические зоны здания;
• заказчик задержал аванс, без которого нельзя закупить материалы.

Каждое такое обстоятельство даёт подрядчику право на перенос срока и снимает с него вину за соответствующий период. Но это работает, только если просрочка заказчика зафиксирована: письмом, записью в журнале, актом о невозможности начать работы. Устные договорённости «сдвинем на весну» суд не учтёт.

Типовая ситуация с фасадом

Подрядчик получил договор на утепление фасада с окончанием работ в октябре. Леса разрешили смонтировать только в начале ноября, потому что заказчик долго согласовывал схему ограждения тротуара. К середине декабря утеплитель смонтирован, но базовый армирующий слой и декоративную штукатурку при морозе наносить нельзя. Заказчик выставляет неустойку за весь период просрочки.

В такой ситуации подрядчик обычно доказывает, что срок сдвинулся на время согласования лесов по вине заказчика, а остаток работ технологически невозможен до весны. Ключевые доказательства: письма с запросом разрешения, ответ заказчика с датой, записи в журнале, техническая карта производителя системы утепления с минимальной температурой нанесения. Неустойку за период, когда подрядчик не мог работать из-за заказчика, суд, как правило, не взыскивает. Если же подрядчик молчал и не просил продления, его позиция заметно слабее.

Ещё одна мера защиты — консервация объекта. Когда стороны понимают, что технология не позволит закончить работы до холодов, они подписывают дополнительное соглашение о переносе части работ на тёплый период и об условиях консервации. В госзаказе такое изменение ограничено 44-ФЗ, поэтому основание для переноса лучше предусмотреть в самом контракте.

Ответственность сторон: неустойка, расходы, отказ от договора

Подрядчик, нарушивший срок без уважительных причин, платит неустойку. В контрактах по 44-ФЗ её порядок расчёта задан законом и правилами Правительства РФ, в коммерческих договорах стороны определяют ставку сами. Явно завышенную неустойку суд может уменьшить по ст. 333 ГК РФ. Ответчику нужно заявить об этом в первой инстанции и показать несоразмерность конкретными данными, иначе снижения не будет.

За некачественные работы заказчик выбирает одно из требований, предусмотренных законом: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены, возмещение расходов на устранение. Если договор разрешает, заказчик вправе поручить исправление третьему лицу и взыскать стоимость с подрядчика. Для этого понадобятся доказательства, что подрядчик был уведомлён и не устранил дефект в разумный срок.

Подрядчик тоже может требовать денег. Дополнительные расходы на зимнее удорожание (тепляки, прогрев, укрытия) оплачиваются сверх цены, только если они предусмотрены сметой или согласованы заказчиком. Твёрдая цена по общему правилу не меняется. Если подрядчик выполнил дополнительные работы без согласования, право на их оплату он, скорее всего, утратит.

При серьёзной просрочке заказчик вправе отказаться от договора. Подрядчику, получившему такое уведомление, важно проверить основания. Отказ, мотивированный погодными задержками, которые возникли по вине самого заказчика, можно оспорить. В госзаказе неправомерный односторонний отказ ещё и грозит включением в реестр недобросовестных поставщиков, поэтому реагировать на решение о расторжении нужно в течение дней, а не недель.

В бюджетных контрактах заказчик часто не ждёт суда и удерживает неустойку из оплаты или предъявляет требование по банковской гарантии. Подрядчику в этом случае нужно проверить расчёт: период просрочки, базу начисления (вся цена или стоимость невыполненных работ), учтены ли дни, когда работы стояли из-за заказчика. Неправомерно удержанную сумму взыскивают иском о неоплаченной стоимости работ. Требование к гаранту оспаривают тем же способом, а при явной недобросовестности заказчика заявляют о взыскании полученного по гарантии как неосновательного обогащения.

Документы, которые решают сезонный спор

В спорах о зимних работах выигрывает та сторона, у которой фиксация полнее. Суд оценивает не рассказ о морозах, а записи, сделанные в моменте. Поэтому порядок ведения документов стоит выстроить ещё до начала сезона.

Подрядчику нужны:

1. Общий журнал работ с ежедневными отметками о температуре и составе выполненных операций.
2. Журнал бетонных работ и температурные листы прогрева, если на объекте есть монолит.
3. Письма заказчику о невозможности продолжать работы и о необходимости дополнительных мер, с отметкой о получении.
4. Акты простоя и акты о непредоставлении фронта работ.
5. Подписанные заказчиком промежуточные акты и справки о стоимости выполненных работ.

Заказчику нужны:

1. Предписания строительного контроля с указанием нарушенной нормы.
2. Акты осмотра с участием подрядчика или доказательства его вызова.
3. Фотофиксация дефектов с датами и привязкой к осям здания.
4. Заключение специалиста о причинах недостатков, если подрядчик спорит с ними.

Если документов не хватает, их восполняют судебной строительно-технической экспертизой. Арбитражный суд назначает её по ходатайству стороны, а вопросы эксперту стороны предлагают сами. Правильная формулировка вопросов определяет исход: нужно спрашивать о причине дефекта, о соблюдении температурного режима и о стоимости устранения, а не только о факте недостатка.

Перед холодным сезоном: что сделать подрядчику и заказчику

Большинство сезонных споров можно предупредить на этапе договора. Подрядчику стоит добиться, чтобы в графике были выделены работы, которые нельзя выполнять при отрицательной температуре, и чтобы срок их выполнения автоматически переносился при поздней передаче объекта. Полезно также прописать зимнее удорожание отдельной строкой сметы или указать, что оно оплачивается по факту.

Заказчику выгодно закрепить в техническом задании допустимые температурные режимы для ключевых процессов, порядок приостановки работ и обязанность подрядчика вести температурные листы. Тогда спор о качестве превращается из противостояния мнений в сверку записей с требованиями.

Если работы уже идут, порядок действий такой:

• оцените, какие работы остались и можно ли выполнить их до устойчивых морозов;
• направьте контрагенту письменную позицию: просьбу о переносе срока или требование о соблюдении графика;
• предложите дополнительное соглашение о консервации и переносе части работ;
• при отказе зафиксируйте обстоятельства документами и готовьте претензию.

Участнику закупки на капремонт полезно оценить сезонный риск ещё до подачи заявки. Если по проекту контракта работы на кровле или фасаде попадают на зиму, а условий о переносе нет, можно направить запрос о разъяснении положений документации. Ответ заказчика станет частью закупочной документации и пригодится в будущем споре о сроках. Подписав контракт без вопросов, подрядчик позднее с трудом докажет, что не мог предвидеть зимнего производства работ.

Адвокат по строительным спорам проверяет договор, график и переписку, оценивает, на чьей стороне сезонный риск, и готовит претензию, ответ на неё или иск в Арбитражный суд города Москвы. Если спор дошёл до суда, он формулирует вопросы для экспертизы и заявляет о снижении неустойки, когда для этого есть основания. Апелляционные жалобы по таким делам рассматривает Девятый арбитражный апелляционный суд, кассационные — Арбитражный суд Московского округа.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.