Подземные реки Москвы: влияние на стройку

Подземные реки Москвы влияют на стройку через водонасыщенные грунты старых русел, повышенный уровень воды и коллекторы, в которые заключены десятки малых рек и ручьёв, и эти обстоятельства регулярно выходят на поверхность в виде строительных споров в Москве между заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиком. Неглинная, Пресня, Таракановка, Хапиловка и многие другие реки текут в трубах под улицами, но долины, в которых они текли, никуда не делись. Над бывшим руслом грунт рыхлый, вода стоит высоко, а рядом проходит коллектор, который нельзя повредить.

Если участок находится рядом с засыпанной рекой или коллектором, порядок действий такой. Выясните по топографическому плану и архивам, где проходит русло и коллектор. Включите в изыскания гидрогеологию старой долины. Получите технические условия и согласование работ у ГУП «Мосводосток», который эксплуатирует коллекторы малых рек. Заложите в проект водопонижение с учётом притока по старому руслу и мониторинг коллектора. Подрядчику важно до начала работ получить эти документы от заказчика, а при неожиданном притоке воды немедленно предупредить его и приостановить работы. Иначе стоимость откачки, ремонта коллектора и простоя ляжет на того, кто промолчал.

Какие реки текут под Москвой и как их найти до проектирования

На территории города заключены в коллекторы или засыпаны десятки малых рек и ручьёв. Одни убрали в трубы ещё в XIX веке, другие в советское время при застройке новых районов. Многие из них остаются частью водосточной системы и принимают дождевую воду с улиц.

Где искать сведения

Положение действующих коллекторов показано на инженерно-топографическом плане участка. Старое русло, которое просто засыпали, на современном плане может не отражаться. Его ищут по историческим картам, по архивным отчётам изысканий, по рельефу: бывшая долина часто угадывается по понижениям улиц и по названиям переулков. Изыскатель должен учесть эти сведения при составлении программы работ.

Признаки старого русла в отчёте

В скважинах над бывшим руслом обычно встречаются мощные насыпные грунты, аллювиальные пески, заторфованные прослои, илы. Уровень подземных вод выше, чем на соседних участках. Если отчёт показывает такую картину лишь в одной скважине, участок, скорее всего, пересекает край долины. Проектировщику стоит запросить дополнительное бурение, чтобы понять границы.

Как изыскатель исследует старую долину

Для участка у засыпанной реки программа изысканий шире обычной. Скважины располагают поперёк предполагаемого русла, чтобы найти его края и глубину. Проводят откачки, чтобы оценить водопроницаемость песков и приток. Ставят наблюдательные скважины и замеряют уровень в разные сезоны. Отбирают пробы воды для оценки её агрессивности. Отчёт, в котором старое русло упомянуто одной строкой без характеристик, не даёт проектировщику данных для расчёта.

Значение для цены и графика

Наличие подземной реки меняет смету. Нужны дополнительное крепление котлована, более мощное водопонижение, защита коллектора, мониторинг. Если заказчик не сообщил участникам торгов о коллекторе или старом русле, подрядчик рассчитывал цену на другие условия. Отсюда вырастают споры о доплате и о сроках.

Чем старое русло и коллектор опасны для котлована и фундамента

Опасность исходит от двух разных объектов. Первый объект сам коллектор: инженерное сооружение, которое может быть старым и хрупким. Второй объект грунтовый массив бывшей долины, насыщенный водой и неоднородный.

Грунты бывшей долины

Пески старого русла легко размываются и при вскрытии котлована переходят в плывунное состояние. Торф и ил дают большие и длительные осадки. Насыпной грунт, которым засыпали долину, содержит мусор и пустоты. Фундамент на таком основании требует свай до плотных слоёв или замены грунта.

Вода вдоль коллектора

Обратная засыпка вокруг трубы коллектора часто пропускает воду лучше окружающего грунта. Вода движется вдоль трубы как по дренажу. Когда котлован вскрывает эту зону, приток резко растёт. Расчёт водопонижения, сделанный без учёта такого пути, оказывается недостаточным.

Состояние самого коллектора

Часть коллекторов построена давно, их своды кирпичные, стыки негерметичны. Вибрация, дополнительная нагрузка от техники, разгрузка грунта при откопке котлована могут вызвать трещины и обрушение свода. Повреждение коллектора ведёт к выходу воды, размыву грунта, провалам на улице и требованиям эксплуатирующей организации.

Агрессивная вода

Вода в старых руслах часто содержит органику из торфа и техногенные загрязнения из засыпки. Такая вода разрушает бетон и вызывает коррозию арматуры и металлического шпунта. Если проект не предусмотрел защиту, подземные конструкции стареют быстрее расчётного срока. Претензии по этому поводу заказчик обычно предъявляет генподрядчику, хотя причина может крыться в отчёте по изысканиям, где агрессивность не определили.

Соседние здания

Здания, стоящие над бывшим руслом, часто уже имеют осадки и трещины. Любое понижение уровня воды или откопка рядом усиливает деформации. Поэтому обследование соседей до начала работ здесь особенно важно: без него невозможно отличить старые трещины от новых.

Откачка воды вблизи погребённого русла

Водопонижение у подземной реки сложнее обычного. Приток воды больше, он меняется по сезонам и после ливней, а откачка может затронуть коллектор и соседние здания. Проект должен учитывать эти особенности, а подрядчик соблюдать заданный режим.

Что учесть в проекте

• Приток по старому руслу и вдоль коллектора, а не только по пластам грунта.
• Сезонный подъём воды и влияние ливневого стока в коллекторе.
• Допустимое понижение уровня, при котором осадки соседних зданий остаются безопасными.
• Противофильтрационную завесу, которая отсекает котлован от потока по руслу.
• Место и способ сброса откачанной воды.

Сброс воды

Откачанную воду нельзя просто пустить на улицу. Сброс в водосточную сеть оформляют по согласованию с ГУП «Мосводосток», сброс в канализацию по договору с АО «Мосводоканал». Без этих документов подрядчик рискует штрафами и предписаниями, а заказчик претензиями эксплуатирующих организаций.

Ливни и аварийный приток

Во время сильного дождя коллектор малой реки работает на пределе. Если в нём есть повреждения, вода выходит в грунт и устремляется к котловану. Приток может вырасти в разы за несколько часов. Проект производства работ должен предусматривать резервные насосы и порядок действий при аварийном притоке. Подрядчик, у которого резерва не оказалось, рискует затоплением котлована и спором о том, был ли такой приток предсказуемым.

Режим работы насосов

Работа насосов фиксируется в журнале: время, производительность, уровни в наблюдательных скважинах. Внезапное увеличение откачки ради ускорения работ опасно: вместе с водой из грунта выносятся частицы, под соседними зданиями образуются пустоты. Журнал понадобится в споре, если возникнут деформации.

Работы в охранной зоне коллектора: согласования и ограничения

Вдоль коллекторов установлены зоны, в которых строительство и земляные работы допускаются только по согласованию с эксплуатирующей организацией. Для коллекторов малых рек это ГУП «Мосводосток». Требования к таким работам содержат городские правила и технические условия эксплуатирующей организации.

Что обычно требует эксплуатирующая организация

• Технические условия на работы рядом с коллектором и согласование проекта.
• Обследование коллектора до начала работ с фиксацией его состояния.
• Мероприятия по защите коллектора: ограждение, разгрузочные конструкции, ограничение нагрузок.
• Мониторинг деформаций коллектора во время работ.
• Повторное обследование после окончания работ.

Перекладка коллектора

Иногда коллектор проходит прямо через пятно застройки, и его приходится переносить. Перекладка требует отдельного проекта, согласований и, как правило, проходит экспертизу. Это самостоятельный объём работ со своей сметой. В договоре подряда надо чётко разграничить, кто выполняет перекладку и кто отвечает за сроки её согласования.

Коллектор не там, где на плане

Старые коллекторы иногда оказываются в стороне от положения, показанного на топоплане, или на другой глубине. Обнаружив это при откопке, подрядчик обязан остановить работы рядом с сооружением и уведомить заказчика и эксплуатирующую организацию. Изменение проекта и дополнительные работы по защите в такой ситуации оплачивает, как правило, заказчик, если подрядчик своевременно сообщил о проблеме. Ошибочные сведения топоплана могут стать основанием для регрессного требования к организации, выполнившей съёмку.

Ордер на работы

Работы рядом с коллектором на городской территории требуют ордера ОАТИ. Без согласования Мосводостока ордер не выдадут. Задержка этого согласования часто становится причиной сдвига всего графика, и в договоре стоит заранее определить, на ком лежит эта обязанность.

Повреждение коллектора или подтопление соседей: кто отвечает

Когда коллектор повреждён или вода из котлована ушла под соседние дома, требования предъявляют сразу несколько лиц. Эксплуатирующая организация требует ремонта коллектора, собственники соседних зданий требуют возмещения вреда, а участники стройки выясняют отношения между собой.

Солидарная ответственность и регресс

Если вред причинён действиями нескольких участников, перед потерпевшим они отвечают солидарно по статье 1080 ГК РФ. Тот, кто возместил вред, вправе потребовать с остальных их долю по статье 1081 ГК РФ. Поэтому застройщик, к которому предъявлен иск, привлекает к делу генподрядчика, а тот субподрядчика по водопонижению.

Страхование на время работ

Для работ рядом с коллектором и старыми зданиями заказчики требуют от генподрядчика полис страхования ответственности перед третьими лицами. Полис помогает быстро возместить вред соседям и эксплуатирующей организации, но страховщик проверяет, соблюдал ли подрядчик проект. Нарушение режима водопонижения или работа без согласования Мосводостока могут стать основанием для отказа в выплате, если такие исключения записаны в договоре страхования.

Значение договора

Договор между участниками стройки не влияет на права потерпевшего, но определяет, кто в итоге несёт расходы. Условие о том, что подрядчик отвечает за сохранность соседних сооружений и коммуникаций, помогает заказчику при регрессе. Подрядчику в таком случае нужно добиться, чтобы договор связывал эту ответственность с соблюдением проекта, а не делал её безусловной.

Споры заказчика и подрядчика из-за подземной воды

Подземная вода порождает споры о цене, сроках и качестве. Главный вопрос в каждом из них: было ли обстоятельство известно сторонам при заключении договора и кто должен был его выявить.

Доплата за водопонижение и защиту коллектора

Подрядчик требует оплатить дополнительные работы, вызванные притоком воды. Заказчик отвечает, что подрядчик должен был изучить участок. Статья 743 ГК РФ требует от подрядчика сообщить о необходимости дополнительных работ и получить согласие заказчика. Если заказчик не ответил на сообщение в течение десяти дней, подрядчик приостанавливает соответствующие работы, а убытки от простоя относятся на заказчика, когда закон или договор не устанавливают иного срока.

Просрочка из-за воды

Заказчик начисляет неустойку за срыв сроков, подрядчик ссылается на подземную воду и задержку согласований с Мосводостоком. Суд оценивает переписку: когда подрядчик узнал о проблеме, когда сообщил, что сделал заказчик. Без своевременного уведомления довод о воде обычно не работает.

Качество гидроизоляции

После сдачи объекта в подземной части появляется вода. Заказчик требует с подрядчика устранить протечки по гарантии. Подрядчик доказывает, что гидроизоляция выполнена по проекту, а проект не учитывал реальный уровень воды по старому руслу. Спор решает строительно-техническая экспертиза, которая устанавливает причину протечек.

Претензия и расчёт требований

Претензия по спору о подземной воде должна содержать расчёт: объём дополнительных работ, стоимость по согласованным расценкам или по рыночной цене, период и стоимость простоя. К ней прикладывают акты о притоке, письма о приостановке, журналы. Голословная претензия без расчёта даёт другой стороне повод не отвечать по существу, а в суде затрудняет доказывание.

Судебная перспектива

Споры между компаниями рассматривает арбитражный суд. Для московских объектов это Арбитражный суд города Москвы. Перед иском обязательна претензия, если договор или закон не освобождает от неё. Подготовка к спору начинается с систематизации переписки, журналов и актов: в делах о подземной воде они весят больше, чем устные объяснения сторон.

Советы перед котлованом у засыпанной реки

Подземная река всегда обходится дороже, чем ожидают стороны. Подготовка до начала работ снижает и расходы, и риск споров.

Застройщику

• Проверьте участок по историческим картам и топоплану до заключения договоров.
• Включите в задание на изыскания исследование старого русла и потока вдоль коллектора.
• Получите технические условия ГУП «Мосводосток» до начала проектирования.
• Сообщите участникам торгов о коллекторе и старом русле и передайте им материалы изысканий.

Проектировщику

• Запрашивайте у заказчика сведения о коллекторах и старых руслах, если отчёт их не содержит.
• Учитывайте приток вдоль коллектора и сезонные колебания при расчёте водопонижения.
• Закладывайте в проект мониторинг коллектора и соседних зданий и аварийный резерв насосов.

Подрядчику

• Изучите отчёт по изысканиям и проект защиты коллектора до подачи цены.
• Проверьте, кто по договору получает согласования Мосводостока и ордер ОАТИ.
• Проведите совместное обследование коллектора и соседних зданий перед началом работ.
• При притоке воды выше проектного сразу уведомляйте заказчика и приостанавливайте работы.

Когда нужен адвокат

Адвокат помогает распределить риски подземной воды и коллектора в договоре, подготовить уведомления о дополнительных работах и простое, выстроить позицию в споре о доплате или о возмещении вреда. Для оценки ситуации подготовьте договор, отчёт по изысканиям, проект, технические условия Мосводостока, журналы и переписку.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com