Мосгоргеотрест: геология Москвы

Мосгоргеотрест хранит и пополняет основной массив сведений о геологии Москвы и подземном пространстве города, а ошибки в этих данных или в их использовании регулярно превращаются в строительные споры в Москве между заказчиком, изыскателем, проектировщиком и подрядчиком. Государственное бюджетное учреждение «Мосгоргеотрест» подведомственно городскому комитету по архитектуре и градостроительству. Оно выполняет инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания, готовит инженерно-топографические планы, ведёт городской фонд материалов изысканий и делает исполнительные съёмки построенных зданий и сетей.

Для компании, которая строит в Москве, трест важен на трёх этапах. До проектирования он даёт архивную геологию и топографическую основу участка. Во время строительства выполняет разбивочные работы и контрольные съёмки. При завершении объекта готовит исполнительную съёмку, без которой построенные сети не принимают эксплуатирующие организации. Если сведения треста устарели, неполны или заказчик решил обойтись архивными данными вместо новых изысканий, ответственность за последствия распределяется по договору и по правилам Гражданского кодекса об изыскательских работах.

Чем занимается Мосгоргеотрест в городском строительстве

Трест работает как городская служба подземного пространства. Он не выдаёт разрешений и не проводит экспертизу, но его материалы лежат в основе почти всех проектов на территории города. Проектировщики, изыскатели, экспертные организации и подрядчики используют его данные как исходные.

Основные направления

• Инженерно-геологические изыскания: бурение скважин, отбор проб грунта и воды, лабораторные исследования, оценка свойств грунтов.
• Инженерно-геодезические изыскания: топографическая съёмка, инженерно-топографические планы масштаба 1:500.
• Ведение фонда материалов изысканий, включая архивные скважины и отчёты прошлых лет.
• Разбивка осей зданий и трасс сетей на местности по проекту.
• Исполнительные и контрольные съёмки построенных объектов и подземных коммуникаций.

Чего трест не делает

Трест не проверяет проект на соответствие нормам, это задача экспертизы. Он не надзирает за ходом строительства, это функция строительного надзора и технического надзора заказчика. Он не отвечает за решения проектировщика, даже если тот опирался на его данные. Поэтому в споре нельзя автоматически переложить вину на трест: нужно показать, что ошибка была именно в выданных им сведениях, а не в том, как их применили.

Место в цепочке документов

Данные треста встречаются в задании на проектирование, в техническом отчёте по изысканиям, в проектной документации, в заключении экспертизы и в исполнительной документации. Если одно звено содержит ошибку, она переходит дальше. Поэтому в споре о качестве фундамента или о повреждении сетей стороны почти всегда возвращаются к тому, какие данные были в начале и кто их передал.

Изыскания на московских участках: что и как исследуют

Инженерные изыскания для строительства регулирует статья 47 Градостроительного кодекса РФ. Требования к составу и объёму работ содержит свод правил СП 47.13330 «Инженерные изыскания для строительства». Изыскания выполняют организации, состоящие в саморегулируемой организации в области изысканий. Мосгоргеотрест одна из таких организаций, но заказчик вправе выбрать и частного изыскателя.

Геология

Инженерно-геологические изыскания показывают, какие грунты лежат под участком, на какой глубине, какова их несущая способность. Для Москвы характерны насыпные грунты в центре, моренные суглинки, водонасыщенные пески, юрские глины, а глубже известняки. Глубина и число скважин зависят от этажности, глубины котлована и сложности участка. Для зданий с подземными этажами бурят глубже, чем для лёгких построек.

Реконструкция и соседние здания

При реконструкции и строительстве в плотной застройке изыскания включают обследование существующих фундаментов и грунтов под ними. Для соседних зданий, которые попадают в зону влияния котлована, оценивают техническое состояние и допустимые дополнительные осадки. Без такого обследования невозможно рассчитать безопасное крепление котлована. Отсутствие фиксации состояния соседних домов до начала работ потом лишает застройщика и подрядчика доказательств, что трещины появились не из-за стройки.

Гидрогеология

Отдельно определяют уровень подземных вод, их напор и агрессивность к бетону и металлу. Для котлована эти сведения решают выбор крепления и водопонижения. Уровень воды меняется по сезонам, поэтому замер в сухой период и замер весной дают разные цифры. Это частый предмет спора, когда подрядчик сталкивается с водой, которой не было в отчёте.

Геодезия

Инженерно-топографический план показывает рельеф, здания, деревья и подземные сети. На нём основаны проект и разбивка. Ошибка в положении кабеля или трубы на плане приводит к повреждению сетей при земляных работах. Владелец сети предъявляет претензию тому, кто копал, а тот ищет виновного выше по цепочке.

Фонд материалов: какие данные хранит трест и как их получить

Фонд треста содержит результаты изысканий, выполненных в Москве за многие десятилетия. Там есть описания скважин, геологические разрезы, отчёты, топографические планы и сведения о сетях. Для участка в плотной застройке архив часто содержит данные по соседним зданиям.

Что проверить в архивных материалах

При работе с архивом смотрят на дату и место бурения, расстояние до участка, глубину скважин и методику испытаний. Отчёт, выполненный по давно отменённым нормам, требует осторожности. Важно сравнить отметки рельефа в архиве и на новом топоплане: разница в несколько метров указывает на подсыпку или срезку грунта. Эти наблюдения проектировщик должен изложить письменно, если заказчик настаивает на использовании только архива.

Как получить сведения

Сведения получают по запросу. Часть услуг оказывается платно, порядок и цены публикует сам трест на своём сайте. В запросе указывают адрес или координаты участка, вид нужных материалов и цель их использования. Срок подготовки зависит от объёма и вида данных.

Ограничения архивных данных

Архивные данные удобны, но у них есть пределы. Скважина, пробуренная полвека назад в соседнем квартале, не отражает подсыпки, засыпанные овраги и перекладку сетей, которые появились позже. Нормативы требуют использовать архив как дополнение к новым изысканиям, а не вместо них. Когда заказчик экономит на бурении и передаёт проектировщику только архивные материалы, риск неточности остаётся на заказчике, если договор не говорит иного.

Обязанность передать новые данные

Градостроительный кодекс требует размещать результаты инженерных изысканий в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности. Благодаря этому массив сведений о московских грунтах пополняется и служит следующим проектам. Порядок и сроки сдачи материалов изыскателю лучше уточнить до начала работ и отразить в договоре, чтобы сдача отчёта заказчику не зависла из-за этой формальности.

Как используют данные треста в проекте и при строительстве

Данные о грунтах и подземных водах ложатся в расчёт оснований и фундаментов. Проектировщик выбирает тип фундамента, глубину заложения, конструкцию ограждения котлована и способ водопонижения. Ошибка в исходной геологии ведёт к ошибке в каждом из этих решений.

В проекте

Технический отчёт по изысканиям проходит государственную или негосударственную экспертизу вместе с проектом. Эксперт проверяет, достаточен ли объём изысканий для принятых решений. Если скважин мало или они неглубокие, экспертиза требует дополнительных работ, и график сдвигается.

На стройплощадке

Подрядчик получает проект и строит по нему. Если при разработке котлована грунт или вода не совпадают с отчётом, статья 716 ГК РФ требует от подрядчика немедленно предупредить заказчика и приостановить работы до его указаний. Подрядчик, который продолжил работы без предупреждения, теряет право ссылаться на эти обстоятельства в споре.

Геотехнический мониторинг

Свод правил СП 22.13330 «Основания зданий и сооружений» предусматривает геотехнический мониторинг для сложных условий: глубоких котлованов, слабых грунтов, близкой застройки. Мониторинг включает наблюдения за осадками нового и соседних зданий, за перемещениями ограждения котлована, за уровнем подземных вод. Данные мониторинга становятся главным доказательством в споре о причинах деформаций. Если мониторинг не вёлся или вёлся формально, сторона, на которой лежала эта обязанность, оказывается в слабой позиции.

Разбивочные работы

Перед началом строительства оси здания и трассы сетей выносят на местность. Разбивку делает геодезист треста или другой организации, результат оформляют актом. Ошибка в разбивке обнаруживается поздно, когда стены уже стоят. Тогда спор идёт о том, кто отвечает за смещение: геодезист, подрядчик, который принял разбивку без проверки, или заказчик, который передал неверные исходные данные.

Исполнительная съёмка и сдача объекта

Исполнительная съёмка фиксирует фактическое положение построенных зданий и сетей. Для подземных коммуникаций её делают до засыпки траншей. Пропуск этого момента означает вскрытие уже засыпанного участка за чей-то счёт.

Зачем нужна съёмка

Без исполнительной съёмки эксплуатирующая организация не принимает сети. Без принятых сетей объект не получает разрешение на ввод в эксплуатацию. Данные съёмки вносят в городскую топографическую основу, и следующие проектировщики видят новые трубы и кабели.

Кто заказывает съёмку

Исполнительную съёмку заказывает застройщик, технический заказчик или подрядчик, если это прямо предусмотрено договором. Исполнитель выезжает на объект по заявке, когда сеть уложена, но траншея ещё не засыпана. Подрядчик должен заранее согласовать дату выезда, иначе бригада простаивает, а засыпка откладывается. Результат съёмки входит в комплект исполнительной документации, который передают заказчику вместе с актами освидетельствования скрытых работ.

Расхождения с проектом

Съёмка часто показывает отклонения от проекта: трасса сдвинута, глубина меньше, колодец не на месте. Мелкие отклонения согласуют с проектировщиком. Крупные требуют переделки или изменения проекта. Заказчик в такой ситуации отказывается подписывать акты, подрядчик требует оплату, ссылаясь на то, что отклонение вызвано препятствием, не показанным на топоплане.

Сроки съёмки и график сдачи

Время на исполнительную съёмку и её проверку надо закладывать в график. Если договор возлагает съёмку на подрядчика, задержка трактуется как его просрочка. Если съёмку заказывает заказчик, а подрядчик уже готов сдавать работы, задержку надо фиксировать письмами, чтобы не получить неустойку за чужое промедление.

Споры из-за изысканий и геоданных

Изыскания и геодезия порождают споры двух видов. Первые связаны с качеством самих изысканий. Вторые касаются того, кто отвечает за последствия, когда фактические условия расходятся с отчётом.

Договор на изыскательские работы регулируют статьи 758–762 ГК РФ. Заказчик передаёт задание и исходные данные. Изыскатель отвечает за ненадлежащее выполнение работ, включая недостатки, которые обнаружились позже, в том числе в ходе строительства. При недостатках он обязан безвозмездно доработать результат и возместить убытки, если закон или договор не ограничивают ответственность.

Ограничение ответственности изыскателя

Изыскатели часто включают в договор ограничение ответственности суммой договора или исключают ответственность за упущенную выгоду. Такие условия в договорах между коммерческими организациями обычно действуют. Не действует заранее заключённое соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательства. Заказчику стоит оценивать это условие с учётом стоимости возможной переделки фундамента, которая может многократно превышать цену изысканий.

Сроки для претензий

Статья 725 ГК РФ устанавливает годичный срок исковой давности для требований о ненадлежащем качестве работы, а для зданий и сооружений отсылает к общим правилам. Какой из сроков применять к недостаткам изысканий, которые проявились в построенном здании, суды решают неодинаково. Безопаснее ориентироваться на более короткий срок и направлять претензию сразу после обнаружения расхождений.

Доказательства в таком споре

Ключевые доказательства: задание на изыскания, программа изысканий, технический отчёт, акт передачи исходных данных, журнал работ, акты освидетельствования котлована, письма о расхождениях. Судебная экспертиза в таких делах почти неизбежна. Эксперт оценивает, соответствовал ли объём изысканий нормам и можно ли было обнаружить спорное обстоятельство при правильном исследовании.

Советы при заказе изысканий и работе с данными треста

Большинство споров из-за геологии можно предотвратить на стадии договора. Ниже практические правила для каждой стороны.

Заказчику

• Не заменяйте новые изыскания архивными данными ради экономии без письменной оценки проектировщика.
• Составьте задание на изыскания с учётом глубины котлована и подземных этажей.
• Передавайте отчёт проектировщику и подрядчику по акту, с перечнем томов.

Изыскателю

• Указывайте в отчёте ограничения: сезон замеров, расстояние между скважинами, возможные изменения уровня воды.
• Не соглашайтесь на объём работ ниже нормативного без письменного указания заказчика.

Проектировщику

• Проверяйте, достаточно ли переданных изысканий для принимаемых решений, и письменно сообщайте заказчику, если нет.
• Указывайте в пояснительной записке, на каких данных основан расчёт фундаментов и ограждения котлована.
• Закладывайте в проект требования к геотехническому мониторингу там, где этого требуют нормы.

Подрядчику

• Проверяйте отчёт по изысканиям до выхода на площадку и задавайте вопросы письменно.
• При расхождении грунтов и воды с отчётом сразу приостанавливайте работы и уведомляйте заказчика.
• Фиксируйте фактические условия фото, актами и записями в журнале.

Когда нужен адвокат

Адвокат помогает на стадии договора распределить риск неточных изысканий. Он же нужен, когда при разработке котлована открылось расхождение и стороны начали спорить о цене дополнительных работ. Для оценки ситуации нужны договор, задание и отчёт по изысканиям, переписка о расхождениях и акты освидетельствования.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com