Арест недвижимости должника

Арест недвижимости должника по строительному спору в Москве накладывается либо арбитражным судом в порядке обеспечения иска, либо судебным приставом в исполнительном производстве по вступившему в силу решению о взыскании долга по договору подряда, неустойки или неотработанного аванса. В обоих случаях сведения об аресте или запрете регистрационных действий вносятся в ЕГРН, и после этого собственник не может продать, подарить или заложить офис, склад, производственную базу или земельный участок. Реализация арестованной недвижимости идет только через открытые торги после обязательной оценки. На земельный участок взыскание обращается исключительно по решению суда, это прямо закреплено в статье 278 ГК РФ.

Основные правила ареста и продажи недвижимости содержатся в Федеральном законе № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»: арест описан в статье 80, оценка в статье 85, реализация в статье 87, очередность обращения взыскания на имущество организации в статье 94. Для взыскателя арест здания или помещения часто становится самым надежным способом получить долг с компании, у которой нет денег на счетах: недвижимость нельзя перегнать на другой объект, как экскаватор, а ее отчуждение в обход запрета невозможно без участия Росреестра.

Обеспечительный запрет и арест в исполнительном производстве

Пока спор о долге рассматривается, истец может просить Арбитражный суд города Москвы запретить ответчику и Росреестру совершать регистрационные действия с конкретными объектами недвижимости. Это обеспечительная мера: объект сохраняется за ответчиком до решения, но распорядиться им нельзя. Для ходатайства нужно показать риск неисполнения: ответчик выставил здание на продажу, переоформляет активы на связанные компании, накапливает долги перед другими подрядчиками. Суд проверяет и соразмерность: стоимость объекта не должна многократно превышать сумму иска.

После решения взыскатель предъявляет лист приставу и просит наложить арест на недвижимость. Пристав сначала объявляет запрет на регистрационные действия, затем при необходимости выносит постановление о наложении ареста с составлением акта описи. Разница существенная: запрет только блокирует сделки, а арест открывает путь к оценке и продаже объекта с торгов.

Как найти недвижимость должника

Пристав получает сведения о зарегистрированных правах должника из Росреестра автоматически после возбуждения производства. Взыскатель может ускорить процесс, заказав выписку из ЕГРН о конкретном объекте, если знает его адрес или кадастровый номер. Источниками служат договор подряда, где указан адрес заказчика или подрядчика, документы о строительстве, договоры аренды, где должник выступает арендодателем, сведения о залоге. Выписку о правах конкретного лица на все объекты частному лицу не выдают, но выписку об объекте по кадастровому номеру получить можно.

Какая недвижимость может быть арестована

Под арест попадают здания, нежилые помещения, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. Если должник арендует участок у города, арестовать можно право аренды, если договор допускает его передачу. Помещения, которые должник сам арендует, ему не принадлежат и под арест по его долгам не подпадают.

Регистрация ареста в ЕГРН

Постановление пристава о запрете регистрационных действий или об аресте направляется в Росреестр в электронном виде. Росреестр вносит запись об ограничении в ЕГРН в короткий срок, установленный законом о государственной регистрации недвижимости. С этого момента любая заявка на регистрацию перехода права, ипотеки или иной сделки будет приостановлена или отклонена. Определение суда об обеспечительных мерах исполняется так же: через пристава или прямым направлением копии определения в Росреестр.

Взыскателю нужно проверить, что запись действительно появилась. Для этого заказывается выписка из ЕГРН об объекте. В разделе об ограничениях прав должна быть запись об аресте или запрете с реквизитами постановления. Если записи нет через две недели после вынесения постановления, следует запросить пристава о направлении документа и при необходимости повторить отправку.

Почему запись в ЕГРН решает

Без записи в реестре добросовестный покупатель может приобрести объект, и вернуть его будет крайне сложно. Именно поэтому скорость имеет значение: должник, узнав о решении, может за несколько дней подписать договор купли-продажи и подать документы на регистрацию. Если ограничение внесено раньше, регистрация не состоится. Если позже, взыскателю придется оспаривать сделку в суде.

Несколько ограничений на одном объекте

У проблемного должника на одном здании нередко стоят сразу несколько записей: обеспечительный запрет по одному делу, запрет пристава по другому, арест по сводному производству. Каждая запись погашается отдельно, по документу того органа, который ее внес. Должник, погасивший долг перед одним кредитором, увидит в выписке, что объект по-прежнему под запретом по другим делам. Взыскателю наличие чужих записей тоже важно: если объект уже арестован в сводном производстве, деньги от его продажи будут распределяться между всеми взыскателями соответствующей очереди, и прогноз погашения нужно строить с учетом их требований.

Последствия ареста для собственника, арендаторов и залогодержателя

Для собственника арест означает запрет распоряжаться объектом. Право пользования пристав может ограничить, а может и сохранить. Чаще всего производственная база или офис остаются в пользовании должника: он продолжает работать, хранит технику и материалы, сдает помещения в аренду. Если пристав видит риск порчи объекта, он может ограничить пользование или передать объект на хранение другому лицу.

Арендаторы арестованного здания продолжают пользоваться помещениями по действующим договорам. При этом арендная плата, которую они платят должнику, может стать предметом отдельного взыскания: пристав обращает взыскание на дебиторскую задолженность арендаторов, и они платят на депозит ФССП. Для взыскателя это способ получать деньги еще до торгов.

Если объект в залоге

Если недвижимость заложена банку, арест возможен, но залогодержатель получает удовлетворение из стоимости объекта преимущественно перед другими кредиторами. Взыскателю по строительному долгу достается только остаток после погашения залогового долга. Перед ходатайством об аресте заложенного объекта стоит оценить, что останется после расчетов с банком, иначе усилия могут не окупиться.

Ответственность за нарушение запрета

Если должник пытается обойти арест, например сдает объект в долгосрочную аренду аффилированной компании за символическую плату или разбирает здание, взыскатель вправе ходатайствовать об ограничении пользования и передаче объекта на хранение. Растрата или сокрытие арестованного имущества лицом, которому оно вверено, влечет уголовную ответственность по статье 312 УК РФ.

Очередность и пределы обращения взыскания на недвижимость

Закон устанавливает очередность, в которой пристав обращает взыскание на имущество организации. Сначала взыскание обращается на имущество, не участвующее непосредственно в производстве: деньги, ценные бумаги, автотранспорт, офисное имущество. Затем на готовую продукцию и товары. Объекты недвижимости, оборудование и иные основные средства производственного назначения стоят дальше в очереди. Поэтому, пока у должника есть деньги на счетах или непроизводственное имущество, пристав не вправе сразу продавать производственную базу.

На практике это означает, что запрет регистрационных действий на недвижимость накладывается сразу, а реализация откладывается, пока не исчерпаны предыдущие очереди. Должник, который хочет сохранить основной объект, может сам указать приставу другое имущество для первоочередного взыскания. Пристав учитывает такое предложение, если оно не затягивает исполнение.

Соразмерность ареста и долга

Закон об исполнительном производстве требует соотносить объем требований и меры принудительного исполнения. Арест многомиллионного здания ради долга в небольшую сумму при наличии другого имущества суды признают несоразмерным. Однако если иного имущества нет, арест объекта, стоимость которого превышает долг, допустим: после продажи излишек возвращается должнику. Должнику стоит доказывать наличие другого имущества, а взыскателю показывать, что иные способы исполнения исчерпаны.

Земельный участок только через суд

Обратить взыскание на земельный участок пристав сам не может. Для этого пристав или взыскатель подает иск об обращении взыскания на участок. По спору между организациями иск рассматривает арбитражный суд. Здание и участок под ним по общему правилу продаются вместе, поэтому если должнику принадлежат и строение, и земля, иск об обращении взыскания на участок становится обязательным этапом перед торгами.

Оценка и продажа арестованной недвижимости

Оценка недвижимости в исполнительном производстве обязательна. Пристав привлекает оценщика, тот составляет отчет, а пристав постановлением принимает результаты оценки. Стороны вправе оспорить оценку в суде, если цена явно завышена или занижена. На оспаривание отводится короткий срок, поэтому постановление о принятии оценки нужно проверять сразу после получения.

Недвижимость продается только на открытых торгах в форме аукциона. Организатор — МТУ Росимущества или привлеченная им организация. Извещения публикуются на torgi.gov.ru. Если первые торги не состоялись, цена на повторных торгах снижается на 15 %. Если и они не состоялись, пристав предлагает взыскателю оставить объект за собой по цене на 25 % ниже оценки.

Оставление объекта за взыскателем

Решение оставить объект за собой взыскатель принимает быстро: закон дает на ответ ограниченное время. Если цена объекта превышает долг, взыскатель доплачивает разницу на депозит ФССП. Если взыскатель отказывается или молчит, объект возвращается должнику, арест снимается, а взыскатель лишается этого источника погашения. Поэтому оценивать перспективу оставления объекта стоит еще до начала торгов: нужен ли он компании, можно ли его использовать или перепродать, какие налоги и расходы возникнут.

Снятие ареста с недвижимости

Арест снимается, если должник полностью погасил долг, исполнительский сбор и расходы по исполнению. Пристав выносит постановление о снятии ареста и направляет его в Росреестр, который погашает запись в ЕГРН. Должнику стоит получить выписку, подтверждающую, что ограничение снято, прежде чем заключать новые сделки с объектом. Если запись в реестре осталась, хотя постановление о снятии вынесено, помогает обращение в Росреестр с копией постановления и запрос приставу о повторном направлении документа по каналу электронного взаимодействия.

Арест также снимается при окончании или прекращении производства, при отмене решения суда, при отмене обеспечительной меры. Если объект не продан на торгах и взыскатель отказался его принять, арест снимается и объект возвращается должнику.

Если арестован чужой объект

Бывает, что под арест попадает объект, который должнику уже не принадлежит, например продан до возбуждения производства, но переход права не успели зарегистрировать. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, поэтому до нее покупатель формально не собственник. Однако если договор заключен и исполнен до ареста, а регистрация не прошла по причинам, не связанным с уклонением от долга, покупатель вправе предъявить иск об освобождении имущества от ареста. Суд оценит добросовестность сторон и дату сделки.

Оспаривание действий пристава

Должник вправе обжаловать постановление об аресте, если нарушена очередность, если арест несоразмерен долгу, если арестован объект, не принадлежащий должнику. Обратиться можно к старшему судебному приставу отдела либо сразу в Арбитражный суд города Москвы, и в обоих случаях на это отведено десять дней с момента, когда должник узнал о постановлении. В жалобе стоит приложить доказательства наличия другого имущества, выписки по счетам, расчет соотношения стоимости объекта и суммы долга. Взыскатель обжалует бездействие пристава, который не наложил запрет на выявленную недвижимость или затягивает с оценкой.

Советы взыскателю и должнику

Взыскателю стоит действовать на опережение. Если должник владеет недвижимостью, запрет регистрационных действий лучше получить как обеспечительную меру еще при подаче иска. После решения важно сразу передать лист приставу с ходатайством о запрете и аресте, приложив выписки из ЕГРН. Затем нужно контролировать, внесена ли запись, и не дать должнику сдать объект в аренду связанной компании на годы вперед.

Шаги взыскателя:

1. Выяснить объекты недвижимости должника по документам, договорам аренды, данным о строительстве.
2. Заказать выписки из ЕГРН по известным кадастровым номерам.
3. Заявить обеспечительную меру в виде запрета регистрационных действий при подаче иска.
4. После решения передать лист приставу с ходатайством о запрете и аресте.
5. Проверить запись в ЕГРН, отслеживать оценку и торги.
6. Подготовить решение об оставлении объекта за собой на случай несостоявшихся торгов.

Советы должнику

Должнику, чья база или офис попали под арест, выгоднее искать деньги на погашение долга, чем ждать торгов: недвижимость с торгов уходит ниже рыночной цены, а после реализации компания теряет площадку для работы. Если погасить долг сразу невозможно, стоит предложить приставу другое имущество, договориться со взыскателем о рассрочке и мировом соглашении на стадии исполнения, оспорить явно заниженную оценку.

Адвокат готовит ходатайства о запрете регистрационных действий и аресте, контролирует внесение записей в ЕГРН, сопровождает оценку и торги, а на стороне должника добивается снятия несоразмерного ареста и ведет переговоры о погашении. Для оценки ситуации пришлите копию решения суда или исполнительного листа и сведения об объектах недвижимости.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта sporystroitelnye@gmail.com.